皇岗世纪中心卓越方案设计任务

卓越-皇岗世纪中心项目

（暂定名）

方案设计任务书

方案设计目录

一、概念设计成果

1.前期概念规划研究成果及开发理念

2.概念设计成果

二、方案设计任务书

1.项目概况

2.宗地技术指标及规定

3.功能分布

4.设计根据

5.项目及市场定位

6.总体规划设计规定

7.专题及单体设计指导

8.方案设计图纸深度规定

9.设计文献的权属

三、附件

四、时间安排及阶段划分

从下至上依次为5万后办公、2.5万户酒店、2.5万户酒店式公寓、其中酒店与

酒店式公寓应便于互相转换；2#超高层塔楼计容积率建筑面积为10万户;地下

部分应满足自身配套并占有30%车位;各分区主入口位于东南向；

3.1#超高层塔楼构造原板高度250M,2#超高层塔楼构造顶板高度238M,两塔楼按

合适比例再加顶部构件.明确1#、2#塔楼体量应尽量靠近（2#塔楼通过中庭、空

中花园、加大层高等手法保证其高度及体量）；

4.2#塔楼产权及物业管理权与整个综合体完全独立（包括地面建筑面积10万而、

2#地块中的绿地（景观、附楼、连廊等）、地下满足自身配套并占有30席主位部

分（包括货车泊位、设备配套、后勤配套等）、地下室出入车道等;但强调整体外

观，包括联廊、绿化等为一整体,外观上2#塔楼应与整个综合体是一体日勺、友

好的；

5.商业计容积率面积为3.6万户,在1#、3#、4#地块内处理;应尽量布置于北侧靠

近福华三路，商业层数不限于3层，商业应强调多首层的概念，应通过设计手法

提高不一样层商业的均好性;商'业形态为精品后为主,不考虑不小于8000

主力店;营销方式只租不售；

6.3#楼高度〈100M,顶部围挡高120M;4#楼高度＜150叫顶部围挡高＜170M;3#楼为

酒店式公寓（约250原则间）和S0H0天地,4#楼为商务港，两栋楼建筑立面应与整

体协调。

附图：各类产品位置规划和面积指标示意图表:

写字楼皇岗大厦酒店式公寓、SOHO商务港商业

(1#)(2#)天地(4#)(1、3、4

(3#)地块内

酒店式公SOHO天处理)

寓地

位置分分派在1分派在23#楼南北3#楼东西分派在4裙楼

派号地块号地块朝向部分朝向部分号地块

建筑面约12万户10万行约2万m?约1.2万约4.4万约3.6万

积分派m2m2m2

二、方案设计任务书

1.项目概况:

LL项目名称：卓越.皇岗世纪中心项目

1.2.宗地概况,

世纪中心地块位于深圳

CBD南区东南部；北面临福华

三路，对面是正在建设中H勺高

200米写字楼项目一一财富大

厦；西北面是晶岛国际商业项

目和CBD南中轴景观一一都市客厅；地块东面是海田路和多层住宅一

一辛城花园，稍远就是CBD东面边缘一一彩田路；南面是小区路一一

福华四路，距离滨河大道之间是皇卤中学，东南面是高层住宅一一港丽

豪园；地块西边紧挨着日勺是金山路连接滨河大道日勺高架桥和会展中心；

西北角为金中环大厦。整个项目用地为一宗地，中间为代征市政道路（中

心七路）用地。

1.3.区域概况:

宗地位于深圳市CBD南区，区域概况详见《深圳市中心区都市设计与

建筑设计1996“2023》系列丛书（中国建筑工业出版社）

2.宗地技术指标及规定

2.1.土地面积：详附表一《建设用地规划许可证》

2.2.土地用途：详附表一《建设用地规划许可证》

2.3.建筑容积率：详附表一《建设用地规划许可证》

2.4.建筑覆盖率：详附表一《建设用地规划许可证》

2.5.小区绿地率：详附表一《建设用地规划许可证》

2.6.建筑退红线：详附表一《建设用地规划许可证》

2.7.计入容积率的总建筑面积：331885.12m2

其中，办公建筑面积：195385.12n?

商业建筑面积：36000m2

皇岗大厦计容积率建筑面积：100000m2

物业管理用房建筑面积：500m2（可分散布置）

地下室建筑面积：约90000m2地下三层

机动车停车设置原则：

停车方式：以地下室停车为主，考虑建设约1550个停车位；

各业态应就近停车，分区明确;考虑机动车停车位可放大为1800辆，可通

过立体停车等技术手段处理.

2.8.出入口配置：

车行出入口：由东、西侧市政路及中心七路进入，设于小区路并避开广

场位置：

人行出入口：基地四面合适考虑；

2.9.其他：

设置垃圾搜集站卜2处（共200平方米），位置规定为转运垃圾时尽

量减少对居民口勺影响；

深圳市的日照间距为大寒日不不不小于3小时满窗日照

3.功能分布：

3.1.地下层：共三层，停车库、设备房（兼人防）；地下一层考虑部分变更为

商业用途；

3.2.地上裙房层：商业，重点处理好超高层塔楼直接落地与商业的空间关系；

3.3.西北侧超高层塔楼，单一办公功能塔楼，原则层面积控制在2050而如

下；

3.4.西南侧超高层塔楼一皇岗大厦，为包括办公、酒店、酒店式公寓的综合

大楼，其地下停车场等配套设施应满足自身功能需要；

3.5.裙房屋顶：空中花园及个性化空间;

3.6.东侧宗地北边布置写字楼配套公寓（办公商务港），南边布置写字楼配

套酒店式公寓及SOHO天地。

4.设计根据：

4.1.用地红线图；（附图2）

4.2.设计应符合消防、卫生、防疫、交通、环境保护、人防、防火等国家有

关法规、规范方面的规定；

4.3.本设计任务书及附件的规定。

5.项目及市场定位

5.1.项目整体形象定位：

本项目拟建成高品质的、包括超高层超甲级写字楼及配套公寓、局级酒

店及酒店配套公寓、崇高商业的“深圳CBD超级商务航母群”,

引领深圳全新的I“集约式”的商务模式，发明独特日勺中心区标志性商务

新组团，形成新型的商业聚落空间及希市综合体；

5.2.目的客户描述及市场定位：

写字楼：中外大型企业和驻深机构，他们日勺实力不停壮大，业务大停拓

展，需要全新的商务平台、完善集中的商务配套区提高企业形象、工作

效率，并以此为企业持续腾飞的基地;

商业：LifestyleShoppingCenter（生活体验式购物中心）

一区别于老式封闭式购物中心，拥有良好的自然景观和开放的购物环

境，以及满足高端消费者休闲购物需求的丰富业态；

一展示“最时尚、流行、前沿的的生活时尚及娱乐元素”，满足白领商

务人士对时尚、艺术日勺生活方式日勺追求；

消费者为25—35岁，追求生活品质，关注时尚时尚的高级白领；

消费者圈层：

一项目内2—3万客户群；

一中心区30万白领及高级管理人员；

一中心区北（景田、香蜜湖、莲花）及中心区南（皇岗、益田、石厦、

新洲等）中高档居住区内日勺居民；

—辐射罗湖、南山及深圳市

酒店：大量来往于深圳的进行商务旅行的商务人士，他们也许是企业中

高层管理人员，规定酒店可以提供优质的服务，居住舒适，配套完善、

交通便捷。

商务公寓：

1）4号地块的商务公寓目的市场选择：中小面积写字楼，办公月途。

以中小型企业为重要的市场定位，他们事业初创，积累一定日勺经济

实力，急需良好的创业平台，为自己的企业树立有品位品牌形象，

有助于他开拓事业；

2）3号地块的酒店式公寓目的市场选择：以“居住加商务功能”为主

的商务公寓市场定位；消费者为收入丰厚的I企业金领，产品穴仅可

以作为临时的私密休憩接待居所，并且可以获得丰厚的投资回报。

本栋楼内设计一座约250标间酒店式公寓及配套；

3）3号地块的soho天地（商务公寓）目的市场选择：居家或办公用

途。在空间上提供了灵活性，适合于有活力H勺小型私营企业。

6.总体规划规定

6.1.规划原则：

1）在深圳市CBD中心区规划的宏观指导下进行设计，都市综合体应

服务于都市总体规划，提高都市天际线；

2）按照资源分级日勺级配原则，合理分派多种自然及社会资源；综合体

空调制冷系统采用冰蓄冷系统（采用片冰机），运用谷电节省能源

成本；原则上1#、2#、3#及4#各考虑一种冷冻机房;

3）营造高雅的有品位内部环境，结合外部良好日勺景观，保证公寓户型

的均好性；减少或不出现朝北户型；控制东西朝向；

4）木项目的建筑风格规定与建筑性质有机结合，有创新性，有时代感：

5）细节处理精到丰富；

6）景观处理考虑裙房屋顶和主楼的立体空间绿化；

7）如在基地北侧规划公寓类产品，需考虑日照规定；

8）本项目需综合考虑立面形象。

6.2.设计关注点：

1）立面创新；

2）都市综合体的空间处理；

3）交通组织顺畅：多种流线组织，包括人流（租户、访客、物业管理

人员等），物流（垃圾清运、货品装卸等），车流（机动车、消防车、

自行车等）；

4）裙楼处理对于综合体整体性的重要作用；

5）立体绿化；

6）皇岗大厦（共10万平方米）功能及配套应绝对独立,体量及高度与

1#塔楼尽量靠近。

6.3.规划范围

即基地四至范围；包括两宗地之间的市政路、宗地地下及地上空间。

7.专题及单体设计指导

7.1广场规划规定

1）考虑广场的完整性和使用效果，人车分流，防止被车道分割；

2）沿北侧路形成浅广场，即中心广场需在一定尺度」一向福华三路主干

道开放，使主干道人车视线引入广场，设置标志性雕塑，引导人流

进入；

3）基地东北角（即福华三路和海田路交叉口）应形成商业引导性广场；

4）4000平米的面积可考虑在不一样标高面分派，发明多首层概念，将

人流引到各个楼层；负一层必须有一定面积日勺露天广场空间；

5）中心广场除考虑景观效果外，还要考虑汇集人气的效果，便『举行

各类文艺及推广活动；同步考虑夜间灯光效果；

6）中心广场可考虑开合式遮阳遮雨设施。

7.2商业设计规定

7.2.1商业设计规划设计原则

a）充足处理好项目的易达性，车流、人流规划合理；

b）内部空间有良好的适应性，能满足多种业态日勺使用功能规定；

c）发明出新奇的、富有趣味日勺、适合深圻人购物心理的购物体验，令消费

者乐意在商场内长时间停留：

d）良好的购物动线设计，令人流可以便捷抵达商场的各个部分，防止出现

明显H勺商业死角；

e）多首层概念设计，商业价值均好性，令不一样楼层日勺商业价值最大化；

D可持续发展性。考虑商场运行后改扩建的也许性，如增长扶手梯、增长

营业面积等；考虑商业面积的灵活分隔和合并；

g）业态分布原则：

＞餐饮提议集中布置在地块南侧；需预留燃气管道接入，同步考虑排污及化油设

备位置。

＞精品快餐及个性超市提议布置在负一层；

＞大型娱乐设施（如卡拉0K、剧场）提议布置在顶层；建筑形态需予以支持；

＞多功能剧场提议布置在顶层。

7.2.2提议业态

中西餐饮、精品服装百货、文化娱乐（卡拉OK、书店、剧场、酒吧）、精品超

市、家居生活、健身美体等。

723地块商业价值分析

＞如上图所示，地块北侧临福华三路，商业展示面最佳，人流车流最大，商业价

值最大；

＞海出路靠近彩田商圈，车流较少，但较轻易引入人流；

＞福华四路远离福华三路主干道，且南面是学校，人流较少；

＞金田路是车流主干道，人流较少，因此商业价值最差。

7.2.4设计技术明细指导

整体规划

＞“半开放式购物中心”规划理念：结合地方特色及既有开放日勺广场休闲空间，

本项目的重要购物场所应集中在室内，同步与室外休闲空间交融，在室内室外空

间交汇的地方可设计某些灰空间，不明显界定室内室外，增长空间趣味性;

商业主体量提议设置在地块东侧福华三路和四路之间，形成完整室内购物空间,

其他部分商业在二楼以上需通过连廊互相连通；

＞内部空间柱距约8.5米以上；

＞负一层商业：应在满足规划停车位的前提下尽量增长负一层商业面积，保证不

不不小于10000m2；

1）交通

＞着重处理易达性问题，在本项目无地铁连通的状况下，更要处理好公交主、出

租车和自驾车口勺交通流线及上落客问题；（可根据设计需要对项目周围公交站点

的设置提出调整提议）；

＞由于金田路为交通主干道，车流量大，提议尽量不要设置商业车行出入口，而

尽量于地块北、东及南侧处理；

＞处理好货运通道及卸货平台；

2）立面

＞立面设计简洁、时尚，富有商业气息和艺术气质；

＞重点突出福华三路及金田路立面，在表皮材料及立面形式上有所创新；考虑广

告位与立面表皮的有机融合及创新广告形式；

＞夜间和日间效果同样重要；

3）中庭

商场内需设计从一楼至顶楼的封闭式采光中庭，将自然光引入商场内部;

＞中庭尺度需大气，一楼中庭需有足够空间可举行多种推广活动；

＞视商场内部动线长度，可设计多种类似中庭或持续中庭等聚客空间；

＞中庭部分尽量防止影响视线MJ大体量柱子的出现：

4）主力店

＞本商场主力店面积一般在4000-8000平米左右；

＞主力店内部空间柱网规则，空间规整：

＞主力店一般布置在购物动线的端头，面向主走道有良好展示面；若面积较大,

考虑垂直分布到数层，并考虑独立内部垂直交通；

5）店铺

＞使用面积不不不小于60平米；

＞围绕人流干道分布，令每一间店铺都能吸引到同样口勺人流；

6）垂直交通

＞设计足够口勺垂直客梯及扶手电梯，令客流可以便捷抵达各个楼层；

＞足够的货梯及货运通道，以便大型货品的运送；

＞可设计跨层迅速扶手电梯，令客户可直接抵达高层商业楼层；

7）动线设计

单一动线原则，尽量防止二次动线的出现（即尽量防止尽端式流线）。

＞在动线中可以便看到各家店铺并能便捷抵达；

＞以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽量日勺延长购物

中心日勺人流通过面；

＞以局部MJ造景、中厅引导人流：明晰的标识引导；

＞以餐饮休闲娱乐区引导人流；

＞考虑出入口数量和位置的设置，调整人流量均衡

8）走道

＞走道设计宽阔，不小于4.5米，不会产生挤迫和压抑的I感觉；

9）灯光照明

＞照明充足明亮；

＞公共部分考虑作为内部景观的灯光设计；

10）无障碍设计

＞一为残疾人、老人、孕妇、小朋友等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在

建筑设计体现“以人为本''的思想。例如自动步道的运用、平进平出出入口、自

动门、有高差处设坂道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等；

11）休憩空间

＞在商场内部设置多种可供顾客休息日勺设施及空间，同步亦是内部景观日勺一部分;

12）层高

＞商场原则层高不低于5米，首层高度合适加高（不低于5.5米）；负一层层高5米;

＞局部空间可设计两层通高空间，层高8—9米，后来可自行分层间隔；

13）配套设施

＞足够的公共洗手间、清洁用房，洗手间需设置隔气前室：

＞特殊业态考虑通风排烟系统、上下水系统、独立洗手间、独立夜间通道等；

＞消防设施及走火通道的合理设计；

7.3超级办公设计规定

位于1#地块,共约12万武

整体规划设计指导

1、整体形象的I一致性：四栋建筑在外观上需保持一致性，形成一种整体；

2、尽量减少金田路一侧车行入口的压力；

3、多种业态底层大堂相对独立，并考虑落客区H勺合理设置；

4、很好处理内部广场人车流混杂的I状况；

6、引入双首层或多首层设计，将人流直接带入负一层或二、三层；

7、写字楼尽量减少东西朝向；办公空间方正实用，防止出现过多的死角或不规

则空间。

1）产品设计理念：本栋写字楼设计提议“现代、科技、环境保护、节能”为主题,

契合深圳目前所倡导日勺循环经济主题，给客户超前日勺办公体验;

2）节能环境保护：为增长项目销售时的卖点，提高项目档次，也切实减少项目后

来运行成本，应当在本项目中在不大幅增长建导致本日勺状况下，适度考虑运用

节能环境保护技术。争取到达LEED（绿色建筑评估体系）白金级原则或建设

部绿色建筑创新奖；

3）尊贵客户体验：本写字楼为中心区最高的写字楼，我司将把其打导致深圳最顶

级的商务写字楼，因此在此超高层写字楼日勺设计中，应当从客户体验出发，高

于一般写字楼口勺办公体验，设计某些更人性化、针对性向细节，提高项目档次。

如VIP专用电梯、VIP停车场、茶水间等等。详细细节见背面详细设计指导；

4）需求面积：500m2以上-850nf（半层），1700n2—2023m?（整层），3000后以

上（两层以上）

5）需求特性：

＞需求日勺写字楼要位于都市关键优越的地段，周围配套齐全，交通非常便捷;

＞对写字楼整体形象符合国际化现代简洁时尚，是都市建筑群中视觉焦点和

地标；

＞有非常大气H勺正门入口和宽阔、高扬、充斥阳光、装修简洁现代的中庭或

大堂;

有非常快捷、舒适的垂直电梯交通工具；上班高峰期不用在电梯侯梯厅拥

挤排队候梯；

＞有方正使用率高日勺办公区；

＞对各级别员工更多人性关怀，关注“人”的自身需求：内部空间符合人MJ

需要；

＞办公空间应当是让人健康、舒适、快乐地工作和享有工作；

＞内部空间不再是老式的封闭式空间，可以与外界阳光、景观、空气交流，

享有更多自然的空间，打破内外之间绝然的分隔；

＞需要便捷迅速没有盲点的通讯和网络；

＞跨国企业非常重视“空间的安全性”，火灾预警、紧急疏散通道和严智防盗

措施、非法闯入等；

＞但愿预留更多的“可改造空间”。新建筑技术和开发理念层出不穷，乜许今

天先进的产品过十年后便成为落后的，预留出足够的“可改造空间”，这样

的写字楼才是符合客户需要的“成长型建筑二

＞对节能环境保护口勺重视，尤其是境外企业对这方面比较看重。

6）重要产品硬件指标

序号硬件原则规定

建筑构造1.框架或钢构造，抗震在8级地震以上；

1

2.有加装空调、发电机组等设备的预留土建改造空

间；

3.有相邻楼层上下打通的土建改造空间

外立面该项目规划建筑高度250米，是中轴线东侧“龙脉”日勺

龙背位置，其立面设计应大气、简约、沉稳，强调地标

2

口勺昭示性，要明显区别于中心区既有写字楼外立面。还

需考虑夜间灯光效果。

大堂和次大堂4.配置不低于15米的一楼中庭；若配置双层轿厢

电梯需考虑二层大堂，高度10米以上；

35.候梯区与大门距离在15米以上；面积不低于400

平米，写字楼大堂门口设置带雨蓬落客区；

6.地下室各层电梯前室豪华装修。

办公空间和休能提供可灵活分隔适应多种变化的办公空间；与中心区

4

憩生态空间景观中轴相呼应。

电梯等待区提议在设计关键筒时分高、中、低区独立分散人流；首

层电梯前室装修后宽度不低于3.0米，装修后高度不低于

5.0米；中同区电梯前室宽度不低于3米；双侧出口电梯

5

间宽度不不不小于3.5米，装修后高度不低于2.7米；单

侧出口电梯间宽度不不不小于3米，首层电梯前室实现

智能刷卡进入管理。

公共走廊公共走廊装修后宽度不不不小于1.8米，吊顶净高不低于

6

2.6米

7使用率平均不低于于70%

原则层1.净高：30层如下净高不低于2.8米，预留10cm网

络地板；30层以上净高不低于2.9米，预留10cm

网络地板。

8

2.原则层面积约2050of,格局方正，进深在12-15

米之间，外框柱跨度不不不小于8米，保证景观

视野。

原则承重楼板承重在4KN/m2以上；30层以上每层设置约150平

9

米的网络机房区域，楼板承重尤其考虑。

供电系统10KV双路供电，并配置发电机应急电源，在30秒内送

电，以供消防、控制室、计算机房、机房、电梯等重

10

要负荷;办公面H勺供电容量在105W/m2以上；每户均配置

配电箱。

空调系统国际著名品牌中央空调系统，具有分区域控制能力，新风

11量在40立方米/人/小时以上。并配以初效、中效双级过

滤设备，令空气愈加清新、舒适。

电梯1.上下班高峰时客人候梯时间不超过30秒。

2.选用国际著名品牌（如奥的）斯或三菱）。内部净尺寸不

低于2.2米X1.8米X3.0米（高）；客梯开门宽度不不

不小于1.1米；客梯开门高度不低于2.7米;轿厢内设置

大屏幕液晶电视；承重1600T800千克以下，容量24人

12原则。

3.运行速度：高区6米/秒，中低区3.5米/秒

4.转换梯（穿梭梯）考虑设置双层轿厢电梯，节省空间，

提高效率。

5.考虑设置一部只为VIP客户专用梯及来宾休闲候梯室，

专用车道，智能刷卡门禁。

停车位1.提供尽量多的机动车位，并实现智能化高效管理；

2.地下一层考虑后来设置双层机械停车位的也许性；

13

3.在地下一层设置60—80个VIP车位，设置停车锁。

4.考虑应用自然光导入系统，将自然光导入地下车库。

智能化系统至少到达5A级原则：加强建筑自动感应和远程控制、加

强节能环境保护的科技应用，加强安全和通讯的最新科

技应用，加强各系统间的集成协作性。

1.办公（OA）：办公室OA布线采用网络地板或地面线

14

槽；设物业管理系统.

2.通信（CA）：计算机网络通信系统抵达所有H勺办公间，

提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；布线千

兆到层，百兆到桌。

3.楼宇（BA）：重要的机电设备由计算机管理，并监控

其运行状况，实现公共照明及空调等日勺自动控制；综

合计费系统.

4.消防（FA）：消防联动，安装烟感、温感和火灾自动

报警、自动喷洒装置；

5.安防（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设闭路

电视监控、防盗报警一卡通，自动巡更；

装饰装修根据国际建筑装修技术提供设计方向提议和方案设计指

15

导

原则层卫生间I.除一般的功能外，自动感应、自动清新空气、自动

冲洗等现代科技的应用；营造高度舒适的办公环境的

同步，全面满足商务生活的人性化需要；

2.厕位数量：男士小便池3个，蹲厕2个，坐厕1个；

女士蹲厕3个，坐厕1个；

3.每层设置两个单独的高级行政人员卫生间，上下水

到位，冷热水到位，并增长了一种独立的淋浴间，全

16面满足高级行政人员的私密性规定。

4、清洁专用洗手间：每个原则办公楼层提供一种清

洁工专用洗手间，配置拖把清洁水槽；

5、提议采用“洗手区”与“如厕区”分区；

6、增长残疾人洗手间体现人性化概念。

茶水间为满足外资企业的需求，在每个原则层关键筒两侧各设

置一种茶水间，面积在3—5平米，配置上下水（可考虑

设于楼层预留上下水H勺位置）。

商务配套会议中心：容纳50—70人的多媒体会议室一间；15—20

人的会议至2—3间（可合并为大会议空）；

17

员工食堂：容纳300人同步就餐的员工食堂，内设高级

行政人员餐厅（可考虑设置在避难层）。

18物业管理用房提供合理的物业企业办公和设备安顿的用房。

7.4公寓规划规定

位于3#地块，共3.2万面；分为酒店式公寓和SOHO天地。

一、3号地块的酒店式公寓设计指导

1.总面积和面积配比：

1）总面积：约2万门

2）户型配比：

面积区间（建

户型套数比套数面积比

筑面积）

一房两厅独立卧室。55-6050%13438%

两房两厅两主卧卫生间+公共卫

80-9035%9340%

卫生间

主卧+次卧+书房。

三房两厅两

主卧卫生间+公共卫100-12015%4022%

卫

生间。

小计100%267100%

户均75平米。

2.单体建筑设计指导:

I）完整的交通流程：客人步行出入口、残疾人出入口、行李出入口、团体会议客

人独立出入口、通向酒店内外花园、街市、紧邻商业点、车站、地铁、街桥或邻

近另一家酒店的，各个必要的出入口，以及对应的台阶、坡道、雨蓬和电动扶梯。

2）通向大堂所有经营、租赁、休息、服务、展示区域的流程。

3）服务、管理人员需要日勺各个必要日勺、尽量隐蔽的出入口、楼梯和电梯。

4）也许与总体布局有关的货品、设备、员工、布草、送餐与回收垃圾出运流程。

这些流程不能与客人流程交叉或兼用。

3.户型设计指导:

I）户型设计体现居家风格。

2）酒店式公寓作为稳定的居住建筑形式，配套设施应齐全，并满足基本居住功能

的规定，详细包括独立卫生设施、厨房（中厨？西厨？）操作区、就餐区、书写

工作区、梳妆区、衣储区等，其中独立卫生设施与厨房操作区是设计中不可缺乏

H勺必备内容。

3

3）一房两厅，55-60mo客厅有独立的采光面。客厅和餐厅日勺面积不不不小于15

m2,能设置书写工作区。开放式厨房设计，仅布置厨房操作区。卧室的面积不不

不小于14nl）面宽不不不小于2.7米，设置梳妆区、衣储区。

4）两房两厅两卫，80-90nf。两个房间为一间主卧，另一间作为客房或书房。主卧

日勺面积不不不小于18nH连洗手间），面宽不不不小于3.3米，设置梳妆区、步入

式更衣间和书写区。一种公共卫生间和一种主卧卫生间，主卧卫生间面积大小于

公共卫生间。客厅和餐厅的面积不不不小于22nl）面宽不不不小于3.8米。

5）三房两厅两卫，10（）-120m\两个卧室和一间书房。主卧日勺面积不不不小于24

m2（连洗手间），面宽不不不小于3.6米，设置梳妆区、步入式更衣间。次卧的面

积不不不小于16nl）设置梳妆区和衣储区。一种公共卫生间和一种主卧卫生间，

主卧卫生间面积不小于公共卫生间。客厅和餐厅的面积不不不小于32m二面宽不

不不小于4.0米。

6）不低于1500元/平米的装修。

4.配套设施:

3号地块酒店式公寓的硬件配置原则

1立面与其他几栋楼的外立面保持一致，形成整体感。建

筑高度100米，围挡高度120米。

2大堂和重要出入匚首层大堂提议布置在南面，保证以“居住”功能为

主的1公寓的私密和不受其他干扰；大堂面积不低于

200平米，高度不低于7米。

地下室大堂使用面积不低于40平米。装修风格和

档次同首层大堂相似。

3电梯轿箱内尺寸2.0米X1.5米X2.8米（净高），国际一

线品牌电梯，配置液晶显示屏。

4电梯等待区电梯等待区日勺装修原则提议比照酒店的原则装修，

宽度不低于2.5米，净高度不低于6米。

5层高原则层室内净高不低于2.7米，中央空调低区部分

室内净高不低于2.4米。

6使用率不低于80%o

7公共走廊宽度不低于1.5米，净高度不低于2.6米。

8套内配置洗手间、衣橱、鞋柜、电视柜、办公桌、洽谈沙发

和茶几、接口、网络接口、冰箱柜、保险柜。

9智能系统高速宽频网、接驳端口连接手提电脑上网，接受多

种国际卫星电视频道。

10空调中央空调系统，分户计量，房间温度可独立调整。

11洗衣房规划洗衣房，为业主提供增值服务。

12供水设置中央热水系统，直饮水系统。

13泳池商业裙楼的屋顶露台规划泳池。

14空中花园每隔一定楼层，设计空中花园，增长高层建筑的的

生态绿色空间，供人休憩的空间。

15休闲娱乐中心设于架空层,面积约1500-2023nfo共用商业裙楼上

日勺游泳池，独立H勺健身房和餐厅，可考虑设计桌球

房，美容美发、桑拿、按摩等设施。

16商务中心打印、复印、代定机票和火车票、租车、代订送报

纸和邮件等服务。

17行政楼层行政楼层设计独立的接待台和商务中心。

18后勤房每层单独设置一间后勤房。

二、3号地块的soho天地商务公寓设计指导

1.总面积和面积配比：

1.总面积：约1.2万m?

2.户型配比表：

户型面积区间（建筑面积）套数比套数面积比

单房35-4038%9329%

一房两厅45~5028%6827%

两房两厅两卫55-6528%6834%

顶层loft70-807%1610%

小计100%245100%

户均49平米。

Loft设置在顶层。

3.单体建筑设计指导:

1）3号地块的soho天地商务公寓可参照如下提议:

2）同一套单位内部改造：loft户型可以实现单房变一房一厅，一房变两房，两房变

三房；

3）一套单位变两套。如图所示，A户型交

A白刑

楼后，业主可自行改导致独立的两套：

A1户型和A2户型。便于业主出租和使用;

5.配套设施:

3号地块SOHO天地的硬件配置原则

1外立面与综合体立面保持统一、协调。以简约、现代为主

的风格。建筑高度100米，围挡高度12（）米

2大堂和重要出入匚1.首层大堂提议规划在东面或南面；车行出入口

海田路一侧。大堂面积不低于150平米，高度

不低于7米；装修风格与1号楼统一。

2.地下室大堂使用面积不低于40平米。装修风格

和档次同首层大堂相似

3办公空间和休憩生态每几层设计一种不计面积的共用日勺生态休憩露台。

空间

4公共走廊宽度不低于1.5米，净高度不低于2.8米。

5层高同酒店式公寓

6使用率不低于75%

7原则层Loft层高不低于6米，上下进行分割后，每层层高

不低于2.8米。

8供电系统10KV双回路供电，并配置发电机应急电源

9电梯4部（含消防梯）（请论证）

10空调分体空调（立面需考虑整洁美观之空调位）

11商务配套共用4号地块及3号地块的商务中心

12供水系统24小时热水供应系统

三、4号地块的商务公寓设计指导

1.总面积：约4.4万行

2.户型配比表：

户型面积区间（建筑面积）面积比

平面单元1100-12035%

平囿单兀2150-16015%

平面单兀3200-24010%

平面单兀4300-32010%

loft单元150-17030%

小计100%

标准单元1

3.单体建筑设计指导：

制中庭或元

开放式办公空间

1）4号地块的商务公寓建筑考虑单栋设计

3.8M复式

复式航元

办

公

空

2）在商务公寓的底层设置部分loft户型。间

3.8M

I

loft的I设计方向如下（右侧图片仅供参loft单元

高体办公空间

，、、、/•

3）Lofl设计增长空间舒适度;

4）两层通高空间，展示企业日勺形象;

5）Loft设计增长客户日勺使用面积，提高产品价值;

4.配套设施:

1外立面与综合体写字楼立面保持统一、协调。以简约、现

代为主日勺风格。

2大堂和重要出入匚1.首层大堂提议规划在东北面或南面；车行出入

口海田路一侧。大堂面积不低于300平米，高

度不低于12米；装修风格也为现代中式风格，

与1号楼统一。

2.地下室大堂使用面积不不不小于50平米，豪华

装修。

3办公空间和休憩生态以100—120和150—160两个户型模块进行自由日勺

空间拼合，形成大面积办公空间；每几层设计一种不计

容积率面积日勺共用日勺生态休憩露台。

4公共走廊公共走廊装修后宽度不低于1.7米，吊顶净高不低

于2.7米

5电梯等待区首层电梯前室宽度不低于3米，高度不低于5米；

原则层电梯前室宽度不低于在3米；

6使用率不低于75%

7原则层面积在2023户以内，分层吊顶后净高不低于2.7米，

格局方正，进深在11-13米之间，保证客户的自然

采光。宽扁梁设计，预留网络地板，高度在10cm

左右，相邻单位可自由拼合

8Loft原则层Loft底层面积在2023肝以内，层高控制在6.6-7.0

米，分层吊顶后底层净高不低于2・7米，格局方正，

进深在11-13米之间，保证客户的自然采光。宽扁

梁设计，预留网络地板，高度在10cm左右N相邻

单位可自由拼合

9原则层卫生间分为公共洗手间和部分室内洗手间。

公共洗手间配置：

1.高档入墙式抽水马桶、小便池；感应式冲水装

置；

2.清洁专用洗手间：每个原则办公楼层提供一种

清洁工专用洗手间，配置拖把清洁水槽；

3.厕位数量：男士小便池2个，蹲厕2个，坐厕

1个；

4.女士蹲厕2个，坐厕1个；

5.提议采用“洗手区”与“如厕区”分区；

6.增长残疾人洗手间体现人性化概念；

平面单元面积在每200平米以上和loft户型单元设

计室内洗手间。其他单位提议预留洗手间位置。给

排水管道尽量预埋到楼板或柱内，节省优化空间。

10原则承重楼板承重在4KN/m2以上；

11供电系统10KV双回路供电，并配置发电机应急电源

12空调系统中央空调系统，24小时分户计量。新风量在30立

方米/人/小时以上。并配以初效、中效双级过滤设

备，令空气愈加清新、舒适。分户计量

13电梯1.上下班高峰时客人候梯时间不超过35秒。

2.选用国际著名品牌：如奥的斯或三菱）。内部净尺

寸不低于2米X1.6米X2.8米（高）；轿厢内设置

大屏幕液晶电视；承重1400T600公斤如下，容量

20人原则如下。

14停车位1.提供尽量多的机动车位，并实现智能化高效管理；

2.地下一层考虑后来设置双层机械停车位的也许

性；

3.考虑自然光导入系统，将自然光导入地下车库。

15供水系统24小时冷热水供应；

16公用配套商务中心、私家泳池（可共用）、洗衣房（可共用）、

健身中心

17智能化系统至少到达5A级原则：加强建筑自动感应和远程控

制、加强节能环境保于H勺科技应用，加强安全和通

讯H勺最新科技应用，加强各系统间的集成写作性。

6.办公（0A）：预留0A电力负荷50VA/m2以上，

办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；

7.通信（CA）：计算机网络通信系统抵达所有的1

办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通

信条件；千兆入户，百兆到桌。

8.楼宇（BA）：重要的机电设备由计算机管理，

并监控其运行状况，实现公共照明、空调等的

自动控制；

消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火

灾自动报警、自动喷洒装置

7.5设备专业设计规定

机电指导：

二〜三个区域供电站，引七个专用供电回路；其中1井塔楼（含裙楼）两个回路、2

#塔楼（含裙楼）两个回路、3#、4#塔楼（含裙楼）三个回路；2#塔楼（含裙

楼）为皇岗实业产权，机电设备及系统完全独立。

空调指导：

1）机房：1#楼2#楼各设一种冷冻机房，3#,4#楼合建一种机房。空调机房设在地

下室，系统分三个区，裙楼及中区由机房直接供应，高区由板换供应。1#楼——

低区；裙房部分，中区；4层3（）层，高区；31层6（）层（暂定）。2升楼

低区；裙房部分，中区；办公楼部分，高区，酒店及酒店式公寓，在

塔楼设板换机。冷冻水主立管为非同程式，于每层干管设平衡阀。

2）冷却塔：均设于裙楼顶板（作足防噪音、防震动措施）

7.6景观规划设计规定

1）景观构造应分级明确，主次结合，规划设计应注意各级景观日勺互相关系，

形成完整的景观系统，且各级景观均有明确日勺主题；重视屋顶面作为景观

面的应用及考量；

2）广场的景观应成为景观序列【付重要构成部分，并成为该项目重要的景观标

志；

3）将都市综合体日勺景观与休闲设施结合起来，成为个性化活动空间，使一部

分实现泛会所概念：

7.7皇岗大厦设计规定

项目设计要点:

1）皇岗大厦位于该地块南面超高层建筑,外墙采用玻璃幕墙设计,建筑高度

238m,按合适比例控制女儿墙围挡高度;原则层面积控制在2023nf以内,地

面以上建筑面积10万nf,其面积分派由下至上依次为5万行办公及配

套,2.5万门酒店及配套,2.5万行酒店式公寓及配套;应采用合适的建筑手

法使2#塔楼的体量与1#塔楼相若,营造“兄弟楼”的概念.

2）皇岗