《房地产估价》课件 第9章其他房地产估价方法及其应用

房地产估价

中南林业科技大学

沈良峰第九章

其他房地产估价方法及其应用9.1批量估价方法9.2价值损失评估方法9.3未来价值评估方法9.4模糊数学的应用一.标准价调整法二.多元回归分析法9.1批量估价方法批量估价是相对于单项估价的一种评估方法，评估某单个房地产的市场价值时，该评估业务通常被称为“单项估价”，而一次性评估大批量房地产的估价业务则被称为“批量估价”。批量估价是指基于同一估价目的，利用共同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验，同时对大量相似房地产在给定时间的同种价格价值进行评估。一.标准价调整法1.标准价调整法是对特定估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组别内的房地产具有相似性，在每一组别内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，再利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。

标准价调整法是一种批量估价方法，主要用于房地产计税价值评估（包括存量房交易税收估价、房地产税税基评估）、房地产押品价值重估。2.估价步骤（1）确定估价

范围估价范围包括估价区域范围和估价的房地产种类。估价区域范围是指一个批量估价项目的地区范围，即需要对哪个区域内的房地产进行估价。（2）搜集批量

估价所需资料采集批量估价所需的数据，包括搜集反映估价对象状况及对估价对象价格价值有影响的资料。（3）进行房地

产分组对确定的批量估价区域内对纳入批量估价对象的所有房地产进行分组，简称“房地产分组”，即把相似的房地产划分在同一组别内，包括房地产分类和分区。房地产估价要素2.估价目的（4）确定标准

房地产分别在每一组内选定或设定具有代表性的房地产，即标准房地产。（5）测算标准价根据标准房地产的用途等具体情况，恰当选用比较法、收益法、成本法等方法来求取。（6）确定有关调

整系数基于被估价房地产与标准房地产之间的各种“比价关系”，利用大量数据进行分析、测算，并结合相关经验和专家意见，分别得出相应的调整系数值。（7）计算各宗被估价房地产价格利用有关公式、标准价、调整系数等，通过计算，将标准价调整为各宗被估价房地产的价格或价值。3.标准价调整法的优缺点在规模较小的城市中，可以实现绝大部分物业的批量估价需求，具有较强的实用性。可以达到较高的批量估价覆盖率。估价准确性较好，并具有较好的质量可控性。除建设初期投入的人员成本和时间成本较大，后续维护的成本适中。优点由于人工作业的工作量太大，不适用大、中型城市。对估价人员的经验要求较高，尤其是系数设置与标准房的价格评估等环节对质量的要求很高。团队运作时，需要具备较高的质量管理能力。不同物业间的系数关系可能受到市场、规划等因素的影响，需要定期进行监控和维护，有一定的难度，容易疏忽、遗漏。缺点二.多元回归分析法1.多元回归分析法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组别内的房地产具有相似性，在每一组内把房地产价值或价格作为因变量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检验，确定多元回归模型，利用该模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。

多元回归分析法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价、房地产计税价值评估、房地产押品价值重估。2.估价步骤确定估价范围搜集批量估价所需资料进行房地产分组设定多元回归模型确定估价模型1计算各宗被估价房地产的价格或价值23456一.修复成本法二.损失资本化法三.价差法9.2价值损失评估方法一.修复成本法修复成本法——是测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值损失额的方法。全部可修复是指可以采取修理的方式把估价对象改变后的状况（现状）完全恢复到改变前的状况（原状），即可以恢复原状或者修复后的质量、性能等状况不次于甚至优于改变前的质量、性能等状况。部分可修复是指不能把估价对象改变后的状况完全恢复到改变前的状况，即不能恢复原状或者修复后的质量、性能等状况不如改变前的质量、性能等状况，但不会影响安全使用。修复后的增值修复的必要支出及应得利润＞可修复预计修复的必要支出及应得利润原状的价值＞经济上不可修复重作（如拆除后重建）、更换（如用类似房地产置换）或货币补偿二.损失资本化法损失资本化法——是预测估价对象未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，将其现值之和作为房地产价值损失额的方法。主要用于评估不可修复的房地产价值损失额，如不可修复的房屋质量缺陷（如室内净高不达标）、噪声污染以及通风、采光、日照、景观等受到不利影响导致房地产租金降低、出租率下降等收入减少或电费、燃气费等运营费用增加，所造成的房地产价值损失额。【例9-1】某套住宅因临近建高楼使其采光、日照、通风受到严重影响，其市场租金由每月4000元降到3500元，运营费用每月增加60元。预计该住宅的剩余使用寿命为50年，该类房地产的报酬率为8.0%。试计算该住宅因因临近建高楼受影响造成的价值损失额。【解】该住宅因临近建高楼受影响造成的价值损失额计算如下：（1）该住宅的年净收益减少额为：A=[(4000-3500)+60]×12=6720（元）（2）该住宅的价值损失额为：三.价差法价差法是分别评估估价对象房地产在改变前和改变后状况下的价格价值，将两者之差作为房地产价值损失额或价值增加额的方法。求取估价对象价值减损额或增加额=估价对象原状下的价格价值×∑估价对象状况改变对应的各种房地产状况调整系数补地价的测算需要补地价的情形：

（1）改变土地用途、容积率等规划条件。具体有建设用地使用权出让之后变更用途、变更容积率、既变更用途又变更容积率等情形。（2）延长土地使用期限（如建设用地使用权期间届满后续期）。（3）转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。对改变土地用途、容积率等规划条件的：其中，对单纯提高容积率，或者改变土地用途并提高容积率的补地价来说：如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：

补地价=新规划条件下的土地市场价格-旧规划条件下的土地市场价格补地价（单价）=新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积补地价（单价）楼面地价×（新容积率-旧容积率）【例9-2】某宗土地的面积为1000平方米，容积率为4.0，相应的土地单价为1525元/平方米。现可依法将容积率提高到6.0，假设楼面地价不变，试计算应补地价数额。【解】应补地价数额计算如下：

补地价（单价）=1525×(6−4)÷3=1016.67（元/平方米）

补地价（总价）=1016.67×0.1=101.67（万元）一.长期趋势法二.房地产价格指数9.3未来价值评估方法一.长期趋势法长期趋势法是运用预测科学的基本理论和方法，特别是时间序列分析，来预测、判断估价对象未来价格价值的方法。理论依据

是由于事物的未来与其过去是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。房地产价格通常有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。适用对象价格价值具有明显变动规律的房地产。适用条件

是拥有估价对象或类似房地产从过去到现在较长时期的历史价格价值资料，而且所拥有的历史价格价值资料真实。估价步骤搜集估价对象或类似房地产的历史和现实价格价值资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格价值随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）；整理所搜集到的历史和现实价格价值资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；运用所得出的模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价格价值。1234估价特点估价结果带有预测性根据时间序列排列的房地产价格价值不存在单一的规律性长期趋势法撇开价格价值变动的因果关系

主要的长期趋势法数学曲线拟合法平均增减量法平均发展速度法移动平均法指数修匀法（1）数学曲线拟合法——直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法（2）平均增减量法——房地产价格价值时间序列的逐期增减量大致相同，也可以用简便的平均增减量法进行预测。其计算公式为：Vi＝P0+d×i

d=[(P1-P0)+(P2-P1)+(Pi-Pi-1)+…+(Pn-Pn-1)]/n

=(Pn-P0)/n

Vi为第i期房地产价格的趋势值i为时期序数P0为基期房地产价格的实际值d为逐期增减量的平均数Pi为第i期房地产价格的实际值【例9-5】需要预测某地某宗房地产2021年的价格，已知该类房地产2016～2020年的价格及其逐年上涨额如表9-2中第2列和第3列所示。

【解】从表9-2中可知该类房地产2016～2020年价格的逐年上涨额大致相同。据此就可以计算逐年上涨额的平均数，并用该逐年上涨额的平均数推算出各年的趋势值。本例房地产价格逐年上涨额的平均数为：d=（320+330+350+340）/4＝335（元/m2）据此预测该地该宗房地产2021年的价格为：V5＝6810+335×5＝8485（元/m2）如果利用上述资料预测该宗房地产2022年的价格，则为：V6=6810+335×6=8820（元/m2）

（3）平均发展速度法——房地产价格价值时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此预测各期的趋势值。其计算公式为：Vi=P0×ti

d=(P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi-1×…×Pn/Pn-1)1/n

=(Pn-P0)1/n

t——平均发展速度【例9-6】需要预测某地某宗房地产2021年的价格，通过市场调研，已知该类房地产2016～2020

年的价格及其逐年上涨速度如表9-4中第2列和第3列所示。

【解】从表9-4中可知该类房地产2016～2020年价格的逐年上涨速度大致相同，据此可以计算4年的平均上涨速度，并用平均上涨速度推算出各年的趋势值。本例房地产价格的平均发展速度为：t=(12000/5600)1/4＝1.21即平均每年上涨21％。据此预测该宗房地产2021年的价格为：V5＝5600×1.215＝14525（元/m2）如果利用上述资料预测该宗房地产2022年的价格，则为：V6＝5600×1.216＝17575（元/m2）

（4）移动平均法——对原有价格价值按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，派生一个新的平均价格价值的时间序列，借以消除价格价值短期波动的影响，显现出价格价值变动的基本发展趋势。

简单移动平均法加权移动平均法简单移动平均法加权移动平均法把几个月（根据时间序列的序数和变动周期来决定）的市场价格加起来计算其移动平均数，建立一个移动平均数的时间序列，就可以从平滑的发展趋势中明显地看出其发展变动的方向和程度，进而可以预测该类房地产未来的市场价格。在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对较接近的数据给予较大的权重，对较远的数据给予较小的权重，将各期的房地产价格价值的实际值经过加权之后，再采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计。（5）指数修匀法——以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法。其计算公式为：Vi+l＝Vi+a(Pi－Vi)＝aPi+(1－a)Vi

Pi——第i期的实际值Vi——第i期的预测值Vi+1——第i+1期的预测值a——修匀常数，0≤a≤1

房地产价格价值的长期趋势变动为接近稳定的常数时，a取中间值，即0.4~0.6之间；当房地产价格价值呈现出明显的季节性变动时，a应取较大的值，一般为0.6~0.9；当房地产价格价值的长期趋势变动比较缓慢时，a应取较小的值，一般在0.1~0.4之间【例9-8】2018年12月某商品房的单方平均价格的估价额为12250元/m2，实际价格为12320元/m2，a=0.6，试用指数修匀法估计2019年1月该商品房的价格。

【解】根据Vi+l＝aPi+(1－a)Vi有该商品房2019年1月的价格V：V=0.6×12320+（1-0.6）×12250=12292（元/m2）二.房地产价格指数1.房地产价格指数反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数，它是通过百分数的形式来反映房地产市场价格水平在不同时期变化的趋势和程度。是所谓的“纯价格指数”，即价格指数只反映由市场供求变化和货币购买力所引起的价格变化，而剔除由于房地产质量等其他因素改变而引起的价格变化。综合指数规模指数价格指数效益指数2.房地产价格指数作用01反映市场走势02指导业界活动03用于地区间和行业间比较04市场研究的有效工具05为房地产估价提供参考依据3.国内主要的房地产价格指数

中房指数

是一套以价格指数形式反映我国各大城市房地产市场发展变动轨迹和发展态势的指数体系。全国70个大中城市房地产价格指数

反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数,它通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。中国二手房价格指数

建立在中国房地产价格指数系统长期运作的基础上，参考了国外量化分析的模式，以二手房住宅为样本，结合了我国二手房市场的实际情况进行开发设计的。4.房地产价格指数的编制方法（1）成本投入法——根据建造房地产各项投入成本（包括材料及人工费用等）的变化情况，用算术平均法编制房地产价格指数。不足之处在于：

1）该方法认为生产成本决定房地产的价格，但众所周知房地产的价格并不是由生产成本决定的，而是由房地产的效用决定并受供求关系的影响，如果用房地产投入要素成本的变动来反映房地产价格的变动，就会有较大的偏差。2）在生产力提高的情况下，成本投入价格指数往往会高估房地产价格指数。3）该方法不能用来反映土地价格和二、三级市场的房屋价格的变化。（2）中位数价格法——选取房地产售价中的中位数来编制房地产价格指数的方法。

1）摒弃了房地产市场价格极端值（即最高、最低价）的影响，较能反映市场变动的集中趋势，编制的指数代表性也比较强。2）编制程序非常简便，并且数据相对收集难度也较小，但仍然存在未能充分考虑房地产品质差异的问题。（3）重复交易法——利用房地产的重复交易案例，用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。

缺点在于：

1）有两次重复出售价格记录的房地产数量有限，样本容量相对较小，抽样误差较大；2）重复交易价格的周期很难与指数要求的周期相匹配；3）房产再交易间隔期间发生重大整修或品质质量变动会影响价格指数的真实性，即使房地产品质在两次交易之间没有发生改变，也难以保证该房地产在不同的时期能够给人们带来相同的效用；4）重复交易的资料两次交易的期间不能太长，否则品质固定的假设将会被突破；5）只利用重复交易价格信息而偏废一次性交易资料，难以保证资料的市场性。（4）特征价格法——将房地产商品的价格分解，以显现出其各项特征的隐含价格，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。

优点：理论基础较为完善，容易取样，可以得到大量价格资料；特征价格模型的经济意义比较直观，计算相对简单。缺点：1）模型存在多重共线性问题；2）会出现由于房地产的个别性而掩盖市场供求关系对房地产价格的影响；3）实际操作中，如何确定房地产品质特征，怎样建立房地产价格与各项品质特征的关系数据模型，如何估计纯粹价格的变化均有一定的难度。（5）加权平均法——在计算平均地价的时候，考虑到每个价格由于多方面因素影响使其在总价中的重要性不同而分别给予不同的权数，按不同权数计算出各个地价的平均数，从而得出地价指数的方法。

缺点在于：

基本思路为：1）从地产市场交易案例中选取适当的地价样点，以交易价格为基础，辅之以评估价格；2）结合估价手段，统一样点地价内涵；3）由样点修正地价计算分区平均地价，以平均地价代表区域内地价总体水平；4）由平均地价测算分类地价指数，由分类地价指数测算综合地价指数或从平均地价直接测算得到综合地价指数。5.房地产价格指数在房地产估价中的应用（1）利用房价指数进行市场状况调整

市场状况调整系数＝价值时点房价指数/成交日期房价指数

1）这里的房价指数并不是指任何类型或用途的房价指数，而是专指与估价对象相同或类似（大类必须相同）的分类房价指数。2）注意房价指数的基期，即是固定基期（定基指数）还是以上一年为基期（环比指数），确定基期的方式不同，修正方法也不同。3）年内月度之间的时点修正。由于房价指数一般以年为测算周期，可假定房价在年内的变动是线性的，即各月的房价指数＝该年的房价指数/12。（2）运用地价指数逐年调整或修改基准地价地价指数是反映一个城市或地区各类土地（商业、住宅、工业）价格变化及其总体综合平均变化趋势的数量指标，它反映的是地价随时间变动的趋势性。1）地价指数和基准地价的测算范围是一致的。2）两者反映地价的角度是一致的。3）两者的内涵可以是一致的。一.模糊数学概述二.模糊综合评判估价模型9.4模糊数学的应用一.模糊数学概述1.模糊数学是研究模糊集合的性质及其应用的一门学科，由于现实中很多事物的模糊性，因此模糊数学在很多领域都有着极其广泛的应用。将模糊数学方法运用于房地产项目的定价实务中，用贴近度概念判断相似类型房地产项目案例与被估价项目的相似程度，进而确定权重值，再利用相应公式计算出房地产项目的参考销售价格，避免了对可比实例及权重选取的主观随意性，收到良好效果。2.基本原理与方法对于比较法，可用间接比较的修正和调整公式进行计算：P=P*×A×B×C×D

P——被估价房地产评估价值P*——可比实例成交价格A——交易情况修正系数B——市场状况调整系数C——标准化修正系数D——房地产状况调整系数模糊数学的方法中有很多基本的数学模型，如模糊模式识别模型、模糊综合评价模型、模糊聚类模型及模糊控制模型等等。

在解决实际问题时，一般以基本模型为基础，结合实际问题进行适当的改进和扩展。思路：模式识别问题模型，根据择近原则，将各个项目根据各个项目与待定价项目的贴近度大小进行排序。步骤：首先在影响房地产价格的诸多因素中选出对价格影响较大，并且互相独立的若干因素，以这些因素作为最后进行分析时各个项目的属性。其次是对这些指标进行量化，在量化的过程中要涉及到分值及权重的设定。量化之后对所得数据再做进一步处理，最后得到每个项目的各个属性的隶属度。最后计算样本中各个项目与待定价项目的贴近度，然后由大到小排序并利用公式计算出被估价项目的价格。模糊数学处理房地产估价问题：基于模糊数学原理建立起来的评估模型，较全面地利用了交易实例特征因素的评估信息，提出的贴近度计算方法能较好地反映房地产之间的相似性，相似性的量化结果较为合理，与传统比较法相比更简便、科学。二.模糊综合评判估价模型模糊综合评判估价法是通过专家群对影响被估价对象及可比实例价格的层层因素进行多层次模糊综合评判决策，进而量化因素，得出被估价对象及可比实例最后的综合分数，并采用直线内插法得出被估价对象的价格。

模糊综合评判估价的数学原