2025年土地估价师考试试卷：土地估价实务押题冲刺模拟试题库

2025年土地估价师考试试卷：土地估价实务押题冲刺模拟试题库考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将正确选项的代表字母填涂在答题卡相应位置。每题1分，共20分）1.根据土地估价原则，当存在多个开发利用方案时，应选取其中（）方案进行估价。A.最有效使用B.最有利于投资C.最符合规划D.成本最高2.某宗土地采用市场比较法估价，选取了三个可比案例，经交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正后的比准价格分别为3000元/平方米、3200元/平方米、3100元/平方米。若不采用加权平均法，则该宗土地的比准价格最接近（）元/平方米。A.3000B.3100C.3150D.32003.收益还原法适用于估价对象能够产生（）的土地。A.税收收入B.工业产值C.稳定收益D.投资回报4.采用剩余法估价时，开发完成后的土地价值通常采用（）确定。A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.假设开发法5.某宗土地取得成本为5000万元，开发成本为3000万元，投资利息按年利率5%计算，则投资利息最接近（）万元。A.275B.400C.500D.7506.土地估价中的“最有效使用”原则，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行的（）使用。A.任何用途B.最高收益用途C.最适宜用途D.合法用途7.下列不属于土地估价程序的是（）。A.收集资料B.确定土地价值C.撰写估价报告D.评估税费8.假设开发法中，开发成本通常包括（）。A.土地取得成本B.建筑工程费C.投资利息D.土地增值收益9.在土地估价报告中，对估价对象的位置描述应包括（）。A.行政区划、街道名称、门牌号B.经纬度坐标C.相邻地块信息D.以上都是10.影响土地价格的最主要因素是（）。A.土地所有权B.宗地形状C.宏观经济政策D.土地用途11.某宗土地年收益为100万元，土地还原率为6%，则该宗土地的收益还原法评估价值最接近（）万元。A.500B.600C.1000D.166712.下列关于土地估价报告的说法，错误的是（）。A.应图文并茂B.应数据准确C.应逻辑清晰D.应完全保密13.采用市场比较法估价时，选取的可比案例应满足（）条件。A.地点邻近B.时间相近C.用途相同D.以上都是14.土地增值收益是指（）。A.土地开发过程中的增值B.土地价值随时间增长的收益C.土地交易中的差价D.土地投资回报15.在成本法中，土地取得成本通常包括（）。A.地价B.拆迁补偿费C.土地出让金D.以上都是16.土地估价师在进行地价影响因素分析时，应重点考虑（）。A.自然因素B.社会因素C.经济因素D.以上都是17.假设开发法中，折现率的选取应考虑（）。A.无风险报酬率B.风险报酬率C.通货膨胀率D.以上都是18.下列不属于土地估价技术原则的是（）。A.替代原则B.预期原则C.最高最佳使用原则D.供需原则19.撰写土地估价报告时，应明确说明所选用的估价方法及其理由，这是因为（）。A.满足客户要求B.符合技术规程C.便于审核D.以上都是20.土地估价结果应采用（）表示。A.单一价格B.区间价格C.期望价格D.以上都可以二、多项选择题（下列选项中，至少有两项符合题意，请将正确选项的代表字母填涂在答题卡相应位置。每题2分，共20分）1.土地估价的基本原则包括（）。A.替代原则B.预期原则C.供需原则D.贡献原则E.最有效使用原则2.市场比较法中的修正因素通常包括（）。A.交易情况修正B.期日修正C.区域因素修正D.个别因素修正E.宏观经济修正3.收益还原法中，收益的预测可以采用（）方法。A.收支法B.利润法C.比率法D.指数法E.外推法4.剩余法估价的计算中，需要估算的参数通常包括（）。A.土地价值B.开发完成价值C.开发成本D.投资利息E.销售费用5.土地估价程序一般包括（）环节。A.收集资料B.现场查勘C.选择方法D.计算地价E.撰写报告6.影响土地价格的因素主要包括（）。A.自然因素B.社会因素C.经济因素D.政策因素E.法律因素7.成本法通常适用于（）的土地估价。A.新开发土地B.旧城改造土地C.收益稳定的土地D.交易案例较少的土地E.具有特殊用途的土地8.假设开发法中，开发过程的计算期通常包括（）阶段。A.投资期B.开发期C.销售期D.持有期E.融资期9.土地估价报告应包含的内容通常有（）。A.估价对象描述B.估价目的C.估价方法D.估价结果E.附件10.土地估价师应具备的职业道德包括（）。A.诚实守信B.公正客观C.积极主动D.保守秘密E.持续学习三、判断题（请判断下列说法的正误，正确的划“√”，错误的划“×”。每题1分，共10分）1.土地估价必须遵循公开、公平、公正的原则。（）2.土地估价结果只能是一种预测价值。（）3.市场比较法是唯一能够直接确定土地公允价值的估价方法。（）4.收益还原法适用于所有类型的土地估价。（）5.土地估价程序是固定不变的，不能根据实际情况进行调整。（）6.假设开发法实质上是一种倒算法。（）7.土地增值收益是土地投资回报的重要组成部分。（）8.土地估价报告只需附送重要的权属证明文件即可。（）9.土地估价师可以根据个人判断随意选择估价方法。（）10.土地估价结果的使用范围不受任何限制。（）四、计算题（请根据题目要求，列出计算步骤，并得出最终结果。每题5分，共10分）1.某宗土地采用市场比较法估价，选取了三个可比案例，经修正后的价格分别为：A案例2800元/平方米，B案例3100元/平方米，C案例3000元/平方米。若采用简单算术平均法，则该宗土地的比准价格为多少元/平方米？2.某宗土地取得成本为4000万元，开发成本为2500万元，投资利息为150万元，土地增值收益为800万元。请采用成本法计算该宗土地的价值（假设成本利润率为10%）。五、综合分析题（请根据题目要求，结合所学知识进行分析，并回答问题。每题10分，共20分）1.某城市拟对市中心一宗土地进行拆迁改造，土地面积为5000平方米，现状用途为商业，用途管制允许改为住宅。估价师接受委托，准备进行土地估价。请简述该案例中土地估价应遵循的主要程序和需要重点考虑的因素。2.在土地估价实务中，市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法各有其适用的条件和局限性。请分析在什么情况下，单独使用某种方法可能存在风险，并提出相应的应对建议。试卷答案一、单项选择题1.A2.B3.C4.A5.B6.B7.D8.B9.D10.C11.B12.D13.D14.C15.D16.D17.D18.D19.D20.A二、多项选择题1.ABCDE2.ABCD3.ABCDE4.ABCDE5.ABCDE6.ABCDE7.ABD8.ABC9.ABCDE10.ABDE三、判断题1.√2.√3.×4.×5.×6.√7.√8.×9.×10.×四、计算题1.解：(2800+3100+3000)/3=3000元/平方米答：该宗土地的比准价格为3000元/平方米。2.解：土地价值=土地取得成本+开发成本+投资利息+土地增值收益=4000+2500+150+800=8600万元或：土地价值=(土地取得成本+开发成本+投资利息)×(1+成本利润率)=(4000+2500+150)×(1+10%)=6150×1.1=6765万元注意：题目中给出增值收益为800万元，与成本法计算公式直接相加的结果为8600万元。若按成本利润率计算，结果为6765万元。根据市场惯例和题目数据，通常采用直接相加的方式。此处按直接相加计算。答：该宗土地的价值为8600万元。五、综合分析题1.解：主要程序包括：明确估价目的和对象；收集资料；现场查勘；选择估价方法；确定土地用途；计算土地价值；撰写估价报告。重点考虑因素：土地现状利用情况；规划用途及限制条件；区域发展潜力；市场供求状况；基础设施配套；周边环境；法律法规政策影响。答：主要程序包括明确估价目的和对象、收集资料、现场查勘、选择估价方法、确定土地用途、计算土地价值、撰写估价报告。重点考虑因素包括土地现状利用情况、规划用途及限制条件、区域发展潜力、市场供求状况、基础设施配套、周边环境、法律法规政策影响。2.解：单独使用某种方法存在风险的情况：市场比较法：当估价对象缺乏可比交易案例，或区域市场不活跃时，难以找到充分、合理的可比案例。收益还原法：适用于有稳定收益的土地，对于收益波动大、无收益或难以估算收益的土地（如工业用地、公共设施用地）不适用。成本法：对于新开发土地，若缺乏市场交易案例，成本法可能给出相对合理的结果，但若用于评估成熟区域的土地价值，可能严重低估其市场价值。假设开发法：适用于具有开发潜力的土地，但若开发方