物业小区雨雪天气应急预案

物业小区雨雪天气应急预案一、编制目的雨雪天气具有突发性强、持续时间长、影响面广的特点，极易造成小区道路结冰、树木倒伏、设施设备冻损、人员滑倒摔伤、车辆碰撞、供能中断等连锁事故。为最大限度降低极端天气给业主生命财产带来的损失，保障小区日常运行秩序，特制定本应急预案。预案以“提前预警、分级响应、专业处置、闭环管理”为核心，细化到岗位、到设备、到物资、到流程，确保“雪前准备、雪中应对、雪后恢复”全过程可控、可查、可复盘。二、适用范围本预案适用于本物业服务中心所辖封闭式住宅小区，涵盖高层住宅、洋房、商业裙楼、地下车库、人防工程、公共区域、设备机房、绿化景观、外围商铺及红线范围内市政接驳段。预案启动条件为市气象台发布暴雪、寒潮、道路结冰橙色及以上预警信号，或属地政府启动Ⅲ级及以上应急响应；未达到预警等级但出现积雪深度≥5cm、地温≤0℃、持续降水伴阵风≥6级且能见度＜200m时，值班经理可自主启动。三、组织机构与职责1.应急指挥部总指挥：项目经理（A角），副总指挥：项目副经理（B角）。职责：统筹决策、资源调配、对外联络、信息发布、事故问责。2.一室六组（1）综合协调室：由客服主管兼任主任，负责信息收集、指令传达、舆情监控、业主安抚、保险理赔。（2）抢险抢修组：由工程维修主管带队，分电气、给排水、暖通、电梯、弱电五个专业工班，共28人，负责设施设备防冻、漏水抢修、电梯困人救援、临时供电接驳。（3）清雪除冰组：由环境主管带队，外包保洁、绿化、秩序队员混编，共56人，分白班、夜班两班倒，负责道路、广场、车库出入口、台阶、屋面、雨棚、儿童游乐场、健身区、垃圾收集点等18类区域积雪清除及融雪剂撒布。（4）秩序维护组：由秩序队长带队，分4个巡逻岗、2个门岗、1个监控岗，共30人，负责交通疏导、临时封闭、重点部位值守、可疑人员排查、协助消防救援。（5）客户服务组：由客服领班带队，共10人，负责24小时热线接听、业主群信息推送、特殊人群（独居老人、孕产妇、残障人士）登记与帮扶、快递外卖临时存放点管理。（6）物资保障组：由行政人事主管带队，共6人，负责融雪剂、防滑垫、草垫、铁锹、推雪板、手套、雨衣、姜茶、应急药品、工程备件、发电机柴油、对讲机电池、照明灯具等7大类92项物资的采购、保管、发放、回收、盘点。（7）善后评估组：由品质主管带队，共4人，负责灾后损失统计、影像资料归档、保险报案、整改报告撰写、案例培训。所有人员在预案启动后30分钟内到岗，实行“定位＋定责＋定机”三定管理，对讲机统一调至2频道，每2小时向综合协调室报一次平安。四、预警与监测1.信息来源（1）市气象台官方公众号、突发事件预警信息发布平台、属地街道应急群；（2）小区自建微型气象站（温度、湿度、风速、雨量、地温、雪深传感器），数据每5分钟刷新一次，超阈值自动弹窗；（3）高德、百度实时路况摄像头截图，每30分钟人工比对一次；（4）业主随手拍、员工巡更APP上传图片，AI识别积雪覆盖率。2.预警分级蓝色：未来12小时降雪量≥4mm或积雪深度≥3cm，启动“关注级”，各组保持通信畅通，物资再盘点。黄色：未来6小时降雪量≥10mm或积雪深度≥5cm，启动“警戒级”，清雪除冰组50%人员备勤，抢险抢修组检查保温棉、伴热带、备用水泵。橙色：未来6小时降雪量≥20mm或积雪深度≥10cm，气温≤-2℃，启动“应急级”，全员返岗，机械车辆预热，商铺雨棚下方设置警戒带。红色：未来6小时降雪量≥30mm或积雪深度≥15cm，气温≤-5℃，阵风≥8级，启动“紧急级”，封闭小区非必要出入口，只保留南门1条4米宽生命通道，电梯实行单双错层运行，启动战时值班表，每1小时向街道报一次灾情。3.信息发布预警信息经项目经理签发后，3分钟内通过“小区智慧云平台”推送至业主微信、APP、短信、梯控屏、LED大屏；同时电话通知独居老人、残障人士，确保重点人群100%覆盖。信息模板示例：“【XX物业·暴雪橙色预警】今日18:00起预计降雪20mm，地温-3℃，所有车辆请于17:30前驶入地库，路面禁止停放；明日06:00前请勿遛狗，避免摔伤。如需帮助请致电400-XXX-XXXX。”五、物资与装备1.融雪剂：环保型醋酸钙镁颗粒，共3吨，蓝色吨袋封装，存放于6号楼地下人防2-2分区，温度≤25℃，湿度≤50%，远离电梯控制柜；撒布量15g/m²，坡道、台阶、车库出入口加倍；每袋附二维码，扫码出入库。2.防滑物资：1米×15米草垫200卷、1米×10米麻袋500条、橡胶防滑垫300张、一次性鞋套2000双，集中堆放在3号楼架空层，由物资保障组加贴封条。3.清雪工具：1.2米宽铝合金推雪板40把、铁锹80把、破冰镐20把、雪铲60把、手持式吹雪机6台（二冲程52cc）、小型扫雪机2台（13马力履带自走），统一编号，每日16:00前完成油液检查。4.动力保障：75kW柴油发电机1台，自动切换时间≤15s，储油600L，每季度带载测试30分钟；便携式5kW汽油发电机2台，为吹雪机、应急照明供电；备用UPS20组，供监控、道闸、门禁4小时续航。5.劳保用品：防水手套300双、反光背心100件、防寒棉服80套、暖贴1000片、防冻膏100支、姜茶200袋、应急医药箱10套（含速效救心丸、碘伏、弹力绷带、无菌纱布、一次性呼吸膜）。6.交通隔离：1.8米×1米注水围挡50片、LED爆闪灯20个、锥形桶100个、警戒线1000米，用于临时封闭、车辆绕行提示。7.影像记录：GoPro运动相机4台、执法记录仪10台、大疆Mini3无人机1架，用于全程留痕，便于保险理赔及复盘。所有物资实行“三色标签”管理：绿色合格、黄色待检、红色禁用；每月15日全面盘点，每季度邀请业主代表参与开箱抽检，结果公示。六、重点部位风险清单与处置要点1.地下车库出入口坡道风险：积雪碾压后形成冰面，车辆无法爬坡，造成溜车、追尾。处置：（1）降雪前2小时铺设2层草垫，用8×250mm扎带绑在防撞条上防移位；（2）雪厚3cm时首次撒布融雪剂，之后每增加2cm复撒一次；（3）坡道中段设置2名秩序员，手持1米长橡胶防撞条，发现车辆打滑立即塞入轮胎下方增阻；（4）临时封闭备用坡道，将双车道改为单进单出，减少会车；（5）凌晨02:00—05:00地库全面封闭，利用吹雪机集中清理，防止业主频繁进出破坏作业面。2.高层屋面及檐沟风险：积雪荷载超0.5kN/m²，排水口冻结，形成“雪包”坠落砸人。处置：（1）雪前清理檐沟落叶，铺设5cm厚岩棉保温被，用20cm不锈钢压条钉牢；（2）雪后6小时内，由抢险抢修组系双绳悬挂，使用轻质塑料铲从女儿墙向内2m范围清理，严禁向下抛洒；（3）对18层以上楼宇启用无人机红外测温，发现≥1m²且厚度≥20cm的“雪包”立即标记，人工二次清除；（4）屋面设置4处1.3米高铁马围挡，悬挂“高空坠雪危险”警示牌，下方通道临时封闭。3.电梯厅与单元门口台阶风险：融雪反复冻融，大理石面层摩擦系数≤0.2，老人摔伤概率提升6倍。处置：（1）降雪期间每30分钟巡检一次，铺设1米宽麻袋通道，用木质压条＋膨胀螺栓固定；（2）设置“雨雪天气请走防滑通道”语音提示，与门磁联动，开门即播放；（3）夜间22:00—次日07:00关闭单元门电磁锁，改为常开，避免业主双手拎物无法掏卡导致滞留；（4）对65岁以上独居老人建立“一对一”帮扶台账，客服组每日两次电话提醒，必要时送餐送药。4.儿童游乐场、健身区风险：塑胶地面被雪覆盖，家长无法辨别边界，儿童磕碰；健身器材金属扶手低温粘皮。处置：（1）降雪开始时即用1.8米围挡整体封闭，悬挂“设施关闭”提示；（2）雪停后4小时内完成清扫，使用塑料铲避免划伤塑胶；（3）金属扶手用无纺布＋保鲜膜双层包裹，外用扎带分段固定，降低冷传导；（4）恢复开放前由秩序组进行“试滑”测试，摩擦系数≥0.4方可解除封闭。5.商铺雨棚及高空广告牌风险：积雪超重坍塌，砸伤行人。处置：（1）雪前对26块广告牌螺栓进行扭矩复拧，力矩值55N·m；（2）雪深10cm时，安排蜘蛛人下吊，使用1.5m宽泡沫刮板轻推，严禁用金属工具；（3）对3家餐饮商铺燃气管道伴热带进行电流测试，低于1.2A立即更换；（4）夜间安排专人每2小时用手电斜射检查，发现形变≥2cm立即疏散下方车辆。6.供水泵房与消防稳压泵房风险：室温低于5℃，管道冻裂，消防系统瘫痪。处置：（1）提前用3cm厚橡塑保温包裹全部裸露管道，外缠铝箔胶带；（2）消防水池加盖5cm厚挤塑板，缝隙用玻璃胶密封；（3）启用2台2kW工业暖风机，设定回差温度8℃，低于5℃自动启动；（4）备用4只500W伴热带，出现局部冻结时螺旋缠绕，外覆铝箔，30分钟内升温至15℃。7.绿化景观树风险：香樟、雪松积雪负重，枝干劈裂，砸车砸人。处置：（1）雪前对78株乔木进行疏枝，重点去除内膛枝、病虫枝，降低迎风面积；（2）雪中使用6m高竹杆轻敲枝叶，严禁攀爬；（3）对3株古树名木提前用4根杉木支撑，支撑点高度2/3树高，与地面夹角60°；（4）倒伏树木2小时内完成切割清运，切口涂刷5%波尔多液防病菌感染。七、分级响应处置流程1.关注级（蓝色）（1）综合协调室发布“关注级”通知，各组自查物资；（2）环境组对18部电梯轿厢铺设“雨天防滑毯”，每2小时更换一次；（3）工程组检查屋面108处排水口，清理落叶95kg；（4）客服组推送温馨提示1条，阅读量目标80%以上。2.警戒级（黄色）（1）清雪除冰组50%到岗，完成1次“模拟撒布”演练，记录每100m用时；（2）秩序组对4条主干道实施“单行道”预演，摆放200个锥桶；（3）行政组采购姜茶100袋、暖贴300片，送至门岗免费发放；（4）工程组启用发电机空载测试15分钟，记录油压、水温、输出电压。3.应急级（橙色）（1）全员返岗，签到率100%；（2）清雪除冰组分6个片区，实行“队长＋领班＋外包”三级责任制，每1小时报一次“里程牌”进度（完成道路长度、消耗融雪剂重量）；（3）抢险抢修组对6部电梯底坑增设2台潜水泵，水位超5cm自动抽排；（4）客户服务组开启24小时“红名单”呼叫，对112位独居老人每4小时人工电话询安；（5）秩序组封闭西门、北门，只保留南门4米通道，设置2名队员指挥车辆“拉链式”通行；（6）物资保障组每4小时盘点一次融雪剂库存，低于500kg立即补货。4.紧急级（红色）（1）项目经理10分钟内抵达现场，佩戴“总指挥”红袖标；（2）清雪除冰组启用小型扫雪机，对主干道循环作业，保持路面黑色可见；（3）抢险抢修组对2台75kW发电机实施带载测试，为消防泵房、监控室、电梯机房、生活水泵房提供不间断供电；（4）秩序组联合街道派出所，对小区外围商铺进行“敲门行动”，劝离滞留人员；（5）客户服务组每1小时推送一次“抗雪日报”，含图文、短视频，稳定业主情绪；（6）善后评估组同步启动影像采集，为后续保险理赔固定证据。八、交通疏导与车辆管理1.地库车位分区将1380个车位划分为A、B、C三区：A区靠近4个楼栋电梯厅，优先给65岁以上业主、残障车辆；B区为普通车辆；C区为临时外来车辆。降雪前24小时通过APP向业主发放“电子通行证”，未登记车辆禁止驶入。2.地面车辆清场降雪前3小时启动“清场广播”，循环播放5分钟一次；秩序队员逐车电话通知，对拒不驶离车辆张贴“暴雪预警禁止停放”红色告知单，并拍照上传至交警平台。3.临停接驳点在南门外200m处设置“雨雪临停区”，可停放60辆车，由物业与街道协调临时取消2处路侧收费泊位；安排2辆12座电瓶车免费接驳，运行间隔10分钟，司机佩戴“安全员”臂章，车速≤15km/h。4.事故快处对轻微剐蹭事故，秩序组使用“交管12123”视频快处，5分钟完成责任认定；对重大事故立即封闭现场，放置10个防撞桶，引导至南门“事故待处理区”，并拨打122报警。九、特殊人群关爱1.建立“红名单”：通过前期入户走访、居委会提供、业主自荐，共筛选212人，其中独居老人112人、孕产妇18人、血液透析患者6人、残障人士36人、重症慢病40人。2.服务措施（1）客服组每日两次电话询安，记录体温、血压、用药情况；（2）提供“代买代送”服务，涵盖药品、蔬菜、燃气充值，每日08:00—18:00接单，2小时内送达；（3）对6名透析患者，提前1天与医院对接，安排专车07:00出发，车辆安装防滑链，司机为5年以上安全驾驶员工；（4）对18名孕产妇建立“绿色产检通道”，与区妇幼保健院建立微信群，出现临产征兆立即启动“120＋物业＋楼栋长”三方联动，确保10分钟内出车。十、信息报送与舆情管理1.内部报送采用“1＋3＋10”模式：1分钟内向项目经理电话首报，3分钟内书面简报（含现场照片），10分钟内书面详报（含处置措施、需求清单）。2.外部报送橙色及以上预警，每2小时向街道城管科、房管中心、应急管理局报送一次；红色预警每小时一次；出现人员伤亡或重大财产损失，30分钟内书面报告。3.舆情管理（1）建立“舆情监测群”，邀请街道宣传科、社区民警、业主意见领袖15人入群；（2）对微博、抖音、业主群负面信息30分钟内响应，用“事实＋措施＋进度”三段式回复；（3）对恶意造谣、剪辑虚假视频，固定证据后报告派出所依法处理。十一、培训与演练1.理论培训每年10月第2周完成，内容含气象知识、融雪剂特性、机械操作、心肺复苏、AED使用、保险理赔流程，参训率100%，考试80分合格。2.实战演练（1）“桌面推演”：模拟红色预警，随机抽取3个故障（电梯困人＋屋面坠雪＋车库坡道溜车），各组15分钟内口述处置流程；（2）“实战拉练”：选择1条200m主道，撒布50kg融雪剂，记录从集合到露出黑色路面时间，目标≤30分钟；（3）“盲演测试”：不提前通知，在夜间22:00触发“消防管道爆裂”假象，检验抢险组10分钟内关闭阀门、30分钟内更换备用管段能力。3.复盘改进演练后24小时内召开复盘会，用“5WHY”分析法查找根因，7日内完成整改，形成《演练复盘报告》公示。十二、检查与考核1.日常检查品质组每月5日对照《雨雪天气物资清单》逐项核对，缺失项拍照上传系统，责任到人，24小时内补货。2.专项检查气象部门发布寒潮预报后48小时内，项目经理带队对7大类68项内容打分，满分100，＜90分限期整改。3.考核奖惩（1）对清雪及时、业主表扬的班组，给予500—2000元奖励，并在月度大会颁发“冰雪先锋”红旗；（2）对因脱岗、物资缺失、处置不当造成事故或舆情扩散的，按《员工手册》给予警告直至开除，并扣发年度绩效20%。十三、灾后恢复1.环境恢复雪停后6小时内完成主干道、广场、单元门口“露出本色”；24小时内完成绿化垃圾清运；48小时内完成融雪剂残留冲洗，防止盐碱化。2.设施设备恢复（1）工程组全面检查屋面防水、外墙裂缝、电梯轨道润滑、消防系统压力，发现问题3日内修复；（2）对2台发电机进行50%负载运行2小时，更换机油、机滤；（3）对18部电梯曳引钢丝绳用柴油清洗，重新涂抹专用润滑脂。3.损失评估善后评估组联合保险公司、第三方公估，72小时内完成现场查勘，7日内出具《损失评估报告》，启动理赔程序。4.总结表彰召开“抗雪总结大会”，播放纪实视频，表彰先进集体2个、先进个人10名，分享典型案例，完善预案。十四、常见故障快速处置手册1.电梯困人接警→安抚→断电→松闸→盘车→平层→开门→送医→记录，全程≤15分钟。2.消防管道冻裂关闭阀门→启动排水泵→更换管段→保温修复→压力测试→恢复供水，全程≤30分钟。3.车辆坡道溜车放置防撞条→塞入橡胶垫→引导驾驶员拉手刹挂P挡→后方设置10个锥桶→拖车牵引→清扫冰面→撒布融雪剂，全程≤20分钟。4.屋面雪包坠落设置警戒→无人机红外定位→蜘蛛人清除→下方通道封闭→检查防水层→恢复通行，全程≤45分钟。5.业主摔伤判断伤情→拨打120→现场急救→通知家属→陪同就医→保险报案→回访，全程记录影像。十五、应急通讯录（节选）项目经理经理程主管序队长境主管服主管政主管：13800