2024年房地产估价师考试相关知识

前言

总纲

从历年状况看，房地产估价师考试与注册会计师、监理工程师考试，已成为行今我国执业资格

考试难度大、通过率低的考试。房地产估价师考试由于内容多而杂，考核面广，特殊是近两年由于

出题比较难，全国通过房地产估价师考试的人数比较少。本次考试辅导将从基本学问梳理、习题强

化训练、重点学问解析、历年真题解析和考试预料各个方面，帮助学员能顺当通过房地产估价师考

试。

一、《房地产估价相关学问》考试的试卷结构及题型种类

《房地产估价相关学问》与《房地产基本制度与政策》一起考，总的试题量在110题到115题

之间，试卷总分值为10()份，答题时间为2个小时。《房地产估计相关学问》占大约40分，《房地

产基本制度与政策》大约占60分。

主要题型包括：单选题，40个小题，每小题0.5分，共20分；

多选题，15个小题，每小题2分，共30分，多选错选不得分，少选选对，每个选项得0.5分:

推断题，对的画J,错的画X,不用说明缘由。40个小题，每小题0.5分，共20分。不答不

得分，推断错的扣0.5分，最多扣至本题为零分。

综合分析题，通常是两或三个大题设15个选择小题，每小题2分，共30分。可能是单选题，

也可能是多选题。选对得2分，多选错选不得分，少选选对，每个选项得0.5分。总共110道小题，

没有简答题、论述题、大计算题。

从历年考试来看，一般每年《房地产估价相关学问》大约占有16个单选题，8分；6个多选题,

12分；16个推断题，8分；8个综合题，16分。

二、《房地产估价相关学问》应试指导：

《房地产估价相关学问》涉及规划、环境、建筑工程、工程造价、房地产测绘、经济学、金融、

证券、保险、统计、会计、法律、拍卖等多学科学问，内容庞杂，学问点分散，要求考生必需学问

面广，而总分值却只占40分，各章所占分值较小，这是该科目考试难度较大的一个重要缘由。

由于该科目只占40分，每章仅占2-4分，平均为3分左右，不少考生认为复习起来费时费劲，

就忽视甚至放弃了该部分内容的学习和复习，认为只须要略微复习一下，考试时略微拿到一些分数,

最终就可以通过。正是这种思维方式，造成了一些考生在考试中失利。从近几年该科目的考试状况

看，《房地产基本制度与政策》考试呈现出难度不断加大的趋势，假如不加强房地产估价相关学问

的学习和全面复习，整张考卷的通过率会大大降低。

房地产估价相关学问的复习方法必需做到全面、重视每一个章节和细微环节学问点，做到学习

复习要全面，避开不必要的丢分。《房地产估价相关学问科目》的特点是内容庞杂，但同时我们应

当看到其学问深度并不是特殊大，尤其该科目内的不少章节内容在我们平常的专业学习中都曾经接

触到或者学习过。因此我们在学习的过程中，应当与我们学过的学问结合起来，同时对我们不熟识

没有学过的章节进行重点复习和联系。

具体复习与应试策略：

第一：紧密围绕大纲与官方指定教材，制定合理的学习支配。

其次：重视考试大纲，细致预读指定教材。

第三：细致听我们的基础学问辅导课程，依据老师的讲解、教材和讲义内容，归纳重点；要广

度不要深度；力求全面；留意基本概念、定义、分类、小计算的公式。讲义里的黑体字部分是复习

的重点内容，须要适当记忆和学会计算。

第四：反复听老师的学问归纳，尤其对标注为重要的学问点，要细致阅读教材，找到关键词和

学问点，记忆关键词。

第五：在学习基础学问课程的基础上，多做练习。

第六：在老师的重点学问解析和真题解析的基础上，细致总结各年考试真题的出题风格。

第七：在考试冲刺阶段，结合老师的冲刺重点学问解析，对重点进行最终的强化复习。

第八：进行最终的模考，调整心态，打算步入考试。

第一章规划学问

本章应试指导：

本章内容所占分值除2024年占比很小，其他各年度占匕都超过了房地产估价相关学问的平均

分，这说明规划学问这一章在我们的兔习中应当重点照看<>

本章一共五节，第一节是规划，其次节是城市规划，第三节是城市总体规划，第四节诚市具体

规划，第五节是居住区规划。从每一节的考题分布来看，第三、四、五节是复习的重点。

本章涉及的有关法律、法规包括：《中华人民共和国城乡规划法》、原建设部令第146号《城

市规划编制方法》。复习本章内容的诀窍是，可以结合《房地产基本制度与政策》教材中的第五章

内容，“规划设计与工程建设管理制度与政策”。

这两章内容都是依据《中华人民共和国城乡规划法》，在城市规划的基本概念和内容.城市规

划编制与审批方面完全相同。所不同的是“规划设计与工程建设管理制度与政策”主要反映城市规

划的“动态”内容，如在城市规划实施管理中，实行报建审批管理和批后管理等；而本章为容主要

反映城市规划的“静态”内容，如《城市用地分类与规划建设用地标准》中的土地分类，限制性具

体规划的各类指标等。

本章复习的重点内容：

1.城市规划行政体系包括城市规划编制和审批两个方面，尤其是编制城市规划的两个阶段、城

市总体规划的分级审批是考试的重点；

2.城市用地分类和依据是考试重点：

3.城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为三类，是考试重点；

4.在限制性具体规划体系中，要驾驭各种具体指标。

5.留意可能出计算题：比如建筑密度和容积率的计算公式。

第一节规划概述

一、规划简介

1.规划的含义：两层：一是描绘将来；二是行为决策。

2.规划的类型：

1）国民经济和社会发展规划，可分为全国性、省级和城市级规划，分别用于确定全国、省、城

市发展的战略目标。该规划除了社会发展的战略目标、重大方针、大的空间部署，一般会对经济社

会发展的规划指标进行预料：主要包括：人均GDP,每万元GDP综合能耗、国民收入、财政收入相

当于GDP的比例等指标。

2）国土规划，对国土（自然）资源开发利用、工业、农业、交通布局、治理、环境爱护的全面

规划。

3）土地利用总体规划一一依据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件,

依法对全部土地的开发、利用、整治、爱护在空间和时间上所作的综合部署和统筹支配。依据我国

行政区划，土地利用总体规划分为全国、省（自治区、直辖市）、市、县和乡五级。总的记忆原则，

是要保证耕地保有量不能削减或者低于法定范围。

4）区域规划，分为区际规划与区内规划。

5）城市.环境爱护规划和城市生态规划，属于城市专项规划范畴。

6）城乡规划。

3.城市规划与其他相关规划的关系：城市规划与其他规划的关系主要体现在城市总体规划与其

他相关规划的关系上：

1）城市总体规划与国民经济和社会发展规划的关系，前者是对后者的具体落实。

2）城市总体规划与土地利用总体规划的关系，主要是规划中的建设用地规模不得超过土地利用

总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模。

3）城市总体规划与区域规划的关系：区域规划是城市总体规划的重要依据。

其次节城市规划概述

一、城市规划的含义、作用和任务

（-）城市规划的含义驾驭

城市规划就是为了实现城市的经济和社会发展的目标的做出下列内容的统筹支配。4个小点

1.城市性质、规模、发展布局；

2.合理利用土地；

3.协调空间布局；

4.建设的综合部署和支配。

（二）城市规划的作用

二个层次：

1）城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段；

2）是政策形成和实施的工具；

3）形成了城市将来的空间架构。

（三）城市规划的任务了解不须要记忆

二、城市规划体系

三个基本方面.：规划法律体系、规划行政体系和规划运作体系。

（一）城市规划法律体系

规划法律体系：法律、法规、规章和规范性文件的统称。

主干法+相关法规、规章：主干法：2008年1月1日起施行，《城乡规划法》

（二）城市规划行政体系熟识

__规划行政体系包括：编制、审批的分级管理体制

1.编制：城市、县、镇人民政府编制相应的总体规划和具体规划。

城市人民政府一一城市总体规划和具体规划，大、中城市编制分区规划。

县人民政府一一县政府所在镇总体规划和具体规划。

镇人民政府一一编制镇总体规划和具体规划。

2.审批：

（1）由国务院审批：直辖市；省、白治区首府城市、国务院指定城市;

（2）其他城市、镇：报上一级人民政府审批：

（3）分区规划和具体规划一般由市人民政府规划行政主管部门批准。

（三）城市规划运作体系，包括具体编制、规划实施限制两个方面

1.城市规划具体编制：

（1）城市规划具体编制分为两个方面：

战略性发展规划的编制主要包括城市总体规划，其任务是制定城市的中长期发展战略目标；

实施限制性规划的编制主要包括城市具体规划，其任务属于操作层面的具体支配。

（2）依据编制的深度和内容，城市具体规划可以分为：

1）限制性具体规划，是以城市总体规划和分区规划为依据，确定土地运用性质和强度指标、道

路和工程管线的限制性位置、空间环境的限制；

2）修建性具体规划，是以城市总体规划、分区规划和限制性详规为依据，指导建筑和工程设施

的设计和施工的规划设计。

2.城市规划实施限制：是为了落实城市规划的具体实施而实行的城市规划建设管理的运作方式。

须要留意的几个学问点：总的原则是规划在先，规划许可和办理建设用地规划许可证是先决条件"

（1）《城乡规划法》规定，任何开发建设项目都必需特地申请规划许可，并按规定办理建设用

地规划许可证;

（2）土地运用权出让的：规划条件要写入出让合同中；没有规划条件的不得出让：在签订国有

土地出让合同后，建设单位可持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地运用权出让合同，向

城市、县人民政府城乡规划主管部门领取“建设用地规划许可证”；

（3）规划主管部门不得擅自变更规划条件；没有规划条件的出让合同无效。

三、城市规划管理系统

1.城市规划决策系统，即城市规划的编制和审批系统；

2.城市规划执行系统，即规划实施管理系统（分为建筑工程、市政管线、市政交通三项内容）；

3.城市规划反馈系统，即规划实施的监督检查管理系统：查处违法用地、违法建设；

4.城市规划保障系统，即组织、人员、机制、体制、法制等保障条件―

第三节城市总体规划

一、城市总体规划的主要任务和内容

（一）主要任务

综合探讨和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹支配城市各项建设用地，合理配置城市

各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。

（-）内容

总体规划的内容：城市的发展布局，功能分区、用地布局，综合交通体系，禁止、限制和相宜

建设的地域范围，各类专项规划。

示例题：

为了解城市将来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时，应当探讨的内容有（）

A.城市的发展布局

B.功能分区

C.禁止、限制和相宜建设的地域范围

D.建筑形态限制指标

E.城市性质

J[答疑编号950270010301]

【答案】ABC

【解析】《城乡规划法》规定，城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括城

市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和相宜建设

的地域范围，各类专项规划等。所以答案是ABC。参见教材P9。

城市、镇总体规划的期限一般为限年。近期为5年。（重点）

二、城市发展战略

（一）城市发展战略的含义：只需记忆城市发展战略是经济、社会、建设二位一体发展战略.

(二)内容：三个目标：经济发展、社会发展目标、建设水平目标。

三、城市性质与城市规模

(-)城市性质

1.城市性质定义：城市在政治、经济与社会发展中所处地位和担负的主要职能。编制总体规划

时，首先确定城市性质。

2.确定城市性质的方法须要了解：一般实行“定性分析”和“定量分析”相结合的方法。定性

主要指城市在区域经济、文化生活的作用和地位；定量主要指具体的城市发展指标。

3.依据城市性质划分城市规模：

工业城市一一苏州、广州

交通港口城市一一大连、青岛、宁波

中心城市一一北京全国政治中心、文化中心；天津北方经济中心

特殊职能城市一一三亚观光旅游城市

(二)城市规模

1.指反映人口规模、用地规模、生产力规模程度；狭义的城市规模就是指人口规模；诚市人口

规模是指市区内的常住非农业人口.

2.确定城市规模的常用方法：综合平衡法(理解什么是人口的自然增长？什么是人口的机械增

长？)；区域安排法；环境容量法；线性回来分析法。

3.按城市人口规模划分城市类型

按城市人口规模划分城市类型发生变更，请同学们留意可能会出题。

依据《中国中小城市发展报告(2024)》按市区常住人口将城市做如下划分：

小城市：50万以下;中等城市：50万-10()万；大城市：10()万-3()()万；特大城市：300万-1()00

万；巨大型城市：1000万以匕

四、城市分区规划

介于城市总体规划和具体规划之间(大中城市)。期限与总体规划一样。

城市总体规划一城市分区规划一城市具体规划

教材中的任务与内容的部分只需了解，不用记忆。

五、城市用地

(一)城市用地分类熟识

1.目前：10大类、46中类、73个小类；

2012年1月1口实施新的《城市用地分类与规划建设庄地标准》，届时城市用地分为8大类、

35中类、44个小类；上述标准要废止。

城市总体规划阶段以达到中类为主，城市具体规划阶段达到小类深度。

2.教材中13页的表1—1中应留意的几个学问点：

①C类的公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地:②类的工'也用地不包括露天矿

用地;③S类用地道路广场用地包括市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场用地，道路用地

不包括居住用地、工业用地内部的道路用地；④G绿地用地不包括专用绿地、园地和林地；⑤E水域

和其他用地范围。

3.建设用地是前9类，不包括水域和其他用地；城市用地应按平面投影面积计算。

4.用地计量单位：万平方米，公顷(hm2)o

5.比例尺。总体规划1:1D000或1:5000；分区规划1:5000或1:2000同一比例尺

(二)城市用地评价

城市用地评价包括三个方面：自然条件评价；建设条件评价；经济评价。

1.自然条件评价：

（1）工程地质条件：

1）建筑土质与地基承教力，会影响项目的选择和地基处理成本；

2）地形高差，会对城市布局、道路走向、项目土石方工程量均有很大影响；

3）是否有冲沟、滑坡、倒塌、岩溶、地震灾难；

（2）水文及水文地质条件：

1）水文条件，指的是地表水，是城市用水的水源、水路运输、改善气候、美化环境；

2）水文地质条件，指的是地下水，避开开采过渡、污染。

（3）气候条件:

1）太阳辐射的强度和日照率，用于确定建筑物的日照标准、建筑的朝向和日照间距；（日照间

距：冬至正午十二点后•排房子首层的窗台能照到太阳所须要的间距）

2）风象包括：风向与风速

风向，对城市规划与环境爱护关系亲密：风玫瑰图（指依据汇总数据绘制的风向频率图和平均

风速图）；风速：对城市规划、建筑抗横向荷载设计有关。

-3）气温，温差大对建筑工程本身及其施工有影响；对污染物的扩散有影响:热岛现象引导增加

市中心水域面积。

4）降水与湿度。

（4）地形条件

（5）城市用地适用性评价

要求：因地制宜。

依据城市用地适用性评价结论，可将建设用地分为三类：

第一类用地：适于修建的用地；具体要求：6个，教材20页，记住•个坡度要求，于度。

其次类：基本上可以修建的用地一一需实行肯定措施改善条件；具体状况：6个，教材20页，

洪水轻度沉没区深度不超过IT.5m。

第三类：不适于修建的用地，5个，教材20页。

2.城市用地的建设条件评价

包括：

（1）城市用地布局结构评价，用地布局是否合理、是否适应、是否体现出城市性质的要求；发

展对生态条件的影响，城市内外交通系统结构的协调性。

（2）城市市政设施和公共服务设施评价，建设现状的质量、数量、容量和改造潜力。

城市市政设施：道路、桥梁、给排水、电、气、热、通讯设施。

公共服务设施：商业服务、文教卫生、金融邮政等设施。

（3）社会经济构成评价，人口结构及分布的密度以及物质设施与居民需求间的适应性。如高水

平医疗资源、教化资源分布是否均衡等。

3.城市用地的经济评价

定义：依据城市土地的自然、经济两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用综合

评定土地质量。

（1）城市土地的基本特征：

1）土地承载性，城市土地的最基本自然属性。

示例题：

区位是城市土地最基本的自然属性。

，[答疑编号950270010302]

【答案】错误。土地承载性是城市土地最基本的自然属性。参见教材P22。

2）区位，分为三个层次：

宏观区位对城市之间上地级差地租和地价水平有确定作用；中观区位是影响城市范围内土•地等

级和基准地价的主要因素；微观区位是城市土地经济评价中确定各种地价修正系数和评估地块价格

的基础。

（2）区位评价：

①城市土地经济评价的基本思路：级差收益测算的方法进行城市土地评价；

②区位条件：土地评价的因素因子体系，分为三个层次：基木因素层、派生.因素层、因子层。

第四节城市具体规划

城市具体规划分为：依据功能分区分为：

居住区、工业区、商贸区具体规划：限制性具体规划，规划地域范围应在100公顷以上:修建

性具体规划，规划地域范围应在3公顷以上。

【示例题】：

规划期内拟建设的城市用地都应编制限制性具体规划，规划地域范围一般应在（）公顷以上。

A.50B.80C.100D.200

」[答疑编号9502700104D1]

【正确答案】C

【答案解析】限制性具体规划，规划地域范围应在10（）公顷以上；修建性具体

规划，则规划地域范围应当在3公顷以上。参见教材P24。

一、限制性具体规划

（一）限制性具体规划的作用

3.限制性具体规划是城市政策的载体。

（二）限制性具体规划的内容

任务：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地运用性质和运用强度的限制指

标、道路和工程管线限制性位置以及空间环境限制的规划要求,强化城市规划的限制功能，并指导

修建性具体规划。

内容：①确定规划范围内不同运用性质用地的面积与用地界线；②规定各地块土地运用、建筑

容量、建筑形态、交通、配套设施及其他限制性要求；③确定各级支路的红线位置，限制点坐标和

标高；④依据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线：⑤制定相应的土地运

用及建筑管理规定。（记住5点内容，假如考到必定是全选）。

（三）限制性具体规划的限制体系,包括6项内容，前5项属于限制指标，又分为规定性指标

和指导性指标两类。

1.下表把限制体系的6项内容做了一个归纳：（黑体部分须要记忆并且会计算）

指导性

指标体系规定性指标

指标

1.用地限制用地性质、用地面积、土地与建筑运用柱容性（该1.用地性质

指标土地用于建住宅是否合适）2.用地面积

2.环境容最容积率、建筑密度、绿地率、人口容量3.建筑密度、6.1.人口

限制指标容积率容量

7.绿地率

续表

3.建筑形态建筑高度、建筑间距、建筑红线后退距离、沿4.建筑限制高度

限制指标路建筑高度、相邻地段的建筑规定5.建筑红线后退距离

8.交通处入口方位

4.交通限制

交通处入口方位、停车位9.停车泊位及其他须

指标

要配置的公共设施

续表

5.城市设计引导限制指2.建筑形式、体量、色调、风

建筑形式、色调、体量、风格

标格

生活服务、市政公用、交通设施和管

6.配套设施限制指标3.其他环境要求

理

2.下表对规定性指标进行了归纳：以下内容须要记忆并能计算：1个上限（建筑密度）、3个下

限（建筑后退红线距离、绿地率、停车泊位数）、1个上下限同时限制（容积率）。

指标上下

规定性指标指标定义

限

1.用地性质土地用途

2.用地面积划定的面积

3.建筑密度各类建筑基底占地面积与地块面积之比上限

由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高

4.建筑限制高度

点的垂直距离

5.建筑红线后退距离建筑相对于规划内道路红线后退的距离下限

上限、下

6.容积率各类总建筑面积与地块面积之比

限

7.绿地率各类绿地面积的总和占地块面积的比率下限

8.交通出入口方位每地块应设1〜2出入口

9.停车泊位及其他须要配置的

下限

公共设施

3.指导性指标：了解即可。

【计算示例题】：

某项目建设用地面枳500D0平方米，代征地3700平方米，规划容枳率为3.3,建筑覆盖率50$,

则总建筑面积是（）平方米。

A.132000B.144210C.66000D.165000

u[答疑编号950270010402]

【正确答案】D

【答案解析】依据容积率公式，总建筑面积等于容积率乘以建筑用地面积，所

以是D。参见教材P26。

（四）限制性具体规划有关计算规则：

1.建筑占地面积：指建筑物的垂直投影面积，“外伸”部分不算（留意仅一面有围护结构、面

积不大于基地空地面积10%的基地附属建筑面积（基地空地面积=基地面积一建筑占地面积）

2.总建筑面积：《建筑面积计算规则》

不包括在总建筑面积中的包括：

⑴不高于明沟1.5m的半地下室；

⑵不作为公共运用的敞空层按一半计算面枳；

⑶面积小于标准层的10%的屋顶附属建筑物。

3.建筑高度：只需记忆核算的对象

⑴核算建筑间距时，建筑高度按以下规定计算：平屋面算至女儿墙顶，无女儿墙算至槽口；坡

屋顶坡度小于35°时，高度到檐口：大于35°时，高度到分两种：屋分线平行关系一一算至屋脊；

两建筑垂直关系一一算至山墙斜坡高度的中点。

⑵核算建筑高度时，建筑高度按以下规定计算：平屋面算至女儿墙顶，无女儿墙算至澹口；坡

面屋当山墙平行于道路红线时，高度算至山墙斜坡的中点，当屋脊线平行于道路红线时，坡度不大

于35°时，算至封檐墙顶，大于35°时，算至屋脊。

二、修建性具体规划了解

内容：针对各类工程建设的指导，7条了解即可。

第五节城市居住区规划

一、居住区及规划布置

1.居住区的规模

居住区的规模：用地规模、建筑规模、居住人口规模（主要标记）。

居住区按居住户数和人数规模，分为三级：居住区、居住小区、居住组团。

居住区居住小区居住组团

人口数量3〜5万人1~1.5万人1〜3千人

户数1〜1.6万户3〜5千户30()〜1000户

设施一整套较完整的……一套能满意的……所需的基层的……

2.居住区规划布局形式：了解即可

⑴居住区一一居住小区一一居住组团：三级结构

⑵居住区一一住宅组团：二级结构

⑶居住小区一一住宅组团：二级结构

⑷独立式组团

二、居住区规划的用地任务和内容，了解即可

三、居住区的用地构成和规模

用地构成按功能分为4类

1.住宅用地：住宅基底占地及前后左右一些空地及宅间小路、宅旁绿地、杂物院等;

2.公共服务设施用地：公共建筑及设鹿基底面积和专用地,包括专用地中的通路、场地和绿地

3.道路用地：不属于上面两种道路的道路，包括小广场、停车场、回车场；

4.绿化用地：包括公园、小游园、组团绿地及块状、带状绿地等。

（二）居住区的规模

用地和人口数（标记）

1.居住区的规模影响因素：

⑴商业服务设施的经济性和合理的服务半径：居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大

步行距离，居住区一般为800〜1000米：

⑵城市道路:合理间距600〜1000米,干道间用地35〜100公顷；

⑶行政管理：街道居委会管辖5万人为宜，少则3万人左右。

此外：自然地形条件和城市的规模也影响居住区的规模

四、住宅及其用地的规划布置

住宅的面积约占整个居住区总建筑面积的80%以上，用地则占居住区总用地面积的50%左右。

（一）住宅的类型及特点：教材31页，表1—3

编住宅类

用地特点

号型

1独院式

每母）卢一取船邦血右刊孙必用田醉帆菠洛，入巨奴粕1〜o&t目rt

2并联式

3梯间式•般都用于多层或高层，是多层或高层住宅建设中最常见的形式，用地比较

4内廊式经济

5外廊式

续表

A内天是第3、4类住宅的变更形式，由于增加了内天井，住宅进深加大，对节约用地有

P井式

利，一般多见于较低的多层住宅

是第3类住宅独立式单元的变更形式，适用于多层或高层，由于体形短而活泼，

7点式

进深大，故有布局敏捷和丰富群体的空间组合特点，也有利于节约建设用地

。跃廊

8式是第4、5类住宅的变更形式，一般适用于高层住宅

（二）住宅经济与用地经济的关系的重点内容归纳为下表:

主要因素提高经济效益

1.住宅层数4〜6层时，每提高一层能降低造价

进深加大、外墙缩短，节约土地、降低造价（11m以下有效）每增加In每

2.进深

公顷土地上增加面积1000m2

3.长度30〜60m内，每提高10m,每公顷土地上增加面积700〜1000nf

4.层高每降低100mm层高，降低造价1%,节约月地2%

5.平面系数

每提高战，投资削减1.4%

（K）

须要留意的一些重要学问点：

1.住宅层数：楼越高，房屋造价越高。结构、材料、施工不同。多层，提高层数降多芯价。

2.进深：长度肯定，加大进深，进深11米以下时，每增加1米，增加加枳有效。

3.长度：宽度肯定，增加长度30—6（）米时，每增加1（）米，增加面积有效。

4.层高：每降低100亳米，降低1%造价，节约2%用地。不能太低，最低不得低于2.8米。

5.平面系数（K）：一幢住宅中居室面积总和与建筑面积总和的百分比。可k值每提高1%,单

位面积造价不变的状况下投资削减1.4%但不能太高。

五、公共建筑及其用地的规划布置

公共建筑的分类：了解即可

技运用性质（分为教化、医疗卫生、商业、服务业、文娱体育、金融邮电、行政管理及巾政公

用八大系统）；

运用频率（分为每天或常常运用（菜市场）和必要的特别常运用（邮局））来划分。

（二）公共建筑定额指标：计算方法有两种：

以每千居民为计算单位（干人指标）计算建筑建积和用地面积（小学）；民用建筑综合指标（包

括家属宿舍、单身宿舍（厂矿企业）和公共建筑）。

（三）公共建筑规划布置:

布置原则：分级布置（依据运用频率）、人口规模、成套配置以及集中与分散结合的原则

合理的服务半径：

居住区级：800〜1000米；

居住小区级：400~500米；

居住组团级：150〜200米。

六、居住区道路的规划布置

功能要求：满意各种用途车辆、行人的通行要求。

居住区道路一般分为4级：

居住区：车行宽度不小于9米，红线宽度20〜30米；

居住小区级：车行宽度7米；

居住组团级：车行宽度4米；

门前小路：一般宽度为3米。

七、居住区绿地的规划布置

指标：人均绿地面积，m2/A；绿化覆盖率（新的居住区30%,旧城改造25%）。

八、居住区规划的技术经济分析

1.用地面积平衡表的作用：

①与土地运用现状状况进行比较分析，作为调整用和制定规划的依据之­；

②进行方案比较，检验用地安排的经济性和合理性；

③审批居住区规划设计方案的依据之一。

2.指标计算：住宅平均层数、住宅建筑净密度等,教材36-37页.

【示例题】：

在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。

U[答疑编号950270010403]

【正确答案】正确

【答案解析】理解什么是住宅建筑净密度，以及其与建筑层数的联系。在同样

条件，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。参见教材36。

【计算示例题】：

住宅小区的住宅建筑基底总面积是15000平方米，而该小区的住宅用地面积是5000（）平方米，

该小区的住宅建筑净密度是（）。

A.20%B.25%C.5C%D.30%

，[答疑编号9502700104D4]

【正确答案】D

【答案解析】依据住宅建筑净密度的计算公式，用住宅建筑基底总面积除以住

宅用地面积，结果是D。参见教材P37。

感谢大家！

其次章环境学问

这一章是2024年教材修订时新增加的一章。

考察目的：

测试学员对环境、景观的概念和环境污染源等基础学问的驾驭程度。

从历年考题分布看，08、年比重相对较小，10年又增加到3分，说明复习还是须要全面，不

能掉以轻心。

考题类型：

这一章主要考察题型是单选题与多选题型。题型难度不是很大，但须要记忆的重要学问点比较

多。

学问结构：

一共六节，第一节是环境的基本概念，后面五节都是专项污染的内容。

重点内容：

1.环境污染的类型和特点，环境污染源的类型和特点；

2.水污染的概念，水污染物及其危害；

3.室内环境污染的概念及来源，熟识建筑材料的室内环境污染，这部分是日常房地产估价常常

会遇到的问题。

第一节环境概述

一、环境的概念和分类

环境：是指某个主体四周的状况和条件。

主体可以指生物、人等；

对房地产估价活动来说，主体是房地产估价对象。

环境是指自然因素和社会因素的总体。

理解：房地产与环境是相互影响的，房地产本身对四周环境也会有影响。

二、与环境有关的几个概念和分类了解（景观的概念、生态的概念、生态系统的概念）

主要理解生态的概念，生态指生物与其生存环境之间的关系。

生态系统包含4个基本组成部分，哪四个？

三、环境质量和环境污染概念

1.环境质量，指环境优劣的程度。

包括：综合环境质量和各因素的环境质量（大气环境质量、水环境质量、土壤环境质量等。）

2.环境污染概念，指有害物质或因子进入环境，使环境系统结构与功能发生变更，对人类及其它

生物的生存产生不良影响的现象。

了解和相识环境污染的目的有两个：1）确定环境污染对房地产价值的影响程度；2）供应环境

改善建议，提升房地产价值。

3.环境污染的类型：

（1）按要素分：大气、水、土壤；

（2）按性质分：物理、化学、生物；

（3）按形态分：废气、废水、噪声、固体、辐射；

（4）按产生的缘由分：工业、交通、农业、生活；

（5）按空间分：室内、室外：

（6）按分布的范围分：全球、区域、局部。

4.环境污染源：指造成环境污染的发生源或环境污染的来源，即向环境排放有害物质或对环境

产生有害影响的场所、设备和装置等。

污染源类型：与环境污染类似，留意其中一种分类：

依据污染物排放的形式分为：点源，线源和面源，教材42到43。

其次节大气污染

1.大气污染，指人们向空气中排放各种物质，使空气成分长期变更而不能复原，以致对人体健

康产生不良影响的现象。主要法律依据，《环境空气质量标准》。

依据污染物的形态，大气污染物分为颗粒污染物和气态污染物两个大类.

2.颗粒污染物

（1）记颗粒物的当量直径需小于或等于多少？教材43页。

类别：尘粒、粉尘、烟尘和雾尘。（依据颗粒直径大小排列）记颗粒直径最大和最小的两种。

（2）飘尘，可吸入颗粒物，对人体危害最大。粒径小，附着有害微生物吸入肺里。

3.气态污染物有如下几种：

（1）污染大气的硫氧化物主要是二氧化硫和三氧化硫，其中二氧化硫数量最大，危害最大。

二氧化硫（硫酸物）一一硫酸雾一一酸雨；

（2）氮氧化物一一二氧化氮一一腐蚀剂（影响呼吸器官）

（3）一氧化碳：在城市大气污染物中含量最多，来自汽车尾气。无色、无味.（危害更大，人

吸入后缺氧头痛、恶心、昏迷）

（4）碳氢化物：阳光下形成蓝色烟雾，光化学烟雾（刺激眼睛、引发哮喘、肺癌）

4.大气污染源

（1）工业污染源：粉尘、硫氧化物、氮氧化物、碳氧化物、恶臭气体、悬浮颗粒，建筑工地扬

尘。了解一下即可。

（2）交通污染源：交通工具的尾气（一氧化碳、碳氧化物、铅污染，汽车排放的铅占大气铅含

量的97%）。

（3）生活污染源：生活燃料的污染；居住环境的污染，例如家庭装修中所用材料释放的气体，

成为污染物，在半封闭的通风系统和空调系统危害尤为严峻。

5.大气污染状况的影响可以从源强和源高两个方面来看。

源强和源高的概念了解

高架污染源：污染物的最大浓度不是在最近处，而是在相隔了一段距离处，有临界值。

第三节噪声污染

1.噪声污染，指产生的环境噪声超过国家规定的标准，并干扰他人正常生活、工作和学习的现

象。

环境噪声污染的三个特征：是能量污染；是感觉公害；具有局限性和分散性（了解什么是噪声

污染的局限性与分散性？）

2.噪声类型：

按噪声产朝气理，分为机械噪声、空气动力噪声和电磁性噪声三类。

按噪声随时间的变更状况，分为稳定噪声和非稳态噪声两类。

3.环境噪声污染的危害：听力、睡眠、生理（神经系统、心血管、内分泌）、心理（烦躁易怒）、

儿童智力。

4.环境噪声污染源：工业噪声、交通噪声、社会生活噪声、建筑施工噪声。

中国制定有《城市区域环境噪声标准》，记一下居住、商业、工业混杂区适用于2类标准。

四、环境噪声标准

表2T发生变更。前几类分类基本没有变更。请留意第四类声环境功能区的规定有了变更：分

为4a类和4b类,夜间等效声级分别为“55”和“60”，这里请同学们要着重记忆4b类的区域规定，

为铁路干线两侧区开域。其它高速马路、一级二级马路、城市快速路、城市主干路次干路、城市轨

道交通、内河航道两侧区域都是4a类。

一房外请同学们特殊留意0类声环境功能区,是指康复疗养区等特殊须要宁静的区域。

第四节水污染

L水污染，指因某些物质的介入，导致水体化学、物理、生物和放射性等方面特性的变更。

水污染可分为地表水污染，地下水污染和海洋污染。

2.水污染物及其危害：

（1）植物养分物：氮、磷、钾等；会导致水中植物的疯长。其危害主要表现在对渔业水产资源

的破坏.如太湖蓝.藻.滇池的绿藻,蓝绿色有脾臭味的浮沫,加剧水质恶化,对鱼类以及人、畜有

较大危害。

（2）酚类化合物：来自工业排放及城市生活污水，慢性中毒，发生呕吐、腹泻。

（3）氟化物：剧毒，主要来自来自工业排放。

（4）酸、碱物：破坏水的自净实力，腐蚀管道。来自工业排放的废水，比如造纸、制碱、制革。

（5）放射性物质：锢、钝。来自核电站、核武器、放射性同位素。引起遗传变异、癌症。

（6）病原微生物：病菌、病毒、微生物。

3.水污染源：

主要有工业废水（城市水污染的主要来源）：生活污染源（特点是生活污水含氮、磷,硫含量

高）；农业污染源。

第五节固体和辐射污染

1.固定废物指在生产和消费过程中被丢弃的固定或者泥状物质，包括从废水、废气中分别出来

的固体颗粒。

依据废物的形态，可以分为颗粒状废物、粉状废物、块状废物和泥状废物（污泥）。

依据废物的化学性质，可分为有机废物和无机废物。

依据废物的危害状况，可分为有害废物和一般废物。

2.固体废物的危害：

不仅侵占大量土地，为环境的污染也是多方面的。教材中对城市垃圾及其危害，留意其不包括

工厂排出的工业固体废物；工业固体废物及其危害，主要包括：煤渣和粉煤灰、有色金属渣、铭渣、

化工废渣。

3.辐射分为：电磁辐射和放射性辐射。

（1）电磁辐射污染

1）光污染：灯光污染、眩光污染、视觉污染、其它可见光污染，如幕墙反光污染。

2）其他电磁辐射污染：广播、电视、手机、变压站、微波炉等

电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。微波,超短波〉短波〉中波,长波

2.放射性辐射：指排放出的放射性污染物造成的环境污染和人体危害。

主要来源有：宇宙线、自然放射性源、核燃料三废、医疗照耀和工业废料制成的建筑材料中含

有放射性元素。

放射性辐射污染的危害：导致生殖、症症、死亡等。

第六节室内环境污染

1.室内环境污染的重要性缘由有：

1）接触多，受污染多；2）种类增多，影响增多；3）不易扩散，全被汲取。

教材中提到装饰装修材料中的氨、甲醛、苯、甲苯、醍类、酯类挥发性有机物。

2.建筑材料的室内环境污染来源：

（1）无机和再生材料：石材、砖、水泥、混凝土（这些材料中含有高本底的镭，镭可蜕变为氢

的污染）

（2）合成隔热板材：高温分解产生甲醛、聚乙烯、苯、甲苯、隧类等。

（3）吸声和隔声材料：石官•板、软木板、胶合板，、矿渣棉、聚氯乙烯塑料，产生石棉、甲醛、

酚类、聚乙烯。

（4）壁纸：醛、聚乙烯、苯、甲苯、二甲苯、乙苯等。

（5）涂料：甲醛、聚乙烯、苯、甲苯、酚类和铅、铭等重金属。

（6）人造板材及人造板家具.

建筑材料的损害：通过呼吸道、皮肤、眼睛对人体健康造成损害，甚至造成血铅中毒《民用建

筑工程室内环境污染限制规范》（GB50523-2025）

感谢大家！

第三章建筑工程学问

本章内容相对比较多，而且涉及工程专业学问，但从历年的状况看，考题所占比例也不是特殊

高，大部分年度都在3分以下。本章内容不是很好出题，但对于本章的学问点，我们还是应当全面

复习。

本章一共四节，第一节和其次节最为重要，第三四节出题很少，将来可能会有新题出现。第一

节是建筑识图与建筑设计（次重点），其次节是建筑构造（重点），第三节是建筑设备，第四节是

建筑材料。

本章重点：

1.要熟识建筑分类的依据，具体分类的特点。

2.有关建筑图纸的基础学问、建筑图纸的特点与识别是重点。

3.建筑材料的物理性质、力学性质、耐久性等性质也是重点。

4.变形缝内容也是相对易考的内容。熟识伸缩缝、沉降缝、防震缝的特点、做法及其区分。

5.熟识理解一些标了黑体的重要概念，例如：檐口、标高、箱型基础、采光和剪力墙等概念。

第一节建筑识图与建筑设计

一、建筑分类

（-）按运用性质分

生产性建筑包括工业建筑、农业建筑；

非生产性建筑即民用建筑。

教材中还具体提到工业建筑的分类、民用建筑的分类，了解即可。

（二）按结构类型和材料分

砖木结构建筑，主要是砖石和木骨架共同承重，砖石墙也可仅仅是维护结构，例如，解放前和

古代建筑。

砖混结构建筑的构造是砖墙、砖柱为竖向构建来承受竖向荷载，水平承重是钢筋混凝土楼板、

大梁、过梁、屋架等横向构件。抗震性能差，开间和进深尺寸受限，其层高也受到限制。

钢筋混凝土的承重构件采纳钢筋混凝土构件，维护结构与隔墙采纳轻质砖或砌块。我国应用最

多的一种建筑结构类型，包括：框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、筒体结构等。

钢结构的主要的承重构件采纳钢材。多用于超高层建筑和大跨度建筑物。

（三）按建筑物的层数分类：

低层1〜3,多层4〜6,中高层7〜9,高层：10层及以上或总高度超过24米（公共建筑及综合

性建筑），100米以上超高层,

（四）按承重受力的方式划分：

1.墙承重式结构：用墙体来承受屋顶、楼板的负荷。

（1）转混结构：竖向承重是破墙；楼层比较低、抗震差、房间小、墙承重结构：

（2）剪力墙结构：剪力墙主要承受风荷载或地震作用所产生的水平剪力的墙体，此处剪力墙也

承竖向荷载，只是墙的材料是钢筋混凝土。适于高层住宅。

二者区分：砖混结构剪力墙结构的区分为竖向承重的材料不同。

2.构架式承重结构：由柱、梁等构件做成整个建筑的骨架，整个构架的各个构件来承重

（1）排架：单层工业厂房的排架结构。

（2）框架：梁、板、柱承重体系。框架剪力墙结构是框架和剪力墙结合。比单纯框架楼层更高,

比剪力墙空间大。

3.筒体结构和框架筒体结构的建筑：该类建筑的中心是一个刚性的筒体，外闹由框架或更大的

筒体构成建筑受力的骨架，适用于高层、超高层建筑。

核心筒结构框筒结构框架核心筒结构

4.大空间结构：该类建筑往往无柱子，通过网架等空间结构把荷重传给建筑四周的墙、柱上。

（a）平面网架

（b）球面网架

S）筒面网架

图3-65网架结构

二、建筑识图基础

建筑工程施工图是建筑设计和建筑施工中运用的“工程语言”。建筑施工图包括一系列图（教

材63页，各工种的施工图又分为基本图和详图两部分）

（一）建筑制图的基本规定

会签栏图框

J%

标题栏

♦

1.图纸幅面的规定：

1）指图纸大小，分五等，0,1,2,3,4号。

2）图标和会签栏：图标（标题栏）在右下角，标注图名、图号；会签栏在左上角，为签字区；

3）比例:建筑和设备工种图纸注明比例尺，一个图一般只采纳一种比例；

结构图：不注明比例尺，允许一个图形运用两种比例。（尤其梁柱，目的标注更清晰）

4）轴线：定位轴线是对承重墙、柱子、梁等主要承重构件予以定位的线。

轴线用点画线表示，圆圈内注明编号，编号：水平方向一一一阿拉侑数？（从左向右）；

垂直方向一一用大写英文字母（从下往上）。

5）尺寸及单位，除建筑标高和总平面图以米为单位外，其他图纸一律以亳米为单位。所以图纸

上不注尺寸单位。

6）标高：

（1）指形容建筑物沿着高度方向的尺度。

肯定标高：青岛旁边的黄海平均海平面为零点，其他各地以其为基准所定标高即肯定标高，也

称海拔标高。

相对标高：以建筑物室内首层地面为零点而测定的高度。

（2）符号和单位：以米为单位，用符号▼表示肯定标点，用▽表示相对标高，负号说明从首层

地面往下。

49.375

（3）美系：例如：相对标高±0.000等于肯定标高42.500m,建筑物设计楼顶标高为29.000m,

则楼顶的肯定标高=71.500m,建筑物设计地下室层高为3.20Dm,则地卜.室地面的肯定标高=39.300m。

7）索引号：用于查找相关的图纸内容。索引号中的内容包括两个：一是详图编号，二是详图所

在的图纸的编号。

平面图

（-）建筑施工图

建筑施工图是依据正投影原理绘制出来的，用立面图及屋顶平面图表示建筑物的外部,用总平

面图表示建筑物的位置，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示其细部做法的一套图纸。

1.总平面图：用来说明建筑物所在具体位置和其四周环境关系的水平投影图。

总平面图包含的主要内容有4个，教材第65页，例如风（频率）玫瑰等。比如下图：

2.建筑平面图：略高于窗台水平切开，拿走上部，对卜.面投影得到的图。是室内外装修设计的

重:要依据，包含二方面的内容，教材第66页。

3.建筑立面图：是建筑物的各个侧面对竖直平面作正投影所形成的投影图。立面图包括：正立

面、背立面、侧立面。

外立面包含的内容：4项，教材66页。

立面图

4.建筑剖面图：主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。内容包括：4个方面,

教材66页，例如：内部的分层、结构形式、地面、楼板层、材料、尺寸、标高等。

剖面图

5.建筑详图：指为清晰表达这些构造，把局部细微环节放大比例绘制成较具体的图纸。建筑详

图包括：外堵大样图、楼梯间大样图、厨房、卫生间大样图等，教材67页。

（三）结构施工图

用来表示各种承重构件的布置.、形态、大小、材料、构造及其相互关系的一套图。

1.基础施工图：一般包括：基础平面图、基础详图。指反映标高在±0.000以下建筑基础构造

的图纸，它是进行施工放线、开挖基坑、砌筑基础及编制施工图预算的依据。

2.主体结构施工图：包括砖混、钢筋混凝土结构图、工业厂房结构施工图。指标高在土0.000

以上的主体结构构造的图纸。

（四）给排水施工图：通过平面图和透视图来表明给排水系统。

（五）采暖施工图：采暖施工图一般也分为室内和室外两个部分。

（六）通风施工图：主要指送风、排风、除尘、排毒方面的工程。包括局部排风、局部送风和

全面通风。

（七）电气施工图：了解即可。

三、建筑设计

L建筑设计的基本要求5点：满意建筑功能，选择合理的技术措施，良好的经济效果,建筑物

美观要求，符合总体规划。

2.一栋建筑物的主要设计内容有：建筑平面设计、建筑立面设计、建筑剖面设计以及建筑的结

构设计和基础设计。

其中建筑平面设计的一个重要内容是通过建筑功能分析形成建筑物的平面组合，常见的组合有

二种；走廊式组合、套问式组合、大厅式组合。

建筑设计须考虑的因素