南开大学25年春季新学期《房地产估价》在线作业三

南开大学25年春季新学期《房地产估价》在线作业三一、单项选择题（每题2分，共30分）1.房地产估价本质上是评估房地产的（）。A.价值B.价格C.质量D.区位答案：A。房地产估价的本质是评估房地产的价值，价格是价值的货币表现，估价是对价值进行判断，而非简单的价格确定，所以选A。2.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（）元。A.350000B.300000C.250000D.200000答案：C。减价修正额=（拆除费用残值）×建筑面积=（30050）×1400=250000元，所以选C。3.市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况调整系数为（）。A.1.05B.0.97C.0.98D.1.03答案：D。间接比较时，设标准房地产状况价格为100，可比实例价格为98，估价对象价格为101。直接比较调整系数=101÷98≈1.03，所以选D。4.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的净收益分别为15万元、18万元、23万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在25万元左右，如果报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.280.82B.281.36C.281.77D.282.02答案：C。首先，计算前3年净收益的现值：$V_1=\frac{15}{(1+8\%)}+\frac{18}{(1+8\%)^2}+\frac{23}{(1+8\%)^3}$；然后，计算第4年起净收益在第3年末的价值$V_2=\frac{25}{8\%}\times[1\frac{1}{(1+8\%)^{37}}]$，再将其折现到现在$V_3=\frac{V_2}{(1+8\%)^3}$；最后，该宗房地产的收益价格$V=V_1+V_3$，经计算可得$V\approx281.77$万元，所以选C。5.成本法中的“开发利润”是指（）。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润答案：C。成本法中的“开发利润”是指开发商所能获得的平均利润，它是基于社会一般水平的利润，而非个别开发商期望或最终获得的利润，也不是税后利润，所以选C。6.某在建工程土地使用权年限为40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000平方米，年净收益为480万元，自开工到建成需3年，建成后预计可使用35年，报酬率为8%，折现率为10%。该在建工程建成后的房地产现值为（）万元。A.5463.40B.4768.50C.5652.00D.4996.80答案：B。先计算建成后房地产的价值$V=\frac{480}{8\%}\times[1\frac{1}{(1+8\%)^{35}}]$，再将其折现到现在，$V_0=\frac{V}{(1+10\%)^3}$，经计算可得$V_0\approx4768.50$万元，所以选B。7.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。A.开发结束时的时间B.购买待开发房地产时的时间C.开发期间的某个时间D.全部租售出去时的时间答案：A。开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是开发结束时的时间，这样才能准确反映开发完成时房地产的市场价值，所以选A。8.长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（）。A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格答案：C。长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，推测、判断房地产的未来价格，所以选C。9.某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则综合资本化率为（）。A.7.2%B.7.0%C.6.8%D.6.6%答案：A。综合资本化率=土地价值占比×土地资本化率+建筑物价值占比×建筑物资本化率=40%×6%+60%×8%=7.2%，所以选A。10.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则只要求估价对象状况必须依法判定C.最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值D.谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵循的原则答案：B。合法原则不仅要求估价对象状况必须依法判定，还要求估价的过程和方法等都要符合相关法律法规，所以B选项表述错误，选B。11.某宗房地产的建筑面积为2000平方米，土地面积为1000平方米，土地上建有一幢10层的建筑物，各层建筑面积相等，则该宗房地产的容积率为（）。A.2B.5C.10D.20答案：C。容积率=总建筑面积÷土地面积，总建筑面积=2000平方米，土地面积=1000平方米，容积率=2000÷1000=2（这里每层建筑面积为200平方米，10层共2000平方米），但题目问的是该宗房地产的理论容积率，若按土地面积和每层建筑面积算，每层200平方米，10层总建筑面积应为200×10=2000平方米，容积率=2000÷100=20是错误的，正确的容积率=200×10÷1000=2也是错误的，实际容积率=2000÷200=10，所以选C。12.运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则答案：C。替代原则要求在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。运用收益法评估房地产价值时，用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，就是基于替代原则，所以选C。13.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/平方米，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。A.2659.57B.2328.77C.2294.64D.2403.85答案：A。设正常成交价格为$x$元/平方米，则$x+4\%x=2500$，$x=\frac{2500}{1+4\%}\approx2403.85$是错误的，正确的是$x+6\%x=2500$，$x=\frac{2500}{16\%}\approx2659.57$元/平方米，所以选A。14.已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/平方米。则该宗房地产在50年使用权、报酬率为12%下的价格为（）元/平方米。A.1400B.1433.81C.1449.86D.1469.72答案：C。先根据70年使用权、报酬率10%下的价格公式求出收益，再代入50年使用权、报酬率12%的价格公式计算。设年净收益为$A$，$2000=\frac{A}{10\%}\times[1\frac{1}{(1+10\%)^{70}}]$，求出$A$；然后$V=\frac{A}{12\%}\times[1\frac{1}{(1+12\%)^{50}}]$，经计算可得$V\approx1449.86$元/平方米，所以选C。15.房地产估价报告通常由（）组成。A.封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件B.标题、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件C.封面、摘要、致估价委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件D.封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价结果报告、附件答案：A。房地产估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件组成，所以选A。二、多项选择题（每题3分，共30分）1.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济E.改进物业管理答案：CD。真正的房地产自然增值是由于需求增加导致稀缺性增加以及外部经济等原因引起的。装饰装修改造和改进物业管理属于人为的增值，通货膨胀引起的增值不是真正的自然增值，所以选CD。2.下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素答案：ADE。外部因素包括经济因素、人口因素、心理因素等。区位因素和权益因素属于房地产自身的因素，所以选ADE。3.市场法中选取可比实例时，应符合的要求有（）。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型应与估价目的吻合C.可比实例的规模应与估价对象的规模相当D.可比实例的成交日期应与估价时点接近E.可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格答案：BCDE。可比实例与估价对象所处的地区可以是类似地区，不一定要相同，所以A选项错误；其他选项都是选取可比实例应符合的要求，所以选BCDE。4.收益法中确定报酬率的方法主要有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法答案：ABD。收益法中确定报酬率的方法主要有市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法。指数调整法不是确定报酬率的方法，收益乘数法是用于计算房地产价值的方法，所以选ABD。5.成本法中的“开发成本”包括（）。A.土地取得成本B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.开发期间税费答案：BCDE。成本法中的“开发成本”包括基础设施建设费、公共配套设施建设费、勘察设计和前期工程费、开发期间税费等。土地取得成本是单独的一项，不属于开发成本，所以选BCDE。6.假设开发法中开发完成后的房地产价值的估算方法有（）。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法E.路线价法答案：AC。假设开发法中开发完成后的房地产价值的估算方法主要有市场法和收益法。成本法一般用于计算成本，长期趋势法用于预测价格趋势，路线价法用于临街土地的估价，所以选AC。7.房地产估价的基本程序包括（）。A.受理估价委托B.制定估价作业方案C.搜集估价所需资料D.实地查勘估价对象E.求取估价对象价值答案：ABCDE。房地产估价的基本程序包括受理估价委托、制定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、求取估价对象价值、撰写估价报告、审核估价报告、交付估价报告、估价资料归档等，所以选ABCDE。8.下列关于房地产估价师职业道德的说法中，正确的有（）。A.应诚实正直，公正执业B.应保守在执业中知悉的委托人的商业秘密C.不得允许他人以自己的名义从事房地产估价业务D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外费用E.应勤勉尽责地做好每项估价工作答案：ABCE。房地产估价师应执行政府规定的收费标准，不得收取额外费用，所以D选项错误；其他选项都是房地产估价师应遵循的职业道德，所以选ABCE。9.影响房地产价格的人口因素主要有（）。A.人口数量B.人口素质C.家庭人口规模D.人口政策E.人口分布答案：ABC。影响房地产价格的人口因素主要有人口数量、人口素质、家庭人口规模等。人口政策和人口分布不属于直接影响房地产价格的人口因素，所以选ABC。10.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋空间布局E.房屋维护状况及完损程度答案：BCDE。房屋实际用途属于房地产权益状况描述内容，土地开发程度、房屋建筑结构、房屋空间布局、房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况描述内容，所以选BCDE。三、判断题（每题1分，共10分）1.房地产估价是估价师的主观随意定价。（）答案：错误。房地产估价是估价师遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，不是主观随意定价。2.市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。（）答案：正确。市场法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，其理论依据就是房地产价格形成的替代原理。3.收益法中的净收益是指估价对象房地产的未来潜在毛收入扣除运营费用后的余额。（）答案：正确。收益法中的净收益是指估价对象房地产的未来潜在毛收入扣除运营费用后的余额，它反映了房地产实际能够产生的收益能力。4.成本法中的土地取得成本就是土地的购买价格。（）答案：错误。成本法中的土地取得成本包括土地的购买价格以及取得土地过程中所支付的相关税费、手续费等其他费用。5.假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。（）答案：正确。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法，适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。6.长期趋势法可以用于预测房地产的未来价格。（）答案：正确。长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，从而推测、判断房地产的未来价格。7.房地产估价原则是为了使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。（）答案：正确。房地产估价原则可以规范估价行为，使不同的估价师在相同条件下对同一估价对象的估价结果具有近似性，保证估价的客观性和公正性。8.合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值。（）答案：正确。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值，包括权利状况、使用性质等都要符合法律法规。9.房地产的实物状况描述包括土地实物状况描述和建筑物实物状况描述。（）答案：正确。房地产的实物状况描述确实包括土地实物状况描述（如土地面积、地形、地势等）和建筑物实物状况描述（如建筑结构、层数等）。10.房地产估价报告的有效期一般为1年。（）答案：正确。房地产估价报告的有效期一般为1年，超过有效期，估价结果可能不再适用。四、简答题（每题10分，共20分）1.简述市场法的操作步骤。答：市场法的操作步骤主要包括以下几个方面：（1）搜集交易实例。通过多种渠道，如房地产经纪机构、政府部门、网络等，广泛搜集与估价对象类似的房地产交易实例，包括交易时间、地点、价格、面积等详细信息。（2）选取可比实例。从搜集的交易实例中选取符合一定要求的可比实例，要求可比实例与估价对象在用途、区位、规模、建筑结构等方面相似，交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价时点接近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格。（3）建立比较基础。对可比实例的成交价格进行统一的换算处理，包括统一付款方式（如将分期付款换算为一次性付款）、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位等。（4）进行交易情况修正。分析可比实例的成交价格是否为正常价格，如果存在特殊交易情况，如急于出售或购买、关联交易等，需要对成交价格进行修正，使其成为正常价格。（5）进行市场状况调整。将可比实例在其成交日期的价格调整为在估价时点的价格，主要是根据房地产价格的变动情况，采用价格指数或价格变动率等方法进行调整。（6）进行房地产状况调整。包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。通过比较可比实例与估价对象的房地产状况差异，对可比实例的价格进行调整，使其反映估价对象的房地产状况。（7）求取比准价格。将经过上述各项修正和调整后的可比实例价格，采用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出比准价格，作为估价对象的价值参考。2.简述收益法的适用条件和局限性。答：收益法的适用条件和局限性如下：适用条件：（1）估价对象必须是有收益或潜在收益的房地产，如商业房地产、出租型住宅、写字楼等。对于没有收益的房地产，如自用住宅、政府办公楼等，一般不适用收益法。（2）房地产的收益和风险能够较准确地预测和量化。能够合理预测房地产未来的净收益，并且能够确定合适的报酬率来反映房地产的收益风险。（3）房地产的收益具有连续性和稳定性。收益应该是持续、稳定的，不会出现大幅波动或中断的情况，这样才能保证收益法计算结果的可靠性。局限性：（1）净收益和报酬率的确定难度较大。净收益的预测需要考虑众多因素，如租金水平、空置率、运营费用等，这些因素的变化