2025年房地产估价师《基础》阶段测试

2025年房地产估价师《基础》阶段测试考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（每题1分，共20分。下列每题给出的选项中，只有一项是符合题目要求的。）1.房地产最基本的特性是（）。A.流动性B.异质性C.不可分性D.投资性2.下列关于房地产估价的叙述，正确的是（）。A.估价结果是唯一的B.估价是评估房地产价值而非价格C.估价师只需提供客观的市场信息D.任何专业机构都可以进行任何类型的房地产估价3.房地产估价应当遵循独立、客观、公正的原则，其中“公正”原则要求（）。A.估价师必须站在委托人的立场上B.估价师应回避与委托人或估价对象有利害关系的情况C.估价师在提供专业意见时不应受到他人不正当干预D.估价结果应有利于委托人4.估价时点原则要求估价结果是在（）的假设下得出的。A.估价作业完成之日B.委托人提出估价需求之日C.估价师认为合适的任何时候D.房地产价值最大化的时间点5.最高最佳使用原则是指估价对象在法律、政策、市场、技术等条件允许范围内，能够实现（）的使用。A.价值最大B.用途最广C.限制最少D.使用强度最高6.在房地产估价中，将估价对象与类似房地产进行比较并修正得出估价结果的方法是（）。A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场比较法7.收益法适用的前提条件之一是估价对象能够产生（）。A.规模经济效益B.稳定的净收益C.持续的租赁收入D.不断增长的市值8.采用成本法估价时，对于新建成的房地产，其价值通常由（）构成。A.重置成本或重建成本加上地价B.土地取得成本加上开发成本C.土地取得成本加上开发成本、管理费用、销售费用等D.开发成本减去投资利息9.假设开发法主要适用于估价对象具有（）特征的房地产。A.已完成开发建设B.正在开发建设C.尚未开发建设，但具备开发条件D.已进入运营阶段10.安全利率加上通货膨胀率通常是确定房地产估价中还原率或资本化率所依据的（）。A.无风险报酬率B.风险报酬率C.期望报酬率D.成本报酬率11.房地产的区位因素中，与交通便捷度直接相关的是（）。A.环境质量B.基础设施完善程度C.社会文化氛围D.宗教信仰因素12.在市场比较法中，对交易日期差异进行的修正，实质上是调整（）。A.房地产价值随时间变化的趋势B.房地产的区位因素变化C.房地产的实物因素变化D.房地产的权益因素变化13.某宗房地产的建筑面积为200平方米，其中可出租面积为150平方米，则其有效面积系数为（）。A.75%B.85%C.95%D.100%14.根据《物权法》规定，房地产抵押权的设立，未经登记（）。A.抵押权设立B.抵押权不设立C.视为已设立，但不得对抗善意第三人D.需要委托第三方确认15.房地产估价报告的要素不包括（）。A.估价结果B.估价假设和限制条件C.估价人员资格证书D.委托人提供的估价所需资料清单16.下列不属于房地产估价师执业基本原则的是（）。A.客观原则B.独立原则C.自利原则D.公正原则17.房地产估价师发现委托人提供虚假情况时，正确的做法是（）。A.继续完成估价任务，但报告中注明B.拒绝接受委托C.修正估价结果以符合委托人意愿D.通知相关主管部门处理18.在房地产测绘中，界址点坐标是确定土地权利边界的（）。A.法律依据B.技术依据C.经济依据D.社会依据19.房地产开发项目经济评价中，投资回收期是指项目净现金流量等于零时的年份，通常分为（）。A.静态投资回收期和动态投资回收期B.简单投资回收期和综合投资回收期C.税前投资回收期和税后投资回收期D.内部投资回收期和外部投资回收期20.下列关于房地产投资特性的叙述，错误的是（）。A.投资周期较长B.流动性较差C.投资收益稳定D.价值受政策影响大二、多项选择题（每题2分，共20分。下列每题给出的选项中，至少有两项是符合题目要求的。多选、少选或错选均不得分。）21.房地产的特性包括（）。A.独立性B.异质性C.流动性D.不可分性E.投资性22.房地产估价的基本程序通常包括（）。A.明确估价目的B.收集估价所需资料C.选定估价方法D.实地查勘估价对象E.出具估价报告23.市场比较法中的修正因素通常包括（）。A.时间因素B.区域因素C.权利因素D.实物因素E.交易因素24.收益法的计算中，净收益可以采用（）等方法估算。A.市场租金乘以有效面积B.经营收入减去运营费用C.利润总额D.营业收入减去成本费用和税金E.投资回报率乘以资产价值25.成本法适用的条件包括（）。A.房地产有经济用途但没有收益B.房地产有收益但难以用收益法估价C.评估新建房地产的成本价格D.评估旧有房地产的价值时，市场法难以找到可比案例E.房地产处于法定限制状态，无法实现最高最佳使用26.假设开发法中，开发完成后的价值估算通常采用（）等方法。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法（剩余法）E.成新折旧法27.房地产估价报告应包含的内容主要有（）。A.估价委托与受托事项B.估价对象状况描述C.估价方法选用及测算过程D.估价结果及附件E.估价人员及执业资格28.房地产估价师职业道德准则包括（）。A.诚实守信B.公正客观C.维护委托人利益至上D.保守秘密E.遵守法律法规29.房地产市场调查的内容通常包括（）。A.市场供求状况B.房地产价格水平C.宏观经济形势D.相关法律法规政策E.消费者偏好30.影响房地产区位价值的主要因素有（）。A.交通条件B.环境质量C.基础设施D.宗教信仰E.周边配套设施三、判断题（每题1分，共10分。请判断下列各题的正误。）31.房地产估价就是评估房地产在某个时点的市场价值。（）32.任何情况下，最高最佳使用都是指建筑面积最大的使用方式。（）33.市场比较法中的交易日期修正，主要是修正不同时期房地产市场状况的差异。（）34.收益法估算的净收益应该是估价对象未来产生的、客观的、可持续的净收益。（）35.成本法评估出的价值通常是房地产在当前状况下的市场价值。（）36.假设开发法实质上是一种倒推式的成本估算方法。（）37.房地产的实物因素是指房地产的物理属性，如面积、层数、高度、朝向、楼层等。（）38.房地产抵押权的设立必须办理登记手续，未经登记抵押权不设立。（）39.房地产估价师可以根据个人判断，随意选择适用的估价方法。（）40.保守秘密是房地产估价师职业道德的基本要求之一，但并非绝对的。（）四、计算题（每题10分，共20分。）41.某宗房地产预计未来三年每年的净收益分别为80万元、90万元和100万元，从第四年开始预计每年净收益稳定在110万元。假设该房地产的资本化率为10%，试计算其收益年限为无限年时的收益价格。（计算过程中需列出计算公式）42.某栋建筑物原值为2000万元，已使用20年，预计尚可使用30年。该类建筑物残值率为原值的5%。若采用直线法计算折旧，试计算该建筑物目前的重置成本价值。（计算过程中需列出计算公式）五、简答题（每题10分，共20分。）43.简述市场比较法中“区位因素修正”的主要内容。44.简述房地产估价师在执行估价业务时，如何体现独立、客观、公正的原则。六、论述题（每题15分，共30分。）45.试论述房地产估价中最高最佳使用原则的内涵及其应用中的主要考虑因素。46.结合实际，论述房地产估价行业诚信建设的重要性以及估价师应如何践行诚信。---试卷答案一、单项选择题1.B2.B3.C4.D5.A6.D7.B8.B9.C10.A11.B12.A13.A14.C15.D16.C17.B18.B19.A20.C二、多项选择题21.ABBDE22.ABCDE23.ABCDE24.ABD25.ABCD26.ABC27.ABCDE28.ABDE29.ABCDE30.ABC三、判断题31.√32.×33.√34.√35.×36.×37.√38.√39.×40.√四、计算题41.解：收益价格=Σ[未来各年净收益/(1+资本化率)^年数]+[未来净收益/(资本化率×(1+资本化率)^收益年限)]=80/(1+10%)^1+90/(1+10%)^2+100/(1+10%)^3+110/10%×(1+10%)^3=80/1.1+90/1.21+100/1.331+1100/1.331=72.73+74.38+75.13+826.45=1058.69(万元)或前三年收益现值=80/1.1+90/1.21+100/1.331=72.73+74.38+75.13=222.24(万元)第四年及以后收益现值=110/10%×(1+10%)^(-3)=1100/1.331=826.45(万元)总收益价格=222.24+826.45=1058.69(万元)42.解：年折旧额=(原值-残值)/使用年限=(2000万元-2000万元×5%)/(20年+30年)=(2000-100)/50=1900/50=38(万元/年)已使用年数：20年累计折旧额=年折旧额×已使用年数=38万元/年×20年=760(万元)建筑物目前的重置成本价值=原值-累计折旧额=2000万元-760万元=1240(万元)五、简答题43.答：区位因素修正是指将可比案例房地产与其所处区位与估价对象房地产所处的区位之间的差异，通过比较修正系数，调整可比案例价格，使其价格能够反映估价对象房地产所在区位的价值。主要包括：繁华程度、交通便捷度、基础设施完善程度、环境质量、配套设施状况、区域规划等因素的差异修正。44.答：独立是指估价师在执行估价业务时，不受委托人、相关方或其他外界的不当干预，独立进行分析、判断和决策。客观是指估价师应以事实为依据，不受个人情感、偏见或利益关系的影响，客观地反映估价对象的价值。公正是指估价师在提供专业意见时应公平对待所有相关方，不偏不倚地发表意见。估价师应依据估价准则，运用专业知识，独立、客观、公正地执行估价业务。六、论述题45.答：最高最佳使用原则是指房地产在法律、法规、政策、技术、经济等允许的范围内，能够实现其价值最大化或效用最大化的使用方式。其内涵包括：①价值最大化，即使用方式应能带来最高价值，包括有形价值和无形价值。②合法使用，必须符合城市规划、土地用途管制、法律法规等要求。③物理上可能，技术上可行。④经济上可行，成本不超过收益。⑤综合考虑各种限制条件和使用方式，如用途、规模、容积率、建筑高度、朝向、楼层、装修等。应用时需考虑：①法律限制，如土地用途、建筑密度、容积率等。②城市规划。③市场接受度。④房地产的物理属性。⑤经济可行性分析，比较不同使用方式下的收益和成本。⑥估价对象本身的特性。只有符合这些条件并能带来最高价值的使用，才是最高最佳使用。46.答：房地产估价行业诚信建设至关重要，因为估价结果直接影响着国家、企业、个人的重大经济利益，关系到房地产市场秩序和健康发展。