2025年物业管理法规知识培训试卷及答案解析

2025年物业管理法规知识培训试卷及答案解析一、单项选择题（共10题，每题2分，共20分）1.根据《民法典》及《物业管理条例》，下列哪项不属于业主共同决定的事项？A.选聘和解聘物业服务企业B.制定和修改管理规约C.决定物业共用部位的经营方式D.决定单个业主专有部分的装修方案2.某小区物业服务合同约定“物业服务费按季度预收”，业主王某以“未提前告知”为由拒交第三季度费用。根据《民法典》第944条，正确的处理方式是：A.王某有权拒交，因物业未履行告知义务B.王某应全额缴纳，预收条款不违反法律强制性规定C.王某可减免50%费用，因物业未提前沟通D.双方协商不成的，物业可停水停电催缴3.业主大会会议需表决“使用住宅专项维修资金维修电梯”，若小区专有部分总面积为10万平方米，参与表决的业主专有部分面积为6万平方米，则至少需要多少面积同意方可通过？A.3万平方米（参与表决面积的50%）B.4万平方米（总面积的40%）C.5万平方米（总面积的50%）D.6万平方米（参与表决面积的100%）4.物业服务企业将小区绿化养护服务委托给第三方公司，根据《物业管理条例》第40条，下列说法正确的是：A.需经业主大会同意，且不得将全部物业服务转委托B.无需业主同意，可自主决定部分转委托C.禁止任何形式的转委托D.仅需书面通知业主即可5.业主李某将住宅改为棋牌室对外经营，邻居张某投诉。根据《民法典》第279条，正确的处理程序是：A.物业直接制止，若无效可停水停电B.张某需先经有利害关系的业主一致同意C.物业应及时劝阻并报告相关行政部门D.李某有权自主使用房屋，他人无权干涉6.某小区《管理规约》规定“宠物犬需佩戴嘴套”，业主王某未遵守，遛狗时犬只咬伤儿童。根据《民法典》第1245条及《物业管理条例》，责任主体是：A.仅王某B.王某与物业共同承担C.物业单独承担D.儿童监护人自行承担7.物业服务合同终止后，原物业拒不退出小区，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主委员会可采取的措施是：A.自行组织人员强制清退B.向法院起诉要求原物业退出并赔偿损失C.停止支付原物业服务费用D.联合业主围堵物业办公室8.业主大会筹备组由业主代表、建设单位和街道办事处人员组成，其中业主代表的比例不得低于：A.1/3B.1/2C.2/3D.3/49.某小区电梯广告收益未公示，业主要求查询收支明细。根据《民法典》第282条，物业的正确做法是：A.以“商业秘密”为由拒绝提供B.提供近2年的明细，超过2年的可拒绝C.如实提供全部收支明细，并接受业主监督D.仅提供收益总额，不公开具体支出10.业主委员会作出“提高物业费10%”的决定，未召开业主大会。根据《物业管理条例》第12条，该决定：A.有效，业委会可自主决定B.无效，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数同意C.效力待定，需补开业主大会追认D.部分有效，提高幅度不超过10%即可二、多项选择题（共5题，每题3分，共15分，少选、错选均不得分）1.根据《物业管理条例》，物业服务企业的义务包括：A.对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护B.及时处理业主投诉C.定期公布物业服务费收支情况D.限制业主车辆进入小区以控制人流2.下列哪些行为违反《住宅专项维修资金管理办法》？A.挪用维修资金支付物业人员工资B.未征求业主同意，将维修资金用于小区景观改造C.维修资金利息转入本金滚存使用D.未公示维修资金使用方案即启动维修3.业主在物业管理活动中享有的权利包括：A.监督业主委员会的工作B.选举业主委员会成员C.自行决定占用公共楼道堆放物品D.对物业共用部位的使用情况提出质询4.物业服务合同终止的情形包括：A.合同约定的期限届满B.业主大会决定解聘物业C.物业被吊销资质证书D.业主欠缴物业费超过6个月5.根据《民法典》第942条，物业服务人应履行的义务包括：A.维护物业服务区域的基本秩序B.对业主的个人信息予以保密C.定期对电梯进行安全检查D.阻止业主在阳台安装防盗网三、判断题（共10题，每题1分，共10分。正确填“√”，错误填“×”）1.业主未与物业服务企业签订书面合同，但接受服务的，无需支付物业费。（）2.建设单位未售出的空置房，物业服务费应由建设单位全额承担。（）3.物业可以将小区公共停车位出租给非业主使用，但收益需归全体业主。（）4.业主大会作出的决定侵害部分业主合法权益的，受侵害业主可向法院申请撤销。（）5.物业服务企业有权对装修违规的业主处以罚款。（）6.住宅专项维修资金的使用需经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。（）7.业主委员会任期届满未换届的，街道办事处应组织召开业主大会选举新的业委会。（）8.物业发现业主违规搭建，应立即拆除，无需报告行政部门。（）9.物业服务合同终止后，原物业应在30日内移交物业资料和共用设施设备。（）10.业主拒交物业费的，物业可将其信息在小区公示栏曝光。（）四、案例分析题（共2题，每题15分，共30分）案例1：某小区电梯因长期未维护发生故障，业主张某被困30分钟后被救出，因受惊吓住院治疗。经查，物业未按合同约定每月对电梯进行安全检查，且未在电梯内安装应急报警装置。张某要求物业赔偿医疗费、误工费共计2万元。问题：物业是否应承担赔偿责任？法律依据是什么？案例2：某小区业主委员会未经业主大会表决，与新物业服务企业签订了《物业服务合同》，并要求原物业退出。原物业以“新合同无效”为由拒绝移交。部分业主支持原物业，认为业委会越权；另一部分业主认为业委会有权代表业主签约。问题：业委会与新物业签订的合同是否有效？原物业拒绝移交是否合法？请结合《物业管理条例》和《民法典》分析。五、论述题（共1题，25分）结合《民法典》《物业管理条例》及实际工作，论述物业服务企业如何通过规范服务行为预防和减少物业纠纷。要求：逻辑清晰，法律依据明确，措施具体可行。答案及解析一、单项选择题1.D。解析：根据《民法典》第278条，业主共同决定事项包括制定管理规约、选聘物业、共用部位经营等，单个业主专有部分的装修方案由业主自行决定，不属于共同决定事项。2.B。解析：《民法典》第944条规定，业主应按约定支付物业费，预收条款未违反法律强制性规定，业主不得以未提前告知为由拒交；物业不得采取停水停电等方式催缴。3.B。解析：《民法典》第278条规定，使用维修资金需经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意。本题中参与表决面积为6万㎡（总面积10万㎡的60%），过半数即3万㎡，但需同时满足“总面积的40%”（10万㎡×40%=4万㎡），因此需至少4万㎡同意。4.A。解析：《物业管理条例》第40条规定，物业服务企业可将部分专项服务转委托，但不得将全部物业服务转委托给第三方，且需经业主大会同意。5.C。解析：《民法典》第279条规定，业主将住宅改为经营性用房的，需经有利害关系的业主一致同意；物业发现违规应及时劝阻并报告有关部门，不得自行采取强制措施。6.B。解析：《民法典》第1245条规定，饲养动物致损由饲养人承担责任；物业未履行《管理规约》中的管理义务（未劝阻王某未佩戴嘴套），存在过错，应承担部分责任。7.B。解析：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定，原物业拒不退出的，业主委员会可向法院起诉要求退出并赔偿损失，不得自行强制清退。8.C。解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第9条规定，筹备组中业主代表的比例不得低于2/3。9.C。解析：《民法典》第282条规定，物业共用部位的收益属于业主共有，物业需定期公布收支明细，接受业主监督，不得拒绝提供。10.B。解析：《物业管理条例》第12条规定，提高物业费属于业主共同决定事项，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数同意，业委会无权自行决定。二、多项选择题1.ABC。解析：限制业主车辆进入小区侵犯业主权利，不属于物业义务（《物业管理条例》第35条）。2.ABD。解析：维修资金利息可转入本金滚存使用（《住宅专项维修资金管理办法》第27条），挪用、未征求同意使用、未公示均违规。3.ABD。解析：自行占用公共楼道违反《物业管理条例》第50条，属于禁止行为。4.ABC。解析：业主欠缴物业费不必然导致合同终止（《民法典》第946条）。5.ABC。解析：阻止业主安装防盗网需符合管理规约或法律规定，否则侵犯业主权利（《民法典》第942条）。三、判断题1.×（解析：《民法典》第944条规定，未签书面合同但接受服务的，业主仍需支付物业费）。2.√（解析：《物业管理条例》第41条规定，已竣工但未售出的房屋，物业服务费由建设单位承担）。3.√（解析：公共停车位属于业主共有，物业可出租但收益归业主）。4.√（解析：《民法典》第280条规定，业主大会决定侵害业主权益的，受侵害业主可向法院申请撤销）。5.×（解析：物业无行政处罚权，罚款需由行政机关实施）。6.×（解析：《民法典》第278条规定，使用维修资金需经参与表决专有部分面积2/3以上且参与表决人数2/3以上同意，而非总面积）。7.√（解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，业委会任期届满未换届的，街道应组织换届）。8.×（解析：《物业管理条例》第45条规定，物业发现违规搭建应及时劝阻并报告有关部门，无权自行拆除）。9.√（解析：《物业管理条例》第38条规定，合同终止后，物业应在30日内移交资料和设施）。10.×（解析：业主个人信息受法律保护，物业不得擅自曝光（《民法典》第1032条））。四、案例分析题案例1答案：物业应承担赔偿责任。法律依据：（1）《物业管理条例》第35条规定，物业服务企业应按照合同约定提供服务，未履行电梯维护义务（未定期检查、未安装应急报警装置）构成违约；（2）《民法典》第1165条规定，行为人因过错侵害他人民事权益的，应承担侵权责任。物业未尽安全保障义务，导致张某受伤，需赔偿医疗费、误工费等合理损失。案例2答案：（1）业委会与新物业签订的合同无效。根据《物业管理条例》第15条，业委会的职责是执行业主大会的决定，选聘物业需经业主大会表决（《民法典》第278条）。业委会未经业主大会授权擅自签约，超越法定职权，合同无效。（2）原物业拒绝移交不合法。《物业管理条例》第38条规定，物业服务合同终止时，原物业应及时移交物业资料和共用设施设备。即使新合同无效，原物业也应在合同到期或业主大会作出解聘决定后退出，不得无故拖延。五、论述题物业服务企业可通过以下措施预防和减少物业纠纷：1.规范合同签订与履行：依据《民法典》第939-942条，与业主委员会签订明确服务内容、标准、费用的书面合同，严格按约定提供维修、养护、安保等服务，避免因服务质量不达标引发纠纷。2.加强信息公开与沟通：根据《民法典》第282条和《物业管理条例》第6条，定期公示物业服务费收支、公共收益使用、维修资金动态等信息，通过业主群、座谈会等渠道收集业主意见，及时回应合理诉求，减少因信息不对称导致的误解。3.严格履行安全保障义务：依据《民法典》第1198条，对电梯、消防设施等共用部位定期检查维护，在小区内设置安全警示标识；发现业主违规装修、占用消防通道等行为时，及时劝阻并报告行政部门，避免因安全事