《房地产估价》课件 第8章地价评估

房地产估价

中南林业科技大学

沈良峰第八章

地价评估8.1地价体系8.2基准地价评估8.3路线价法8.4高层建筑地价分摊一.地价体系概述8.1地价体系地价——是为了购买获得土地预期收益的权利而支付的代价。地价体系是一定区域范围内，由若干相互联系、相互区别而且相互补充的地价和土地质量等级构成，各自发挥其不同作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。地价体系中地价种类的多少，取决于土地制度、地价的作用、土地市场状况及政府管理土地的需要。（1）城镇土地质量等级（2）基准地价和路线价（3）标定地价（4）交易底价或交易评估价（5）成交价格地价体系构成一.基准地价概述二.评估思路三.基准地价修正法四.标定地价8.2基准地价评估一.基准地价概述基准地价——即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。基准地价的特点全域性差异性时效性平均性有效性权威性1）具有政府公告作用。2）宏观控制地价，反映地产市场中的地价水平和变动趋势，为政府制定管理措施和投资决策提供依据。3）为国家征收城镇土地税收提供依据。4）对土地利用、流动进行引导。5）是政府参与土地有偿使用收益分配的依据，是确定新增假设用地土地有偿使用收益标准的依据之一。6）是进一步评估宗地地价的基准。基准地价的作用土地用途的划分容积率土地使用权出让期限的规定对应的权益开发程度

地价单位的选用基准地价的内涵二.评估思路1.基准地价评估原则01评估用途以实际用途为主，适当考虑规划的原则02土地的使用价值评价与土地收益、地租、地价测算相结合的原则03根据城镇条件和市场状况选择适当的评估技术路线的原则04各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则05评估资料准确，测算数据符合数理统计要求的原则2.基准地价评估原理01土地收益是基准地价评估的基础；02土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据；03各行业对土地质量的要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础；04不同用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律；05土地利用结构在一定时期内的相对稳定性和长期趋势上的变化性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。3.评估程序与方法（1）确定基准地价评估范围（2）调查与收集评估资料（3）资料整理与归类（4）划分地价区段（5）抽样评估若干宗地价格（6）计算区段地价（7）确定基准地价（8）编制基准地价修正体系三.基准地价修正法基准地价修正法

在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位，土地使用权年限、建筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。基本思路

本质上是一种比较法，在基准地价评估的基础上，编制各因素修正系数表和因素条件说明表。当某宗地在出让、转让、抵押或出租时，估价人员对土地使用期限、土地市场状况、土地收益、用途、区位影响因素、土地的开发程度等进行调查和分析，对照因素修正系数表对基准地价进行适当系数修正，就可以很快地得出评估宗地的价格。估价程序

制定待估宗地修正系数调查宗地地价影响因素Textinhere确定修正系数表确定价值时点修正系数评估宗地价格确定待估宗地使用年期修正系数确定容积率修正系数收集、整理土地定级估价成果相关资料宗地价格=宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×价值时点修正系数×容积率修正系数×其他修正系数（1）适用于已经完成基准地价评估的城镇的土地估价，具备基准地价成果图和相应修正体系成果。（2）基准地价修正法可在较短时间内进行大批量的宗地价格评估。（3）该方法在宗地价格评估中不作为主要的评估方法，而是一种辅助方法。适用范围

四.标定地价标定地价

指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格，是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一价值时点的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据，是清产核资中核定单位所占用地土地资产和股份制企业土地作价入股的标准；是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准；是划拨土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。特点标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价。在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估。标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。作用标定地价为政府出让土地使用权时确定土地出让金提供依据。标定地价为企业清产核资和股份制改造中确定土地资产量提供依据。标定地价为国家核定土地增值税和税制改革提供依据。标定地价为政府制定土地市场管理政策提供依据。与基准地价、土地使用权出让底价的联系与区别（1)联系（2）基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别1）它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。2）基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系：基准地价是标定地价评估的基础；标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。

1）基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；

2）基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。（3）土地使用权出让底价和标定地价的区别

1）土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价。

2）标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价。

3）标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。一.基本原理二.估价步骤三.路线价的计算与应用8.3路线价法一.基本原理1.路线价法

是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。2.理论依据

路线价法实质上是一种比较法。在路线价法中，“标准宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准宗地”的平均价格，“标准宗地”的价格可视为比较法中的“可比实例价格”；临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地等)、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。

路线价法基本计算公式可表示为：

宗地价格=路线价×深度百分比率×宗地面积（元/m2）

或：宗地价格=路线价×深度百分比率×宗地宽度（元/m）路线价需根据实际情况确定是宗地单位面积的价格还是街道宽度的价格标准深度

在城市中，随着土地道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零的深度。标准宗地

在城市的一定范围中，根据街道现状、公共设施的相似程度、房屋的疏散密集程度等条件划分区域，从区域中沿城市主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状等在区域中属标准的土地。里地线

标准深度的连线称为里地线。里地线与街道之间的区域称为临街地，里地线以外的区域。深度指数修正表

以道路中心线为基准，按距离道路中心线的变化情况编制的地价变化表。路线价区段

以街道为单位，将宗地各方面情况接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评价区域。3.路线价法适用的对象和条件

路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。二.估价步骤1234划分路线价区段设定标准临街深度选取标准临街宗地测算路线价56编制价格修正率表计算各宗临街土地价值价格1.划分路线价区段

路线价区段一般为带状区段，依据：土地使用价值、土地条件大致相同。原则上以地价有显著差异的地点为两个路线价区段的分界线，通常是从十字路或丁字路中心处划分，两路口之间的地段为一路线价区段。较长的繁华街道有时需将两路口之间的地段作多段划分，附设不同的路线价。某些不很繁华的街道，同一路线价区段也可延长至数个路口。同一街道上，若某一侧的繁华程度与对侧有显著差异时，应以街道中心为分界线，将街道两侧视为两个路线价区段，分别附设两种不同的路线价。2.设定标准临街深度

通常为路线价区段内临街各宗土地深度的众数。某路线价区段的临街宗地大部分的深度为16m，则其标准深度应定为16m，

如果临街宗地普遍的深度为20m，则其标准深度应定为20m。标准深度

区段1区段23.选取标准临街宗地

（1）一面临街；（2）土地形状为矩形；（3）临街深度为标准临街深度；（4）临街宽度为标准临街宽度；（5）用途为所在路线价区段具有代表性的用途；（6）容积率或房屋层数为所在区段具有代表性的容积率或房屋层数；（7）其他方面，如临街宽度与临街深度的比例适当、土地使用年限、土地开发程度等应具有代表性。4.确定路线价

具体步骤：1）地价实例的调查

以近年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。要求：数量适当，分布均匀。2）样点地价计算计算落入某区段内的所有样点的地价，然后通过数据检验，剔除异常样点（个别性、交易随机性）。3）利用中位数、众数、算术平均等数学方法计算区段价经过数据检验，该样点被剔除600670860720840910则整个区段的价格为（600+860+670+720+840）/5＝7385.编制价格修正率表

（1）深度价格修正率的含义

深度价格修正率表示同一地块的各个部分由于其临街深度不同，而造成地价不同变化的相对程度。（2）深度价格递减比率深度价格递减比率是指临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象。（3）深度价格修正率表的制作临街深度ft255075100125150175200单独深度系数％403020109876累计深度系数％407090100109117124130平均深度系数％4035302521.819.517.716.25平均深度率％16014012010087.27870.865.01）“四三二一”法则是最简单最容易理解的一种临街深度价格递减率。它是将100英尺的标准深度的临街地划分为四等分，临街的第一个25英尺土地价值占总价值的40%，第二个25英尺的土地，价值占总价值的30%，第三个25英尺的土地，价值占总价值的20%，第四个25英尺的土地，价值占总价值的10%。如72英尺的临街地，因其处于第三个25英尺范围内，其价值为40%+30%+20%=90%。如果临街宗地深度超过100英尺，则可以用“九八七六”法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺的土地价值为9%，第二个25英尺价值为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。2）霍夫曼-尼尔法则霍夫曼法则认为：深度为100英尺（30.48米）的宗地，在最初50英尺的价值应占全宗地价值的2/3。在此基础上，则深度100英尺的宗地，最初的25英尺等于37.5%；最初的一半，即50英尺等于67%；75英尺等于87.7%；全部100英尺等于100%。后来尼尔对霍夫曼法则进行了修正和补充，从而创设了著名的霍夫曼-尼尔法则，基于霍夫曼-尼尔法则的深度指数表如表8-2所示。3）苏慕斯法则苏慕斯法则认为100英尺（30.48米）深的土地价值，前半临街50英尺部分占全宗地总价的72.5%，后半临街50英尺部分占27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增的价值仅为15%。其深度百分率即在这种价值分配原则下所拟定，如表8-3所示。4）哈柏法则哈伯法则认为一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，即深度百分率为其临街深度的平方根的10倍。也即深度百分率=(10×

）%。例如，一宗临街深度为50英尺的土地价值，即相当于100英尺深土地价值的70%。但标准深度不一定为100英尺，所以经修订的哈柏法则认为：深度百分率是地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。计算公式为：5）几种临街深度价格修正率临街深度价格修正率有单独深度价格修正率、累计深度价格修正率、平均深度价格修正率。以“四三二一”法则为例，临街深度价格修正率表如表8-4所示。6.计算各宗临街土地价值价格在确定某一路线价区段的路线价之后，就可以结合价格修正率表，计算待估价土地的价格。在计算之前，需要弄清路线价和临街深度价格修正率的内涵、标准临街宗地的条件，并结合所需计算价值价格的各宗临街土地的形状和临街状况。三.路线价的计算与应用

V（单价）=V（总价）/估价对象土地面积

=（标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率）/（临街宽度×临街深度）1.路线价的计算公式

路线价有3种表示方式，即标准临街宗地的总价、单位宽度的标准临街宗地和标准临街宗地的单价。

（以一面临街矩形土地的情形进行说明)（1）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，采用累计深度价格修正率1）如果临街宽度与标准宽度相同

V（总价）=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率

2）如果临街宽度与标准宽度不相同

V（总价）=[（标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率）/（标准宽度×临街深

度）]×估价对象面积=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率×（临街宽度/标准宽度）V（单价）=V（总价）/估价对象土地面积=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率/（标准宽度×临街深度）（2）当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。

V（总价）=路线价×∑单独深度价格修正率×临街宽度

V（单价）=V（总价）/估价对象土地面积

=（路线价×∑单独深度价格修正率）/临街深度（3）当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。

V（单价）=路线价×平均深度价格修正率

V（总价）=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度2.临街土地价值价格的计算（1）一面临街矩形土地价值价格的计算

V（土地单价）=u（路线价）(用标准临街宗地的单价表示)×dv（平均深度价格修正率）V（土地总价）=土地单价×土地面积（临街宽度f×临街深度d）

【例8-5】图8-3中是一临街深度15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地，所在区段的路线价（土地单价）为2000元/平方米。根据表8-4中的临街深度价格修正率，计算该一面临街矩形土地的单价和总价。【解】由于路线价是用土地单价表示的，所以计算时采用表8-4中的平均深度价格修正率。

因此该一面临街矩形土地单价：

V（单价）=路线价×平均深度价格修正率=2000×140%=2800（元/平方米）

该一面临街矩形土地总价：V（总价）=土地单价×土地面积

=2800×20×15.24=85.34（万元）（2）前后两面临街矩形土地价值价格的计算

u0为前街路线价dv0为前街临街深度价格修正率f为临街宽度d0为前街影响深度u1为后街路线价dv1为后街临街深度价格修正率d为总深度

【例8-6】图8-4中是一块前后两面临街的矩形土地，临街宽度40米，总深度为30米，前街路线价（土地单价）为3500元/平方米，后街路线价（土地单价）为2800元/平方米。试计算该临街矩形土地的土地单价。【解】先计算前街的影响深度：则后街的影响深度为：30-16.67=13.33（米）=43.7（英尺）由于路线价为土地单价，则前后街采用平均深度价格修正率。所以（3）矩形街角地价值价格的计算

u0为正街路线价dv0为正街临街深度价格修正率f为临街宽度t为旁街影响加价率V（土地单价）=u0×dv0+u1×dv1×t

V（土地总价）=（u0×dv0+u1×dv1×t）×（f×d）u1为旁街路线价dv1为旁街临街深度价格修正率d为临街深度

【例8-7】图8-5中是一矩形街角地，其正街路线价为（土地单价）为2000元/平方米，旁街路线价（土地单价）为1000元/平方米，临正街深度为22.86米（75英尺），临旁街深度为15.24米（50英尺）。假设旁街影响加价率为20%，试计算该矩形街角地的单价和总价。【解】该街角地的单价和总价为：V（土地单价）=u0×dv0+u1×dv1×t

=2000×120%+1000×140%×20%=2680（元/平方米）V（土地总价）=（u0×dv0+u1×dv1×t）×（f×d）

=2680×15.24×22.86=93.37（万元）（4）三角形土地价值价格的计算

直角三角形：对于其他三角形土地的价值价格，则通常是先作辅助线，形成两块一边临街的直角三角形土地，然后依照上述方法分别计算两个一边临街直角三角形土地的价值价格，再将两者相减。

u为路线价dv为临街深度价格修正率h为三角形土地价格修正率f为临街宽度d为临街深度V（土地单价）=u×dv×h

V（土地总价）=u×dv×h×（f×d÷2）

【例8-8】图8-6为一块一边临街的三角形土地，临街深度为80英尺，临街宽度为50英尺，路线价（土地单价）为1000元/平方英尺。如果临街深度为80英尺的一面临街矩形土地的平均深度修正率为116%，临街深度为80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试计算该一边临街三角形土地的价值。【解】在图8-6上作辅助线AD，AE，CE和BF，则有：直角三角形ACD土地的总价为：1000×116%×63%×70×802=204.62（万元）直角三角形ABD土地的总价为：1000×116%×63%×20×802=58.46（万元）三角形ABC土地的总价为：直角三角形ACD土地的总价-直角三角形ABD土地的总价

=204.62-58.46=146.16（万元）（5）其他形状土地的价值价格计算

计算其他形状土地的价值价格，通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值价格，再相加减。如图8-7的梯形ABCD土地的价值就等于矩形ABEF土地的价值减去直角三角形AFD土地的价值再减去直角三角形BEC土地的价值。

一.高层建筑地价分摊的意义二.待分摊建筑地价的含义三.建筑地价分摊的影响因素四.高层建筑地价分摊的方法8.4高层建筑地价分摊一.高层建筑地价

分摊的意义通过高层建筑地价分摊可以解决：1.各部分占有的土地份额；2.各部分分摊的土地面积；3.各部分分摊的地价额。科学合理的高层建筑地价分摊，既维护了房地产市场的交易秩序，又维护了社会的稳定，具有现实意义。二.待分摊建筑地价的含义1.静态地价

静态地价是指将房地产开发商取得土地使用权时所支付的价格作为待分摊的地价。静态地价是假定地价从房地产开发商土地使用权的取得到建筑物建成后房地产的出售这段时间内是静止状态。然而，资金具有时间价值，在不同的价值时点上土地具有不同的价格。

土地作为房地产开发商投资的一部分，应该带来投资利润，该部分利润应该计到土地总价中。静态地价没有体现上述变化。因此，该方法并不能体现土地的价格，并不符合实际情况。

2.动态地价

动态地价是以开发建成后房地产的实际或接近实际的售价扣除有关的成本、税费和利润后的剩余，作为待分摊的地价。在投资利润率确定之后，动态地价计算公式为：

V1=[V-C（1+p）×S]p=R/（C1+C2+C3+C4）V1为动态地价，即待分摊的地价V为单位建筑面积的房地产价格，即真实房价C为单位建筑面积上的总投资p为投资利润率S为建筑物的建筑总面积R为房地产开发利润C1为土地取得成本C2为土地开发成本C3为建筑物建造成本C4为管理费用三.建筑地价分摊的影响因素面积高层地价分摊通常要考虑面积因素，同时高层建筑地价分摊也可按建筑面积来进行分摊高度高度是产生土地空间价值垂直差异的最直接因素，是高层建筑地价分摊估价中需要考虑的最重要因素朝向在高层建筑中，地价在楼层间分摊情况确定后，对于每一层各个建筑单元地价的分摊，主要考虑朝向四.高层建筑地价分摊的方法1.按建筑面积进行分摊

是指某权益人按其拥有的建筑面积占建筑总面积的比例进行地价分配，进而确定其应分摊的地价额及土地份额。计算公式为：