房地产估价师考试试题及答案

房地产估价师考试试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1.房地产估价的基本原则不包括（）A.合法原则B.替代原则C.收益最大化原则D.最高最佳利用原则答案：C2.以下哪种情况不属于房地产估价的对象（）A.土地使用权B.在建工程C.企业商誉D.已出租的房屋答案：C3.市场比较法中，选取可比实例时，要求可比实例与估价对象的交易日期相差一般不宜超过（）A.1年B.2年C.3年D.5年答案：A4.收益法中，净收益是指（）A.潜在毛收入扣除运营费用后的余额B.有效毛收入扣除运营费用后的余额C.潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的余额D.有效毛收入扣除空置等造成的收入损失后的余额答案：B5.成本法中，房地产价格构成不包括（）A.土地取得成本B.开发成本C.销售税费D.利润分配答案：D6.房地产估价报告有效期一般为（）A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B7.运用假设开发法评估房地产价值时，开发经营期的起点是（）A.取得估价对象的日期B.开始施工建设的日期C.完成开发建设的日期D.未来开发完成后的房地产经营结束的日期答案：A8.下列关于房地产估价师职业道德的说法，错误的是（）A.应保持专业胜任能力B.可接受估价委托人的额外奖励C.应保守在执业中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私D.应诚实正直，公正执业答案：B9.比较法中，建立价格可比基础不包括（）A.统一付款方式B.统一价格单位C.统一房地产范围D.统一市场环境答案：D10.收益法中，报酬率的求取方法不包括（）A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.成本加成法答案：D11.房地产估价的程序不包括（）A.受理估价委托B.拟定估价作业方案C.进行实地查勘D.确定房地产价格答案：D12.成本法中，重置成本是指（）A.现在重新取得全新状况的估价对象的必要支出B.现在重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出C.现在重新取得或重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润D.过去重新取得或重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润答案：C13.运用路线价法评估临街土地价值时，不涉及的步骤是（）A.划分路线价区段B.设定标准临街深度C.选取标准临街宗地D.计算建筑物折旧答案：D14.房地产估价中，估价时点是指（）A.估价作业开始的日期B.估价报告出具的日期C.估价对象价值对应的日期D.估价师实地查勘的日期答案：C15.下列房地产中，难以采用市场比较法估价的是（）A.普通商品住宅B.写字楼C.学校D.商铺答案：C16.收益法中，运营费用不包括（）A.房地产税B.房屋折旧费C.保险费D.物业管理费答案：B17.房地产估价师注册有效期为（）A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C18.运用长期趋势法估价时，若历史价格数据的时间序列为奇数，则计算移动平均数的项数为（）A.奇数B.偶数C.与时间序列项数相同D.任意确定答案：A19.成本法中，建筑物折旧的计算方法不包括（）A.年限法B.市场提取法C.分解法D.直线法答案：B20.房地产估价中，价值类型不包括（）A.市场价值B.投资价值C.抵押价值D.账面价值答案：D二、多项选择题（每题2分，共20分）1.房地产估价的方法有（）A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法答案：ABCD2.市场比较法中，选取可比实例应符合的要求有（）A.可比实例房地产应与估价对象房地产相似B.可比实例的交易类型应与估价目的吻合C.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点D.可比实例的成交价格应尽量为正常价格答案：ABCD3.收益法适用的房地产有（）A.住宅B.写字楼C.酒店D.游乐场答案：ABCD4.成本法中，土地取得成本包括（）A.土地购买价格B.契税C.土地开发成本D.土地取得税费答案：ABD5.房地产估价报告应包括的内容有（）A.封面B.目录C.估价结果报告D.估价技术报告答案：ABCD6.运用假设开发法评估房地产价值时，开发完成后的价值可采用（）求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.长期趋势法答案：ABD7.房地产估价师应遵守的职业道德规范有（）A.独立、客观、公正B.诚实守信C.保守秘密D.勤勉尽责答案：ABCD8.比较法中，修正系数包括（）A.交易情况修正系数B.市场状况调整系数C.房地产状况调整系数D.价格调整系数答案：ABC9.收益法中，确定报酬率的方法有（）A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.内插法答案：ABC10.房地产估价的目的包括（）A.土地使用权出让B.房地产转让C.房地产抵押D.房地产征收补偿答案：ABCD三、判断题（每题1分，共10分）1.房地产估价的目的不同，估价时点也可能不同。（）答案：√2.市场比较法中，可比实例的数量越多越好。（）答案：×3.收益法中，净收益应根据估价对象的实际收益确定。（）答案：×4.成本法中，重置成本就是重建成本。（）答案：×5.房地产估价师可以同时在两个或两个以上房地产估价机构执业。（）答案：×6.运用假设开发法评估房地产价值时，开发经营期的终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。（）答案：√7.市场比较法中，可比实例的成交价格如果不是正常价格，需要进行交易情况修正。（）答案：√8.收益法中，报酬率与房地产的风险程度无关。（）答案：×9.房地产估价报告经房地产估价机构盖章即可生效。（）答案：×10.成本法中，建筑物折旧是指建筑物在使用过程中因损耗而减少的价值。（）答案：√四、填空题（每题1分，共10分）1.房地产估价的基本程序包括受理估价委托、（）、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、（）、测算估价对象价值、撰写估价报告、审核估价报告、交付估价报告、（）。答案：确定估价基本事项；选定估价方法进行测算；估价资料归档2.市场比较法中，选取可比实例时，可比实例的规模应与估价对象的规模（）。答案：相当3.收益法中，净收益每年不变的公式为（）。答案：V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]（V为房地产价值，A为净收益，Y为报酬率，n为收益年限）4.成本法中，建筑物折旧分为物质折旧、（）和经济折旧。答案：功能折旧5.房地产估价师注册分为初始注册、（）和延续注册。答案：变更注册6.运用路线价法评估临街土地价值时，首先要划分（）。答案：路线价区段7.房地产估价中，价值类型主要有市场价值、投资价值、（）、清算价值等。答案：抵押价值8.收益法中，报酬率的取值范围一般为（）。答案：4%-12%9.成本法中，土地开发成本包括土地开发费、（）等。答案：基础设施建设费10.市场比较法中，交易情况修正的方法主要有（）、差额法和回归分析法。答案：百分率法五、简答题（每题5分，共20分）1.简述市场比较法的操作步骤。答案：收集交易实例。选取可比实例。建立价格可比基础。进行交易情况修正。进行市场状况调整。进行房地产状况调整。求取比准价格。2.简述收益法的适用条件。答案：房地产未来的收益和风险能够较准确地预测。房地产的收益是可以量化的，如租金收入、经营收入等。房地产的收益期限是可以确定的。3.简述成本法中建筑物折旧的计算方法。答案：年限法：根据建筑物的经济寿命、有效经过年数来计算折旧。分解法：将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧分别计算。直线法：按照一定的折旧率逐年提取折旧。4.简述房地产估价报告的作用。答案：为委托人提供估价对象价值的专业意见。为相关部门决策提供参考依据。为房地产交易、抵押、征收等活动提供价值参考。作为房地产估价机构和估价师的工作成果体现。六、论述题（每题5分，共20分）1.论述市场比较法的优缺点。答案：优点：具有现实性，评估结果能反映市场的实际情况。适用范围广，可用于各种类型房地产的估价。评估过程直观，易于理解。缺点：需要有较多的可比实例，获取难度较大。交易情况、市场状况和房地产状况的修正存在主观性。不适用于缺乏交易案例的特殊房地产。2.论述收益法在房地产估价中的应用要点。答案：准确预测未来收益：包括潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等。合理确定报酬率：考虑房地产的风险、市场投资报酬率等因素。明确收益期限：根据房地产的性质和使用情况确定。正确选用收益法公式：根据收益类型和变化情况选择合适公式。3.论述成本法与市场比较法在房地产估价中的区别与联系。答案：区别：理论依据不同：成本法基于生产费用价值论，市场比较法基于替代原理。评估思路不同：成本法从成本角度评估，市场比较法从市场交易案例比较角度评估。适用范围不同：成本法适用于新开发房地产等，市场比较法适用于有较多交易案例的房地产。数据获取方式不同：成本法需获取成本数据，市场比较法需获取交易案例数据。联系：都用于房地产价值评估。在一定情况下，两种方法的结果可相互验证。都需要对房地产进行实地查