2025年物业管理法规知识点测试与解析

2025年物业管理法规知识点测试与解析一、业主共同决定事项的表决规则测试某小区拟将电梯广告收益用于补充维修资金，业主总数200户，专有部分总面积20000平方米。现召开业主大会表决，参与表决的业主共120户，专有部分面积13000平方米。其中同意的业主80户，专有部分面积9000平方米。根据2025年现行法规，该事项是否通过？解析：根据《民法典》第278条及2025年《物业管理条例》修订条款，使用建筑物及其附属设施的维修资金，需由业主共同决定，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本题中，参与表决的专有部分面积为13000平方米（占总面积20000平方米的65%），参与表决人数120户（占总户数200户的60%），均超过“双三分之二参与表决”的最低要求（总面积需≥13334平方米，总户数需≥134户）。同意的专有部分面积9000平方米（占参与表决面积的69.2%，超过半数），同意人数80户（占参与表决人数的66.7%，超过半数），因此该事项表决通过。需注意，若为“改建、重建建筑物及其附属设施”等重大事项，则需参与表决专有部分面积和人数的四分之三以上同意，本题为补充维修资金，适用“双过半”规则。二、业主拒交物业费的合法情形测试业主张某以“未享受物业服务”“房屋质量问题”“公共区域卫生不达标”为由，连续6个月拒交物业费。物业公司起诉后，法院是否支持张某的抗辩？解析：根据《民法典》第944条及2025年最高人民法院相关司法解释，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒交物业费（如未入住）；房屋质量问题属于开发商责任，与物业服务无直接关联，不能作为拒交理由；若公共区域卫生确实长期不达标，业主需提供证据证明物业公司未履行合同约定的基本义务（如连续3个月未清理垃圾的照片、业主联名投诉记录等），法院可酌情减免部分费用，但需达到“根本违约”程度（如卫生问题导致业主健康受损）。本题中，张某仅以“不达标”为由，未提供充分证据，法院一般不支持其拒交全部物业费的主张。三、公共收益的归属与使用测试某小区物业公司将电梯广告、公共车位租金等收益共计50万元直接计入企业收入，未公示也未分配。业主委员会成立后要求返还，物业公司辩称“合同约定公共收益归物业所有”。该主张是否合法？解析：根据《民法典》第282条及2025年《物业管理条例》第54条，建设单位、物业服务企业或其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。即使前期物业合同约定公共收益归物业所有，该条款因违反法律强制性规定无效。物业公司需将扣除合理成本（如广告维护费、车位管理人工费）后的剩余部分返还业主，且需定期公示收支明细（每半年至少一次）。本题中，物业公司未公示且侵占全部收益，业主委员会可主张返还扣除合理成本后的余额，并要求赔偿利息损失。四、紧急情况下维修资金的动用测试某小区屋顶漏水严重，可能引发电梯井进水，需立即维修。业委会因委员空缺无法召开会议，物业公司申请动用维修资金，部分业主以“未表决”为由反对。是否可直接动用？解析：根据2025年《住宅专项维修资金管理办法》修订条款，发生电梯故障、屋顶外墙渗漏、消防设施损坏等紧急情况，需立即维修的，可由物业公司、业委会或相关业主提出申请，经社区居委会确认后，向维修资金管理部门申请列支。无需经业主表决，但需在维修完成后30日内公示维修方案、费用明细。本题中，屋顶漏水可能导致电梯井进水，属于紧急情况，物业公司可持社区居委会证明向主管部门申请直接动用维修资金，业主反对不影响程序合法性。五、垃圾分类管理责任测试某小区物业公司未设置分类垃圾桶，未开展分类宣传，导致业主随意丢弃垃圾。街道办检查时，是否可对物业公司处罚？解析：根据《固体废物污染环境防治法》及2025年多地《生活垃圾分类管理条例》（如《北京市物业管理条例》《上海市生活垃圾管理条例》修订版），物业服务企业是小区生活垃圾分类的管理责任人，需履行设置分类收集容器、开展宣传指导、监督分类投放等义务。未履行义务的，由街道办或城管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处5000元至5万元罚款。本题中，物业公司未设置分类垃圾桶且未宣传，已违反管理责任，街道办可依法处罚。六、高空抛物责任划分测试某小区发生高空抛物致行人受伤，无法查明具体行为人。物业未安装公共区域监控（该区域属于监控盲区），伤者要求物业赔偿。物业是否担责？解析：根据《民法典》第1254条及2025年最高人民法院《关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》，物业服务企业未履行安全保障义务（如未按规定安装监控、未设置警示标识、未及时巡查），导致无法查明侵权人的，需承担相应责任。若物业已按合同约定或法规要求（如《住宅项目物业管理服务标准》规定“主要公共区域监控覆盖”）安装监控，但因客观原因（如监控临时故障）未记录，可减轻责任；若根本未安装监控（如本题情形），则需承担与其过错相应的赔偿责任（一般不超过全部损失的30%）。七、小区车位优先满足业主测试某小区开发商将10个规划用于停放汽车的车位出售给非业主，业主以“未优先满足业主”为由主张合同无效。是否成立？解析：根据《民法典》第276条及2025年《物业管理条例》第50条，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。“首先满足”指在同等条件下（如价格、付款方式），业主享有优先购买或承租权。若开发商未向业主公示出售信息，直接出售给非业主，业主可主张该买卖合同无效；若业主明确放弃购买（如书面声明），开发商可出售给非业主。本题中，开发商未优先满足业主，业主主张合同无效的请求成立。八、业主大会成立条件测试某新建小区共有500户，已交付350户（交付时间均超过6个月），部分业主申请成立业主大会。街道办以“未达到交付户数50%”为由拒绝。是否合法？解析：根据2025年《业主大会和业主委员会指导规则》修订条款，业主大会成立条件为“已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%”或“首套房屋交付使用满2年且已交付户数超过30%”。本题中，小区总户数500户，已交付350户（占70%），超过50%的标准，街道办应当在收到申请后60日内组织成立业主大会筹备组。街道办以“未达50%”为由拒绝不合法，业主可向上级主管部门投诉。九、物业服务合同终止后的交接测试物业公司服务合同到期后，业主大会决定不续聘，但原物业拒绝撤离，继续提供服务并收取物业费。业主是否有权拒交？解析：根据《民法典》第946条、948条及2025年《物业管理条例》第38条，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或合理期限内退出物业服务区域，移交物业档案、设施设备、公共收益账目等资料。若原物业拒不撤离，属于非法占用，业主有权拒交合同终止后的物业费；若原物业继续提供服务，业主未明确拒绝的，视为不定期合同，但业主可随时解除。本题中，业主大会已明确不续聘，原物业拒绝撤离，业主无需支付合同终止后的物业费，还可要求物业赔偿因拖延撤离造成的损失（如公共设施维护缺失导致的维修费用）。十、业主装修禁止行为测试业主李某装修时拆除承重墙，物业公司发现后仅口头劝阻，未向主管部门报告。后房屋出现结构安全问题，其他业主起诉物业。物业是否担责？解析：根据《住宅室内装饰装修管理办法》（2025年