《XX时代广场物业管理项目投标书》

徐州苏豪时代广场

物业管理项目

投

标

书

南京诚丰物业管理有限公司

地址：南京栖霞区胜利三村483号

目录

目录..............................................................................2

第一部分投标函...............................................................3

第二部分投标企业概况及投标报价表.............................................4

第三部分企业授权委托书.......................................................5

第四部分企业简介.............................................................6

第五部分企业资质证书...........................................................9

第六部分服务承诺..............................................................10

第七部分项目主要人员资料......................................................17

第八部分组织机构、人员配置、要求和培训........................................18

第九部分固定资产的配置........................................................22

第十部分综合报价测算..........................................................25

第十一部分商业场所的难点重点、商住和谐统一....................................27

第十二部分机电设备设施的管理..................................................29

第十三部分应急措施............................................................40

第十四部分管理制度目录汇编....................................................54

第十五部分档案资料的管理......................................................60

第十六部分编制依据............................................................63

第一部分投标函

徐州成功置业有限公司：

我南京诚丰物业管理有限公司现通过徐州成功置业有限公司招投标办公

室参加苏豪时代广场物业管理投标工作，并于二OO六年一月一日通过资

格预审，并全部按照贵方的要求在规定的时间内完成各项前期准备工作。在本次

投标中我司将以精心的准备、真诚的态度积极参与，并作出以下承诺：

1、本公司已了解招标人有关《“苏豪时代广场”物业管理招标文件》的内容、

细则、要求、办法及条款，并同意响应招标文件的内容及要求，以贵方招标文件

内容为基础，投标“苏豪时代广场”物业管理服务。

2、本投标书物业服务费报价和其他报价包含了“苏豪时代广场”全部物业

管理服务内容涵盖了投标人管理服务开支及其他费用。

3、本公司同意以本投标书内各项报价，向项目提供投标书明示的所有物业

管理服务内容要求、标准和质量，并同意将各项服务费报价约定于合同期内保持

不变。

4、本公司同意于中标并签署《前期物业服务合同》后，在约定的时间内提

供投标书内所述之物业管理服务；接受业主的监督、政府行政部门的管理。

5、本公司知晓招标人选定中标人，无须向本公司公开中标人资料或做出招

投标的其他任何解释，一切有关选聘中标人的活动以本项目评标规则为依据。

南京诚丰物业管理有限公司

二OO六年七月

第三部分企业授权委托书

授权委托书

本授权人声明：我（姓名）系_（投标人名称）的法定代表人，现

授权委托（姓名）为我公司参加“苏豪时代广场”物业管理投标的授

权委托代理人，代理人全权代表我参与该项目物业管理招投标活动，所签署的该

物业管理项目提交的投标文件及评标过程中的澄清、承诺、签署《前期物业服务

合同》，签署的合同文本本人均承认。

代理人无转委托权。特此委托。

代理人：性别男年龄

身份证号码：职务：

投标企业：南京诚丰物业管理rr限公司（公章）

法定代表人：（签字或盖章）

身份证号码：__________________________

委托日期：2006年月日

第四部分企业简介

香港诚丰集团是一家集技、工、贸、服务为一体的现代化企业集团，集团以

设计、制造、销售家具为龙头，现已涉足地产、贸易、航空物流、造纸业等多种

行业。集团在香港拥有“诚丰实业国际有限公司，诚丰办公系列（香港）有限公

司，香港诚丰投资公司，香港德雅家具有限公司”等全资直属机构。1993年起

先后投资在中国大陆建成规模经营三大生产基地：诚丰家具（中国）有限公司，

深圳诚丰家具厂和诚丰五金钢具厂，专业化生产高中档办公家具、高档酒店家具、

厨房家具。

诚丰家具（中国）有限公司总注册资金超过1亿港币，总投资达2亿多港币。

公司下属诚丰家具厂、诚丰万进家具公司，诚丰五金钢具厂、诚丰装饰工程有限

公司、诚丰房地产开发（福清）有限公司、诚丰物业管理有限公司诚丰钢琴

厂等生产实体，分别从事家具的生产、销售、工程等业务。厂房面积达60000

多平方米，占地面积将近500亩，服务员工、生产及销售人员超过3000名。

在销售管理方面，充分利用公司遍布全国的销售网络，发挥四十余家分支

机构服务快捷的优势，资源共享。

诚丰物业公司成立于1999年，主要以服务为龙头，立足于物业行业发展。

公司一直致力于为住户塑造整洁、优美的社区环境。同时诚丰物业公司也是一家

科技企业，公司拥有高资质的优秀工程师和经验丰富的技师，以微电子计算机控

制、工程技术开发等专业构成科技开发基础力量，开发研制了完全基于网络办公

管理的软件产品。软件集经验开发研制，将各种形式物业公司，不同用户办公需

求中具有共性的应用，抽象为房产管理、住户管理、工程管理、设备管理、财务

管理、办公室管理、消防保安、绿化保洁管理、电子商务管理等主要方面，应用

网络这一共享资源平台和共享途径，围绕企业信息源将办公体系全部自动化、流

程化、数字化。凭借其著名的电子商务网站中国物业网常年为中国物业企业提供

高质量、多层次的电子商务服务.计算机网络信息化建设及应用只是手段，企业

通过高技术实现高效率、低运行成本的办公管理体系，赢得最大效益，才是真正

的目的。多年来,勤劳的诚丰人始终以“诚信服务，丰裕社会”为服务宗旨立足

于社会。

诚丰物业公司不仅有丰富的物业管理经验，同时还聘请了上海浦东潍坊物业集团公司

作为常年的咨询顾问，不定期的学习上海物管的先进理^和管理经验。公司目前管理的龙

福山庄，位于雨花区，面积3.6万平方米，今年已通过IS09000质量管理体系和

IS014000环境管理体系，管理已步入智能化的范畴。小区内设电子监控系统，

24小时保安值勤、巡逻、站岗，利用科技的手段保证了小区内的安全。山庄内

的绿化设施委派专业公司进行常年养护，绿化始终保持葱郁，茂盛；维修工定时

对公共设施进行检查及日常维护，并能向业主提供室内有偿维修服务。24小时

专人看管大型地下停车场，免去了业主有车难停的烦恼。小区的优质服务，居民

的满意，让我们公司更有信心，更有能力来迎接更多的挑战。

公司拥有高资质的优秀工程师和经验丰富的技师，以中青年科技骨干为主体

的机械、微电子计算机控制、工程技术开发等专业所构成的科技开发基础力量，

加之高级管理人员和一支精良的专业，实施高科技技术成果商品化，产业化，集

人才，信息成果市场四位一体的科工贸企业。公司开发高新技术产品市场，热忱

地实行网络管理，逐步推广网络信息，电子商务服务，以优异的服务树立诚丰公

司的形象。

公司开发的物业管理软件和办公自动化软件已全部投入市场，得到了许多用

户的赞同。公司的专业化服务不仅仅面向于业主，也面向于物业管理公司。公司

的家政服务，绿化服务，网络信息工程，软件开发工程等服务都已得到客户的认

同，我们的荣誉客户遍及南京、连云港、上海等地。

公司把IS9001国际质量认证体系始终贯穿于管理全过程中，以优异的服务维护着诚丰

形象彻底保证消费者的利益。同时诚丰还以其蓬勃的发展势头，伴随行业发展腾U不断

刖进。

我们是以“业主服务满意”为宗旨的物业公司，我们的服务准则是：快速、便利、周

到。

诚丰人会用自己的产品质量和服务质量去赢得广大客户的信任，使诚丰公司在商品经

济竞争中占有一席之地。

一直以来，我们恪守“诚信服务，丰裕社会”的企业信条，不断挑战，完

美自我，从产品的每一个部件做起，从每一个客户做起，使“诚丰”成为国内外

家具市场的某种著名品牌。遍布全国的四十多家全资分支机构营销网络和“九大

服务承诺”更为诚丰的优质服务奠定了坚实的基础。立足国门，放眼世界。我们

满怀信心与您共发展。

诚信服务，丰裕社会

真诚合作，携手共进

第五部分企业资质证书

第六部分服务承诺

日常物业管理阶段是物业管理公司实施管理与服务功能的重要阶段，主要内

容包括治安管理、车辆管理、机电设备设施的维修与养护、清洁管理等多方面内

容。（根据实际情况酌情调整）

保安管理

项目标准

人流控制对来访人员须通过保安室，与主人通话征得同意后方可进入，并进

行访问登记和离开注销登记手续；对装修、搬运人员采取办理出入

证的管理，对其活动范围进行一定限制；对可疑陌生人，采取追踪、

监控的措施，必要时可上前询问。

物流控制对物资流动实施申报、盘查、登记制度，住户物品的搬出须向管理

处提出申请，由管理处向门岗传达并提供方便，巡查人员由责任和

义务对物资的流动进行礼貌的盘查，所有的物资流动实行登记放行

手续。

车流控制要求车辆保管员熟悉每辆车的情况，同时强调其高度的责任心和管

理人员的严格认真的检查制度，发放停车证，及时记录进出车辆的

车牌号、车型等信息，加强巡查工作，确保不发生丢失案件。

清洁卫生管理

划分日常清洁和定期清洁项目，合理分派工作任务，分块包干，责任到人，

保持环境始终清洁干净，无积尘，无卫生死角，合理安排垃圾的收集及清运，做

到日产日清。

项目标准

公共楼道每天清洁一次，二天拖洗一次。

地面无杂物、无明显污渍。

玻璃窗一月擦一次

管道外表，电、水表箱，各种开关每三天擦一次

走道灯每月擦一次。

天花板每月清洁一次。

道路1、一天清扫一次。

2,地面尢杂物、积水，无明显污渍，泥沙.

3、明沟内无积水、杂物。

4、半米处目视路面标识牌无灰尘、污渍。

5、果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹、垃圾附着物。

地下雨、污1、每月疏通一次。

水井的疏通2、水流畅通，井盖无污迹。

3、目视井内壁无附着物，井底无沉淀物。

绿地1、•天清洁一次。

2、目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐等杂物。

3、无3cM边长以上石块，100平方米内烟头在1个以下。

停车场1、一天一次，整日保洁。

2、目视地面无果皮、纸屑，无积水、污迹和杂物。

3、每周用水冲洗地面一次。

灭鼠、蚊蝇、1、室内半月一次，室外一月一次。

螳螂2、目视无蚊蝇飞舞。

3、消灭孳生地。

物业维修与保养管理

制定维修保养计划，定期检查公用设备。机电维修人员24小时当值，能够

在最短时间内处理突发性情况，如漏水、停电等，尽量减少住户的不便和损失。

项目标准

供电1、配有专业工程技术人员，变配电操作维护人员均需有高压操作

证。

2、定期维修、保养。

3、变配电设备运行正常，各开关、仪表、指示灯完好，工作场地

整洁。

供水、排水1、定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈，定期保养，

无漏水、漏油现象。

2、经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，及时抢修，

杜绝浪费。

3、各种排污管道无堵、漏现象，排污符合环保要求。

4、保障供水的连续性，遇突发性事故导致停水，及时向住户解释。

房屋建筑1、房屋外观完好、整洁、美观，无妨碍市容和观瞻的装修和搭建。

2、统一制作标识，公共部位管理有序，无乱贴、乱挂、乱堆现象“

3、房屋修理有报修、回访记录，零星小修，急修及时率98%以上，

修理合格率100%。

绿化与环境布置

对花草树木定期施肥、浇水、防病治虫、中耕除草和培土，并及时修枝整形,

补栽补种。

合理调整绿化布局，统一标识、标牌，使总体环境更和谐。

节日环境布置，营造温馨氛围。

加强对宠物的管理，不允许影响公共环境和骚扰他人。

便民服务

保质保量落实好住户的零星修理服务，并为住户提供多种服务，包括清洁、

代送洗衣、代订牛奶、定购车船机票等，作倒明码标价、合理收费。

建立投诉处理回访制度，定期征询住户意见，认真听取住户的意见和建议,

及时妥善地处理好业主的投诉，协调住户的矛盾。

按时做好管理费的收缴工作，按规定催缴各类拖欠费用。

无偿服务共21项

类"编号项目内容备注

1搬运家具

家2残疾人士特别服务

政3介绍保姆

服4代请家教

务5代租汽车

6无偿配备急救箱、急救

1代购车船机票

2代办旅游手续

商3代寄、代领邮件

务4代订报刊、杂志

服5临时代为保管小件物品

务6代订牛奶

7代订酒店客房

8代办银行开户

礼仪1代办喜事

服务2小区内代送礼品、鲜花

3代为摄影、摄像

文化1开设棋类活动场所

服务2义务检查煤气管道漏气情况、宣传消防活动

3义务宣传家庭安全用电常识

老年1建立老年活动组织

服务2组织老年人交谊活动

特色有偿服务

类编号项目内容收费标准

别

1铺贴普通地砖50元/平方米

2洗手盆安装10元/平方米

3坐厕安装50元/个

4安装抽油烟机20元/台

5安装窗式空调150元/台

6安装分体式空调250元/台

日7安装热水器200元/套

常8安装玻璃5-50元/次

维

9安装灯具/门铃/橱柜10-20元/个

修

10安装吊灯20元/套

装

饰11家用电气检查、小修10-20元/次

服12换门锁10元/次

务

13更换、检修开关、插座10元/次

14查线、换线10元/小时

15换镇流器10元/只

16木门维修50元/工日

17清洗排风扇20-50元/次

18清洗抽油烟机50-100元/次

19清洗空调过滤网1元/张

20安装灯具、门铃、橱柜10-20元/次

21修理、更换电表、水表等10-20元/次

22修理、更换水阀、水龙头、各类软管等10-30元/次

23修理洗手盆、洗菜盆下水道，马桶浮球10-50元/次

24修理窗帘、拉窗等10-50元/次

25疏通下水道（主管）20-200元/次

26疏通下水道（支管）10-100元/次

27修理家具配件10-100元/次

家1钟点家庭服务8元/小时

政

2木地板打蜡0.5元/平方米

服

3看护病人15元/小时

务

4快餐市价

商1租售鲜花、盆景市价

务

2电话市价

服3传真2元/张

务

4打字10元/张

5洗车10元/辆

6车打蜡市价

各项指标的承诺

指标承诺实施措施

号

房屋完100%严格装修审批管理，建全房屋档案记录，落

好率实项目责任人，确保房屋完好

房屋零99%维修指令下达后15分钟以内到达现场，及

修、以上时处理故障，零修工程及时完成，急修工程不过

急修及夜，以优质服务为本，实行24小时值班制度

时率

维修工100%强化岗位技能培训，落实岗位职责，建立回

程质量合格访制度，保证反馈渠道畅通，确保维修工程质量

率

绿化完98%划分责任区，落实责任人，实行专人管养，

好率以上加强爱护绿地宣传教育，加强巡视监督，做好建

档记录，确保绿地完好

清洁、保99%划分责任区，责任落实到人，实行定时清扫

洁率以上制度和巡查监督制度，垃圾日产日清，确保区内

环境整洁，空气清新

道路完99%落实道路养护责任人，实现巡检制度，保证

好率及使用以上道路正常合理使用，定期养护，确保区内道路完

率好畅通

雨水井、99%责任到人，巡查到位，定期清理，定期疏通，

污水井完好以上确保完好

率

排水管、99%责任到人，巡查到位，养护及时，确保畅通

明暗沟完好以上

率

路灯完100%责任到人，巡查到位，定期清洁，确保完好

好率

停车场、99%责任到人，巡查到位，有坏必修，确保完好

0自行车棚完以上

好率

公共活98%落实养护责任人，加强爱护公物宣传教育，

1动设施完好以上减少认为损坏，实施巡检制，及时保养维修

率

消防设100%责任到人，检查到位，定期维护，建档记录，

2施完好率确保完好

有效投0.1%依法管理.，优质服务，融洽关系，加强我系

3诉率与处理以下，与沟通，杜绝对立与不满，确保无投诉，一旦发

率100%生投诉，保证处理，并保证有结果

管理人100%按照公司培训系统对管理人员进行多种形

4员专业培训式的培训，以一定约束机制，确保合格率

合格率

维修服100%建立维修项目的回访制度，采取走访、电话

5务回访率访问的形式回访，并做好维修回访记录，确保维

修质量和用户满意率

物业管98%通过信息反馈渠道掌握用户需求，尽可能满

6理服务满意以上足需要，加强交流，消除小满，确保满意

率

第七部分项目主要人员资料

第八部分组织机构、人员配置、要求和培训

组织机构结构表

管理机构设置

针对大厦的实际情况，我公司实行“专业化、一体化、规范化”的物、也

管理服务，并设立管理处为物业管理机构，该机构在公司授权下履行“物业管理

合同”中规定的权利、义务和责任，全面负责大厦的日常物业管理工作，组织实

施各项物业管理服务，监督、控制管理服务质量，管理处在经济上实行独立核算。

方便、优美、安全的物业管理目标，必须建立合理、有效的内部机构，配

备一支训练有素的物业管理员工队伍。为此，我们在人员配备上坚持“精干、高

效、敬业和合理”的用人原则，要求管理人员必须是“一专多能”，在管理队伍

建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用行之有效的激励

机制，充分调动全体员工的积极性，严格考核关，并保持一定的淘汰率，确保管

理目标的实现。管理处组织结构及人员配备图如下：

二、人员的配置和选聘要求

岗位人数职责要求

大专以上，有较强的组织协调能

经理1人负责管理处的全面工作

力和丰富的物业管理经验

来电来访，接待及投诉

的处理配合主任对保30岁以下，熟悉电脑操作，沟通

管理员4人

安、保洁、维修、工作能力强

的监督

会计2人

30岁以下，熟悉电脑操作，沟通

商业部分的安全、环境

商业管理员3人和协调能力强，突发事件应对能

卫生、公共秩序的维护

力强

接待业主来电来访，并具有亲和力，熟悉电脑操作，沟

客服主管1人记录业主的投诉、建议通和协调能力强，有一定的服务

和意见意识和服务礼仪

主要负责大厦的公共秩男性，30岁以下退伍军人，良好

保安主管1人序、安全、消防、保安的身体素质和心理素质有一定的

队员的培训和日常管理领导能力和管理能力

领导维修人员的对管理

区域的电梯、给排水、男性，机电工程师。熟悉商业项

工程主管1人变配电房、消防监控、目庞大的机电设备设施的维修和

中央空调、照明等机电养护程序

设备设施的维修和养护

区域内公共秩序的安

38人30岁以下，初中以上文化，责任

保安员全，人员物品出入查验，

含班长3人心强，反应灵敏，退伍军人优先

紧急事故的处理

区域内的保洁，消杀，

保洁绿化垃20人初中以上文化，40岁以下，男女

垃圾杂草的清运，树木

圾清运不限，工作认真细致

的修剪施肥

小区房屋公共部分，设男性，40岁以下，初中以上文化，

维修工8人备设施的日常维护管有两年以上物业管理维修经验，

理，业主报修处理要电工证，电梯维修证

三、人员的培训

企业的竞争是人才的竞争。而人才的竞争关键在于企业是否能否最大限度地

开发人力资源。要实现管理人员素质的现代化，必须规范企业的培训制度，把培

训作为企业的发展战略常抓不懈。重点开展电脑培训、外语培训和物业管理培训，

提高员工的综合素质。

培训方针

“全员培训，全过程培训”的培训方针，使培训真正落到实处。

培训目标

培养一支敬业爱岗、业务精湛、良好服务意识的物业管理人才队伍，培养若

干名物业管理行业合格的管理处主任和员工，为的管理目标的实现提供可靠保

证。

培训方式

自办班、外派培训、参观学习、岗位练兵、以考代训、鼓励自学。

培训要求

管理人员持证上岗率100%,特殊工工作人员持证上岗率100%,其他员工达

到岗位技术精通。每次培训均有记录，并归档保存。

培训考评

没有考核的培训必将是事倍功半，培训结束后必须进行现场或训后考

核，考核分为实际操作与书面考核二种形式，考核成绩要建立培训记录档案。作

为员工量化考核的依据。

培训计划

1、接管前人员培训

培训内容及计划安排表如下：

内容主讲人/机构对象日期

物业管理的前期介入行政部行政部中标后立即执行

接管总动员，企业发展概况、行政部全体员工

组织架构经营方针、质量方针

苏豪时代广场概况、管理模式行政部全体员工

及管理目标

管理规章制度、卤位责任制管理处经理全体员工

便民服务标准及作业程序管理处经理工程部接

公共设施及设备维护标准及作管理处经理工程部管

业程序前

治安保卫工作目标及作业程序管理处经理保安部

清洁卫生标准及作业程序管理处经理保洁、绿化部个

物业管理基本知识管理处经理全体员工月

服务意识、职业道德、言行规公司职能部门全体员工完

范、公众形象、仪容仪表教育。成

保安军体训练保安班长保安部

保洁员技能培训管理经理保洁、绿化部

2、日常管理人员培训（略）

3、新进员工岗前培训

企业发展概况，组织架构、经营方针、质量方针介绍。

苏豪时代广场概况，管理模式及管理目标介绍。

管理规章制度，岗位责任制介绍。

岗位基本技能、工作标准及作业程序讲授。

质量意识、服务意识、员工行为规范、职业道德规范讲授。

4、在岗人员培训，每月每人两次以上。内容有：员工素质、质量服务意识、

仪容仪表、公众形象、员工行为规范、规范服务用语•、职业道德规范、各

位工作标准、技能技巧、各岗位责任制、法律知识、消防知识、沟通技巧、

急救常识等。

第九部分固定资产的配置

为保证苏豪时代广场的物业管理质量，我公司拟投入足以保障我公司管理水

准的人力、财力、物力。我公司拟配置相关设施设备，用于小区的物业管理，具

体清单如下：

序号项目名称数量单价（元）金额（元）

办公桌椅8（套）4003200

电脑4（台）600024000

复印机1（台）95009500

资料、档案橱8（个）5004000

办传真机1（分）25002500

电话5（部）4002000

1公

空调器2（台）30006000

验钞机1（台）40004000

类

保险箱1（只）15001500

管理人员服装11（套）130014300

宽行针式打印机1（台）30003000

数码相机1（部）50005000

档案盒1（批）500500

电冰箱1（台）25002500

食消毒柜1（台）800800

灶具1（套）32003200

2堂

电热开水器1（套）17001700

类抽油烟机1（套）15001500

桌椅20（套）2004000

餐具70（套）302100

对讲机10（套）150015000

强力探照灯5（只）2001000

服装37（套）100037000

高低床18（张）2504500

保卧具31（套）2006200

3警棍10（根）30300

安

更衣橱7（个）5003500

类洗衣机1（台）20002000

热水器1（台）25002500

电开水壶1（只）17001700

灭火器20（只）2004000

管道疏通机2（台）15003000

污水潜水泵2（台）5001000

电锤2（台）15003000

手枪机1（只）300300

2.5米关节人字梯1（张）500500

1.2米人字梯1（张）200200

维

40米移动插座1（个）300300

4

修电焊机1（台）10001000

切割机1（台）500500

类

磨光机1（台）350350

维修工具3（套）4001200

水工工具1（套）500500

瓦工工具1（套）300300

工作服4（套）5002000

保垃圾转运车3（辆）10003000

洁

小区保洁车5（辆）5002500

5类

保洁工作服19（套）2003800

保洁工具19（套）1001900

草坪修剪机1（台）42004200

绿篱修剪机1（台）45004500

绿浇水橡胶管200（米）2.00400

6化

小推车1（辆）400400

类

电动喷雾器1（台）500500

工作服3（套）160480

总合计208830

第十部分综合报价测算

<1>>人工费：

①、管理处主任（1人）：4576元/月，计：4500元/月；

②、管理处副主仟（1个）：3000元/人/月，计：3000元/月：

③、管理员（4人）（资料、档案、接待、空房钥匙管理、装修、社区文化

等）：2300元/人/月，计：9200元/月；

④.各部门主管（4人）：2300元/人/月，计：9200元/月；

⑤、保安员（38人）：1300元/人/月，计：49400元/月；

⑥、保洁员（20人）：919元/人/月，计：18380元/月；

⑦、财务人员（3人）1800元/人/月，计：5400元/月；

⑧、维修工（8人）1500元/人/月，计：12000元/月；

⑨、绿化工人（4人）900元/人/月，计：3600元/月；

⑩、车管员（4人）800元/人/月，计：3200元/月；

共计：87人

①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨=117880元/月

月人工费+福利+生活补贴合计：117880+117880X32%+

87X300=184101.67G

<2>治安联防费：3000元/月

<3>清洁管理费+耗材：9200+2000=11200元/月

<4>绿化管理费：绿化面积约17663m2。3000元/月

<5>办公费（通信、办公用水、电、文具用昂，电脑、复印耗材等），5200

元/月

<6>社区文化活动费：2000元/月

<7>固定资产折旧费：7176元/月

<8>保安保险费：7600元/月

〈9》电梯年检维保费及设施设备维修、养护费：45000元/月

<10>空调设施设备维修、养护费：5500元/月

上述基本支出总额：

<1>+<2>+<3>+<4>-<5>+<6>+<7>+<8>+<9>+<10>=273777.6元/月

<11>不可预见费:273777.6X2%=5475・5元/月

<12>利润（成本的8%）：279253.IX8%=22340•2元/月

<13>税金（收入的5.5%）：元X5.5炉16587.6元/月

总支出：为前十三项之和：318180.9元/月

由此，我们拟定苏豪时代广场物业管理服务费为:

物业费标准

物业类型面积（M2）备注

（元/M2•月）

住宅区240031.2公共水电分摊费约0.20元/W

商业区317979.0空调、电梯能源分摊费约7.5元/M?

测算说明：根据政府指导价和参照物业管理收费标准，确定住宅区物业管理

服务费为1.2元八『•月，公共水电能耗费为0.20/M?•月；则商业区物业管理服

务费为9.0元/If-月，公共水电能耗费为7.50/M2•月；

第十一部分商业场所的难点重点、商住和谐统一

对商场进行专'业的物业管理，规范和统一商场经营秩序，是实现商场经营者

经营目标的保证。由于商场自身性质的不同，因此我司在对商场进行管理时并不

是将我们在住宅管理中已成熟和成功的管理模式照搬到商场管理中去，而是针对

商场经营性的实质进行特色管理。

通过有层次的公司机构进行宏观计划与调控，制订切实有效的符合法律法规

的管理细则，由具有规范化操作、专业技能、良好职业道德和高度责任心的管理

人员具体实施。在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合计划、单项计划、

即时调度相结合的管理运作方式，建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系,

多层次、多方式、全方位、全过程的监督控制，以实现标准化、规范化、专业化

管理。并以服务质量为突破口，以创新的理念为经营户提供最佳的经营环境，活

跃托管物业的商业气氛。

商场管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商场物业管理的一项

重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商场的知名度，树立良好的商

场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理的一项必不可

少的工作，其作用主要有以下几点：第一，是商业特色的体现，是一种无形

资产和潜在的销佶额，有助于促进消费者的消费观念从买名牌到买店牌的转变，

加速商场进入印象时期。

第二，有助于商场识别系统的建立（包括理念识别系统、视觉识别系统、

行为识别系统）。

•商场物业和管理主要有以下几个特点

L进出人员无法控制，人员成分复杂。

2.清洁、园艺、绿化、租摆、安防、消防、工程（强弱电、空调、电梯、供

暖、给排水、日常维保、楼宇自控等）工作量较大较复杂。

3.使用人如采用摊®经营、独立柜台经营，则较分散和独立，统一管理难，

欠费、逃费现象时有发生；

4.购物纠纷和矛盾多，物业管理人员又无权处理，公共秩序维护难度大。

■商场的管理

1.商场管理的复杂性，决定了物业管理企业要积极配合协助属地的国家行

政机关，如工商局、公安局、税务局利技术监督局等。因为物业管理企业不是国

家执法机关，没有执法权.在处理问题时.稍不注意就会越权甚至违法。因此，物

业管理企业在处理问题时，要特别注意处理的分寸，以免大的纠纷和诉讼的发生。

2.物业管理企业在安全保卫上主要负责公共场所的秩序维护，预防和制止

可能发生的意外事故。只要经营者不违反管理规定，就不要干涉经营者的正常经

营活动，但也注意不要成为经营者违法经营的保护伞，更不能变相沦为经营者的

私人保护力量。

3.物业管理企业对物业内部的防火、防盗工作要时刻警惕，思想上不能有

丝毫的松懈和麻痹。因为是公共场所，随时都可能发生意外事故。保安员平时应

把专业技能、快速反应能力、应急方案的演练等作为日常训练的重点，以增强突

发事件的处理能力。物业管理企业最好能把业主组织起来，成立义务消防队和义

务安全队，以保证商场正常经营活动的进行

・居住和商业和谐统一

苏豪时代广场是一幢集居住、商场、餐饮、娱乐为一体的多功能综合性大楼。

入住苏豪时代广场，它将人们的“衣、食、住、行”周到而完美的结合在一起，

使人们足不出户就能享受完美现代化居住生活。最终达到为业主提供良好的购物

环境和生活环境、为商家提供良好的经营环境和经营市场的有机结合，达到居住、

商业和社会相和谐和统一管理的目的。

第十二部分机电设备设施的管理

一、给排水系统的保养与管理

水泵房管理规定

值班人员应对水泵房进行日常巡视，椅杳水泵、管道接口和阀门有无滴水现

象.

经常检查水泵控制柜的指示灯指示,观察停泵时水泵压力表指示.在正常情

况下消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关应放在自动位置.

生活水泵规定每星期至少轮换使用一次,接触器主开关每月检查一次.

消防泵按消防安全相关规定进行管理.

泵房每周打扫一次,泵及管道每月至少检查擦洗一次.

水池每月应加盖上锁,钥匙由值班人员管理,透气孔需用纱布包扎，以防杂物

掉入水池中.

保证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用.

水池水箱的清洗

地下水池或屋顶水箱一年至少清洗两次，若遇到特殊需要可增加清洗次数.

水池或水箱清洗人员许持有健康合格证，清洗作业前一天应通知有关用户知晓停

水时间，以便用户作好储水准备.

清洗前应作好所需机电工具、检测工具、清洁工具以及消毒药物的准备工作.

对于屋顶水箱有两个以上水箱供水是,应轮流清洗，以避免停水给用户带来

不便.

清洗程序有以下几步：

第一步:关闭总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱中

的水.

第二步:让泄水阀处于开启状态,用鼓风机对着水池、水箱口吹风2小时以上,

以便空气流通,排除水池、水箱中的有毒气体,吹进新鲜空气.

第三步:用燃着的蜡烛放入池底检查是否因缺氧而熄灭，以确定水池、水箱中

的空气是否足够.

第四步:清洗和检查人员进入池内开始工作.

第五步:清洗人员用洗洁剂对池壁和池底洗刷不少于3遍，洗刷完毕用清水

整体冲洗一遍.维修人员对水池中的管道、阀门、浮球、水位控制电路进行检