2025年在建工程评估试题及答案

2025年在建工程评估试题及答案一、单项选择题（每题1.5分，共30分）1.下列关于在建工程评估目的的表述中，正确的是（）。A.为股权转让提供价值参考时，应重点关注后续开发成本对股权价值的稀释作用B.抵押评估需考虑快速变现因素，通常采用清算价值类型C.征收补偿评估应基于当前工程状态，不考虑未来开发收益D.财务报告目的评估需采用市场价值，无需考虑企业特定持有意图答案：C2.某在建住宅项目已完成主体结构60%，剩余40%为装修及配套工程。评估时若采用成本法，需特别关注（）。A.土地取得成本的时间价值B.已完工程的实体性贬值C.后续工程的市场价格波动D.开发商管理能力对成本的影响答案：C3.采用形象进度法评估在建工程时，确定形象进度百分比的关键依据是（）。A.已投入资金占总预算的比例B.各分部工程完成量的加权平均C.工程监理日志记录的施工进度D.设计图纸中各阶段的工程量占比答案：B4.某停建2年的商业综合体项目，评估其清算价值时，最需重点考虑的因素是（）。A.原设计方案的市场适应性B.土地使用权剩余年限C.潜在买家的后续开发能力D.处置过程中的法律纠纷风险答案：D5.下列权属资料中，对在建工程评估最具核心价值的是（）。A.建设用地规划许可证B.建设工程施工许可证C.国有土地使用证（或不动产权证书）D.项目可行性研究报告答案：C6.采用市场法评估在建工程时，若可比案例为已完工项目，需调整的关键参数是（）。A.土地取得成本差异B.工程进度差异对应的后续开发成本C.开发商品牌价值差异D.项目容积率差异答案：B7.某工业厂房在建项目因环保政策调整需增加净化设备，评估时应（）。A.按原设计方案计算重置成本B.调增新增设备的必要成本C.扣除因政策调整导致的功能性贬值D.采用收益法评估未来环保成本节约额答案：B8.评估已停工半年的房地产开发项目时，若判断其具备复工可能性，应优先采用（）。A.成本法B.假设开发法C.市场法D.基准地价修正法答案：B9.下列关于在建工程资金成本计算的表述中，错误的是（）。A.资金成本=（前期费用+已投入建安成本）×合理利率×工期B.工期应按正常施工进度确定，而非实际施工时间C.利率可采用评估基准日的同期贷款利率D.若部分资金为自有资金，仍需计算机会成本答案：A10.某在建工程存在混凝土强度不达标问题，经检测需加固处理，评估时应（）。A.按原设计价值扣除加固费用B.按加固后的价值确定评估值C.直接判定为减值资产，按可收回金额计量D.区分责任方，由责任方承担的费用不计入评估减损答案：A11.采用成本法评估在建工程时，下列费用中不应计入重置成本的是（）。A.已支付的设计费B.未到期的工程保险费C.施工单位的违约金D.正常利润答案：C12.评估某市政道路在建工程时，若项目已纳入政府年度财政预算，最需关注的风险是（）。A.材料价格上涨风险B.工期延误风险C.财政资金到位风险D.工程质量风险答案：C13.某房地产开发项目已完成80%工程量，但市场同类项目售价下跌20%，评估时应（）。A.按原预算成本确认评估值B.采用假设开发法计算开发完成后价值并折现C.按市场售价下跌比例调减评估值D.认定存在减值迹象，需进行减值测试答案：D14.下列关于在建工程评估中“有效合同价”应用的表述，正确的是（）。A.已签订的施工合同价可直接作为建安成本依据B.需核查合同是否反映市场公允价格，是否存在关联交易C.合同未约定的变更签证费用不应计入成本D.固定总价合同无需考虑物价波动影响答案：B15.评估某高科技厂房在建工程时，若因技术升级需修改工艺管线设计，应重点考虑（）。A.已完管线工程的报废损失B.新设计方案的额外成本C.未来生产效率提升的收益D.新旧设计的功能性差异答案：D16.采用收益法评估在建工程时，适用的前提条件是（）。A.项目建成后能产生稳定收益B.工程进度超过50%C.存在可比收益案例D.开发商提供未来收益预测答案：A17.某停建项目土地使用权为划拨性质，评估其转让价值时，需（）。A.扣除土地出让金补缴费用B.按出让土地价值评估C.认定转让行为无效，评估值为零D.仅评估地上建筑物价值答案：A18.下列关于在建工程“形象进度”与“投资进度”关系的表述，错误的是（）。A.形象进度侧重工程量完成比例，投资进度侧重资金投入比例B.若材料价格上涨，投资进度可能高于形象进度C.若施工方垫资施工，投资进度可能低于形象进度D.两者应完全一致，否则说明存在成本失控答案：D19.评估某政府代建的保障房项目时，最关键的价值影响因素是（）。A.建设成本B.政府回购价格C.市场租金水平D.土地取得方式答案：B20.某在建工程因施工方违约导致工期延误，评估时若施工方需承担违约金，该违约金应（）。A.作为评估值的减项B.作为评估值的增项C.不影响评估值，单独披露D.按概率加权计入评估值答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题至少有2个正确选项，错选、漏选均不得分）1.在建工程的特点包括（）。A.价值构成的组合性（土地+已完工程+后续权益）B.评估价值的动态性（随工程进度变化）C.权属的复杂性（可能涉及多方权利）D.减值风险的集中性（易受政策、资金影响）答案：ABCD2.影响在建工程价值的主要因素有（）。A.工程进度与质量B.后续开发所需资金及成本C.市场供需及价格波动D.项目合法性及权属状态答案：ABCD3.采用成本法评估在建工程时，重置成本通常包括（）。A.土地取得成本B.前期工程费（设计、勘察等）C.已投入的建安工程费D.管理费用、销售费用、税费答案：ABCD4.市场法评估在建工程的适用条件包括（）。A.存在活跃的在建工程交易市场B.可比案例与评估对象在工程进度、用途、规模等方面具有可比性C.能获取可比案例的成交价格及详细交易背景D.评估对象为标准化工业厂房答案：ABC5.下列情形中，在建工程可能存在减值迹象的有（）。A.市场同类项目售价持续下跌，且跌幅超过成本上涨幅度B.因政策调整导致项目无法继续开发C.开发商资金链断裂，停工超过1年D.工程质量经检测存在重大安全隐患答案：ABCD6.评估在建工程时需关注的风险因素包括（）。A.资金到位风险（后续开发资金能否落实）B.政策风险（规划、环保等政策变化）C.市场风险（建成后销售/出租难度）D.技术风险（设计缺陷、施工质量问题）答案：ABCD7.在建工程权属核查需重点查验的文件包括（）。A.国有土地使用证（或不动产权证）B.建设工程规划许可证C.施工承包合同D.项目备案/核准文件答案：ABCD8.采用形象进度法时，确定综合调整系数需考虑的因素有（）。A.已完工程的质量差异（与设计标准相比）B.材料价格波动对成本的影响C.施工方资质及管理水平D.工程停工导致的时间价值损失答案：AB9.评估停建项目时，需区分的不同评估目的包括（）。A.有偿转让（寻找新开发商接盘）B.抵押融资（以项目作为抵押物）C.清算处置（债权人变现受偿）D.财务核销（企业内部资产处理）答案：ABCD10.在建工程质量缺陷对评估值的影响方式包括（）。A.修复费用直接扣减评估值B.因质量问题导致的功能性贬值（如降低使用效率）C.市场接受度下降导致的经济性贬值（如售价降低）D.法律责任赔偿对评估值的间接影响答案：ABC三、简答题（每题8分，共24分）1.简述成本法在在建工程评估中的应用要点。答案：成本法评估在建工程的核心是重置成本扣减各类贬值。应用要点包括：（1）重置成本构成：需包含土地取得成本、前期费用（设计、勘察、报建等）、已投入的建安工程费、管理费用、销售费用、资金成本（前期费用和建安成本按合理工期计算的利息）、合理利润及相关税费；（2）前期费用需区分已支付和未支付部分，未支付但必要的费用应计入；（3）资金成本计算需采用评估基准日的合理利率，工期按正常施工进度而非实际延误时间；（4）需考虑实体性贬值（如停工导致的混凝土老化）、功能性贬值（如设计落后需修改）和经济性贬值（如市场需求下降）；（5）注意与完工后房地产价值的差异，避免重复计算后续开发利润。2.市场法评估在建工程时，需进行哪些主要调整？答案：（1）工程进度调整：将可比案例的进度与评估对象进度差异对应的后续开发成本、资金成本、利润等进行调整；（2）时间因素调整：对可比案例成交日至评估基准日期间的物价、利率、市场价格波动进行修正；（3）区域因素调整：包括位置、配套、规划等差异；（4）个别因素调整：如项目用途、规模、设计标准、施工质量等；（5）交易情况调整：修正非市场因素（如关联交易、急于出售等）对成交价格的影响；（6）付款方式调整：将一次性付款与分期付款的价格差异换算为现值比较。3.停建在建工程的评估思路需考虑哪些关键问题？答案：（1）停建原因分析：区分资金链断裂、政策调整、质量问题等，判断复工可能性；（2）评估目的导向：抵押评估需考虑变现能力，清算评估需考虑快速处置折扣，转让评估需关注后续开发价值；（3）权属状态核查：土地是否存在抵押、查封，工程是否存在施工方留置权；（4）后续开发成本测算：包括复工所需资金、整改费用、重新报建成本等；（5）市场需求分析：停建期间市场变化对建成后价值的影响；（6）风险因素披露：如法律纠纷、质量隐患、市场不确定性等对评估值的影响；（7）评估方法选择：若具备复工条件，优先用假设开发法；若拟转让资产包，可结合成本法和市场法；若清算，需考虑快速变现折扣率。四、计算题（每题10分，共20分）1.某住宅在建工程评估基准日为2025年6月30日，具体数据如下：总建筑面积：50,000㎡土地取得成本：15,000万元（2023年12月支付）前期费用（设计、报建等）：2,000万元（2024年6月支付）已投入建安工程费：8,000万元（2024年12月至2025年6月分两期支付，各4,000万元）总预算成本（含土地、前期、建安、管理、销售等）：35,000万元形象进度：经现场勘查，主体结构完成80%，装修工程完成30%，综合形象进度为65%综合调整系数（考虑质量、价格波动等）：0.95评估基准日1年期贷款利率：4.35%，工期按正常18个月计算（2024年1月至2025年6月）要求：采用形象进度法计算该在建工程的评估值（计算结果保留两位小数）。答案：（1）总重置成本=总预算成本=35,000万元（2）形象进度法评估值=总重置成本×形象进度百分比×综合调整系数=35,000×65%×0.95=35,000×0.65×0.95=35,000×0.6175=21,612.50万元（注：本题假设总预算成本已包含合理利润、税费等，若需单独计算资金成本，需调整。但根据形象进度法常规应用，通常直接按总预算×进度×调整系数计算。）2.某商业综合体停建项目评估基准日为2025年12月31日，具体信息如下：土地成本：10,000万元（已支付，剩余使用年限45年）已投入建安成本：15,000万元（含前期费用，截至2024年12月）后续需投入成本：8,000万元（2026年6月前需支付）开发完成后预计售价：60,000万元（2026年12月达到可售状态）销售费用及税费：售价的8%开发利润率（成本利润率）：20%折现率：10%要求：采用假设开发法（动态分析法）计算该在建工程的评估值（计算结果保留两位小数）。答案：（1）开发完成后价值现值=60,000/(1+10%)^(1)=60,000/1.1≈54,545.45万元（2）后续开发成本现值=8,000/(1+10%)^0.5≈8,000/1.0488≈7,627.42万元（3）销售费用及税费现值=60,000×8%/(1+10%)^1≈4,800/1.1≈4,363.64万元（4）开发利润=（土地成本+已投入成本+后续成本）×成本利润率=（10,000+15,000+8,000）×20%=33,000×20%=6,600万元开发利润现值=6,600/(1+10%)^0.75（假设利润在开发期均匀产生，折现期0.75年）≈6,600/1.0718≈6,157.34万元（注：若简化处理，可按折现率10%折现1年，即6,600/1.1=6,000万元）（5）在建工程评估值=开发完成后价值现值-后续成本现值-销售税费现值-开发利润现值=54,545.45-7,627.42-4,363.64-6,000≈36,554.39万元（注：动态分析法中开发利润是否需折现存在不同观点，本题采用简化处理，将利润按1年折现。实际操作中需根据开发进度确定折现期。）五、综合分析题（16分）背景资料：某工业厂房在建项目，位于某市高新区，总建筑面积20,000㎡，规划用途为电子设备制造厂房。截至评估基准日2025年9月30日，项目已施工18个月（合同工期24个月），完成主体结构90%、设备基础70%，但因开发商资金链断裂已停工4个月。具体信息如下：土地取得成本：5,000万元（2023年12月支付，出让年限50年）已投入成本：建安工程费8,000万元（含前期费用2,000万元），设备采购预付款1,000万元（设备未到货）后续需投入：主体结构收尾1,000万元，设备安装2,000万元，配套工程1,500万元（合计4,500万元）市场调研：同类已完工厂房市场售价为4,500元/㎡（含土地价值），但因区域产业规划调整，电子设备制造类厂房需求下降15%其他：施工方因未收到进度款，已主张建设工程价款优先受偿权（金额2,000万元）；土地已抵押给银行（抵押金额4,000万元）要求：评估该在建工程的抵押价值，并说明关键评估步骤及风险披露要点。答案：（一）评估步骤：1.权属核查：确认土地抵押状态（余额=4,000万元）、施工方优先受偿权（2,000万元），需在评估值中考虑权利顺位。2.评估方法选择：因项目具备复工可能性（剩余工程量较少），优先采用假设开发法，辅助成本法验证。3.开发完成后价值测算：市场售价=20,000×4,500=9,000万元考虑需求下降15%，调整后售价=9,000×(1-15%)=7,650万元4.后续开发成本：4,500万元（需核实是否包含必要的管理费用、资金成本）5.销售税费：按售价的5%计算=7,650×5%=382.5万元6.开发利润：按成本利润率15%计算，成本基数=土地成本+已投入成本+后续成本=5,000+8,000+4,500=17,500万元，利润=17,500×15%=2,625万元（注：动态分析需折现，此处简化）7.折现处理：开发期剩余6个月，折现率取10%，开发完成后价值现值=7,650/(1+10%)^0.5≈7,650/1.0488≈7,293.56万元；后续成本现值=4,500/(1+10%)^0.25≈4,500/1.0241≈4,394.33万