物业管理安全巡检操作规程标准版

物业管理安全巡检操作规程标准版为规范物业管理区域内的安全巡检工作，有效预防安全事故发生，保障业主及使用人的生命财产安全与物业设施设备的正常运行，特制定本操作规程。一、适用范围本规程适用于我司服务的住宅、商业、办公等各类物业管理区域，涵盖设施设备、公共区域、环境卫生、应急保障等安全管理范畴，明确巡检流程、标准及应急处置要求。二、巡检内容（一）设施设备巡检1.消防系统：检查消防栓、灭火器、火灾自动报警系统、喷淋系统等。重点关注设备外观完好性、配件齐全度；灭火器压力（指针指向绿色区域为正常）、有效期；报警系统感应装置灵敏度、线路老化情况；喷淋管道渗漏、阀门启闭状态。2.电梯设备：观察运行平稳性、平层精度，检查轿厢照明、通风、应急通话装置；监测机房温湿度、设备噪音；测试困人应急救援装置有效性，核查维保记录完整性。3.配电系统：查看配电柜（箱）标识、开关状态，检测接线端子温度（≤70℃）、绝缘电阻（低压设备≥0.5MΩ）；检查电容补偿装置、功率因数（≥0.9），确保配电房环境干燥（湿度≤85%）、无杂物堆积。（二）公共区域巡检1.建筑结构：排查墙体、地面、楼梯、天台的裂缝、沉降、渗漏隐患；检查公共门窗、栏杆牢固度，外立面装饰松动风险。2.通行通道：确保消防通道、楼道无杂物堆积、车辆违规停放；疏散指示标识清晰，应急照明正常，通道门开启方向正确、无锁闭或堵塞。3.安防系统：验证监控摄像头覆盖范围、画面清晰度，测试门禁、红外报警装置灵敏度；核查安防值班记录、人员履职情况。（三）环境卫生与安全1.垃圾处理：垃圾桶（站）每日清运，无满溢、异味；垃圾分类投放规范，清运工具清洁无破损。2.消杀防疫：公共区域每周消杀不少于2次，垃圾点、卫生间每日消杀；鼠饵站布放间距≤10米，定期补充药剂。3.场地环境：园区道路无积水、结冰、破损，井盖与地面高差≤3mm；游乐、健身器材牢固无损坏，标识标牌清晰无歪斜。（四）应急设施巡检1.应急照明：连续照明时间≥90分钟，亮度≥100lux（疏散通道）、≥50lux（楼梯间），电源切换时间≤5秒。2.疏散标志：发光面亮度15-300cd/㎡，图案清晰，安装距地面≤1米或顶棚下≤0.5米。3.消防器材：消防沙箱容量≥0.5立方米，沙质干燥无结块；消防斧、铲无锈蚀；常闭式防火门关闭后缝隙≤3mm。三、巡检流程（一）计划制定周期规划：消防设施每日巡查，电梯半月检查，配电房每月巡检；公共区域每日例行巡检，台风、暴雨、暴雪等特殊天气前增加专项巡检。区域划分：按楼栋、功能区划分巡检单元，绘制路线图并公示，明确责任人，确保无遗漏区域。（二）准备工作工具配备：携带万用表、测温仪、巡检记录仪（含定位、拍照功能），确保工具性能良好、电量充足。资料核查：携带设备台账、历史巡检记录、维保合同，便于对比设备运行状态、核查维保情况。培训交底：巡检前开展专项培训，明确重点检查内容、风险防范要点（如老旧线路漏电排查、电梯困人救援注意事项）。（三）现场巡检采用“看、听、嗅、触”四步法开展检查：看：设备外观（如管道渗漏、标识歪斜）、运行状态（如电梯平层精度）；听：设备运行声音（如电机杂音、电梯异响）；嗅：异味（如焦糊味、化学品气味）；触：设备温度（如配电柜端子、电机外壳）。对电梯、消防报警等关键设备进行功能测试（如触发烟感报警、模拟电梯困人），重点排查管道井、地下室等隐蔽区域隐患。（四）问题记录与报告1.规范记录：使用统一巡检表格，记录问题具体位置、设备名称、描述（如“1单元2楼电梯轿厢顶灯3盏不亮”），标注隐患等级（紧急/重要/一般）。2.即时上报：发现紧急隐患（如消防管道破裂、电梯困人），立即通过对讲机、工作群上报，同步启动现场应急处置（如设置警戒、关停设备）；每日/每周汇总巡检记录，以书面或电子文档形式提交物业管理处。四、巡检标准（节选）（一）消防设施灭火器：压力值1.2-1.5MPa，距地面高度≤1.5米、底部距地面≥0.15米，放置于干燥、通风处。消防栓：水带、水枪、接口齐全无破损，阀门启闭正常，消火栓静压≥0.07MPa（高层建筑≥0.35MPa）。（二）电梯设备运行精度：平层误差≤±30mm，速度偏差≤5%，轿厢内噪音≤55dB。应急救援：接到困人报警后30分钟内完成救援，五方对讲通话清晰。（三）通道与安防消防通道：净宽≥1.1米（住宅）、≥1.2米（商业），无障碍物，疏散标志间距≤20米（袋形走道≤10米）。监控系统：摄像头分辨率≥1080P，存储时长≥30天，画面无盲区、回放清晰。五、记录与整改（一）记录要求巡检后2小时内完成记录整理，内容客观、字迹清晰（电子记录准确录入），历史记录按年度归档，便于追溯设备运行轨迹。（二）整改流程1.确认派单：物业管理处接到报告后1小时内核实问题，开具《整改通知单》，明确整改要求、完成时限（紧急隐患24小时内，重要隐患3-7天，一般隐患15天内）。2.跟踪复查：整改期间，巡检人员每日跟踪进度；超期未整改的问题升级上报，协调资源推动解决；整改完成后24小时内复查，确认问题闭环。六、应急处理（一）火灾事故发现火情立即拨打火警电话，启动消防应急预案，组织人员疏散（用广播、哨声引导），关闭非消防电源，使用就近灭火器、消火栓扑救初起火灾，配合消防人员救援。（二）电梯困人5分钟内到达现场安抚被困人员，通知电梯维保单位（30分钟内到场），按救援规程操作（如断开电源、盘车救援），救援后试运行电梯，确认无故障后方可恢复使用。（三）漏电故障发现漏电迹象（设备冒烟、跳闸、人员触电），立即用绝缘工具切断电源，对触电者实施急救（如心肺复苏），通知电工检修，测试绝缘电阻后通电。七、人员要求（一）资质培训特种岗位（电工、电梯安全管理员、消防巡检员）持有效证书上岗，证书按期复审；新员工岗前培训≥40小时，在职人员每年继续教育≥20小时，培训后考核合格方可上岗。（二）职责纪律严格按计划、路线巡检，如实上报问题，不得迟报、瞒报；作业时穿绝缘鞋、戴安全帽，接触化学品戴防护手套、口