房地产估价师《相关知识》考前冲刺练习题及解析

房地产估价师《相关知识》考前冲刺练习题及解析

姓名：__________考号：__________题号一二三四五总分评分一、单选题(共10题)1.房地产估价师在进行估价时，以下哪项不是必须考虑的因素？()A.房地产的位置B.房地产的历史价格C.房地产的用途D.房地产的市场需求2.房地产估价中，收益法的基本原理是基于什么？()A.比较法B.成本法C.收益法D.综合法3.在房地产估价中，以下哪个不是影响房地产价格的宏观经济因素？()A.通货膨胀率B.利率C.人口增长D.房地产开发商的预期4.房地产估价中，比较法中“比较实例”的选择标准不包括以下哪项？()A.地理位置相似B.规模相似C.成新率相似D.价格变动趋势5.房地产估价师在实地勘查中，以下哪项工作不属于现场勘查的基本内容？()A.查看房地产的产权证明B.观察房地产的周边环境C.测量房地产的面积D.了解房地产的历史用途6.房地产估价师在进行收益法评估时，以下哪项不是折现率的选择依据？()A.资本化率B.投资者期望回报率C.市场风险D.政策风险7.在房地产估价中，以下哪种方法适用于评估未竣工的在建工程？()A.成本法B.收益法C.比较法D.成新折旧法8.房地产估价中，以下哪项不是影响房地产估价的区域因素？()A.地区经济发展水平B.交通便利程度C.政策调控措施D.房地产本身的物理状态9.房地产估价师在进行房地产估价时，以下哪项不是确定估价对象范围的要求？()A.确定估价的房地产范围B.确定估价目的C.确定估价方法D.确定估价依据10.房地产估价师在进行估价时，以下哪项不是影响房地产价值的心理因素？()A.消费者对房地产的认知B.房地产市场的信心C.投资者的风险偏好D.房地产本身的物理状态二、多选题(共5题)11.房地产估价中，以下哪些因素会影响房地产的市场价格？()A.房地产的位置B.房地产的面积C.市场供需关系D.政府政策调控E.房地产本身的物理状态12.房地产估价师在进行比较法评估时，选择比较实例时需要考虑以下哪些条件？()A.房地产的位置相似B.房地产的用途相同C.房地产的面积相近D.房地产的交易时间相近E.房地产的交易价格相近13.房地产估价中，收益法计算净收益时，需要考虑以下哪些收入和费用？()A.房地产的租金收入B.房地产的维修费用C.房地产的保险费用D.房地产的税费E.房地产的运营管理费用14.在房地产估价中，以下哪些属于影响房地产估价的区域因素？()A.地区经济发展水平B.人口密度C.交通便利程度D.市场竞争激烈程度E.政府规划与政策15.房地产估价师在进行现场勘查时，以下哪些内容是必须记录的？()A.房地产的产权信息B.房地产的物理状况C.房地产的周边环境D.房地产的使用年限E.当地房地产市场的动态三、填空题(共5题)16.房地产估价中的收益法主要适用于评估______类型的房地产。17.在房地产估价中，______是衡量房地产价格变动趋势的一种方法。18.房地产估价的比较法中，______是选择比较实例时最重要的条件之一。19.房地产估价的成本法中，______是计算房地产价值的基本公式。20.房地产估价中，______是房地产估价的法定依据。四、判断题(共5题)21.房地产估价的比较法只能用于评估新建房地产。()A.正确B.错误22.房地产估价的成本法仅考虑了房地产的重置成本，忽略了其市场价值。()A.正确B.错误23.房地产估价的收益法在计算净收益时，不需要考虑运营管理费用。()A.正确B.错误24.房地产估价中，比较实例的选择只需要考虑其成交价格。()A.正确B.错误25.房地产估价师在进行现场勘查时，只需关注房地产本身的状况，无需考虑周边环境。()A.正确B.错误五、简单题(共5题)26.简述房地产估价中收益法的应用条件和局限性。27.为什么房地产估价中比较法的选择比较实例时，需要考虑其成交时间？28.在房地产估价中，如何运用成本法评估未竣工的在建工程的价值？29.房地产估价中，如何选择合适的折现率进行收益法评估？30.房地产估价中，现场勘查的目的和意义是什么？

房地产估价师《相关知识》考前冲刺练习题及解析一、单选题(共10题)1.【答案】B【解析】历史价格不是估价时的必须考虑因素，因为房地产市场是动态变化的，历史价格不能代表当前的市场价值。2.【答案】C【解析】收益法的基本原理是基于预期收益，即根据房地产未来可能产生的收益来评估其价值。3.【答案】D【解析】房地产开发商的预期属于微观经济因素，而非宏观经济因素，宏观经济因素主要影响整个房地产市场的供需和价格。4.【答案】D【解析】价格变动趋势是市场分析的内容，不是选择比较实例的直接标准。比较实例应选择地理位置、规模和成新率相似的房地产。5.【答案】A【解析】查看房地产的产权证明不属于现场勘查的内容，通常在评估前已完成，现场勘查主要关注房地产本身和周边环境。6.【答案】D【解析】政策风险不是选择折现率的直接依据，折现率通常基于资本化率、投资者期望回报率和市场风险等因素。7.【答案】A【解析】在建工程通常采用成本法评估，因为它基于工程的实际成本和剩余工程量进行计算。8.【答案】D【解析】房地产本身的物理状态属于个别因素，而非区域因素。区域因素通常包括地区经济发展、交通、政策等。9.【答案】C【解析】确定估价方法是在评估过程中进行的，不是确定估价对象范围的要求。确定估价对象范围需要明确估价的房地产范围、目的和依据。10.【答案】D【解析】房地产本身的物理状态属于房地产的物理因素，不是心理因素。心理因素通常涉及消费者、投资者和市场信心等方面。二、多选题(共5题)11.【答案】ABCDE【解析】房地产的价格受多种因素影响，包括地理位置、面积、市场供需、政府政策以及房地产本身的物理状态等。12.【答案】ABCDE【解析】比较法选择比较实例时，需考虑位置、用途、面积、交易时间和价格等多个因素，以确保比较的合理性和准确性。13.【答案】ABCDE【解析】计算净收益时，需要扣除房地产的所有相关费用，包括租金收入、维修、保险、税费和运营管理费用等。14.【答案】ABCDE【解析】区域因素包括经济发展、人口密度、交通便利、市场竞争和政府规划等多个方面，它们共同影响房地产的价值。15.【答案】ABCDE【解析】现场勘查时，应详细记录房地产的产权、物理状况、周边环境、使用年限以及当地市场的动态等信息，为后续估价提供依据。三、填空题(共5题)16.【答案】收益性【解析】收益法是通过对房地产未来收益的预测来评估其价值，因此主要适用于收益性房地产，如商铺、写字楼等。17.【答案】市场比较法【解析】市场比较法通过对市场上类似房地产的成交价格进行比较，分析价格变动趋势，以评估待估房地产的价值。18.【答案】地理位置【解析】地理位置是影响房地产价格的重要因素之一，选择比较实例时，地理位置相似性是必须考虑的条件。19.【答案】房地产价值=重置成本-折旧【解析】成本法评估房地产价值时，基于重置成本减去折旧来估算其现值，即房地产价值。20.【答案】房地产估价规范【解析】房地产估价规范是房地产估价活动中的基本准则，规定了估价的原则、方法和程序，是估价的法定依据。四、判断题(共5题)21.【答案】错误【解析】比较法不仅可以用于新建房地产，还可以用于评估二手房、在建工程等多种类型的房地产。22.【答案】错误【解析】成本法在评估房地产价值时，不仅考虑了重置成本，还要减去折旧，以反映房地产的实际市场价值。23.【答案】错误【解析】收益法在计算净收益时，需要扣除所有运营管理费用，以确保计算出的净收益准确反映房地产的收益能力。24.【答案】错误【解析】选择比较实例时，不仅要考虑其成交价格，还需考虑其位置、面积、用途、成新率等因素，以确保比较的合理性。25.【答案】错误【解析】现场勘查时，房地产估价师不仅需关注房地产本身的状况，还需考虑其周边环境，如交通、配套等，这些都会影响房地产的价值。五、简答题(共5题)26.【答案】收益法的应用条件包括：1）房地产具有良好的收益性；2）能够预测未来收益；3）收益稳定且可量化。局限性包括：1）对未来收益的预测存在不确定性；2）适用于收益性房地产，不适用于非收益性房地产；3）收益法需要考虑折现率的选择，存在主观性。【解析】收益法在评估具有稳定收益的房地产时非常有效，但其预测收益和选择折现率存在主观性，且不适用于所有类型的房地产。27.【答案】因为房地产市场的价格会受到市场周期性波动的影响，选择成交时间相近的比较实例可以减少这种市场波动对估价结果的影响，使估价结果更加准确。【解析】成交时间的接近性有助于反映当前市场状况，而非过去或未来的市场状况，从而提高估价的准确性和合理性。28.【答案】评估未竣工在建工程的价值时，成本法可以基于以下步骤进行：1）计算已完成部分的重置成本；2）估算剩余部分的重置成本；3）减去已完成部分的折旧；4）加上土地成本和其他相关费用。【解析】在建工程的评估需要将已完成部分和未完成部分分别计算，并考虑折旧和土地成本等因素，以确保评估结果的准确性。29.【答案】选择合适的折现率需要考虑以下因素：1）投资者的期望回报率；2）市场风险；3）房地产的风险特性；4）资本化率。通常采用市场资本化率或资本资产定价模型（CAPM）