2025年土地估价师考试试卷：土地估价实务高频考点专项训练

2025年土地估价师考试试卷：土地估价实务高频考点专项训练考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（每题1分，共20分。下列每题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。）1.根据现行《城镇土地估价规程》，土地估价的基本程序一般包括（）个主要阶段。A.三B.四C.五D.六2.在运用市场法进行土地估价时，选取可比案例后，进行交易日期修正的主要目的是消除（）对地价的影响。A.土地用途差异B.容积率差异C.区域因素差异D.市场供求状况变化3.某宗土地获取成本为800万元，开发成本为1500万元，开发期利息为100万元，开发完成后的土地增值收益为500万元，销售费用为200万元，销售税费为300万元。若开发期为2年，年利率为6%，采用成本法评估该宗土地在开发完成时的价值，其计算结果最接近于（）万元。A.2880B.2917C.2942D.29804.收益法适用于评估下列哪类土地的价值？A.租期较短的工业用地B.无明确收益来源的公园用地C.商业经营性用地D.机场、港口等基础设施用地5.土地估价报告中，描述估价对象位置、范围、现状、权利状况等内容的部分属于（）。A.估价依据B.估价对象描述C.土地条件分析D.估价结果6.在土地估价中，确定还原利率的主要方法不包括（）。A.安全利率加风险调整值法B.资本化率比较法C.市场提取法D.成本加成法7.下列哪项不属于土地估价中的区域因素？A.交通条件B.宗地形状C.公共设施配套程度D.宗地容积率8.标定地价通常是指（）。A.土地使用权在某一时点的市场价格B.土地使用权在法定最高年限内的平均价格C.代表某区域土地级别或均质地域的单位面积土地使用权在某一时点的价格D.土地使用权在特定用途下的最高价格9.评估某住宅用地价值时，采用市场法选取可比案例后，需要对交易价格进行修正。其中，修正成交价格时考虑的“区域/地段因素修正”主要反映的是（）的差异。A.宗地个别因素B.容积率C.宏观经济政策D.不同区域之间的区位条件、基础设施、环境质量等10.某宗土地的收益年限为40年，预计未来每年净收益稳定在80万元，采用市场比较法确定该宗土地的还原利率为8%。运用收益法评估该宗土地的价值，其计算结果最接近于（）万元。A.3333B.3846C.4000D.438511.土地估价报告中，“估价方法说明”部分主要阐述（）。A.选取估价方法的理由B.各估价方法的具体计算过程C.估价结果的最终确定D.估价对象的区位优势和不利因素12.在土地估价中，对于有租赁收入的房地产，其净收益通常是（）。A.楼面租金乘以建筑面积B.楼面租金乘以土地使用权面积C.楼面租金扣除空置、运营等费用后的余额D.土地取得成本加上开发成本13.基准地价更新中的“系数修正法”，主要是通过选取（）等修正系数，对基准地价进行区域因素和个别因素修正，得到具体宗地的地价。A.时间、位置、用途B.容积率、楼层、朝向C.交通、配套、环境、容积率等D.年龄、收益、风险、利率14.评估土地租赁权价值时，通常采用的估价方法是（）。A.市场法B.收益法C.剩余法D.成本法15.根据我国现行法律法规，土地使用权出让的最高年限由（）规定。A.《城镇土地估价规程》B.《城市房地产管理法》C.《土地管理法实施条例》D.《土地估价师资格考试管理办法》16.在进行土地估价时，对估价结果产生重大影响的重大事项，应当在估价报告中（）。A.简要说明B.详细阐述C.不予披露D.由估价机构自行决定是否披露17.下列关于土地估价原则的说法中，错误的是（）。A.替代原则要求估价结果应接近于在同等条件下，土地市场交易者愿意接受的价格B.最有效使用原则要求估价时必须考虑土地的法定用途、实际用途、市场用途，并优先选用其中价值最高的用途C.估价时点原则要求估价结果必须是估价对象在特定时间点上的价值D.高价原则是土地估价的基本原则之一18.运用剩余法评估居住用地价值时，计算中涉及的“开发利润”通常是指（）。A.投资回报率与开发成本的乘积B.开发完成后土地增值收益与开发成本之和的特定比率C.开发成本与土地取得成本的差额D.销售收入扣除开发成本、销售费用、销售税费、投资利息和土地增值收益后的余额19.土地估价师在受理估价委托后，发现委托人提供的资料不充分或不符合要求，应当（）。A.拒绝承接该估价业务B.暂停估价工作，并要求委托人补充资料C.自行收集所需资料，继续进行估价D.向主管部门报告，由主管部门协调解决20.《城镇土地估价规程》是由哪个机构发布的？A.国土资源部B.建设部C.国家发展和改革委员会D.中国土地估价师协会二、多项选择题（每题2分，共20分。下列每题给出的四个选项中，至少有两项是符合题目要求的。请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。多选、错选、漏选均不得分。）21.土地估价中的“个别因素”通常包括（）。A.宗地形状B.容积率C.土地利用现状D.临街状况E.环境质量22.运用市场法评估土地价值时，修正因素通常包括（）。A.交易日期修正B.宗地条件修正（如形状、位置、基础设施）C.容积率修正D.土地用途修正E.估价方法修正23.收益法的适用条件包括（）。A.土地有稳定、可预测的收益B.土地用途已确定且合法C.收益与土地价值之间存在合理的线性关系D.土地市场发育相对成熟E.估价对象适合进行商业化开发24.土地估价报告中，关于估价假设和限制条件的内容通常包括（）。A.估价目的B.估价对象的法律、权利状况假设C.土地用途的假设D.估价所依据的宏观政策假设E.估价结果的交付形式25.下列关于成本法的说法中，正确的有（）。A.成本法主要适用于新开发的土地或缺乏市场交易案例的土地估价B.成本法评估出的地价通常被视为土地的最低价值C.成本法考虑了土地的开发成本和投资利息D.成本法计算结果一般会高于市场法评估结果E.成本法适用于评估具有特殊用途的土地价值，如机场、港口等26.影响土地还原利率的因素主要包括（）。A.土地纯收益的稳定性B.社会平均利润率C.土地风险D.通货膨胀率E.土地位置27.土地估价师应当遵循的职业道德规范包括（）。A.诚实守信，尽职尽责B.公正客观，独立执业C.保守秘密，维护行业声誉D.遵守法律法规，接受行业监管E.积极参与学术交流，提高专业水平28.土地估价实务中，需要收集的估价对象资料通常包括（）。A.土地权利证明文件B.土地利用现状及规划资料C.市场交易案例资料D.区域基础设施和公共服务配套资料E.估价对象自身的物理特性资料29.基准地价修正法主要适用于（）。A.城市中心区域土地估价B.土地市场交易活跃地区C.土地用途单一的地区D.缺乏市场交易案例的均质地域土地估价E.需要快速评估大面积土地价值的情况30.评估土地抵押价值时，应当考虑的因素包括（）。A.土地用途的合法性B.土地价值变现能力C.抵押贷款额度与土地价值的比例D.土地使用年限对价值的影响E.估价时点选择三、判断题（每题1分，共10分。请判断下列说法的正误，正确的划“√”，错误的划“×”。请将答案填写在答题卡相应位置。）31.土地估价师可以根据个人经验，在估价报告中自主确定土地价值。（）32.在土地估价实务中，对于同一估价对象，只能选用一种估价方法进行评估。（）33.土地估价报告的编制应当遵循客观、公正、合法、科学的原则。（）34.土地估价中的“最高最佳使用原则”是指估价时必须选择估价对象的最优用途，并以此进行估价。（）35.市场法的理论基础是替代原则，它认为在完全竞争的市场中，理性的交易者会以市场价值购买商品。（）36.土地增值收益是指土地开发建设过程中，由于投入产生的价值增加部分。（）37.任何情况下，土地估价报告都必须由两名以上注册土地估价师签字。（）38.土地估价师在估价活动中获得的商业秘密，有权自行决定是否对外披露。（）39.成本法评估出的土地价值通常被视为土地的公允市场价值。（）40.土地估价师协会是社会团体，不具有对土地估价活动进行管理的行政职能。（）四、简答题（每题5分，共20分。请简洁明了地回答下列问题。请将答案填写在答题卡相应位置。）41.简述土地估价实务操作的基本程序。42.简述运用市场法进行土地估价时，选择可比案例应遵循的基本要求。43.简述收益法中，确定土地还原利率的常用方法及其原理。44.简述土地估价报告的主要内容。五、计算题（每题10分，共20分。请根据题目要求，列出计算步骤，并进行计算。请将答案填写在答题卡相应位置。）45.某宗住宅用地，土地面积5000平方米，容积率为3.0，预计开发建设期为2年，年利率为6%。开发完成后，规划用途为住宅，建筑面积为15000平方米，预计售价为8000元/平方米，销售费用为售价的3%，销售税费为售价的5%。已知该宗土地的取得成本为800万元，开发成本为1500万元/平方米建筑面积，开发期利息按土地取得成本和开发成本的50%计算。假设开发完成后的土地增值收益与开发成本、销售费用、销售税费之和的比率为10%。试运用剩余法评估该宗土地在开发完成时的价值。46.某宗土地，土地面积为1000平方米，宗地形状规则，位于市中心商业区，临主干道，交通便捷，周边配套设施完善。经调查，与该宗土地条件相似的可比案例有三宗，具体信息如下表所示（交易日期均为当前时点，土地用途均为商业）：|案例编号|土地面积（平方米）|宗地条件修正系数|土地总价（万元）||---|---|---|---||A|1200|1.05|9000||B|950|0.95|8500||C|1000|1.00|8800|假设该宗土地的容积率为5.0，市场比较法中，容积率为5.0时的容积率修正系数为1.10。试运用市场法评估该宗土地在当前时点的价值。（提示：先计算修正后的可比案例总价，再计算单位面积价格，最后结合容积率修正系数和估价对象面积计算评估值。）六、论述题（每题10分，共20分。请围绕题目要求，结合理论和实际，进行系统、有条理的论述。请将答案填写在答题卡相应位置。）47.试论述土地估价实务中，遵循替代原则的具体体现和要求。48.试论述在土地估价实务中，如何理解并应用“最有效使用原则”？试卷答案一、单项选择题1.C2.D3.B4.C5.B6.D7.B8.C9.D10.B11.A12.C13.C14.B15.B16.B17.D18.D19.B20.A二、多项选择题21.ABD22.ABCD23.ABCD24.BCD25.ABCE26.ABCDE27.ABCDE28.ABCDE29.ADE30.ABCD三、判断题31.X32.X33.√34.√35.√36.X37.√38.X39.X40.√四、简答题41.土地估价实务操作的基本程序一般包括：接受委托、明确估价目的和对象、收集资料、实地调查、确定估价方法、计算土地价值、撰写估价报告、交付估价报告。42.运用市场法进行土地估价时，选择可比案例应遵循的基本要求包括：用途相同或相似、区位相近、时间相近、交易类型正常、数据真实可靠。43.收益法中，确定土地还原利率的常用方法及其原理：安全利率加风险调整值法，原理是在安全无风险投资的收益率基础上，加上与土地投资相关的风险调整值；资本化率比较法，原理是通过收集市场上类似土地的资本化率进行比较分析，确定适宜的还原利率；市场提取法，原理是通过分析同一市场上大量土地交易案例，从中提取还原利率。44.土地估价报告的主要内容：封面、扉页、目录、致委托方函、估价师声明、估价报告使用限制说明、估价基准日与估价时点、土地估价结果报告、土地估价技术报告、附件。五、计算题45.（1）计算开发期利息：土地取得成本利息=800*50%*6%*2=48万元开发成本利息=1500*15000/10000*50%*6%*2=810万元开发期总利息=48+810=858万元（2）计算销售费用和销售税费：销售收入=15000*8000=120000000元销售费用=120000000*3%=3600000元销售税费=120000000*5%=6000000元（3）计算开发完成后的土地增值收益：增值收益率=(开发成本+销售费用+销售税费)/(土地取得成本+开发成本)=(1500*15000/10000+3600000+6000000)/(800+1500*15000/10000)=10%增值收益=(800+1500*15000/10000)*10%=1550万元（4）计算开发完成后的土地总价：总价=土地取得成本+开发成本+开发期利息+销售费用+销售税费+增值收益=800+1500*15000/10000+858+3600000+6000000+1550=24643550元（5）计算评估价值：评估价值=总价/(1+销售费用率+销售税费率)=24643550/(1+3%+5%)=22600000元评估价值最接近于2260万元。46.（1）计算可比案例修正后的总价：案例A修正总价=9000/1.05=8571.43万元案例B修正总价=8500/0.95=8947.37万元案例C修正总价=8800/1.00=8800.00万元（2）计算单位面积价格：案例A单位面积价格=8571.43/1200=7.14万元/平方米案例B单位面积价格=8947.37/950=9.42万元/平方米案例C单位面积价格=8800.00/1000=8.80万元/平方米（3）计算平均单