2025年房地产估价师《房地产基本制度与政策》真题试卷

2025年房地产估价师《房地产基本制度与政策》真题试卷考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题1分，共40分）1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易以（）为基本原则。A.自愿、平等、公平、诚实信用B.政府主导、市场调节C.公开、公平、公正D.依法、合理、安全2.我国土地所有制形式中，城市市区土地属于（）所有。A.国家B.集体C.个人D.企业3.国有建设用地使用权出让最高年限由国务院规定，其中商业、旅游、娱乐用地使用权出让最高年限为（）年。A.40B.50C.60D.704.房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。租赁合同的内容应当包括房屋租赁（）等条款。A.租赁期限、租赁用途、租赁价格B.房屋面积、装修标准、水电费承担C.出租人、承租人身份信息、房屋坐落位置D.房屋权属证明、物业服务费用5.城市房屋拆迁补偿的方式主要分为货币补偿和（）。A.房屋产权调换B.综合补偿C.财产保险D.迁移安置补助6.《物权法》（现已整合入《民法典》）规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这体现了物权的（）原则。A.所有权与使用权分离B.一物一权C.物权法定D.公示公信7.房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用土地的使用权应当（）。A.分别转让B.同时转让C.由转让方选择转让D.由受让方选择转让8.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满（）年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。A.1B.2C.3D.59.房地产抵押权的设立，以（）为要件。A.抵押合同签订B.抵押物登记C.主债权存在D.抵押人书面同意10.下列关于房地产抵押权的说法中，正确的是（）。A.抵押权人可以随意处分抵押财产B.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产C.抵押权的效力仅限于抵押合同签订时D.抵押财产变现时，优先清偿非因抵押人过错造成的损失11.个人住房贷款中，商业性住房贷款利率通常（）。A.低于住房公积金贷款利率B.高于住房公积金贷款利率C.等于住房公积金贷款利率D.由借款人与银行协商确定12.房地产税收中，以房产余值为计税依据的税种是（）。A.增值税B.营业税C.土地增值税D.房产税13.下列项目中，不属于我国现行房产税纳税人的是（）。A.产权属于集体的房屋B.产权属于国家所有的房屋C.产权出典的承典人D.产权所有人不在房屋所在地的房屋14.房地产开发项目竣工后，开发企业应当向（）申请竣工验收备案。A.当地街道办事处B.当地乡镇人民政府C.县级以上地方人民政府建设主管部门D.县级以上地方人民政府自然资源主管部门15.住房保障制度的主要目标是（）。A.满足所有居民的住房需求B.促进房地产市场快速发展C.保障中低收入家庭的基本住房需求D.提高商品房销售价格16.我国住房公积金制度的核心原则是（）。A.强制储蓄、互助共济、保障公平B.自愿储蓄、商业运营、追求利润C.政府主导、市场运作、风险共担D.单位缴纳、个人不缴、定向使用17.在房地产估价行业中，发起设立房地产估价机构，除满足注册资本等条件外，法定代表人和（）以上专职估价师应当持有相应的执业资格。A.1名B.2名C.3名D.4名18.房地产估价师执行业务，应当遵循（）原则，独立、客观、公正地提供估价服务。A.合法、诚信、专业B.高效、快捷、经济C.保守、谨慎、负责D.创新、灵活、实用19.根据我国相关法律法规，房地产估价机构资质等级分为（）个等级。A.2B.3C.4D.520.房地产估价报告应当由（）签字盖章后交付委托人。A.估价机构负责人B.执业资格持证估价师C.委托人代表D.项目相关负责人21.下列关于房地产估价师职业道德的说法中，错误的是（）。A.估价师应当尊重委托人B.估价师可以接受利益相关方的贿赂C.估价师应当保持独立性D.估价师应当保证估价结果的客观公正22.房地产估价师与委托人或者利益相关人有利害关系的，应当（）。A.主动回避B.向主管部门报告C.采取补救措施D.按正常程序进行估价23.房地产估价机构承接估价业务，不得出具虚假或者不实的估价报告。这是由（）决定的。A.市场竞争压力B.行业自律要求C.法律法规的强制性规定D.估价师个人意愿24.根据《房地产估价规范》，房地产估价报告应当由（）名以上专职注册房地产估价师签字。A.1B.2C.3D.425.下列不属于房地产估价活动主要风险的是（）。A.估价技术风险B.市场风险C.自然灾害风险D.法律法规变化风险26.《国务院办公厅关于建立房地产税改革试点工作方案的指导意见》中明确，房地产税试点首张“蓝图”确定在（）省试点。A.上海B.重庆C.北京D.广东27.房地产税的核心功能之一是（）。A.限制房地产市场投机B.全面提高居民住房负担C.繁荣房地产市场交易D.增加地方政府财政收入的主要来源28.我国现行《住房公积金管理条例》规定，住房公积金的缴存比例不得低于职工本人上一年度月平均工资的（）。A.5%B.7%C.10%D.12%29.下列关于城市国有土地上房屋征收的说法中，正确的是（）。A.征收决定由被征收人投票决定B.征收可以补偿，也可以不补偿C.被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换D.征收只针对商业用途的房屋30.住房租赁市场发展中的主要问题之一是（）。A.租金水平持续下降B.住房租赁机构缺乏监管C.住房租赁需求严重不足D.住房租赁市场信息不对称31.我国土地使用权的期限根据不同用途确定，其中工业用地的土地使用权出让最高年限为（）年。A.40B.50C.60D.7032.《物权法》（现已整合入《民法典》）规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有（）权；对共有部分享有法定权利以外的其他权利，可以由业主共同决定。A.占有、使用B.收益、处分C.委托管理D.改造装修33.房地产开发项目资本金制度的主要目的是（）。A.降低银行贷款风险B.鼓励房地产开发企业加大投资C.防范和化解房地产市场风险D.提高房地产开发利润34.下列不属于房地产中介服务的是（）。A.房地产咨询B.房地产代理C.房地产保险D.房地产评估35.根据我国相关法律规定，土地使用权出让可以采取拍卖、（）、挂牌等方式。A.抽签B.询价C.招标D.协议36.在房地产抵押贷款中，贷款人对抵押物的占有属于（）。A.所有权B.用益物权C.担保物权D.债权37.我国现行的《城市房地产管理法》是在（）年通过并施行的。A.1994B.1995C.1998D.200038.下列关于房地产登记的说法中，错误的是（）。A.房地产登记是有偿的B.房地产登记是确定房地产权利的公示方式C.房地产登记具有公信力D.房地产登记必须由当事人申请39.住房保障方式中，经济适用住房主要面向（）家庭。A.高收入B.中等收入C.中低收入D.低收入40.根据《房地产估价师注册管理办法》，房地产估价师注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.5二、判断题（请判断下列说法的正误，正确的划“√”，错误的划“×”。每题1分，共20分）1.房地产是指房屋和建筑物。（）2.国有土地上房屋征收必须以公共利益需要为前提。（）3.房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权可以分割转让。（）4.抵押权人可以与抵押人协议，以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产，优先受偿。（）5.任何单位和个人不得侵占、非法买卖或者以其他形式非法转让土地使用权。（）6.房产税的纳税人可以是国外个人在我国境内拥有的房产。（）7.房地产开发项目竣工后，开发商可以向相关部门申请分阶段验收。（）8.住房公积金只能用于购买、建造、翻建、大修自住住房。（）9.设立房地产估价机构，注册资本最低限额为1000万元人民币。（）10.房地产估价师执行业务，可以同时在两个或者两个以上房地产估价机构执业。（）11.房地产估价报告应当由参与估价项目的专职注册房地产估价师签字。（）12.房地产估价师与委托人有利害关系，应当回避，不得参与该估价项目。（）13.房地产中介服务合同是房地产中介服务当事人之间设立、变更、终止中介服务关系的协议。（）14.土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（）15.城市房屋拆迁补偿方式中，货币补偿不得低于房地产市场价格。（）16.业主大会是由业主共同组成的，代表业主利益，维护业主合法权益的自治组织。（）17.住房保障制度的主要目标是完全解决所有城镇居民的住房问题。（）18.我国住房公积金制度实行“多缴多得、多存多贷”的原则。（）19.房地产税的征收对象是所有类型的房地产。（）20.《物权法》的物权变动原则采“公示对抗主义”。（）三、简答题（请根据题目要求，简洁明了地回答问题。每题5分，共30分）1.简述我国土地使用权出让的主要方式及其特点。2.简述房地产抵押贷款的基本流程。3.简述设立房地产估价机构需要满足的基本条件。4.简述房地产估价师职业道德的主要规范内容。5.简述我国住房公积金制度的主要特点和作用。6.简述城市房屋拆迁补偿安置中，货币补偿的基本原则。四、案例分析题（请根据案例背景材料，回答提出的问题。每题10分，共20分）1.某开发商于2018年1月通过出让方式取得一块建设用地使用权，土地年限为70年，用途为商业住宅。该项目于2020年开工建设，预计2023年竣工。2022年，该地区政府出台新的房地产调控政策，对新建商品住宅价格进行指导，并提高了购房首付比例。请问：（1）该地块土地使用权的使用年限至何时届满？（2）该开发商在2022年销售其开发建设的商品住宅时，应如何应对新的调控政策？（3）若该开发商在2023年仍未完成项目竣工，则可能面临哪些法律后果？2.张某于2015年购买了一套位于某市区的房产，总价100万元，首付款30万元，其余70万元办理了住房抵押贷款，贷款期限30年，利率为5.88%。2024年，该房产的房地产市场价格上涨至150万元。现张某因工作调动需迁往外地，拟将该房产出租。请问：（1）张某出租该房产时，应如何处理其住房抵押贷款？（2）若张某将该房产出租，其应缴纳的主要税费有哪些？（3）若张某未来拟出售该房产，其可能需要缴纳的主要税费有哪些？请简述计算依据。---试卷答案一、单项选择题1.A2.A3.A4.A5.A6.D7.B8.B9.C10.B11.B12.D13.A14.C15.C16.A17.B18.A19.D20.B21.B22.A23.C24.B25.C26.B27.A28.A29.C30.B31.C32.A33.C34.C35.C36.C37.C38.A39.D40.B二、判断题1.×2.√3.×4.√5.√6.√7.√8.√9.×(根据最新政策，不同等级机构注册资本要求不同，一级不少于2000万)10.×11.√12.√13.√14.√15.√16.√17.×18.√19.×(试点地区及具体对象有规定)20.×(采“公示生效主义”)三、简答题1.简述我国土地使用权出让的主要方式及其特点。主要方式：招标、拍卖、挂牌。特点：*招标：通过投标竞争，适用于较复杂项目或需要特殊要求的土地。*拍卖：通过公开竞价，价高者得，透明度高，竞争激烈。*挂牌：在指定媒体上发布招标公告，接受竞买人报价，根据报价高低确定竞得人，灵活性较高。2.简述房地产抵押贷款的基本流程。基本流程：*借款人申请：借款人向贷款机构提出贷款申请，并提供相关资料。*贷款机构审查：审查借款人资格、信用及抵押物情况。*签订合同：双方签订抵押贷款合同和抵押合同。*办理登记：办理抵押物登记手续，设立抵押权。*发放贷款：贷款机构根据合同发放贷款。*偿还贷款：借款人按期偿还贷款本息。*抵押权消灭：贷款还清后，抵押权消灭，注销抵押登记。3.简述设立房地产估价机构需要满足的基本条件。基本条件：*有固定的办公场所。*有必要的估价专业知识和实践经验的人员。*注册资本：根据资质等级不同，要求不同，一级不少于2000万元。*机构名称、组织机构、经营范围等符合法律规定。*符合国家有关规定的其他条件。4.简述房地产估价师职业道德的主要规范内容。主要规范内容：*独立、客观、公正：在估价活动中不受他人不当影响。*诚实守信：提供真实、准确的估价信息。*专业胜任：具备相应的专业知识和技术能力。*守法合规：遵守国家法律法规和行业规范。*尊重委托人：维护委托人合法权益。*保守秘密：对估价过程中知悉的保密信息予以保密。5.简述我国住房公积金制度的主要特点和作用。主要特点：*强制性：用人单位和职工必须依法缴存。*互助性：个人账户内的存储余额可用于购房、租房等。*保障性：主要用于保障职工住房消费需求。*专用性：资金专项用于住房消费，不得挪作他用。作用：*提高职工购房能力。*保障职工基本住房需求。*促进住房制度改革。*支持房地产市场发展。6.简述城市房屋拆迁补偿安置中，货币补偿的基本原则。基本原则：*等价有偿原则：补偿金额应相当于被拆除房屋的价值。*公平合理原则：补偿标准应公平，补偿过程应合理。*保障居住条件原则：补偿应保障被征收人的居住条件不降低。*依法补偿原则：补偿标准应符合法律、法规的规定。四、案例分析题1.某开发商于2018年1月通过出让方式取得一块建设用地使用权，土地年限为70年，用途为商业住宅。该项目于2020年开工建设，预计2023年竣工。2022年，该地区政府出台新的房地产调控政策，对新建商品住宅价格进行指导，并提高了购房首付比例。请问：（1）该地块土地使用权的使用年限至何时届满？答：该地块土地使用权年限为70年，自出让合同签订之日起计算。假设2018年1月签订合同，则使用年限至2038年1月届满。（2）该开发商在2022年销售其开发建设的商品住宅时，应如何应对新的调控政策？答：开发商应严格遵守当地政府的房地产调控政策，包括：*执行商品住宅销售价格指导价。*按照新的首付比例要求收取购房款。*不得进行虚假宣传或哄抬房价。*积极配合政府部门的市场监管。（3）若该开发商在2023年仍未完成项目竣工，则可能面临哪些法律后果？答：开发商可能面临的法律后果包括：*资金占用成本增加（利息损失）。*可能被征收土地闲置费。*可能被责令停工整顿。*可能影响企业信用评级。*可能面临业主的诉讼要求。2.张某于2015年购买了一套位于某市区的房产，总价100万元，首付款30万元，其余70万元办理了住房抵押贷款，贷款期限30年，利率为5.88%。2024年，该房产的房地产市场价格上涨至150万元。现张某因工作调动需迁往外地，拟将该房产出租。请问：（1）张某出租该房产时，应如何处理其住房抵押贷款？答：张某出租该房产时，其住房抵押贷款有以下处理方式：*还清贷款后出租：先将剩余贷款本息还清，解除抵押关系，然后将房产出租。*申请变更抵押人：向贷款机构