房地产经纪人法律法规考试试题集

房地产经纪人法律法规考试试题集一、考试定位与试题价值房地产经纪人职业资格考试中，法律法规科目是核心能力模块，直接考查从业者对房地产领域法律规范、行业规则的理解与应用能力。试题集的价值不仅在于“刷题”，更在于通过典型题目梳理考点逻辑、还原法条适用场景，帮助考生建立“法律条文—实务场景—解题思路”的三维认知体系，为职业实践筑牢合规基础。二、考试概况与命题特点（一）题型分布法律法规科目通常包含单选题、多选题、综合分析题（或案例分析题）三类题型：单选题（约60%）：侧重基础法条记忆与概念辨析；多选题（约30%）：考查对复杂规则的细节把握（多选、少选均不得分，难度较高）；综合分析题（约10%）：以实务案例为载体，融合多领域法条，考查综合应用能力。（二）命题趋势近年试题呈现“法条实务化、案例情景化、考点精细化”特点：不再直接考查法条原文，而是通过“房屋交易、经纪服务、产权登记”等场景设计题目；高频考点集中于《民法典》（物权、合同、租赁）、《房地产经纪管理办法》、《不动产登记暂行条例》、《税收征收管理法》（房地产税相关）等；新增考点常与政策调整同步（如“带押过户”“二手房资金监管”等新规）。三、典型试题分类解析（一）房地产基本制度与物权类例题1（单选）根据《不动产登记暂行条例》，下列权利中，不属于不动产登记法定范围的是（）。A.集体土地所有权B.房屋抵押权C.地役权D.农村土地承包经营权解析：根据《不动产登记暂行条例》第五条，不动产登记范围包含集体土地所有权、房屋抵押权、地役权等，但农村土地承包经营权的登记管理职责于2018年调整至农业农村部门（《农村土地承包法》规定，土地承包经营权登记由发包方或承包方申请，农业农村主管部门负责）。因此答案为D。例题2（多选）下列关于“地役权”的说法，符合《民法典》规定的有（）。A.地役权自合同生效时设立B.地役权不得单独转让C.供役地权利人应当按照约定允许地役权人利用其不动产D.地役权期限不得超过20年解析：A正确：《民法典》第三百七十四条规定，地役权自地役权合同生效时设立（未经登记，不得对抗善意第三人）；B正确：地役权具有从属性，不得单独转让（需随土地承包经营权、建设用地使用权等一并转让）；C正确：供役地权利人有容忍义务，需按约定允许地役权人利用不动产；D错误：地役权期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限（无20年上限限制，区别于租赁合同）。因此答案为ABC。（二）房地产交易与合同类例题3（单选）甲将租赁给乙的房屋出卖给丙，双方办理了过户登记。根据《民法典》，下列说法正确的是（）。A.甲应提前终止租赁合同，以便丙行使所有权B.乙在租赁期内有权继续占有房屋C.丙有权要求乙立即搬离房屋D.租赁合同自房屋过户时自动终止解析：根据《民法典》第七百二十五条（买卖不破租赁），租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此：A错误：无需终止租赁合同；B正确：乙作为承租人，租赁期内有权继续占有使用房屋；C错误：丙受让房屋后，需承受原租赁合同；D错误：租赁合同期限内持续有效。答案为B。例题4（案例分析）情景：甲委托乙经纪公司出售房屋，约定房价200万元，乙公司承诺“3个月内成交，否则退还佣金”。后乙公司为快速签约，故意隐瞒房屋“屋顶漏水”的质量问题，促成甲与丙签订买卖合同。丙收房后发现漏水，要求解除合同并索赔。问题：乙公司的行为违反了哪些法律法规？应承担什么责任？解析：1.违法依据：《房地产经纪管理办法》第二十一条：房地产经纪机构不得“隐瞒房屋交易信息、提供虚假材料”；《民法典》第五百条（缔约过失责任）：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。2.法律责任：行政责任：主管部门责令限期改正，处1万元以上3万元以下罚款（《房地产经纪管理办法》第三十七条）；民事责任：对丙的损失（如装修损失、搬家费用等）承担赔偿责任；对甲的损失（如合同解除后的房价下跌风险、声誉损失等）承担赔偿责任；行业责任：记入信用档案，情节严重的吊销经纪机构备案证明或经纪人员职业资格证书。（三）房地产经纪管理类例题5（单选）房地产经纪机构以“包销”名义，隐瞒委托人将房屋加价出售，从中赚取差价。根据《房地产经纪管理办法》，主管部门可对其处以（）罚款。A.1万元以下B.1万元以上3万元以下C.3万元以上10万元以下D.违法所得1倍以上5倍以下解析：《房地产经纪管理办法》第二十五条禁止“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”；第三十四条规定，违反该条的，处1万元以上3万元以下罚款。因此答案为B。例题6（多选）根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪服务合同应当包含的内容有（）。A.服务项目、内容、要求B.佣金标准、支付方式C.合同履行期限D.经纪人员的学历背景解析：《房地产经纪管理办法》第十六条规定，服务合同应包含：服务事项、服务标准、收费标准、付款方式、交易资金监管方式、违约责任、纠纷解决方式等。因此：A（服务项目内容）、B（佣金标准支付）、C（履行期限）属于必备内容；D（学历背景）非法定必备条款。答案为ABC。（四）房地产税收与金融类例题7（单选）个人将购买不足2年的住房对外销售，应按照（）征收增值税。A.成交价全额的5%B.成交价与购入价差额的5%C.免征增值税D.成交价全额的9%解析：根据增值税政策（2023年延续）：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税（北上广深等一线城市非普通住房按差额缴纳）。因此答案为A。例题8（多选）下列房地产交易行为中，需要缴纳契税的有（）。A.房屋买卖B.房屋赠与（法定继承人除外）C.房屋交换（价格相等的除外）D.房屋租赁解析：A正确：房屋买卖属于契税征税范围（承受方缴纳）；B正确：房屋赠与（法定继承人继承除外）需由受赠方缴纳契税；C正确：房屋交换，交换价格相等的免征，不等的由支付差价方缴纳；D错误：房屋租赁不涉及产权转移，不缴纳契税。答案为ABC。四、高效备考策略（一）法条体系化梳理以“物权—合同—交易—经纪—税收”为逻辑主线，梳理核心法条：基础层：《民法典》（物权编、合同编）、《城市房地产管理法》；实务层：《房地产经纪管理办法》、《不动产登记暂行条例》、《个人所得税法》（房产交易个税）；政策层：最新“带押过户”“二手房资金监管”等地方细则（关注考试当年政策更新）。（二）易混考点对比记忆易混考点核心区别---------------------------------------------------------------------------------------------地役权VS相邻权地役权是**约定权利**（需合同设立），相邻权是**法定权利**（基于不动产相邻关系）买卖不破租赁VS承租人优先购买权前者保护“租赁权”，后者保护“购买机会”；前者适用于所有权变动，后者适用于出租人出卖房屋增值税（住房）VS契税增值税由**转让方**缴纳（看房屋持有年限），契税由**承受方**缴纳（看交易类型）（三）案例化学习法将抽象法条代入“房屋买卖、经纪纠纷、产权登记”等场景，例如：遇到“承租人优先购买权”考点，联想“房东卖房未通知租客，租客起诉维权”的案例；遇到“经纪机构虚假宣传”考点，联想“中介隐瞒凶宅信息，买方索赔”的案例。（四）真题+模拟题双轨训练真题：研究近5年真题的考点分布（如《房地产经纪管理办法》每年占比约30%）、命题陷阱（如多选题的“绝对化表述”常为错误选项）；模拟题：选择贴合最新政策的模拟题，训练“从案例中提取法律关系、匹配法条”的能力。五、试题集使用建议1.分层刷题：先按“章节考点”刷专项题（如物权类、经纪管理类），再刷套卷；2.错题归因：