物业经营管理 课件 1.3.2 物业资源 课件

物业资源教学目标1.掌握物业资源的界定；2.掌握物业资源的经营原则。新课导入

物业资源的经营领域非常广阔，物业企业应当充分发挥物业资源应有的作用，否则将严重浪费资源；同时在经营过程中要充分认识物业资源的属性，否则将侵犯业主的权利，引发诸多矛盾和纠纷，今天我们将重点讲述物业资源的经营原则。1.按所有权划分1）单一产权物业

单一产权物业也叫自持物业，即开发商（或投资者）拥有整个物业项目的独立产权，并以自用、长期租赁或股权基金等形式进行投资的物业。按所有权划分单一产权物业区分所有权物业一、物业资源的界定1.按所有权划分2）区分所有权物业

一般包括三个部分：对专有享有所有权、共有部分享有共有权、对共有部分享有共同管理权，作为区分所有权物业，物业服务企业能够经营的物业资源包括：①属于发展商所有，如小区停车场、会所设备；②属于政府所有，如人防工程；③属于业主所有，如利用小区道路、绿地改建的露天停车位、物业管理用房等。按所有权划分单一产权物业区分所有权物业一、物业资源的界定2.按物业使用属性划分1)在物业区域内可直接使用或经营的资源，如可租售的物业空间，场地（包括停车场、网球场等）；2）由物业建筑、配套设施设备和场地派生出来的可经营资源，如屋顶广告、电梯广告、庭院和车场广告等一、物业资源的界定1.不可越权经营

对小区场地一类的共有部分，物业经营企业要征得业主大会的同意并和业委会签署相关协议的前提下才可开展经营活动经营原则不可越权经营正确把握不同物业管理阶段的经营特性规避经营活动中的风险不妨碍物业管理基本服务的开展获取物业资源的途径区分不同物业类型及业主群体开展统一的专业化经营二、物业资源经营的原则2.不妨碍物业管理基本服务的开展

即是经营发展应在做好物业基本服务的基础上开展，否则就成为本末倒置之举。经营原则不可越权经营正确把握不同物业管理阶段的经营特性规避经营活动中的风险不妨碍物业管理基本服务的开展获取物业资源的途径区分不同物业类型及业主群体开展统一的专业化经营二、物业资源经营的原则3.规避经营活动中的风险

物业经营企业在做经营决策时，必须对各种风险因素进行综合考量，并做好抵御风险的各种准备。经营原则不可越权经营正确把握不同物业管理阶段的经营特性规避经营活动中的风险不妨碍物业管理基本服务的开展获取物业资源的途径区分不同物业类型及业主群体开展统一的专业化经营二、物业资源经营的原则4.正确把握不同物业管理阶段的经营特性

业主大会尚未成立，发展商将经营权委托给物业企业，物业企业要明确经营范围和收益用途。如果收益不是全体业主受益的方向，物业经营企业要给予必要的提醒，并以合同等方式回避风险。

业委会成立后，物业企业要在业主大会授权的范围内，按照与业委会达成的协议依法开展物业资源经营，而获得应有的酬金或分成收益。经营原则不可越权经营正确把握不同物业管理阶段的经营特性规避经营活动中的风险不妨碍物业管理基本服务的开展获取物业资源的途径区分不同物业类型及业主群体开展统一的专业化经营二、物业资源经营的原则5.获取物业资源的途径（1）向开发商争取。物业服务企业可以再早期介入阶段或接管物业时与开发商签订合同，约定由开发商低价提供一些商业用房给物业经营企业，以弥补前期物业管理的收入或冲抵部分开办费用；也可以争取经营属于开发商的停车场、会所、游泳池、网球场等。（2）租用商业网点。一般不提倡购买商业网点，因为涉及企业投资和经营方向的问题，也涉及业主不签合同后的经营问题，一般提倡对商业网点的租用。经营原则不可越权经营正确把握不同物业管理阶段的经营特性规避经营活动中的风险不妨碍物业管理基本服务的开展获取物业资源的途径区分不同物业类型及业主群体开展统一的专业化经营二、物业资源经营的原则6.区分不同物业类型及业主群体

物业资源的经营要与物业的整体风格及业主群体的特征符合，如政府机关办公楼内一般不进行物业资源的经营，在住宅物业内一般可以开展日常生活类的服务经营。经营原则不可越权经营正确把握不同物业管理阶段的经营特性规避经营活动中的风险不妨碍物业管理基本服务的开展获取物业资源的途径区分不同物业类型及业主群体开展统一的专业化经营二、物业资源经营的原则7.开展统一的专业化经营

物业经营企业可以成立专门机构，对所服务的区域的额物业资源进行整合，进行统一的专业化经营，可以汇聚需求信息，整合社会力量，降低成本，也可以协调经营和服务管理的矛盾。经营原