RWA代币：房地产投融资潜在创新新

RWA代币：房地产投融资潜在创新新星RWATokens:A

RisingStar

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Real

Estate

Investmentand

FinancingInnovation涂力磊LileiTulilei.tu@23Oct

2025Equity-Asia

ResearchRWA的概念及与数字经济、数字货币和加密资产币的关系数字经济包括产业数字化与数据资产化两个过程。其中

，产业数字化是指将经济活动进行网络数字化处理形成高效互联网经济和共享经济（适用央行数字货币和其它加密币）

。而数据资产化是指用区块链数字技术锁定价值创造产出成果的通证化或代币化，

从而由数据变成财富和资产的通证经济（适用RWA）。RWA的特点及其对房地产行业的意义RWA具有交易的普及性、便利性、可追溯性、成本低廉、效率高、去中心化等特点。这使得RWA对房地产行业具有以下重大意义：（1）发行和交易效率提升，中介成本大幅降低。（2）投资门槛大幅降低。（3）被投资产的透明度得到大幅度提升。房地产RWA代币的良好发展趋势、风险防范目前

，全球RWA资产价值升至254亿美元。德勤预计2035年房地产RWA代币将达4万亿美元，

年均复合增速27%，但其风险包括政策与监管风险、技术瓶颈与技术风险、系统性风险、估值难题与模型风险、其他类型风险等。风险提示RWA代币监管制度的变化，底层资产的运营风险，加密币市场波动风险。

投资要点02030401请参阅附注免责声明

2目录

/CONTENTS01

研究的目的02

数字经济、数字货币、

RWA和加密资产币03

数字货币对房地产行业的意义04RWA在房地产中的运用05

房地产RWA代币的发展趋势与风险防范06

案例分析07

风险提示请参阅附注免责声明

3

/01研究的目的请参阅附注免责声明

4

/作为国家发展战略重要组成部分的数字经济近年来出现新的发展趋势，即通证经济表现形式RWA（

Real-World

Asset）。该概念目前获得海内外实业界和投资界广泛关注。本文将重点研究RWA的概念和类型、

RWA对房地产的意义、房地产RWA的比较优势、房地产RWA的潜在风险等。从研究方向看，本文将主要着重以下内容：

01

研究的目的图1：研究RWA的目的请参阅附注免责声明

5资料来源：

HTI02数字经济、数字货币、

RWA和加密资产币请参阅附注免责声明

6

/

02

数字经济、数字货币、

RWA和加密资产币2.1.数字经济、数字货币、RWA和加密资产币的基本概念（一）数字经济的概念数字经济是一种继农业经济、工业经济之后的主要经济形态，

它以数据资源为关键要素、以现代信息网络为主要载体、以信息通信技术融合应用与全要素数字化转型为重要推动力，从而促进公平与效率更加统一的新经济形态。（二）数字货币的概念数字货币是以区块链为底层技术，具有去中心化、可编程性及密码学安全验证特征的货币形式。根据其发行主体不同

，可以将其定义为法定数字货币和非法定数字货币。前者由主权国家或其授权机构发行，以区块链技术为底层架构，具有法偿性的电子货币（如中国的数字人民币）。后者由非官方主体发行，采用自定计价单位，基于区块链技术但不具备法偿性的货币替代物（如比特币、加密资产币）。（三）RWA的概念和类型RWA（

Real-World

Assets，即“真实世界资产”）实质是用区块链技术对现实世界中价值创造成果进行数字化处理，即所谓的“通证化”或“代币化”，进而实现在区块链上进行交易和管理。

RWA代币化最初主要应用于金融领域，如国债、新能源贷款、黄金等

，后来逐步扩大到金融资产、实物资产和数据资产。

RWA代币化的本质是将传统资产与区块链技术相结合，从而赋予资产数字化特性

，使其具有可分割性、可编程性和流动性等特性。请参阅附注免责声明

7注：图中加密资产币的类型划分参见本报告（四）小节。资料来源：

2025年6月19日郑磊、郑扬洋《推动数字技术与实体经济深度融合的RWA》，HTIRWA以现实世界中存在的有经济价值的实物资产或金融资产做支撑，可以分为三种类型：支付类（包括法币资产RWA、加密数字资产RWA）、证券类（包括金融资产RWA，其中又包括了本文研究的重点“房地产”）、实用类（包括实物资产RWA、数据资产RWA）。

02

数字经济、数字货币、

RWA和加密资产币图2：

RWA的主要四种类型请参阅附注免责声明

8

02

数字经济、数字货币、

RWA和加密资产币（四）加密资产币的概念和类型加密资产币（stablecoin）是一种与某种价格稳定资产（如法币、贵金属、其他加密数字币、加密算法等）挂钩的能够实现价格相对稳定的“加密资产RWA”，以便担当跨境贸易支付和清结算的重要工具。目前，加密资产币主要有四种类型：1）法币支持型。它通常依赖法定货币或以其计价的法币资产等高流动性资产储备来确保其币值的稳定。如USDT、

USDC、

BUSD等。2）贵金属支持型。它允许用户通过区块链技术便捷地持有和交易代表贵金属（如黄金等）所有权。例如数字代币XAUT、

PAXG就是黄金支持型加密资产币，它代表了实物黄金存储的所有权。3）加密货币支持型。它使用加密货币作为抵押品来维持其价值。

目前，

USDS（之前为DAI）就是一种以多种普通加密数字币为抵押品

，通过智能合约算法调整供应量，以维持与美元挂钩的加密货币型加密资产币。4）算法支持型。它利用算法和智能合约来调节市场供需，

从而在不依赖外部储备的情况下实现币值的基本稳定。如BasisCash、TerraUSD（

UST）等。这类算法代币其实与比特币、以太坊等加密数字币没有本质区别。请参阅附注免责声明

9

02

数字经济、数字货币、

RWA和加密资产币图3：加密资产币的主要四种类型资料来源：

2025年6月19日郑磊、郑扬洋《推动数字技术与实体经济深度融合的RWA》，HTI基于以上内容，底层资产为法币资产、加密数字资产、金融资产中贵金属的RWA为加密资产币。请参阅附注免责声明

10

02

数字经济、数字货币、

RWA和加密资产币2.2.四者彼此的关系从发展路径看，数字经济包括三种形态，即已经得到充分发展的互联网经济和共享经济，

以及近年来发展起来的作为数字经济的高级形态通证经济。这实际上包含了数字经济发展的两个过程，

即产业数字化与数据资产化。其中，产业数字化是指将已经具备网络经济特征的经济活动，利用新一代信息技术进行数字化的加工处理，使其变成高效的数字经济形态，例如互联网经济和共享经济（适用的网上货币类型为央行数字货币和比特币等其它加密币）。而数据资产化是指用区块链数字技术锁定价值创造的产出成果表现为通证化或代币化，从而进入由数据变成财富和资产的阶段（此时，数字化的资产仍符合一般资产特征，即拥有控制权明晰的、能够在当下或未来带来经济利益的资源）

，即数字经济的高级阶段是通证经济（适用的网上货币类型为RWA）。请参阅附注免责声明

11资料来源：百度百科，

2025年6月19日郑磊、郑扬洋《推动数字技术与实体经济深度融合的RWA》，HTI上述央行数字货币、其它加密币和RWA（其中底层资产为法币资产、加密数字资产、金融资产中贵金属的RWA为加密资产币）都属于网上数字货币类型。

02

数字经济、数字货币、

RWA和加密资产币图4：数字经济、数字货币、

RWA、加密资产币之间的关系请参阅附注免责声明

1203数字货币对房地产行业的意义请参阅附注免责声明

13

/从本质上讲，

RWA代币化类似于在区块链上为实体资产创建数字“孪生体”

，用于代表底层资产的所有权和收益权，并可在去中心化金融（DeFi）应用中进行碎片化交易和管理。我们认为，

RWA具有以下六个特点：首先，

RWA具有交易的普及性；其次，

RWA具有交易的便利性；第三，

RWA具有交易的可追溯性；第四，

RWA交易成本十分低廉；第五，

RWA交易效率越来越高；第六，

RWA是区块链去中心化金融（DeFi）的基石。

03

数字货币对房地产行业的意义3.1.RWA的特点请参阅附注免责声明

14类型具体内容交易的普及性代币化允许将通常不可分割的高价值资产分割成更小、更易负担的数字单位，促使更多投资者可以购买和拥有资产份额，从而使投资机会变得大众化，进而提高流动性和分散市场风险。交易的便利性由于区块链技术消除了地理和监管障碍，使得全球投资者都可以参与之前因地域和门槛因素而无法触及的资产市场。交易的可追溯性代币化资产的交易和所有权以不可篡改的方式记录在公共区块链上

，确保了透明和可追溯的历史

，降低了欺诈风险，降低了整体系统性风险。交易成本十分低廉代币化可以消除许多中间商（如经纪人、银行）并通过智能合约自动化功能去简化流程，所以可以显著降低交易成本和管理费用。交易效率越来越高通过简化流程、消除中间商、自动化执行，代币化不仅可以节省单笔交易成本，也可以从根本上重新设计金融基础设施而提高市场系统性效率。区块链去中心化金融（DeFi）的基石代币化将各种流程（分发、交易、清算、结算、保管）整合到一个单一层中，减少了如宽买卖价差和结算时间缓慢等交易痛点，能够更轻松地处理更多的交易和更复杂的操作，从而推动建立了一个更具包容性的全球金融体系，从中心化控制转向更为分布式的普惠经济模式。数字货币对房地产行业的意义表1：

RWA的主要特点资料来源：

2025年8月15日范文仲《真实世界资产代币化推动全球金融体系数字化转型》，HTI

03

请参阅附注免责声明

153.2.RWA对房地产行业的意义正因为RWA具有上述特点，我们认为RWA正在从五个维度（流动性、估值体系、投资门槛、合规与治理、资产管理）重塑房地产行业，从而使得RWA对房地产行业具有以下重大意义：（一）流动性跃升是RWA的核心价值（1）大大提升了流动性，发行和交易效率提升，中介成本降低。一般普通的房地产资产证券化需要会计师、律师、评级机构等众多第三方中介机构的参与，这些各个环节都容易出现透明度不足的问题。而利用区块链技术对同样资产发行证券类通证（代币）

，在很多环节可采用智能合约实现自动交易、分配收益、计算资产价格等，从而提升了交易效率，克服了交易成本高和信息不对称等问题，解决了传统房地产流动性差的痛点。（2）提升了房地产交易的全球可达性。通过数字代币化，房地产资产可以在全球范围内24/7交易，从而突破了地域限制，扩大了潜在投资者群体，使全球资本能够更加自由地参与不同地区的房地产市场。（3）有助于盘活存量资产。随着我国房地产行业进入存量时代，大量沉睡的存量资产急需盘活，而RWA有助于房地产行业的资产加快流通进程，为房地产行业注入新的活力，防止不动产资产沉淀后陷入不良经营状况。（4）流动性提升进一步提升了资产估值。现实中房地产估值存在一定难度主要的一个原因就是交易不够活跃，随着房地产流动性的提升，交易的活跃有助于吸引更多资金关注，从而带来资产估值的流动性溢价。

03

数字货币对房地产行业的意义请参阅附注免责声明

16（二）估值体系将向实时动态转变（1）解决了传统估值体系的局限性，有助于建立AI动态估值模型。传统房地产估值主要依赖静态数据和周期性评估，难以反映市场的实时变化和资产的真实价值波动。而RWA通过区块链和AI技术的结合

，推动房地产估值体系向实时动态方向转变

，包括实时数据整合为估值模型提供最新的输入参数，

区块链存证确保数据的不可篡改性和可追溯性，以及基于机器学习算法构建的AI动态估值模型，确保了房地产估值更准确和及时可信。（2）有利于建立全球统一的房地产估值标准。

RWA通过将房地产项目的权益用标准化的代币表示，从而为不同地区、不同类型的房地产资产提供了全球化统一的估值语言，降低了房地产跨境投资的信息壁垒和估值差异。（3）资产价值反映更全面。由于RWA通过区块链和AI技术的结合及时整合市场情绪、宏观经济数据和行业趋势等多维度信息，从而

使得RWA下的房地产估值更加全面、客观。估值体系的数字化重构有助于提高市场定价效率，减少信息不对称，促进资源的优化配置。（三）降低投资门槛和促进普惠金融目标。（1）投资门槛大幅降低，促进普惠金融发展。由于智能合约的使用，代币所表示的房地产资产权益原则上可以划分为足够小的金额或份额，从而促使流动性大幅提升，有助于吸引更多中小投资者参与房地产市场，推动了普惠金融的发展。（2）资产的透明度得到大幅提升。随着房地产资产被转换为区块链上的证券类通证之后，资产的透明度得到大幅提升。由于区块链技术可以提供链上资产更强的可追溯性，从而进一步增强了风险的监控和管理能力，有利于吸引更多投资者特别是中小投资者的参与。

03

数字货币对房地产行业的意义请参阅附注免责声明

17（四）合规与治理效率显著提升（1）合规与治理上降低了欺诈风险，提升了信任度。通过智能合约的自动执行和区块链的不可篡改性和可追溯性，大幅提高了房地产交易和资产管理的合规性和效率，

降低了欺诈和违约风险。而透明的交易流程和可追溯的资产信息又增强了市场参与者之间的信任，促进了市场的健康发展。（2）提高治理效率，降低合规成本。

RWA通过自动化合约执行和资产管理手段减少了人工干预风险，从而提高了资产管理治理效率和准确性。而简化的合规流程和自动化的监管报告则降低了合规成本，提高了市场效率。（五）RWA与AI的融合将开启智能资产管理的新模式（1）变被动管理为主动运营的智能资产。随着RWA与AI技术的深度融合，房地产行业智能资产管理的新时代即将来临。未来存量房地产的RWA不再是被动等待管理的资产，而是具备主动运营与价值优化能力的“AI智能资产”。（2）支持预测性分析与优化的智能决策将加速资产管理的智能化。

RWA与AI的有效融合，将实现基于房地产历史数据和实时信息的市场趋势和资产表现预测，从而为优化资产管理（包括自动租金收取、费用支付、维修维护和资产处置等）建议提供智能化依据。这些都将有助于提升房地产资产的长期价值和回报潜力。（3）智能化风险投资组合的定制投资服务和全球投资服务。

RWA与AI的有效融合将为投资者提供定制化市场分析、风险评估与组合建议

，让投资决策更高效、更精准。

同时，它还能在组合管理层面监测系统性风险，动态调整资产配置，优化风险收益比，并成为推动存量房地产全球化配置和数字化运营的新发动机。

03

数字货币对房地产行业的意义请参阅附注免责声明

18

03

数字货币对房地产行业的意义图5：

RWA对房地产行业的意义请参阅附注免责声明

19资料来源：

HTI04

RWA在房地产中的运用请参阅附注免责声明

20

/4.1.房地产RWA代币的概念类似于房地产投资信托基金（

REITs）

，房地产资产RWA代币是将具有稳定现金流和增值潜力的房地产项目整合打包

，转入特殊目的载体（SPV）

，然后通过智能合约将房地产资产分割为若干份额后，发行对应该房地产资产一定权益和相应数量的代币进入市场，让投资者进行交易。4.2.房地产RWA代币的运作流程房地产资产RWA代币全生命周期通常包括资产筛选与评估、法律结构设计、估值与分割、合规框架搭建、技术堆栈选择、智能合约部署、代币发行、二级市场交易、收益分配、报告与治理，以及代币赎回与退出等。（1）数据资产化阶段RWA代币的数据资产化阶段主要是选择和确定当前或未来具有稳定收益或明确市场价值的房地产资产组成资产包。然后由第三方专业机构对资产进行估值和入表，确定可代币化的资产规模，并将资产包分割成更小的份额，

以便转化为数字代币。同时，应设立专门特殊目的载体（SPV）或信托接受房地产资产包，以隔离风险并明确所有权和收益权。

04

RWA在房地产中的运用请参阅附注免责声明

21（2）资产代币化阶段RWA代币的资产代币化阶段主要是代币发行工作。首先选择符合监管要求的代币标准和区块链平台，编写智能合约，定义代币的创建、转让、销毁等逻辑，以及收益分配、投票等机制。之后，在选定的区块链平台上生成房地产数字代币，然后将这些代币上线到受监管的交易平台或去中心化交易所，启动首次代币发行。

同时，要选择可信的托管机构以确保房地产数据资产得到安全存储和随时验证，并实时同步到区块链上以增强透明度。（3）市场交易与管理阶段投资者可自由买卖房地产RWA代币，按约定获得收益分红。项目开发团队有责任定期审计智能合约，识别潜在的错误和漏洞和承担流动性管理职责，以及定期向投资者提供房地产RWA资产运营和财务表现等。代币到期或投资者要求赎回时一般会自动销毁，而项目团队应交付相应的资产或收益。考虑到通常贵金属和房地产都属于广义金融资产的范畴，因此上述房地产RWA代币一般也归属于金融资产RWA代币。下面我们重点分析包括房地产RWA代币在内的金融资产RWA代币与REITs等资产证券化的区别。

04

RWA在房地产中的运用请参阅附注免责声明

22

04

RWA在房地产中的运用图6：房地产RWA代币化的流程图资料来源：

circle招股书，

2025年6月19日郑磊、郑扬洋《推动数字技术与实体经济深度融合的RWA》，HTI请参阅附注免责声明

234.3.房地产RWA代币相对REITs等资产证券化的优势由上可知，包括房地产在内的金融资产RWA的代币化可以通过链上可信交易来提高产品的透明性，促进流动性，而不改变房地产资产本身的属性。我们认为，相对于传统的REITs等资产证券化产品而言，房地产RWA代币化主要的优势是：一是流动性好。一般的资产证券化产品是T+2结算，受到地域限制，即使是流动性较高的REITs也只能在特定的交易所在交易时间内交易。而房地产RWA代币可以做到7×24小时全球交易，实现跨链无缝流转。二是透明度高。包括REITs在内的资产证券化审计成本高

，信息透明度较低。而房地产RWA代币可以实现链上数据可追溯，利于AI自动验证。三是成本效率高。一般而言包括REITs在内的资产证券化发行需要会计师、律师、评级机构等众多外部中介机构参与，一般中介费达到2%~5%，发行周期达到6-12个月。而利用区块链技术对同样房地产资产发行证券类通证，在很多环节采用智能合约，可自动交易、分配收益、计算资产价格，从而大大降低了融资时间和成本，一般成本可降低50%，发行周期缩短至7天。四是投资门槛低。

由于房地产RWA原则上可以将代币代表的房地产资产划分为足够小的金额或份额，从而实现流动性的显著提升。五是可追溯性强。

由于房地产RWA将房地产资产转换为区块链上的证券类通证（代币）之后，资产的透明度大大提高。区块链技术可提供更强的可追溯性，有利于进一步增强风险的监控和管理，保障投资者利益。

04

RWA在房地产中的运用请参阅附注免责声明

24类型REITs等资产证券化房地产RWA代币流动性T+2结算，地域限制7×24小时全球交易，跨链无缝流转透明度信息不透明，审计成本高链上数据可追溯，

AI自动验证成本效率中介费2%~5%，周期6-12个月成本降低50%，发行周期缩短至7天投资门槛高门槛，标准化资产1美元起投，激活长尾资产可追溯性人工审查，跨境协调复杂智能合约自动合规，跨链监管沙盒

04

RWA在房地产中的运用表2：房地产RWA代币与REITs等资产证券化的区别资料来源：

2025年6月15日韩立岩《RWA的创新思路与商业模式研究》，HTI请参阅附注免责声明

2505房地产RWA代币的发展趋势与风险防范请参阅附注免责声明

26

/5.1.房地产RWA代币的长期发展趋势我们认为，房地产RWA代币从根本上重构了传统的资产权益结构，它依托区块链的不可篡改性与智能合约的自动执行能力，从而将低流动性的大额实体资产拆分为可自由交易的小额权益数字化资产，从而实现资产流动性与交易深度的大幅度提升。第一只代币化房地产基金为2023年2月Realio在去中心化交易所RealioX上推出的产品。第一只房地产投资代币为Stooker推出的产品，其初始组合包括超过12个主要房地产项目，横跨欧洲、美国和亚洲，总价值100亿美元以上。

05

房地产RWA代币的发展趋势与风险防范请参阅附注免责声明

27资料来源：

RWA.xyz

，

2025年8月10日克而瑞报告《从“持有”到“流通”

，

RWA重塑存量地产》，HTI目前

，全球RWA资产价值已经快速上升至254亿美元。根据美国波士顿咨询机构预测，到2030年RWA市场规模有望达到16万亿美元。而根据德勤的预计，其中将有4万亿美元的房地产资产有望到2035年实现代币化，按此计算年均复合增长率将达27%。

05

房地产RWA代币的发展趋势与风险防范图7：全球RWA资产价值量呈现快速上升趋势（百万美元）请参阅附注免责声明

28房地产RWA在代币化之后，在带来更高的流动性、透明度和成本优势的同时也带来了新的挑战。第一

，政策与监管风险。房地产RWA代币化首先需要符合法律许可和合规监管的要求。目前我国大陆地区加密货币的市场交易尚不受法律认可，但中国香港RWA和NFT市场的金融监管责任和渠道较为明确，其中RWA市场的金融监管实施了监管沙盒，其经验可为内地房地产RWA发展提供借鉴。第二

，技术瓶颈与技术风险。房地产RWA代币的算法成熟度和安全性需要算法不断迭代，

同时加强代码审计与安全测试，以防止智能合约漏洞等缺陷。其次，为保证链上数字资产与链下真实资产的一致性，链上链下房地产RWA的完全数字化协同是最大挑战。此外，代币的高频交易处理能力不足也是RWA市场化发展的技术难点，以及跨链互操作性仍需突破等。第三

，系统性风险。房地产RWA代币的市场波动也不可避免会传染而产生银行系统性风险。其次，代币持有过度集中化可能会导致少数账户控制网络的风险。

此外，

由于房地产RWA代币的区块生成快（如以太坊2.0秒级出块）

、吞吐量高（可达数千TPS），因此要坚持房地产RWA的链下资产对于链上资产的制约，否则容易出现代币独立增减冲击市场稳定性。

05

房地产RWA代币的发展趋势与风险防范5.2.房地产RWA代币面临的主要风险和挑战请参阅附注免责声明

29第四

，估值难题与模型风险。房地产RWA的估值难题会直接产生模型的风险问题。如何解读房地产RWA的估值逻辑，并形成科学估值方法，需要综合考虑具体房地产RWA所处的宏观经济政策风险、经营风险和违约风险的角度计量其内在风险价值和溢价水平。第五

，其他类型风险。其他风险包括市场投机风险、违约风险和洗钱风险等。房地产RWA代币价格有可能受加密市场整体投机氛围的影响引发剧烈价格震荡。其次

，房地产RWA代币会因为高流动性储备不足而产生流动性违约。最后，还要防止虚假资产背书风险和加密货币的跨境交易洗钱风险等。

05

房地产RWA代币的发展趋势与风险防范请参阅附注免责声明

3006案例分析请参阅附注免责声明

31

/中国香港首只合规房地产投资信托基金（REITs）STO：证券型代币发行（SecurityTokenOffering

，STO）是房地产RWA的典型模式，它通过将传统房地产资产区块链数字化为代币，使其符合证券监管要求，投资者持有代币即拥有对应房地产项目的法定权益。2022年香港某上市房企发行了香港首只合规房地产投资信托基金（REITs）STO（以下简称“港产STO”），其底层资产为位于香港中环的甲级写字楼，年租金收益率约4%，租户包括跨国企业（如汇丰银行、渣打银行等）。该港产STO的底层资产权属清晰，经香港律师行尽调确认无抵押或纠纷。该项目实施STO后将不动产收益权拆细

，顺利将投资门槛降至最低认购金额10万港元

，从而有利于吸引到大量散户和机构投资者

，提升了资产的流动性。在技术实现与代币设计方面，

该港产STO底层资产经营记录采用私有链（Hyperledger

Fabric）

，确保了数据隐私和监管可追溯性；代币采用ERC-1400标准

，支持代币的分数化（如1单位=0.01%产权）、自动分红（通过智能合约对接银行账户），并发行在联盟链上，节点包括发行方、律师事务所、审计机构和中国香港中央证券存管处（

HKSCC）等。此次港产STO的总募资额达到了1.2亿港元

，合计发行120万枚代币（每枚面值100港元）。发行后该代币在二级市场表现平稳，

日均交易量约5万港元，价格波动率（30天）为5%，低于比特币（20%）。由此可见，该港产STO的投资者主要看重的是稳定的租金回报，而不是投机性收益。

06

案例分析目前

，房地产RWA代币的试水已经开始，这将重塑多层次资本市场格局。（一）中国香港上市房企案例请参阅附注免责声明

32

06

案例分析图8：中国香港首只合规房地产投资信托基金（REITs）

STO）资料来源：

2025年6月15韩立岩《RWA的创新思路与商业模式研究》，HTI请参阅附注免责声明

332025年6月26日，首家中国大陆国资企业-绿地金创通过旗下绿地(亚洲)证券成功获得了中国香港证监会数字资产投资组织者的牌照升级，成为首家同时持有数字资产咨询与管理牌照的国资企业。该企业将总价值29亿港元的锣湾写字楼RWA项目拆分为100万份的NFT产权凭证，

每份NFT产权凭证对应等比例的底层资产所有权和收益权。

RWA代币化使得该项目的最低投资门槛降至1000港元，普通投资者可以通过合规平台认购，且代币发行过程通过了KYC认证，并仅限在持牌平台实现认购，从而有效地保障了认购合规性。该项目在中国香港证监会持牌的DigiFT交易所发行和交易。（三）海外欧盟的成功案例2017年成立的房地产RWA代币发行企业Blocksquare已完成超过2亿美元的房地产代币化，其率先获得MiCA合规认证，业务范围覆盖欧盟多国。

Blocksquare的核心技术创新是PropToken智能合约体系，其基于以太坊区块链将每个房产项目等分为10万个ERC-20代币。

同时，该代币化过程需要持有房产的法定代表人以公司决议形式明确将特定比例（通常为60-100%）的房产经营净收益分配给代币持有者。这种模式下投资者不仅持有该数字代币，而且还享有在法庭上对该房产主张的相应法律权利，从而有力地保障房地产代币持有人的法律权益。根据该平台数据，上述代币投资者年化收益率一般为6-12%。

Blocksquare凭借生态系统构建成功实现了DeFi桥接，即代币化房产与去中心化金融的连接。同时，该平台与多家欧洲知名律师事务所、评估机构、物业管理公司建立了合作关系，形成了完整且丰富的服务生态。2025年二季度，Blocksquare与VeraCapital启动了10亿美元的美国房地产代币计划，该项目专注于多户住宅开发、医疗建筑和城市商业空间等机构级物业资产。

06

案例分析（二）首家中国大陆国资案例请参阅附注免责声明

34

06

案例分析图9：欧盟Blocksquare发行2亿美元房地产代币资料来源：克而瑞报告《从“持有”到“流通”

，

RWA重塑存量地产》，HTI请参阅附注免责声明

3507风险提示请参阅附注免责声明

36

/

07

风险提示RWA代币监管制度的变化，底层资产的运营风险，加密币市场波动风险。请参阅附注免责声明

37重要信息披露本研究报告由海通国际分销，海通国际是由海通国际研究有限公司(HTIRL)，HaitongSecuritiesIndia

Private

Limited

(HSIPL)

，Haitong

InternationalJapanK.K.

(HTIJKK)和海通国际证券有限公司(HTISCL)的证券研究团队所组成的全球品牌，海通国际证券集团(HTISG)各成员分别在其许可的司法管辖区内从事证券活动。IMPORTANTDISCLOSURESThis

research

report

is

distributed

by

Haitong

International,

a

global

brand

nameforthe

equity

researchteams

of

Haitong

International

Research

Limited

(“HTIRL”),

Haitong

Securities

India

Private

Limited(“HSIPL”),

Haitong

InternationalJapan

K.K.

(“HTIJKK”),

Haitong

InternationalSecurities

Company

Limited

(“HTISCL”),

and

any

other

memberswithinthe

Haitong

InternationalSecurities

Group

of

Companies(“HTISG”),eachauthorized

toengagein

securities

activities

in

its

respectivejurisdiction.HTIRL分析师认证AnalystCertification:我，涂力磊，在此保证（i）本研究报告中的意见准确反映了我们对本研究中提及的任何或所有目标公司或上市公司的个人观点，并且（ii）我的报酬中没有任何部分与本研究报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关；及就此报告中所讨论目标公司的证券，我们（包括我们的家属）在其中均不持有任何财务利益。我和我的家属（我已经告知他们）将不会在本研究报告发布后的30个自然日内交易此研究报告所讨论目标公司的证券。I,Lilei

Tu,certify

that

(i)

the

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in

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accuratelyreflectmypersonal

viewsabout

any

or

all

of

the

subject

companies

or

issuers

referred

to

in

this

research

and

(ii)

no

part

of

my

compensation

was,

is

or

will

be

directly

or

indirectly

related

to

the

specific

recommendations

or

views

expressed

in

this

researchreport;

andthat

I

(including

members

of

my

household)

have

nofinancial

interest

inthesecurity

or

securities

ofthe

subject

companies

discussed.

I

and

my

household,

whom

I

have

already

notified

of

this,

will

not

deal

in

ortrade

anysecurities

in

respect

ofthe

issuerthat

I

reviewwithin

30calendar

days

afterthe

research

report

is

published.2APPENDIX

2利益冲突披露Conflict

of

Interest

Disclosures海通国际及其某些关联公司可从事投资银行业务和/或对本研究中的特定股票或公司进行做市或持有自营头寸。就本研究报告而言，以下是有关该等关系的披露事项（以下披露不能保证及时无遗漏，如需了解及时全面信息，请发邮件至ERD-Disclosure@）HTI

and

some

of

its

affiliates

may

engage

in

investment

banking

and

/

or

serve

as

a

market

maker

or

hold

proprietary

trading

positions

of

certain

stocks

or

companies

in

this

research

report.

As

far

as

this

research

report

is

concerned,

the

following

are

the

disclosure

matters

related

to

suchrelationship

(Asthefollowing

disclosure

does

notensuretimelinessand

completeness,

please

send

an

email

to

ERD-Disclosure@

if

timely

and

comprehensive

information

is

needed).No

DisclosureAPPENDIX

23评级定义（从2020年7月1日开始执行）

：海通国际（以下简称“HTI”）

采用相对评级系统来为投资者推荐我们覆盖的公司：优于大市、

中性或弱于大市。投资者应仔细阅读HTI

的评级定义。并且HTI发布分析师观点的完整信息，投资者应仔细阅读全文而非仅看评级。在任何情况下，分析师的评级和研究都不能作为投资建议。投资者的买卖股票的决策应基于各自情况（比如投资者的现有持仓）以及其他因素。分析师股票评级优于大市，未来12-18个月内预期相对基准指数涨幅在10%以上，基准定义如下中性，未来12-18个月内预期相对基准指数变化不大，基准定义如下。根据FINRA/NYSE的评级分布规则，

我们会将中性评级划入持有这一类别。

弱于大市，未来12-18个月内预期相对基准指数跌幅在10%以上，基准定义如下各地股票基准指数：

日本

一

TOPIX,

韩国

一

KOSPI,

台湾一

TAIEX,

印度

一

Nifty100,

美国一

SP500;

其他所有中国概念股

一

MSCI

China.Ratings

Definitions

(from

1

Jul

2020):Haitong

International

uses

a

relative

rating

system

using

Outperform,

Neutral,

or

Underperform

for

recommending

the

stocks

we

cover

to

investors.

Investors

should

carefullyreadthe

definitionsof

all

ratings

used

inHaitong

InternationalResearch.Inaddition,

since

HaitongInternational

Researchcontains

more

complete

information

concerning

the

analyst's

views,

investors

should

carefully

read

Haitong

International

Research,

in

its

entirety,

and

not

infer

the

contents

from

the

rating

alone.

Inany

case,

ratings

(or

research)should

not

be

usedor

relied

upon

as

investment

advice.An

investor's

decisionto

buy

or

sell

a

stock

should

depend

on

individual

circumstances

(suchasthe

investor's

existing

holdings)andotherconsiderations.Analyst

Stock

RatingsOutperform:

The

stock’stotal

return

overthe

next

12-18

months

isexpectedtoexceed

the

return

of

its

relevant

broad

market

benchmark,

as

indicated

below.Neutral:

The

stock’s

total

return

over

the

next

12-18

months

is

expected

to

be

in

line

with

the

return

of

its

relevant

broad

market

benchmark,

as

indicated

below.

For

purposesonlyof

FINRA/NYSE

ratingsdistribution

rules,our

Neutral

rating

falls

into

a

hold

rating

category.Underperform:

Thestock’stotal

return

overthe

next

12-18

months

isexpectedto

be

belowthe

return

of

its

relevant

broad

market

benchmark,

as

indicated

below.Benchmarks

for

each

stock’s

listed

region

are

as

follows:

Japan

一

TOPIX,

Korea

一

KOSPI,

Taiwan

一

TAIEX,

India

一

Nifty100,

US

一

SP500;

for

all

other

China-concept

stocks

一

MSCI

China.APPENDIX

24*Percentage

ofinvestment

bankingclients

ineach

ratingcategory.BUY,

Neutral,andSELL

intheabovedistribution

correspond

to

our

current

ratings

of

Outperform,

Neutral,

and

Underperform.For

purposes

only

of

FINRA/NYSE

ratings

distribution

rules,

our

Neutral

rating

falls

into

a

hold

rating

category.

Please

note

that

stocks

with

an

NR

designation

are

not

included

inthetableabove.Previous

rating

system

definitions

(until

30

Jun

2020):BUY:

The

stock’stotal

return

overthe

next

12-18

months

isexpectedtoexceed

the

return

of

its

relevant

broad

market

benchmark,

as

indicated

below.NEUTRAL:The

stock’stotal

return

overthe

next

12-18

months

is

expectedto

be

in

line

with

the

return

of

its

relevant

broad

market

benchmark,

as

indicated

below.

For

purposesonlyof

FINRA/NYSE

ratingsdistribution

rules,our

Neutral

ratingfalls

into

a

hold

rating

category.SELL:

Thestock’stotal

return

overthe

next

12-18

months

isexpected

to

be

belowthe

return

of

its

relevant

broad

market

benchmark,

as

indicated

below.Benchmarks

for

each

stock’s

listed

region

are

as

follows:

Japan

一

TOPIX,

Korea

一

KOSPI,

Taiwan

一

TAIEX,

India

一

Nifty100;

for

all

other

China-concept

stocks

一

MSCI

China.*在每个评级类别里投资银行客户所占的百分比。上述分布中的买入，中性和卖出分别对应我们当前优于大市，中性和落后大市评级。只有根据FINRA/NYSE的评级分布规则，

我们才将中性评级划入持有这一类别。请注意在上表中不包含非评级的股票。此前的评级系统定义（直至2020年6月30日）

：买入，未来12-18个月内预期相对基准指数涨幅在10%以上，基准定义如下中性，未来12-18个月内预期相对基准指数变化不大，基准定义如下。根据FINRA/NYSE的评级分布规则，我们会将中性评级划入持有这一类别。卖出，未来12-18个月内预期相对基准指数跌幅在10%以上，基准定义如下各地股票基准指数：

日本一

TOPIX,

韩国

一

KOSPI,

台湾一

TAIEX,

印度

一

Nifty100;

其他所有中国概念股一

MSCI

China.Haitong

International

Equity

Research

Ratings

Distribution,

Haitong

International

Equity

Research

Ratings

Distribution,as

of

September30,2025

as

of

June30,2025OutperformNeutral(hold)UnderperformOutperformNeutral(hold)UnderperformHTI

Equity

Research

Coverage92.3%7.5%0.2%92.6%7.2%0.2%IB

clients*3.3%3.9%0.0%2.9%4.1%0.0%(持有)(持有)海通国际股票研究覆盖率92.3%7.5%0.2%92.6%7.2%0.2%投资银行客户*3.3%3.9%0.0%2.9%4.1%0.0%APPENDIX

2截至2025年9月30日

截至2025年6月30日海通国际股票研究评级分布

海通国际股票研究评级分布优于大市

中性

弱于大市

优于大市

中性

弱于大市5海通国际非评级研究：

海通国际发布计量、筛选或短篇报告，

并在报告中根据估值和其他指标对股票进行排名，

或者基于可能的估值倍数提出建议价格。这种排名或建议价格并非为了进行股票评级、提出目标价格或进行基本面估值，

而仅供参考使用。Haitong

International

Non-Rated

Research:Haitong

International

publishesquantitative,screening

or

short

reports

which

may

rank

stocks

according

to

valuation

and

other

metrics

or

may

suggest

prices

based

on

possible

valuation

multiples.

Such

rankings

or

suggested

prices

do

not

purport

to

be

stock

ratings

or

target

prices

or

fundamentalvaluesandarefor

information

only.海通国际A股覆盖：

海通国际可能会就沪港通及深港通的中国A股进行覆盖及评级。国泰海通证券（601211.CH）

，海通国际于上海的母公司，

也会于中国发布中国A股的研究报告。但是，

海通国际使用与国泰海通证券不同的评级系统，所以海通国际与国泰海通证券的中国A股评级可能有所不同。Haitong

International

Coverage

of

A-Shares:HaitongInternationalmaycoverandrate

A-Shares

thatare

subject

to

theHongKong

Stock

Connect

scheme

with

Shanghai

and

Shenzhen.

GUOTAI

HAITONG

SECURITIES

(601211

CH),

the

ultimate

parent

company

of

HTISGbasedin

Shanghai,

covers

andpublishes

research

on

these

same

A-Shares

for

distribution

in

mainland

China.

However,

the

rating

system

employed

by

GTHS

differs

from

that

used

by

HTI

and

as

a

result

there

may

be

a

difference

inthe

HTIandGTHS

ratingsforthesame

A-share

stocks.海通国际优质100A股（Q100）

指数：

海通国际Q100指数是一个包括100支由国泰海通证券覆盖的优质中国A股的计量产品。这些股票是通过基于质量的筛选过程，

并结合对国泰海通证券

A股团队自下而上的研究。海通国际每季对Q100指数成分作出复审。Haitong

International

Quality

100

A-share

(Q100)

Index:

HTI’s

Q100

Index

is

a

quant

product

that

consists

of

100

of

the

highest-quality

A-shares

under

coverage

at

GTHS

in

Shanghai.These

stocks

are

carefully

selected

through

a

quality-based

screening

process

in

combination

with

a

review

ofthe

GTHS

A-shareteam’s

bottom-up

research.The

Q100

constituentcompaniesare

reviewed

quarterly.APPENDIX

26盟浪义利（FIN-ESG）

数据通免责声明条款：在使用盟浪义利（

FIN-ESG）

数据之前，请务必仔细阅读本条款并同意本声明：第一条义利（FIN-ESG）

数据系由盟浪可持续数字科技有限责任公司（以下简称“本公司”）基于合法取得的公开信息评估而成，本公司对信息的准确性及完整性不作任何保证。对公司的评估结果仅供参考，

并不构成对任何个人或机构投资建议，

也不能作为任何个人或机构购买、

出售或持有相关金融产品的依据。本公司不对任何个人或机构投资者因使用本数据表述的评估结果造成的任何直接或间接损失负责。第二条盟浪并不因收到此评估数据而将收件人视为客户，

收件人使用此数据时应根据自身实际情况作出自我独立判断。本数据所载内容反映的是盟浪在最初发布本数据日期当日的判断，盟浪有权在不发出通知的情况下更新、修订与发出其他与本数据所载内容不一致或有不同结论的数据。除非另行说明，

本数据（如财务业绩数据等）仅代表过往表现，过往的业绩表现不作为日后回报的预测。第三条本数据版权归本公司所有，

本公司依法保留各项权利。未经本公司事先书面许可授权，任何个人或机构不得将本数据中的评估结果用于任何营利性目的，不得对本数据进行修改、

复制、编译、汇编、再次编辑、

改编、删减、缩写、节选、发行、

出租、展览、表演、放映、广播、信息网络传播、摄制、增加图标及说明等，否则因此给盟浪或其他第三方造成损失的，由用户承担相应的赔偿责任，盟浪不承担责任。第四条如本免责声明未约定，

而盟浪网站平台载明的其他协议内容（如《盟浪网站用户注册协议》《盟浪网用户服务（含认证）

协议》《盟浪网隐私政策》等）

有约定的，

则按其他协议的约定执行；

若本免责声明与其他协议约定存在冲突或不一致的，

则以本免责声明约定为准。SusallWave

FIN-ESG

Data

Service

Disclaimer:

Please

read

these

terms

and

conditions

below

carefully

and

confirm

your

agreement

and

acceptance

with

these

terms

before

usingSusallWave

FIN-ESG

DataService.1.

FIN-ESG

Data

is

produced

by

SusallWave

DigitalTechnology

Co.,

Ltd.

(In

short,

SusallWave)9s

assessment

based

on

legal

publicly

accessible

information.

SusallWave

shall

not

be

responsiblefor

any

accuracy

and

completeness

ofthe

information.The

assessment

result

isfor

reference

only.

It

is

notfor

any

investment

advice

for

any

individual

or

institution

and

not

for

basis

of

purchasing,

selling

or

holding

any

relative

financial

products.

We

will

not

be

liable

for

any

direct

or

indirect

loss

of

any

individualor

institutionasa

result

ofusing

SusallWave

FIN-ESG

Data.2.SusallWave

do

not

consider

recipients

as

customersfor

receivingthese

data.When

usingthe

data,

recipients

shall

make

your

own

independentjudgment

according

to

your

practical

individual

status.

The

contents

of

the

data

reflect

the

judgment

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us

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on

the

release

day.

We

have

right

to

update

and

amend

the

data

and

releaseother

datathatcontains

inconsistentcontents

or

different

conclusionswithout

notification.

Unless

expressly

stated,

the

data

(e.g.,

financial

performance

data)

represents

past

performance

onlyandthe

past

performance

cannot

beviewed

asthe

prediction

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return.3.The

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institution

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deletion,

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excerpts,

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exhibition,

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projection,

broadcast,

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shallbear

the

corresponding

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liability.SusallWaveshall

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be

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loss.4.

If

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