长沙市土地出让价格空间分布特征

ResearchontheSpatialDistributionCharacteristicsofLandSalePriceinChangsha目录TOC\o"1-3"\h\u摘要 长沙市土地出让价格空间分布特征研究摘要：近年来，长沙市土地交易市场的健康运行在土地出让价格的快速增长下产生了较大的影响。在这个背景下，本文利用2019年长沙市辖区土地出让价格数据，首先综合分析了各区的土地出让位置分布和土地出让价格空间分布，其次选取城市中心影响度、城市轨道交通、城市总体规划、商圈分布4个因素对土地出让价格空间分布的影响进行研究。研究发现，长沙市土地出让价格空间分布多呈连续聚集分布且与行政区划关系较弱，城市中心影响度和城市轨道交通对长沙市土地出让价格影响程度较高，而宗地面积以及学校因素影响程度较低。本研究对长沙市政府调控土地交易市场有一定的参考意义，可以为政府预测土地出让价格走势、把握土地出让价格空间分布、及时调控土地交易市场提供重要的参考。关键词：土地出让价格；空间分布特征；城市中心影响度；长沙市ResearchontheSpatialDistributionCharacteristicsofLandSalePriceinChangshaAbstract:Inrecentyears,thehealthyoperationofthelandtradingmarketinChangshahashadagreaterimpactundertherapidincreaseinlandtransferprices.Underthisbackground,thispaperusesthelandtransferpricedataofChangshaCityin2019tofirstcomprehensivelyanalyzethedistributionoflandtransferlocationsandthespatialdistributionoflandtransferpricesineachdistrict,withthesubsequentselectionoftheinfluenceofthecitycenter,urbanrailwaytransport,generalurbanplanning,business.Theinfluenceoffourfactorsofcirculardistributiononthespatialdistributionoflandtransferpricesisstudied.ThestudyshowedthatthespatialdistributionoflandtransferpricesinChangshaismainlyaggregatedcontinuouslyandhaslittleconnectionwiththeadministrativedivision.TheinfluenceofurbancentersandurbanrailtransitonlandtransferpricesinChangshaisrelativelyhigh,whiletheareaofparcelsandschoolfactorsThedegreeislower.ThisresearchhascertainreferencesignificanceforthegovernmenttocontrolthelandtransactionmarketinChangsha,anditcanprovideanimportantreferenceforthegovernmenttopredictthelandtransferpricetrend,graspthespatialdistributionoflandtransferprices,andtimelycontrolthelandtransactionmarket.Keywords:landtransferprice；spatialdistributioncharacteristics；urbancenterinfluence；ChangshaCity在经历了改革开放和福利分房制度宣告结束之后，我国的房地产行业开始了前所未有的大发展，随着人们经济生活水平的提高，城市化进程和工业化进程的加快，房价一路飙升，随之而来的是土地需求量迅速增加[1]。现如今，在以市场为导向的经济效益发展中，市场化是商品经济发展的基础，生产要素也是如此。土地资源作为经济社会发展的第一资源，城市土地供应不仅是解决城市化过程中与日俱增的土地需求的重要手段，而且是能够控制城市过渡扩张和合理规划城市发展方向的一大方式[2]。我国的土地制度在我国土地市场的不断发展中逐渐得到完善，其中极大加强了政府对土地市场的宏观调控的就是经营性土地“招拍挂”的出让方式。鉴于土地出让制度的重要地位，了解和分析中国当前的土地出让价格的空间分布特征，对解决土地资源优化配置、供需错配以及城市结构功能布局，提高城市土地利用效益有重要意义[3]。因此本文选择湖南省长沙市作为此研究的对象，进一步采用空间分析法从微观对土地出让价格空间分布进行量化研究，并总结其特征，希望对未来土地出让研究有所贡献。绪论（一）研究背景1978年的改革开放为我国迎来了新的历史篇章，改革开放的到来，不仅迎来了人口的增加，同时也带动了我国经济的飞速发展。截止2019年年末我国国内生产总值达到9.91万亿元，至2019年年末全国大陆总人口为14亿，其中城镇常住人口84843万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为60.60%。由此可见，这二十年以来，我国经济社会的迅速发展极大地加速了城镇化的进程，提高了城镇人民的生活水平，城市化的加快推进和人口的猛烈增长，出现大量家庭规模的小型化变化，导致当前的住房需求已经不能简单地满足人们的生活所需[4]。在巨大的住宅潜在需求下、人民生活水平的提高下和银行住房消费信贷的刺激下，房地产市场出现了前所未有的投资开发热潮。随之而来的是对土地需求的激增[5]。土地供应的宏观效果在最近几年越来越多的受到人们的关注，随之而来的是国家对土地的管制政策也受到人们的质疑，原因是我国各地的房地产市场不断出现“地王”的现象。为了稳定楼市的价格并且扼制房地产业的不良发展，各级政府逐渐开始实行“有限供应”的政策，推行全面的宏观调控政策，尤其是对土地供应的管控。自国家调控政策实施以来，土地出让价格对衡量和评判房地产市场运行的质量、城市结构优化等有重要的意义，深入研究土地出让价格空间分布特征，有利于促进房地产业的健康发展，同时是稳定民生的迫切需要。因此，这项研究对房地产行业不仅具有重要的理论价值，对政府来说也具有十分必要的实践价值。（二）研究目的及意义作为城市经济发展载体的土地，其面积具有稀缺性和有限性，土地作为稀缺资源，其价格也在不断升高，在土地供需差异和人们对房地产市场的预期下不断膨胀，这种地价膨胀，导致我国各大中城市“地王”频现，不断刷新地价记录。由于土地的固定性和不可分割性，城市土地市场具有区域性和分割性的特点，造成不同区域、不同用途的土地价格不同，其价格的影响因素有很大差异[6]。土地市场具有调控土地供需平衡、合理分配土地资源的作用，是土地供应、流转、交易等经济关系的总和。土地监控成为中国房地产市场监管的重要政策手段源自于国家对土地强有力的控制，而商品房的价格是房地产行业最直接、也是最敏感的因素，对城市的结构功能等具有极大的影响力。在这种复杂的房地产市场背景下，本研究目的在于通过对理论和实证两方面研究从而探讨长沙市土地出让价格空间分布特征，从微观方面对长沙市土地出让价格空间分布特征进行探究，对长沙市房价的调控、稳定土地出让价格的有效途径提出一些政策建议，为政府调控长沙市土地交易市场有所裨益。国内外研究综述通过对参考文献的研究，可以看出国外的土地出让制度和我国现行的土地出让制度还是有比较大的差别。美国的土地实行私有制，土地的具体用途并未加以管制，土地出让制度民主特征较强。美国主要通过高科技对土地进行分等定级，通过政府、机构、公民对土地的利用方式进行监督，以便于对土地在宏观上加以调控；德国则是公有和私有混合的土地所有制度，公有的土地属于乡镇政府、教会以及基金会等各种公众法人的手里，而私有的土地则是掌握在私人的手里[7]。对此，相比而言，中国的土地出让制度则有较大的差异，中国现行的经营性土地招拍挂出让制度可以直接借鉴的制度较少，但是国外许多专家关于土地市场理论的研究对土地市场研究有重要意义。经济体制的不断变革，土地使用权转让的市场化逐渐被政府所重视，人们对土地经济属性的重要意义有了更深的了解。随着1999年颁布的《关于进一步推行招标、拍卖出让国有土地使用权的通知》，我国采取招标和拍卖方式进行土地使用权的出让正式迈上新的台阶。但是这并未完全停止划拨土地使用权转让的转移方式，政府对协议出让和划拨的土地使用权转移这两种方式还存在较大的依赖[8]。对此，国家开始加快土地市场化进程的脚步，进一步加快推进土地“招拍挂”出让制度的推广。截止到2004年，国土资源部明文规定，经营性用地必须采用“招标、拍卖、挂牌”的出让方式，同时在全国多个省市纷纷开始施行“招拍挂”的出让政策。中国的土地市场逐步趋于成熟和完善。土地出让价格定义与内涵土地出让价格，是指一定年期的土地使用权在正常市场条件下未来纯收益的价值总和，出让土地使用权是土地出让价格的权利特征。它既可以是土地所有者出让土地使用权的交易价款，也可以是出让土地权利人转让土地使用权的交易价款。出让地价是地租的资本化[9]。在土地一级市场中，土地出让金既有政策价又有市场价；在土地二、三级市场中，出让地价是完全的市场价，正是因为它不受政策因素的影响，也不受地上建筑物和其他附着物拆迁安置补偿成本的影响[10]。我国现行的经营性用地实施“招拍挂”出让方式。招标出让不止是让招标人对投标人有一个全面的了解，再者其对土地使用者的要求和限制也有更高的要求；拍卖出让可以维护国家公有财产权益，使国家获得较高的土地收益；而挂牌出让的方式是目前国内较多采用的方式，其具备招标和拍卖二者的优点。不仅对土地受让人提出更高的要求，同时挂牌时间长的特点有利于受让方理性决策和公平交易[11]。长沙市土地出让价格空间分布特征研究（一）研究区域概况长沙位于湖南省东北部，湘江下游，长沙盆地西缘。东与江西省宜春市和萍乡市接壤，南与株洲市和湘潭市接壤，西与娄底市和益阳市接壤，北与岳阳市和益阳市接壤。它位于东经111°53'～114°15'和北纬27°51'～28°41'之间。长沙还是中国的主要交通枢纽。京广铁路贯穿城市的北部和南部，在北部和南部之间具有重要的地理优势。长沙属于亚热带季风气候，气候温和，四季分明，雨热同期，降水充沛，年平均气温只有17.2℃，是一个适宜居住和工作的城市，也是湖南省科技、经济、文化、旅游和金融中心。截止2019年末全市常住总人口839.45万人，比上年增长2.9%。城镇化率为79.56%，比上年提高0.44个百分点。长沙作为我国中部的第二大城市，近年来，经济发展迅速，带动了房地产业的大发展，房地产销售面积更是位列全国省会城市前列[11]。截止2019年，全年实现地区生产总值11574.22亿元，比上年增长8.1%。分产业看，第一产业实现增加值359.69亿元，增长3.2%；第二产业实现增加值4439.32亿元，增长8.0%；第三产业实现增加值6775.21亿元，增长8.4%。第一、二、三产业分别拉动GDP增长0.1、3.5、4.5个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.2%、43.6%、55.2%。（二）数据源和研究分析1.长沙市土地出让面积与成交状况本文所使用的土地出让价格数据为长沙市2019年土地出让价格数据，数据采集自长沙市自然资源和规划局土地出让结果查询（http://zygh.C/bsfw/bmfw/zxcx/tdcrjgcx/index_6.html），采用手动定位的方法，对上百条土地出让信息进行筛选和地理坐标采集并校验[12]。分区域进行分析：表12019年长沙市土地出让分区域成交状况Table1LandsalesbyregioninChangshain2019区县名称成交面积（m²）成交幅数成交总额（万元）天心区149337.446286431芙蓉区223186.125374967望城区1273054.0622699826岳麓区2129945.09342410414开福区699327.116866182雨花区总计1012366.755466785.5111947796075417429本文重点研究的区域范围为长沙市市辖的天心区、芙蓉区、望城区、岳麓区、开福区、雨花区等6个区。以长沙市自然资源与规划局公布的土地出让价格建立价格特征模型，系统分析个各因素对长沙市土地出让价格的影响以及土地出让价格空间分布特征。根据上表可以看出，本文选取的土地出让价格信息为：土地出让成交面积、土地出让成交幅数、成交总额。2019年全年长沙市一共出让地块94宗，成交总额为5417429万元。在所有辖区岳麓区成交的土地出让幅数是最多的，根据长沙市自然资源局的公示信息统计，2019年岳麓区一共出让土地34块，成交面积达到2129945.09m²，是长沙市土地出让地块最多的行政区，远比其他区成交地块多。望城区的土地出让成交面积位列第二，达到了1273054.06m²，接下来是雨花区，出让面积为1012366.75m²，而天心区则是全市成交面积最少的辖区，一共出让6宗土地但面积仅有149337.44m²，仅次于天心区的是出让了5宗土地的芙蓉区和出让了16宗土地的开福区，芙蓉区一共出让的土地面积为223186.12m²，开福区的土地出让面积为149337.44m²。岳麓区是长沙市的主要门户和市辖城区，以湘江主航道为界线，划江而治。岳麓区不仅是科教强区和传统的文化大区，也是正在建设的都市新区；不仅有33处被列为国家、省、市的文物保护单位，还在区内有16所高校和科研院所，比如中南大学、湖南大学、湖南师范大学等[13]。学校因素对土地价格的影响是国内外众多学者研究的重点之一，学校质量对土地价格有正相关影响。除此之外，岳麓区更是国家高新技术区和各大科技园的所在地，特殊的历史文化地位以及现代高新技术的汇集使得岳麓区的土地交易较为活跃。综上长沙市土地出让价格分布与土地出让面积呈正相关关系。2.长沙市土地出让价格空间分布分区均价分析更深入的分析需要结合长沙市各区的独特性、轨道交通影响程度量化数据以及学校因素等众多因素进一步研究和阐释。本文选取了2019年长沙市各区土地出让价格的均价制作了柱状图，如图1所示：图1长沙市2019年各区土地出让成交均价Figure1TheaveragepriceoflandtransferinvariousdistrictsinChangshain2019从图1可以看到，天心区的土地出让成交均价位居6大辖区之首，每平方米成交价格高达1.92万元，根据进一步调查发现天心区具有得天独厚的重要地理位置。天心区北临开福区，南至湘潭市，东接雨花区，西濒湘江，京广铁路和107国道穿境而过，是湖南省委、省政府重点打造的长沙、湘潭、株洲三市融城的核心区域；京珠高速公路到天心区的距离不足2公里，黄花国际机场距离天心区也仅20公里。在2018年9月发布的《2018年中国百强区发展白皮书》中，天心区排第85名，由此可以看出，天心区重要的城市群核心位置决定了土地出让的高价格，其次是其地理位置带动了区域经济的发展，间接导致天心区的土地出让价格向高价趋势发展。其次是芙蓉区的土地出让价格比较高，2019年土地出让的总量为5宗，但是均价为1.68万元/m²。究其原因，芙蓉区地处长沙市东部窗口，是长沙市的中心城区，人流、物流、资金流、信息流高度密集决定了芙蓉区有加快发展的经济基础，综合经济实力位居全省城区第一的地位。浏阳河途径芙蓉区，在芙蓉区形成了以浏阳河风光带为景观的住宅片区，住宅用地的价格是城市土地出让价格的重要组成部分，由此分析可得，长沙市芙蓉区土地出让价格受到城市中心经济的影响，即城市中心影响度越大土地出让价格越高，并且还受到环境质量的影响较为明显。次于芙蓉区的是雨花区。雨花区在2019年共计出让土地11宗，占地面积为1012366.75m²，出让成交均价为1.29万元/m²，位列长沙市土地出让成交均价第三。处在湖南经济新的“增长极”——长株潭“两型社会”示范区中心地带的雨花区，是湖南推进“长株潭一体化”的核心之区和湖南省参与“泛珠三角”区域经济合作的前沿阵地[14]。除此之外，湖南省森林植物园坐落于雨花区，为雨花区的环境质量带来了极大的保障。由此分析得出，雨花区的土地出让价格空间分布也是受到城市经济商圈网点的影响最大，环境质量的影响次之。由图1可看到，开福区共计成交16宗土地，虽然成交面积并不算很大，但是成交均价在全市辖区缺位列第四，达到了1.24万元/m²。开福区有悠久的历史文化积淀，是中国四大名绣之一的湘绣的发源地，也是国家长株潭城市群“两型社会”建设的重点试点区域，也是长沙推进“大城北”战略的核心区域。不难看出开福区的土地出让价格与宗地面积呈正相关关系，出让土地综数较多，但是成交面积只有699327.1m²，土地出让面积越小，土地价格就会越低。岳麓区是全市出让地块最多、成交面积最大、成交总额最多的辖区，但是单看成交的均价却是仅次望城区最低的辖区，成交均价仅为1.13万元/m²。岳麓区是长沙市转型创新发展的“西高地”，也是湖南省的科技大区，与长沙市中心区隔江相望，由此可得出结论：岳麓区土地出让价格空间分布与城市中心影响度有主要关系，相比其他几个区，岳麓区到城市中心的距离相对较大，所以土地出让价格相对较低。其次岳麓区土地出让均价在万元之上是受到学校因素影响。在上文分析中，我们调查到岳麓区共计有16所高等院校和科研院所，即学校质量较高，土地出让价格就会越高。从图1可知，望城区是全市6个大区中成交均价最低的辖区，为0.55万元/m²，成交面积和成交宗数分别位列全市所有辖区第二，但是成交的均价远远落后于其他区。望城区在2011年经国务院批准正式撤县设区，成为长沙市第六个城区，相对其他几个辖区，望城区土地出让价格的空间分布则受到多个因素影响。首先是望城区距城市中心的距离较远，土地价格会随着城市中心影响度的降低而降低；其次是望城区虽然出让宗地面积较大，但是宗地面积太大时，增长土地的开发周期的同时也会增加土地的开发成本，根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，土地开发建设项目周期一般为2～3年，出让土地逾期未动工开发的，将依法缴纳土地闲置费，或被无偿收回国有建设用地使用权，这就迫使开发商必须谨慎购地，也直接影响着土地出让价格。3.长沙市土地出让价格空间分布影响因素分析3.1城市中心对土地出让价格空间分布的影响本文基于长沙市2019年土地出让价格数据，以行政区划为划分依据，制作了2019年长沙市各区出让土地的数据点位置分布图，如图2所示。图2长沙市各区出让土地数据点位置分布图Figure2LocationdistributionmapoflanddatapointstransferredbydistrictinChangsha从图2可看出，长沙市土地出让价格空间分布呈现随着区域的城市中心影响度大小而分布的格局。根据图中各区出让土地数据点位置分布走向，可以看出在每个区域所出让的地块大体都是在各自区的中心位置，围绕各区经济商圈分布或呈一条线贯穿各区中心位置。在一般情况下，城市中心影响度可以用距市中心最短距离来取代。由于长株潭经济一体化的规划与发展，长沙市已经形成多个中心，向南形成了汽车南站和奥特莱斯广场为中心的新经济商圈，向西形成了以步步高为广场和市政府为中心的河西经济商圈[15]。在岳麓区，根据数值位置点可以看出岳麓区出让地块位置基本围绕本区域经济商圈向湘江风光带靠近，只有少数几宗地块在远离区域中心靠近区界线的地方；天心区的数据位置点显而易见都是依湘江呈一条曲线分布，靠近湘江风光带形成的经济商圈；雨花区的数据位置点则明显呈现出在区域中心呈一条依中心分布的直线，直观的可以看出城市中心影响度和土地出让价格空间分布呈正相关，即城市中心影响度越高则土地出让价格空间分布越密集，反之亦然；芙蓉区的土地价格空间分布和雨花区土地出让价格空间分布特征相似；开福区则是和岳麓区呈现出一样的特征，由所在区域中心向湘江靠近。同时，现代人群对住宅用地的环境要求越来越高，环境质量主要通过居民的住房偏好和房地产开发商对成本的把控来影响住宅用地的价格。越靠近水体、沿江风光带、森林公园等，居住环境越好，相应的住宅用地的价格就会越高。在图1中，可以看到岳麓区和天心区靠近湘江风光带出让地块的数据位置点会相对密集，由此我们得出结论：土地出让价格空间分布与环境质量有正相关关系，但是这种正相关关系仅用于本文的数据分析，具有局限性，不适合其他分析借鉴。3.2城市总体规划对土地出让价格空间分布影响本文在参考了大量的城市土地出让价格微观影响因素研究的基础上，根据长沙市的实际情况和研究的具体对象——长沙市土地出让价格空间分布特征，主要选取了交通干线、商圈分布以及长沙市城市总体规划等3个要素对长沙市土地出让价格空间分布的影响进行深入分析研究[16]。从长沙市中心城区土地使用规划图来看，长沙市中心城区土地使用总体上呈现大团聚以市中心向城市边缘辐射分布的特征[17]。大团聚主要体现在天心区和芙蓉区为主，不断向西和向北扩张，由此分析，高土地出让价格受到城市规划影响，验证了上述分区分析中土地出让价格与城市中心影响度呈正相关关系的结论。3.3城市轨道交通对土地出让价格空间分布的影响近年来，随着空间分析技术的发展和城市土地出让价格工作水平的提高，多数对于土地出让价格的定量研究结果显示，城市土地价格尤其是居民住宅价格的空间布局呈现由市中心沿主要交通轴线向外递减的趋势，且越邻近市中心或交通轴线的土地价格越高[18]。图3长沙市中心城区土地使用规划图Figure3LanduseplanningmapofChangshadowntown图4长沙市轨道交通建设规划（2016-2022年）线路示意图Figure4SchematicdiagramofChangsharailtransitconstructionplanning(2016-2022)本文利用长沙市轨道交通建设规划（2016-2022年）线路示意图作为分析，由图2所示，长沙市东西走向的地铁2号线和南北走向的地铁1号线基本贯穿了这五大辖区，两条运营中的主要交通轨道线路途径各区的中心位置，由图中可以看出长沙市在建线路和规划中的线路大体都是沿湘江或者各城区中心为南北走向或者呈东西走向，结合长沙市各区出让土地数据点位置分布图，可以得出长沙市土地出让价格空间分布受城市轨道交通影响较大，轨道交通线路越是密集的地方土地出让价格空间分布越是聚集。3.4商业网点对土地出让价格空间分布的影响图5长沙市区主要商圈分布位置图Figure5LocationmapofmajorbusinessdistrictsinChangshaCity商业聚集度是影响土地出让价格的重要因素，因此本文采用商服中心的影响度作为研究要素之一[19]。基于采集到的长沙市主要商圈分布图做出分析，受城市规划的影响，每个区划中均有商业网点的分布，从图4中可以看到，长沙市主要有13个大小不一的商圈，形成以“五一商圈”为中心的分布趋势。市中心的大部分区域受商业网点的影响程度较高，与此同时市中心也是高地价的高频出现地区，二者呈现较强的相关性。由此得出土地出让价格空间分布受商圈分布的影响较大，同时也反映出土地出让价格的敏感性较高，市中心连片的商圈影响程度的形态与高土地出让价格点相一致[20]。结论本文基于长沙市2019年6个辖区的土地出让数据，首先分析了长沙市六大区的土地出让情况，包括土地出让成交面积、成交幅数、成交总额。其次选取长沙市土地出让数据位置点成图进行分片区的分析，并且选取城市中心影响度、城市轨道交通、学校因素、宗地面积4个因素对土地出让价格空间分布进行分区域研究，得出以下主要结论：（一）长沙市的土地出让价格空间分布总体上主要是受城市中心影响最大，与城市中心影响度呈正相关。例如天心区、芙蓉区和雨花区3个区位于长沙市中心及南部地带并且已经形成了各区的新经济商圈中心，所以土地出让价格分布呈现较高特征，而望城区距长沙市市中心相对较远，土地出让价格就会比较低。通过对土地出让价格数据位置点进行片区分析，长沙市六大区的土地出让位置呈现一样的特征，即土地出让位置都在区域中心位置或呈一条线分布。政府应把握这些特点，在调控土地交易市场的过程中跨越行政区划限制，从市域全局的角度把握土地交易市场。（二）城市轨道交通对长沙市土地出让价格空间分布影响程度较高，而在距离市中心较远的辖区则失效，在一定程度上，城市轨道交通会带动一个区域的经济发展，间接会影响区域土地出让价格；环境质量的影响程度仅次于城市轨道交通，从土地出让位置点的分布来看，有一部分集中于湘江沿江一带，少部分汇集于浏阳河风光带；学校因素的影响程度比较低，在个别区域会有影响，比如在岳麓区，学校质量会影响土地出让价格空间分布，但在其他区几乎毫无影响。分析土地出让价格空间分布特征以及影响因素及影响程度，可以为政府预测土地出让价格走势、把握土地出让价格空间分布、及时调控土地交易市场提供重要的参考。参考文献刘玉婷,范怀超.长沙市新建商品住宅土地出让价格的微观影响因素[J].城市学刊,2016,37(02):11-14.张锟.平潭综合实验区土地出让格局时空变化研究[D].福建农林大学,2017：1.米家庚.我国城市土地出让格局的时空变化初探[C].中国城市规划学会、重庆市人民政府.活力城乡美好人居——2019中国城市规划年会论文集（16区域规划与城市经济）.中国城市规划学会、重庆市人民