仲量联行2025年广州办公楼市场白皮书 聚焦数字新势力重塑楼宇生态圈

聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈JLL仲量聯行SEEABRIGHTERWAY研究部聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈广州机遇:数字经济驱动下的新质生产力崛起广州代表性新兴行业发展现状与发展趋势分析新兴行业的办公需求新兴行业对甲级办公楼市场格局的影响聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈新兴崛起与传统升级,双轮驱动经济转型初显成效1/3。广州在人工智能、生物医药、机器人等前沿领域形成优质企业梯队与产25%,是全省人工智能产业发展的重要核心2024年,广州新上市企业中,这不仅是广州产业转型升级的重要成果,更通过数据要素市场化改革和前沿技术赋能,持续推动传统优势产业走出产量过剩困境,向智能化高端化跃迁。联跃迁,2025年前三季度产量同比增20.6%依托"四化"平台,工业互联网亿元0战略性新兴产业增加值(左轴)占GDP比重(右轴)资料来源:广州日报,广州市统计局聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈生产与物流数据生产与物流数据海外市场中的特定应用需求订单资金、市场反馈一线业务数据(涵盖数据资源、数据服务、数据技术、数据应用、数据安全以及数据基础设施六大类型)海外运营数据资金回流、产业升级投资数据流向资金与技术流向聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈广州代表性广州代表性新兴行业发展现状与发展趋势分析新质生产力的形成与释放,依托具体的产业赛道和企业形态。以数字经济为底座的新兴产业,正成为析,由此洞察产业变革对城市空间与资源配置提出的全新兴行业本文所述的新兴行业,以下列新产业、新业态为代表。本文所述的传统行业,以下列传统制造及服务业为代表。聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈△△○口游戏产业游戏产业聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈全球游戏市场四大趋势:技术与商业模式持续迭代欧洲等成熟市场。然而,以中东、东南亚为代表的新兴市场下载量增长迅猛,正逐步展现出成为广州厂商如库洛游戏、灵犀互娱、深蓝互动悦网络等在这些领域表现突出,其产品以深度剧情、角色和美术见长,并顺应新世代玩家需求,同时,小游戏凭借即点即玩、易上手的特性迅猛居全国第一。广州开发者积极融合玩法,在小游资料来源:伽马数据,中国音像与数字出版协会游戏工委,仲量联行聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈全球游戏市场四大趋势:技术与商业模式持续迭代戏打破硬件壁垒,实现跨终端无缝体验,并有效制,降低游戏分发成本、提高获客效率。为游戏加强玩法、内容更新提供了技术支撑,并赋能用户创作,从玩法到生态全面重塑游戏体验。翻译效率,显著提升营销环节的效能。品,同时在小程序游戏中融合激励视频广告变现,把控,因此精细化运营奠定了营收增长的用户基业的运营团队可实现用户分层与生命周期管理,资料来源:仲量联行根据市场信息整理聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈四大优势共同筑牢广州游戏产业发展根基广州与深圳同为全国软件产业高地,形成具备集群效益的双双方在产业链协作中实现技术互补、资金流动与场景落地,广州依托雄厚的互联网产业,持续输送引擎开发、AI算法等底层技术人才,支撑游戏性能与逻辑研发。国内领先的动漫产业为游戏特效、动作设计及技术美术提供丰富创意资源。同时,外向型经济积淀培养了具备跨文化运营能力的专业人才,有力助推游戏产品全球化发行与落地。+资料来源:仲量联行根据市场信息整理聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈广州:完整产业链与梯队式发展打造"游戏第一城"等主流品类中具备扎实的研发积累,并积极借助小游戏等新兴形态,实现成熟玩法的快速移植与等跨媒介融合方式,持续拓展泛娱乐市场的影响流品类研发实力雄厚,稳居全球前列,并凭借成赛道,以游戏品质赢得海内外市场。00资料来源:广州市科学技术局,仲量联行聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈游戏行业价值链及广州代表企业广州游戏行业价值链△口游戏研发=美术特效特效.注:部分游戏公司自行负责发行资料来源:仲量联行根据公开信息整理内容分发内容分发l----------------------------------------------聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈广州厂商以成熟商业模式和快速市场响应能力突围产值uuunuuuuunuuuuunuuub··寻道大千(养成RPG)世界之外(女性向)寻道大千(养成RPG)世界之外(女性向)(休闲大逃杀)网易文明与征服永恒纪元(MMO)益心游戏资料来源:广州市游戏行业协会,SensorTower,仲量联行聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈出海服务出海服务聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈广州出口全国领跑,新产业新业态驱动结构升级广州作为全球供应链的重要节点,进出口总值已连续四年突破万亿元,位,外贸增长动能稳健。量。其中电动汽车太阳能电池锂电池等新三样"增势尤为强劲,用品产值与出口额均居全国城市首位,并且是全国最大的化妆品交易集散地纺织服装家具等传统优势产业增速有所放缓,但通过设计升级和品牌运营,加快向自主品牌和中高端市场转型,出口结构不断00出口额(广州).出口额(北京)w出口额(上海)●同比增速(广州)●同比增速(北京)●同比增速(上海)资料来源:各地海关统计资料,仲量联行聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈以消费者为中心的出海新阶段,催生庞大的服务需求广州外贸的强劲表现,得益于坚实的产业基础和围绕海外需求持续迭代的出海实践。企业面向不同国家和年龄层,尤其是年轻群体的消费偏好和使用场景,重塑产品设计内容营销和渠道布局,逐步形成电广州外贸正从依赖线下代理批发和展会,转向多元化的线上宣传与 销售渠道一方面,通过短视频直播等内容直触终端消费者,另一方面,接入海外主流电商平台并建设独立站例如,三七互娱网易在这种以消费者为中心的模式不断扩展下,大量传统制造企业因缺乏品牌打造、线上运营及合规经验,难以直接开拓海外终端市场,由此降低成本、提升响应速度和资源配置效率,广州也由此逐步构建起覆游戏娱乐生活家居零售名创优品美容化妆品通过与广州出海服务商合作,海外推广某游戏时根据用户偏好,加强更多本地媒体和小品类垂直媒体覆盖。通过大数据分析、市场调研等手段,了解当地玩家的行为习惯和消费偏好,在各地区重点发行适配的游戏类型。在海外采取代理与直营等灵活模式快种草、联名IP宣传和门店打卡传播。通过深度本土化和矩阵式社媒运营深耕东南亚市场,与本地达人合作推广,并通过优惠、积分等机制沉淀会员。聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈品牌出海模式下,广州构建了专业化的服务矩阵随着广州品牌出海不断深化,企业对出海服务的需求愈发聚焦于与其发展阶段和业务模式相匹配的专业化服务当前,广州已逐步形成三类覆盖不同出海大型企业在推进品牌化转型与渠道多元化过程中,愈发注重稳订单控风险,需要顶层规划与系统性解决方案这类服务通常整合了政策咨询、跨境金融、例如,某国有大型新能源车企选择由阿里云提供整体出海方案,通过区域中外各地监管要求;同时整合阿里云技术能力,一站式解决智能车联网部署、供模块化服务套餐数字原生品牌和成长型企业决策链条短、试错意愿强,更需要标准化与模块化相结合的服务套餐,以便按需快速上线迭营、数字营销工具和本地化支持等领域。以广州营销服务商钛动科技为例,其依经验,助力某化妆品品牌搭建海外直播体系,并提供代投放素材拍摄和本地直播等一体化服务,成功实现单月千万级GMV。一站式运营工具容,对能提升精细化运营效率的专业工为满足多样化运营需求,以往中小出海企业需采购多个独立软件,成本高昂,广州易创开发的易芽选品工具后,一个工具即可覆盖原有需求,将新品跑通周期从约一个半月压缩到半个月,显著提资料来源:仲量联行根据公开信息整理广州已形成全链路、高协同的出海赋能共同体从前端市场洞察和品牌孵化,到中段履约交付境外运营,再到后端合规顾问与本地售后,广州已逐步形成覆盖出海全生命周期的u出海赋能共同体",注:部分出海企业独立完成海外市场调研、产品选品与采购决策等环节。仓储运输仓储运输——法律、财税、认证聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈伴随出海经济深化,相关服务行业前景广阔提供全链路解决方案中资企业加速拓展东南亚、中东、拉美等新兴市场,其对合规、支付等出海服务的需求日益多元化,广同时,广州出海服务商加强标准化服务能力,应对在此背景下,广州支付企业万里汇推出面向开发者推动服务能力向产品化、生态化升级。此外,万里设立多个海外办公室,以更好支持中国企业全球化高效的资源整合能力中国企业出海范围持续扩大,对专业服务的复杂性与综合性要求显著提升。在此趋势下,提供全链路解决方案中资企业加速拓展东南亚、中东、拉美等新兴市场,其对合规、支付等出海服务的需求日益多元化,广同时,广州出海服务商加强标准化服务能力,应对在此背景下,广州支付企业万里汇推出面向开发者推动服务能力向产品化、生态化升级。此外,万里设立多个海外办公室,以更好支持中国企业全球化高效的资源整合能力中国企业出海范围持续扩大,对专业服务的复杂性与综合性要求显著提升。在此趋势下,广州出海服务商利用全球资源配置能力与一体化解决方案供给,以广州供应链企业中外运为例,其通过自建与并购并举的策略,形成多式联运的全球服务能力。依托 同时,进一步延伸服务价值链,提供集物流与金融于一体的供应链综合解决方案,通过定制化融资服数字化工具与Al创新出海全流程的基础能力,广州出海服务企业敏锐捕捉商机,配合产业链需求推出智能选品、风控模型等商用产品,从而切入市场空白。数天的创意到投放链路压缩至分钟级,效率提升数聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈在新兴企业的发展历程中,在新兴企业的发展历程中,初期业务快速增长往往带动企业规模迅速扩张。但随着业务范畴不断拓展、团队规模与层级逐渐增加,企业面临的管理复杂度显著上升。在这一阶段,必须加强顶层设计,明确以创新为核心的发展方向,并通过持续的资源投入加以落实。承担基础运营功能,更应被视作具有战略价值的资产。新兴行业企业可通过整合与优化办公空间,将其从单纯的成本支出,转化为能够提升业务韧为顺利实现这一转型,需内外协同、系统推进:能,打造线下互动场景,深化对用户需求的理聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈广州互联网企业的产业生态适配性研究的适配性是企业最普遍考量的因素,通勤便利性、成本水平以及受访企业画像29%细分行业分布11%12%12%租赁面积分布*42%4%出海及相关服务游戏、动漫互联网平台国内电商科技服务其他2,000l0,000l0,00020,00020,000以上50%19%现址载体类型54%天河区海珠区越秀区其他甲级办公楼非甲级级办公楼产业园受访企业选址决策的十大关键因素区位与业务适配性通勤便利性成本可控性物业管理服务公区配置硬件设施升级客户触达性硬件与业务适配性产业协同与租户结构区位与业务适配性通勤便利性成本可控性物业管理服务公区配置硬件设施升级客户触达性硬件与业务适配性产业协同与租户结构景观绿化注:*租赁面积指建筑面积资料来源:仲量联行聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈企业利用办公楼生态圈,提升员工福祉与客户触达受访企业普遍认为,影响其办公选址决策的核心因素可归纳为三大维度:区位配套、楼宇硬件与增值服务。也提出了明确需求。配套空间,配合企业打造企业展厅、IP快闪店、粉丝互动等多元场景,提供了从空间价值到品牌影响力的多维服务,赋能其商业增长。增值服务增值服务休憩空间等•••••区位配套•员工通勤便利,临近地铁站点•集中的餐饮配套,尤其是茶饮业态CRE策略:业务驱动办公选址,空间适配业务战略综合以上调研结果,仲量联行研究发现新兴行业企业因业务快速迭代、组织文化独特,其CRE战略更趋复杂。基于此,仲量联行提炼五大选址驱动力,从CRE视角助力企业优化空间配置,驱动业务增长与战略实现。迁至产业集聚区,增强项目制工作模式的周期目前办公场所设施条件通过入驻优质楼宇,企基于区域产业规划布局,收并购后整合办公场所,需具备高度弹性的办公企业房地产预算提升办受高品质物业服务,打利好因素,推动企业业提升管理运营效率。空间以适配项目组的合公环境标准化程度,优造新的业务场景,匹配务发展。并与调整。化职场环境并提升企业企业发展新阶段的业务租赁市场:扩租需求强,新兴产业带动大面积成交广州新兴行业正持续释放新的选址需求,在办公租赁市场中表现活跃,已成为推动市场需求增长的重要级办公楼与产业办公的搬迁租赁成交中,搬迁面积增长超50%的成交有70%来自新兴行业。而在面积翻倍及新兴行业的办公租赁需求高度集中于琶洲和大新兴商务区,其搬迁成交中超过60%落位于此。值得注意的是,在这些区域的成交案例里,超过一半是企业从普通办公楼或产业园区升级至甲级办公物业的搬迁行为,从而提升其办公位优势和产业集聚效应。例如,广州国际金融城紧邻科韵路这一成熟的软件业集聚区,凭借其地理上的便利性和产业生态的协同性,成功承接了大量游戏等互联网企业的升级新兴行业传统行业资料来源:仲量联行聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈年广州办公市场前十大搬迁成交(按面积)租赁面积(平方米)1甲级2甲级345甲级67甲级8甲级9甲级注:租赁面积指建筑面积资料来源:仲量联行年广州办公市场前十大搬迁成交(按面积)1甲级234甲级5甲级6甲级7甲级8甲级9甲级注:租赁面积指建筑面积资料来源:仲量联行年广州办公市场前十大搬迁成交(按面积)租户行业租赁面积(平方米)12甲级345甲级67甲级8天河北9甲级琶洲游戏产业园注:租赁面积指建筑面积,2025年数据截至11月资料来源:仲量联行聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈租赁市场:新兴产业搬迁动力强,落地性、可行性高资料来源:仲量联行聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈小结租需求作用聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈新兴行业对新兴行业对甲级办公楼市场格局的影响租赁市场活跃度不足,供需失衡局面持续过去三年,广州甲级办公楼市场供应增速显著楼宇,但在整体需求增量持续疲软的背景下,越秀为代表的成熟商务区租金跌幅相对温和,中入市,去化竞争激烈,租金跌幅更为显著。平方米,建筑面积0资料来源:仲量联行聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈新兴板块逐步崛起,科技互联网企业成为需求亮点广州甲级办公楼租赁市场过去三年需求端特点市场,一方面受益于企业总部大楼物业凭借较高的性价比及毗邻新兴产业集群的优势,有效承接了周边在当前市场环境下,企业普遍采取审慎的租赁策略以应对经营压力,此同时,租期内调整租赁面积或进续租交易在主要租赁交易面积中的占比超过四成。并且,绝大多数续优惠,业主方通常通过提供更具吸引力的租金、延长免租期或更灵活资料来源:仲量联行以降本增效为主,即利用当前租金更优的物业。因此,在成熟子市场中,搬迁行为多为区域内流动;而在新兴子市场中,近半数搬迁成交此外,原有物业无法满足面积调整交中,约20%的企业增加了租赁面积,行业在近三年租赁成交中占比最高,子市场的22%。相对而言,金融与专业服务业仍偏好成熟商务区,其在越秀、天河北、聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈新兴行业影响办公楼市场格局北琶洲西区珠江新城琶洲西区天河智慧城核心区科韵路软件业集聚区琶洲中二区广州国际金融城锥体高度表示楼宇办公面积(平方米)广州国际金融城琶洲东区琶洲东区办公楼聚集区产业园聚集区楼宇内新兴行业租户占比资料来源:仲量联行聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈天河:科韵路与天河智慧城两大产业组团业园发展成熟,企业入驻率高,产业集聚效应显著,已成为驱动天河区经济高质量发展的核心动力源。后在天河软件园系列政策引导与服务体系支持下,逐步构建起富有活力的创新创业环境。企业,旨在引领天河产业向高端科技未来系统性升级。天河主要产业园聚集区资料来源:仲量联行根据市场信息整理琶洲:东区与南区加快发展,承接产业外溢琶洲主要产业园聚集区注:*办公物业建筑面积指仲量联行监测的产业园项目样本资料来源:仲量联行根据市场信息整理聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈改造型产业园占存量主体,高品质产业园占比仅三成仲量联行通过分析建筑形态与硬件标准,认为天河和琶洲的产业园物业可划分为两个等级:城市更新区域,为初创企业和创新型团队提供低成本、高适应性的成长空间,是区域创新创业生态的重要产业载体。楼宇硬件租赁成本*资料来源:仲量联行根据市场信息整理聚焦数字新势力,重塑楼宇生态圈