2025年土地估价师考试真题汇编与押题试卷

2025年土地估价师考试真题汇编与押题试卷考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题1分，共20分）1.根据土地估价原理，土地价值与其（）之间的关系是正相关。A.与之相连的公共设施规模B.距离市中心的交通时间C.土地所有权人的身份D.土地周边环境噪音强度2.在土地估价中，将估价对象与在同一供求圈内、同种用途的近期发生交易的类似地块进行比较，并修正得出估价对象价值的方法是（）。A.剩余法B.假设开发法C.市场比较法D.成本法3.收益还原法适用的估价对象主要是（）。A.商业用地B.住宅用地C.出租的工业厂房D.公共设施用地4.土地估价中的“最高最佳使用”原则，其核心是（）。A.土地用途必须合法B.土地利用强度必须达到最大C.土地价值必须实现最大化D.土地开发必须符合规划5.在成本法估价中，重新构建全新状态的土地价值，通常需要扣除（）。A.土地取得成本B.资本化率C.物质折旧D.功能折旧6.假设开发法中，开发完成后的价值通常采用（）来估算。A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.基准地价系数修正法7.土地估价报告应记载的内容中，不包括（）。A.估价结果B.估价人员信息C.被估价土地的权属状况D.估价对象的地理位置照片8.根据《土地管理法》，建设用地规划许可证是（）的前提条件。A.办理土地使用权出让B.办理土地使用权划拨C.进行土地开发D.申请建设施工许可9.土地估价师执业资格注册有效期为（）年。A.1B.2C.3D.510.下列不属于土地估价结果影响因素的是（）。A.宏观经济形势B.土地估价技术路线C.土地政策调整D.估价师个人经验11.土地估价中，对土地估价结果进行敏感性分析的主要目的是（）。A.检验估价结果的准确性B.确定最优估价方法C.评估参数变化对估价结果的影响程度D.降低估价风险12.在运用市场比较法时，选取可比案例应满足的基本要求是（）。A.与估价对象用途相同B.交易价格真实C.交易时间相近D.以上都是13.土地估价报告中的“估价假设和限制条件”部分，主要说明（）。A.估价过程中做出的假设前提B.限制估价结果使用的条件C.估价依据的法律政策文件D.估价对象的主要特征14.下列关于基准地价的说法中，正确的是（）。A.基准地价是区域内的平均地价B.基准地价是政府确定的最低地价C.基准地价是评估宗地地价的基础D.基准地价仅适用于城市建成区15.评估一块用于建设标准厂房的工业用地价值，最适合采用的估价方法是（）。A.市场比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本法16.土地估价中的“合法原则”是指（）。A.估价结果必须符合国家法律法规B.估价对象必须为合法取得C.估价人员必须具备合法资质D.估价过程必须符合规范17.下列不属于影响土地收益的主要因素的是（）。A.土地位置B.土地用途C.土地所有权D.土地周围环境18.在土地估价报告中，对估价结果进行不确定性分析常用的方法是（）。A.敏感性分析B.概率分析C.蒙特卡洛模拟D.以上都是19.根据我国土地制度，城市市区的土地属于（）所有。A.国家B.集体C.个人D.使用者20.土地估价师发现委托人提供的关键估价资料虚假或不实，应（）。A.继续完成估价任务B.向委托人说明情况，要求提供真实资料C.拒绝接受估价委托D.适当降低估价费用二、多项选择题（下列选项中，至少有两项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题2分，共20分）21.土地估价的基本原则包括（）。A.合法原则B.最有效使用原则C.替代原则D.供求原则E.贡献原则22.运用市场比较法进行价格修正时，需要考虑的因素主要有（）。A.交易日期差异修正B.土地用途差异修正C.宗地形状差异修正D.地域因素差异修正E.个别因素差异修正23.土地估价实务工作中，实地调查的主要内容包括（）。A.估价对象的位置、范围、四至B.土地权利状况、利用现状C.周边环境、基础设施配套情况D.土地权利证书、相关规划资料E.地上附着物情况24.影响土地价值的个别因素主要包括（）。A.土地位置B.土地用途C.宗地形状D.土地基础设施E.宗地容积率25.土地估价报告的主要作用包括（）。A.估价结果的法律依据B.土地资产管理的参考C.土地交易的价格基准D.估价机构自我评价的依据E.土地税收的评估基础26.土地估价中的成本法主要适用于（）。A.新开发的土地B.旧城改造中的土地C.无收益的土地D.通货膨胀严重的地区E.具有特殊用途的土地27.土地估价师职业道德规范要求估价师应当（）。A.客观、公正、独立、诚信B.遵守国家和地方的法律法规C.保守委托人在土地估价活动中知悉的商业秘密D.不得以不正当手段招揽业务E.只接受能够独立完成任务的估价业务28.假设开发法中，开发成本主要包括（）。A.土地取得成本B.建设成本C.专业费用D.利息E.销售税费29.影响土地估价结果的外部因素主要包括（）。A.宏观经济政策B.社会环境状况C.城市规划调整D.土地供求关系E.自然灾害30.土地估价报告的组成部分通常包括（）。A.封面、目录B.估价对象描述C.估价方法说明D.估价结果及附件E.估价师声明三、判断题（请判断下列说法的正误，正确的划“√”，错误的划“×”。每题1分，共10分）31.土地估价必须遵循公开、公平、公正的原则。（）32.土地估价结果应该是一个确定值，不应有误差范围。（）33.市场比较法是理论上最可靠的估价方法。（）34.土地估价报告的附件是报告的必要组成部分，应随报告一同提交。（）35.土地估价师在估价过程中，可以接受利益相关方的贿赂或回扣。（）36.基准地价是政府根据土地估价结果确定的。（）37.土地估价中的“最高最佳使用”是估价对象实际的使用方式。（）38.成本法估价通常需要考虑土地的增值收益。（）39.土地估价师协会负有对土地估价师进行自律管理的主要责任。（）40.在任何情况下，土地估价结果都必须经过政府主管部门的确认。（）四、计算题（请根据题目要求，列出计算过程，得出计算结果。每题5分，共10分）41.某宗住宅用地，面积为3000平方米，采用市场比较法估价，选取了三个可比案例，经交易日期、区域因素、个别因素修正后，三个可比案例的比准价格分别为3000元/平方米、3200元/平方米、3100元/平方米。试用简单算术平均法估算该宗住宅用地的价值（单位：元/平方米）。42.某待开发地块，土地面积为5000平方米，计划开发建设期为2年，预计开发完成后可建成建筑面积为80000平方米的商品房，预计售价为8000元/平方米，开发成本（不含土地成本）为3000元/平方米，专业费用为土地成本的5%，销售税费为开发完成价值（不含土地成本）的8%，假设开发利润率为10%，土地取得成本已知为2000万元，试采用假设开发法（不考虑资金时间价值）估算该地块的当前价值。五、综合分析题（请根据题目要求，结合所学知识，进行分析和解答。每题10分，共20分）43.某企业持有位于市中心的一栋写字楼，土地面积为1000平方米，建筑面积为5000平方米，建成于1990年。由于城市发展规划调整，该区域被划为商业中心，该企业拟将此写字楼改建成购物中心。请分析在该情况下，运用市场比较法、收益还原法、假设开发法进行土地估价时，各自需要重点关注哪些问题？并简要说明选择估价方法的理由。44.假设你作为一名土地估价师，接受委托对该市某新建住宅小区内一宗宗地进行估价。在估价报告中，你采用了市场比较法、收益还原法和成本法三种方法，分别得到了三个不同的估价结果。请分析可能存在哪些原因导致三种方法得出的结果存在差异？在最终确定估价结果时，应如何协调三种方法的结果？---试卷答案一、单项选择题1.B2.C3.C4.C5.C6.A7.D8.A9.D10.B11.C12.D13.B14.C15.A16.A17.C18.A19.A20.B二、多项选择题21.ABCDE22.ABCDE23.ABCDE24.CE25.ABC26.AC27.ABCDE28.ABCDE29.ABCD30.ABCDE三、判断题31.√32.×33.×34.√35.×36.×37.×38.×39.√40.×四、计算题41.解：(3000+3200+3100)/3=3150(元/平方米)答：该宗住宅用地的价值为3150元/平方米。思路：简单算术平均法直接将修正后的可比案例价格相加求平均值，适用于案例数量较少且条件差异不大的情况。42.解：（1）开发完成价值=建筑面积×售价+建筑面积×成本+建筑面积×专业费用+建筑面积×销售税费=80000×8000+80000×3000+80000×3000×5%+80000×3000×(1+3000/8000+3000/8000×5%)×8%=640000000+240000000+12000000+34560000=880064000(元)（2）开发成本（不含土地成本）=建筑面积×成本+建筑面积×专业费用+销售税费=240000000+12000000+34560000=276256000(元)（3）开发利润=开发完成价值×开发利润率=880064000×10%=88006400(元)（4）土地价值=开发完成价值-开发成本-开发利润=880064000-276256000-88006400=595736000(元)答：该地块的当前价值为595736000元。思路：假设开发法（不考虑资金时间价值）的核心是：土地价值=开发完成价值-开发成本-开发利润。其中开发完成价值是未来售价减去销售税费；开发成本包括建设成本、专业费用和销售税费；开发利润是开发完成价值的一定比例。题目已给出土地成本（2000万元），直接从开发完成价值中扣除即可得到土地价值。五、综合分析题43.答：（1）市场比较法：需重点关注该区域商业中心规划的具体落实时间、商业氛围的形成程度、周边同类商业物业（特别是购物中心）的交易案例和租赁市场信息，以及改建成购物中心可能面临的政策审批、改造投入等问题。理由：市场比较法依赖近期、类似交易案例，商业中心的规划和市场成熟度直接影响可比案例的选取和修正，以及改建成商业后的价值预期。（2）收益还原法：需重点关注该区域商业中心的租金水平、租赁率、经营成本，以及写字楼改建成购物中心的预期租金收益和风险，需预测未来几年的租金变化趋势。理由：收益还原法适用于有稳定收益的物业，改建成购物中心后的收益能力和风险是关键。（3）假设开发法：需重点关注改建成购物中心后的开发建设周期、投资成本（包括改造费用、装修费用、开办费等）、销售或租赁进度和风险。理由：假设开发法预测的是开发完成后的价值，需要估算从当前状态到最终开发完成状态所需的各项投入和时间。选择估价方法的理由：由于估价对象用途发生改变，三种方法都有其适用性和局限性。市场比较法能反映市场接受度，但案例可能缺乏；收益还原法能体现未来收益，但改建成商业的收益预测难度大；假设开发法能全面考虑开发过程，但各项参数预测复杂。实践中常采用多种方法比较验证或加权平均的方法确定最终估价结果。44.答：（1）原因分析：①方法差异：市场比较法基于替代原理，结果受可比案例选取和修正的影响；收益还原法基于预期原理，结果受未来收益和还原率的选取影响；成本法基于生产