房地产买卖合同范本及注意事项

房地产交易涉及巨额资产与复杂法律关系，一份严谨规范的买卖合同是保障交易安全、避免纠纷的核心工具。本文结合实务经验，提供通用型房地产买卖合同范本框架，并针对签约前后的关键风险点展开解析，助力买卖双方厘清权利义务、防范交易风险。一、房地产买卖合同范本（框架性条款）（一）合同当事人信息甲方（卖方）：姓名/名称、身份证号/统一社会信用代码、联系方式、住址/注册地址；乙方（买方）：姓名/名称、身份证号/统一社会信用代码、联系方式、住址/注册地址；*提示*：自然人需核对身份证与签约人一致，企业需核验营业执照及授权代表身份，共有人需全部作为卖方主体签署。（二）房屋基本状况1.房屋坐落：XX市XX区XX路XX号XX栋XX单元XX室（以不动产权属证书登记地址为准）；2.产权情况：不动产权证号为XXX，房屋性质为XX（商品房/经济适用房/房改房等），规划用途为XX（住宅/商业等）；3.建筑面积：XX平方米（以产权证登记为准），附随设施包括XX（车位、储藏室、固定装修等，需明确是否包含在房价内）；4.权利限制：房屋无抵押、无查封、无租赁（或明确租赁期限及处理方式：______）。（三）价款及支付方式1.总价款：人民币（大写）______元整（小写：¥______），此价格包含/不包含房屋附属设施、装修、税费等（需明确）；2.付款方式：定金：本合同签订后______日内，乙方向甲方支付定金¥______，该款项自动转为购房款（或约定违约时定金罚则）；首付款：乙方应于______年____月____日前，将首付款¥______存入双方约定的资金监管账户（账户信息：______）；尾款：若乙方办理贷款，贷款机构发放的贷款应于______年____月____日前存入资金监管账户；若一次性付款，尾款¥______应于______年____月____日前付清；3.资金监管：双方同意全部购房款通过XX市不动产交易资金监管系统划转，未经监管的私下付款甲方有权拒绝认可。（四）房屋交付1.交付时间：甲方应于______年____月____日前，将房屋交付乙方，交付时应符合以下标准：房屋腾空，无他人占用；附属设施、装修保持现状（或按约定标准移交）；水、电、气、物业等费用结清至交付当日；2.验收与瑕疵处理：乙方验收时发现房屋存在质量或权属瑕疵的，甲方应于______日内整改完毕；逾期未整改的，乙方有权扣除相应房款或解除合同。（五）产权转移登记1.双方应于______年____月____日前共同到不动产登记机构申请转移登记，甲方需提供完整产权资料（身份证、产权证、契税票等），乙方配合提供购房资格证明、贷款材料等；2.若因甲方原因导致产权登记逾期或无法办理，乙方有权解除合同并要求甲方退还已付款项，同时按总房款____%支付违约金；若因乙方原因逾期，甲方有权要求乙方按日支付总房款____‰的违约金。（六）违约责任1.甲方违约：若甲方擅自违约不卖、一房二卖或权属瑕疵导致交易失败，应双倍返还定金，并按总房款____%赔偿乙方损失（含中介费、装修费等）；逾期交房或逾期配合过户的，每逾期一日按总房款____‰支付违约金，逾期超过____日的，乙方有权解约并索赔；2.乙方违约：若乙方无正当理由拒买、逾期付款，甲方有权没收定金，或要求乙方按总房款____%支付违约金；逾期配合过户的，每逾期一日按总房款____‰支付违约金，逾期超过____日的，甲方有权解约并另行出售。（七）争议解决本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，提交______仲裁委员会仲裁（或向______人民法院提起诉讼）。（八）其他约定1.房屋户籍迁移：甲方应于______年____月____日前将户口迁出，逾期按日支付违约金¥______；2.学位使用：房屋对应学位未被使用（或已使用情况：______），否则甲方承担______责任；3.补充条款：____________________（可约定税费承担、维修基金过户、房屋维修责任等特殊事项）；4.本合同自双方签字（或盖章）、定金/首付款支付、网签备案完成（根据当地政策）后生效。二、签约及履约核心注意事项（一）交易主体资格：从源头规避“无权处分”风险卖方层面：1.自然人卖方需提供身份证、产权证原件，核对照片与签约人是否一致；若房屋为夫妻共同财产（婚后购买无特殊约定），配偶需作为共有人签字，或提供《配偶同意出售声明》；2.企业卖方需核验营业执照、公司章程（明确出售房屋是否需股东会决议）、授权委托书（法定代表人或授权代表签约），避免因企业内部决策程序瑕疵导致合同无效。买方层面：1.提前核查购房资格（如限购城市的社保/个税缴纳记录、户籍情况），避免因资格问题导致合同违约；2.贷款买方需提前与银行沟通预审，明确贷款额度、利率及放款时间，将“贷款审批通过”作为付款条件之一（如“若贷款未获批准，乙方在____日内补足全款或解除合同，互不违约”）。（二）房屋权属与现状：穿透式核查“隐性风险”权属真实性：通过不动产登记中心官网或线下窗口查询房屋产权档案，核实产权证号、产权人、抵押/查封状态（部分城市可通过“不动产登记一网通办”平台查询）；权利限制排查：重点核查是否存在抵押（如银行贷款抵押、民间抵押）、司法查封（可通过“中国执行信息公开网”查询卖方涉诉情况），若有抵押需约定“甲方应于____日前办理解押，解押资金由____方承担”；房屋现状核验：1.实地查看房屋实际情况与合同描述是否一致（如面积、装修、附属设施），留存照片/视频证据；2.询问并核实租赁情况：若房屋已出租，需取得承租人《放弃优先购买权声明》，或约定“租赁关系随房屋转移，乙方认可原租赁合同”（买卖不破租赁）。（三）价款与付款：用“监管”和“条款”锁死资金安全金额与构成：明确总房款是否包含车位、装修、税费等，避免后期因“口头约定”产生纠纷（如“房价100万包含固定装修，可移动家具归甲方”）；付款方式选择：1.优先选择资金监管：将房款存入政府指定的监管账户，待产权过户完成后由监管账户划转至卖方，杜绝“首付直接给卖方解押”导致的资金风险；2.定金条款规范：定金金额建议不超过总房款的20%（超过部分不适用定金罚则），明确“定金由中介代管/直接支付甲方”，避免卖方收定金后违约无赔偿能力；付款节点与条件：将付款与房屋交付、产权登记绑定，如“首付款在网签备案后支付，尾款在不动产证办理至乙方名下后支付”。（四）交付与产权转移：把“模糊约定”转化为“可执行条款”交付标准细化：1.明确“房屋腾空”的定义（如“无任何第三人物品、无租赁关系”）；2.约定附属设施的移交细节（如“空调、热水器等固定设施留存，沙发、冰箱等可移动家具甲方于交房前搬离”）；3.费用结清凭证：甲方需提供水、电、气、物业费的结清证明，或约定“交房时乙方代为结清的费用从尾款中扣除”。产权登记时限：根据当地过户流程，合理约定过户时间（如“双方应于首付款到账后30日内办理过户”），逾期责任需量化（如“每逾期一日，违约方支付总房款0.1%的违约金”）。（五）违约责任：从“泛泛而谈”到“精准追责”违约情形列举：除合同范本中的常见情形，补充特殊违约场景，如“甲方隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件（‘凶宅’），乙方有权解约并要求赔偿房价30%的精神损失”；赔偿计算方式：避免“赔偿损失”的模糊表述，改为“按总房款20%支付违约金，或赔偿乙方已支付房款的利息、中介费、装修费等实际损失（以发票/合同为准）”；解约条件明确：约定“一方违约超过____日，守约方有权书面通知解约，解约后____日内违约方退还已付款项并支付违约金”。（六）补充条款：针对性解决“个性化需求”户籍与学位：若买方为子女入学购房，需明确“房屋对应学位未被使用，且甲方应于交房后____日内配合迁出户口，否则按日支付违约金____元”；税费承担：约定“本次交易产生的契税由乙方承担，增值税、个税由甲方承担，中介费由____方承担”（避免因政策调整导致税费争议）；房屋维修：若房屋存在轻微质量问题（如墙面渗水），约定“甲方于交房前修复，或乙方接收后自行修复，修复费用从尾款中扣除____元”。（七）签约与备案：用“流程合规”筑牢交易安全合同备案：多数城市要求网签合同备案后生效，需确认中介或开发商已将合同上传至当地不动产交易系统，留存备案回执；预告登记：若买方支付房款后暂未过户（如贷款审批周期长），可申请预告登记，防止卖方“一房二卖”或抵押；证