电子商务在房地产行业的应用分析

标题:电子商务在房地产行业的应用分析中文摘要过去十几年我国房地产行业和互联网行业都获得了高速发展，房地产电子商务平台的出现，将互联网在房地产行业的应用重点转到了网络营销方向。因为商品房交易具有金额大，周期长等明显不同于其它行业的特点，房地产电子商务平台缺少较类似的模式以借鉴，因此还在摸索中前进。构建高质量的房地产电子商务平台以更好地实现房地产的线上交易是房地产开发企业和有购房意愿的消费者的共同需求，本文首先阐述了房地产电子商务相关研究，其次对房地产电子商务业务模式与电子商务优势及不足的现状进行讨论，然后对电子商务与房地产相结合产生的问题进行研究，这里重点对房地产电商电子商务框架尚未建立，信息内容与质量问题，应用意识有待提高，网络安全问题亟待解决，相关法律法规尚未健全等问题进行分析研究。最后文章提出完善房地产电商的对策建议，主要包括建立国际电子商务框架，创造良好的宏观环境；加强信息基础设施建设；转变观念，提高应用电子商务的积极性；加强网络管理，维护网络安全；完电子商务的法律法规等。关键词：电子商务；房地产行业；应用分析

目录TOC\o"1-3"\h\u271831绪论 绪论1.1研究背景现如今，网上购物已经成为时尚，丰富的商品，安全的支付保障，快捷的送货服务，使得人们足不出户就能买到想要的商品，像淘宝网、京东商城、当当网、聚美优品等比较大的电商平台，对人们的消费观念产生了极大的影响，经过多年的努力，人们尤其是80后、90后人群对电子商务平台的接受度已经显著提高，在网上购买各种商品已经不是什么大惊小怪的事情了。据艾瑞咨询经过统计提供的数据显示，2017年度，中国的电子商务市场交易规模同上年相比增加了21.3%，数额已经达到12.3万亿元，其中，网络购物的规模增长了48.7%，成为推动电子商务市场发展的重要力量，随着电子商务的逐渐兴起和网络技术的普及，为房地产销售提供了一种全新的渠道。随着我国房地产企业的逐渐发展，已经成为我国的一项支柱企业，但是，房地产企业在其发展中存在着较大的风险，国家和政府为了保证房地产企业能够向着健康、稳定的方向发展，采取了宏观政策上的支持与调控，在国家的干预下，房地产行业的发展速度逐渐放缓，大部分房地产开发商面临着库存不断增大、资金周转出现困难的局面，在这样的大环境下，房地产企业需要更高效的、完善的销售方式。因此，房地产电子商务将会发展成为房地产企业经营的重要手段之一。1.2研究目的与意义互联网的普及和电子商务平台的发展，为房地产营销开辟了新的领域。房地产实现电子商务是市场不断发展的必然产物。房地产业作为我国的支柱产业，对国民经济有着重大的影响。打造房地产电子商务平台对于房地产企业和消费者都有很大的现实意义。对于房地产企业来说，能够通过平台了解消费者的需求，有利于拓展营销渠道，提高企业知名度，扩大市场份额；对于消费者，能够让其更便捷的获取房屋关键信息，找到心仪的房子；此外，由于互联网信息的公开透明，能够促进买卖双方地位的平衡，对于解决我国房地产市场信息不对称以及社会财富分配不均能起到一定的促进作用。另一方面，由于利用互联网进行房地产销售在我国起步较晚，针对于房地产网络营销和房地产电子商务的研究较少。本文从房地产电子商务发展的现状着手，思考房地产电子商务发展过程中产生的问题和瓶颈，再通过相关理论的研究和学习，提供支撑论文的理论基础。随后通过各种渠道收集关于房地产电子商务的发展情况，对这些信息进行有效整合，以形成对房地产电子商务行业较为充分的认识。然后在有了一定认识的基础上，提出问题，寻找解决策略，为电子商务在房地产行业的应用发展提供一些个人建议和帮助。2房地产电子商务概念对于电子商务的定义,不同的专家学者从不同的角度有不同的认识。我们认为,电子商务(Electronic-Business)是指以现代信息技术(如数字化通信网络和计算机装置等工具)为手段,按照一定的标准进行的各种商务交易活动,其本质是利用数字化通信网络和计算机强大的数据传输能力和处理能力来改善商务活动中的信息流,并以此来推动商务交易活动中的物质流、资金流和事务流,从而提高企业商务运作和管理的效率,达到高效率、低成本、实时化、网络化和直接化的目的,为企业、消费者和社会带来良好的效益。我国电子商务的发展始于90年代初,尽管起步较晚,但随着国家公共通信网络等基础设施建设的不断完善和国家“金桥”、“金卡”“金关”等一系列金字工程的实施,近年来有了较大的发展。1999年我国电子商务的交易额为人民币1.8亿元,2000增长到了4亿元,增长态势较为强劲。目前,我国发展电子商务的模式主要有企业对企业(BusinessToBusiness)、企业对消费者(BusinessToCustomer)和消费者对消费者(CustomerToCustomer)三种。作为一种新兴的商务活动,电子商务有着其它商务活动方式无法比拟的优势。主要表现在以下几个方面:首先是高效性。电子商务的应用最终使企业的商务过程实现无纸化,并且通过交易双方面对面的交流,简化了业务流程,降低了企业商务活动过程中的各种通讯费用,从而提高了企业营销效率。特别是对房地产中介而言,电子商务的应用使企业的房地产信息发布、交易双方签订租赁合同、购销合同以及收缴款额、上交交易表单信息供房产管理部门登记备案和请求房产管理部门向消费者颁发房产证书等手续一气呵成。因此,电子商务的应用大大降低了房地产中介企业的交易成本。其次是方便性。通讯网络的实时监控、处理功能和普及状况使企业有可能得以突破传统的交易方式在时间上和空间上的限制,通过网络以简捷、方便的方式向消费者直接提供各种服务以满足消费者的需求。当然,企业这种服务方式也对企业的服务质量提出了严峻的挑战。最后是协作性。房地产中介行业是一个需要与众多部门进行协作的行业,一笔中介业务的实现不仅包括消费者、中介公司和银行,还包括房地产管理等部门。电子商务通过在线服务,有效地协调了企业与企业、企业与消费者以及企业与行业管理部门之间的关系。而这种协调性也提高了企业的应变能力和服务质量。另外,在电子商务的应用过程中还可以通过企业网页的广告和便捷、高效的服务提高企业的品牌和知名度,为企业树立良好的社会形象,增强企业在消费者心目中的信誉度。3电子商务在房地产行业的应用现状早在2000年左右，很多企业借着全国范围的“企业上网工程”的时机，建立了自己的门户网站。随着互联网以及电子商务的发展，越来越多的房地产企业，比如万科，恒大，万达等，都在企业门户网站中融合了电子商务功能或者开发了独立的电子商务网站。这样的网站，因为以楼盘营销为导向，突破了传统意义上的仅仅作为企业门户形象展示的作用，成为了房地产企业进行网络营销的一个重要平台。3.1业务模式房地产开发企业的网站一般是由房地产企业自身独立开发及维护，其电子商务平台也是企业独立运营。房地产开发企业以这样的网络平台为基础，为消费者提供一条线上的渠道去了解该企业以及企业开发的楼盘，一方面进行企业形象的展示，一方面进行新楼盘的网络营销。作为卖方，房地产开发企业面对的主要客户也即买方为对该企业较为关注的消费者。从业务流程来讲，房地产企业将自己的待售楼盘的信息放在该平台上进行展示，网络用户可以通过该网站通过搜索引擎或者导航系统对楼盘进行定位，浏览任意意向楼盘的信息。对于感兴趣的楼盘，消费者需要注册成为网站的用户，登录后进行在线预约看房。而在后台，企业的销售部门获取预约客户的信息后，由具体的客户代表联系预约客户跟进具体的线下看房事宜，在线下实现销售。在销售形式上，房地产企业网络销售中心主要采用线上登记，预约看房的形式。因此，该平台为企业带来的销售是线下的销售，并没有线上销售的功能。网站主要是一个展示及营销平台吸引客户进行线下卖家，因此一切服务都是免费的，网站本身不能带来为企业带来直接盈利。网站将线上与线下渠道相结合，主要通过线上渠道引导消费者的购买意向与需求，而利用线下渠道进行实际的交易过程。这种线上渠道与线下渠道相结合来实现交易的商业模式被称作O2O（OnlineToOffline）模式，即将互联网与线下的商业机会结合在了一起，互联网成为线下交易的前台。这样线下的服务就可以用线上渠道引来客流，而消费者也可以利用线上便利的渠道来筛选卖家。该模式可以将线上的用户群精准导入线下进行消费。3.2优势及不足在房地产市场竞争加剧的情况下，通过搞价格促销或者概念炒作，销售效果已经越来越不明显。如何精确的获悉消费者的需求，建造出消费者满意的房屋，成为房地产企业关注的重点。在传统营销手段渐渐失去作用的时候，如何获取利润保证企业的发展是每个房地产企业需要考虑的问题。利用互联网进行营销是新出现的营销方式，互联网本身的特性使它进入传统营销方法所不及的领域，在房地产营销中，互联网发挥着越来越重要的作用。房地产电子商务平台集合了网络营销和电子商务的双重特点，既能够对房地产企业进行广泛的宣传，又能够实现网上支付，使得房产的交易非常便利。此外，房地产企业中的领军人物已经意识到房地产电子商务的前景，并进行着积极的尝试。SOHO中国的潘石屹就曾与新浪乐居合作，对旗下的两处热门商业地产在网上进行无底价拍卖，并取得了不错的效果。此举也使得房地产电子商务的概念进入了大众的视野。房地产开发企业的网络营销平台为房地产企业门户网站或者依托门户网站建立的电子商务平台。一般来讲，访问企业网站的是对企业感兴趣的消费者，这类消费者往往因为“慕名而来”，对企业有较高的忠诚度。房地产企业直接面对这样目标性强的用户群体进行营销，较容易取得明显的效果。对于购房者来说，关于在售楼盘，房地产开发企业具有第一手资料，因此在这类平台上获得的关于楼盘的信息比较准确详细。另外，房地产企业自己专业的客服团队，能够为购房者提供专业的服务。但是这类网站因为由房地产企业独立运营，作为非房地产企业核心销售渠道，往往受不到企业的足够重视，因此网站的技术能力和运营能力较弱。通过对我国较知名的房地产企业门户网站以及网上销售中心的访问，综合对比分析发现我国房地产企业网站普遍用户体验较差。多数房地产企业网站页面设置存在诸如设计雷同、页面模式单一等内容，从内容上难以突出企业自身的特点以及优势。还有很多企业将网站的首页设置成多幅动态图片，造成等待时间过长，加载速度过慢等问题，影响用户体验。而在内容设置方面，关于在售楼盘的介绍比较简单，缺少购房者真正需求的信息。一方面是因为企业仅想通过平台将线上的购房者吸引到线下消费，另一方面是因为房地产企业有意模糊某些信息。这样较少的内容设置从一定程度上降低了购房者对于楼盘的兴趣。另外网站只是登记购房者信息，而没有提供即时的咨询服务，在这样的服务体系中，购房者因为处在被动地位，缺少跟企业的线上交互。4电子商务与房地产企业相结合现状及问题分析4.1房地产电商电子商务框架尚未建立房地产的电子商务操作是一个烦琐且复杂的行业，在支付过程中不仅涉及众多的部门，同时在操作过程中、伴随着大量的单证、票据以及文件。为了保持合同与订单的一致性，不仅需要实现数据域订单的垂直分流，同时还需要满足订单与数据的水平分流，在订单的支付过程中，应当将涉及的部门、单位都实现标准化的数据操作。4.2信息内容及质量存在问题房地产电子商务平台能够一定程度上解决传统房地产交易中的信息不对称问题，但是在信息内容的建设方面，当前主流的房地产电子商务平台依然存在着不足。4.2.1信息内容不全面当前房地产电子商务平台提供的关于在售房屋的信息主要是关于楼盘的介绍。而根据作者大量浏览主流电子商务网站，发现在楼盘相关信息里，一般包括该项目地址、总占地面积、建设面积、开发商等，楼盘相册，周边配套等信息。实际上这些信息对消费者决定是否购买房屋的影响是微小的，顾客需要了解的远远不止这些。房地产一个楼盘项目的开发是一个很长的过程，过程中的每一个环节都对房屋的整体质量有着影响，比如土地，施工质量，环境质量等，还有房屋的朝向，采光，等等这些信息都是消费者希望掌握的。除此之外，价格也是消费者非常关注的一点信息。如前文所述，所在位置或者朝向不同的房屋，即使质量处在相近水平，在价格上还是有很大的差异。而购房的消费者所想要知道的除了楼盘的均价外，更想知道自己意向的房屋的价格，这类的信息才对购房者做出购买决策起决定性作用的信息。在我国当前国情下，购买房产对于一个普通的家庭来说极其重要，因此购房者做出决策更加谨慎，对电子商务平台上关于房屋的信息有更高的期望。因此，信息内容的不全面给消费者网络购房带来的很大阻碍。4.2.2信息质量不高在当前房地产电子商务网站公开的关于楼盘的介绍信息里，如楼盘概况，开发商，价格，楼盘展示等信息存在着不够清晰，甚至还有错误等等问题。消费者的购买决策一部分是基于从网站上所掌握的信息的基础上确定的，因此，不够透明甚至错误的信息会影响消费者的信任，既影响消费者的购买决策也影响网站的形象。4.3应用意识有待提高由于我国经济发展以及社会文化的影响，我国绝大多数的房贷产业不能主动转变自身发展模式，适应电子商务的发展模式。由于长期以来的固守传统、缺乏创新意识的观念的影响，绝大多数的房地产企业在发展中很难接受电子商务的发展模式，积极性、主动性不高。4.4网络安全问题亟待解决电子商务再给我国的生活带来相应的便捷的同时，也来了一些相应的安全隐患，由于电子商务自身的特点，衍生出了很多网络诈骗行为，有的黑客甚至利用网络漏洞来盗取客户的密码以及财富，这就在根本上给电子商务在房地长行业的发展带来了阻碍。再加上电子商务领域没有大的技术突破，长期以来的诈骗行为没有解决，一些大型的网络交易平台甚至纵容诈骗行为，因此安全问题一直是阻碍电子商务在房地产行业发展的主要问题。4.5相关法律法规尚未健全电子商务活动相对应的涉及诸如产权、隐私等问题，使用现有的电子商务法律对于在线交易当事人的权利义务是很难认定的。需要完善相应的立法，来保障当事人的合法权益，从而保障电子商务活动顺利进行。电子商务的十二五发展规划的政策措施部分中，也强调了加强电子商务法律法规和标准规范建设的重要性。网络的开放性使得任何人都可发布信息内容，带有商业目的的广告在现实中是具有法律意义的。同时，以新闻形式发布或在里发布的信息很多都以隐形广告的形式存在，虚假欺诈广告也连续不断。国内在网络广告上的法律制度还处于空白，并缺乏有效的监管机制。大多数用户上网最主要的目的是获取资讯信息，从而更加方便快捷的进行购物。人们对于网络信息的信任度的缺乏，强制性广告的存在，降低了网民对网络广告的好感。因此网络广告应力求增强消费者的好感度，为创造互动需要建立简单良好的沟通。网络广告应该以市场准则来掌控广告效果和创意，新鲜感和富有特色的广告是获取直接点击率的关键。在房地产行业的网络交易过程中，由于交易双方不能完全、准确的了解效应的购房信息，因此在交易过程中出现纠纷的现象普遍存在，大事有余电子商务在房地产中的应用处于发展初期，行业协会以及地方政府没有对其做出应有的法律规范，对交易过程中所可能出现的各种诈骗行为没有做出相应的惩处规定，因此网络交易中的纠纷问题很难解决，再加上我国没有加强对电子商务的研究工作，对如何辨别电子商务单据的真伪，规范电子合同，电子商务认证，知识产权以及网络支付等一直是难以攻克的问题，因此由于缺乏完善的宏观环境，电子商务在我国房地产的发展中还有这很长的一段发展期。5完善房地产行业电子商务的对策建议5.1建立国际电子商务框架，创造良好的宏观环境电子商务是一项相对庞大的工程，不仅涉及着各种网络平台，各种交易工具，还涉及着如果通过设计来满足交易双方的需求，是一项将高科技技术与现实的贸易交流相联系的工程。因此要想促进电子商务在房地产行业中的运用，除了电子商务自身的发展以外，还需要政府不断极强对电子商务交流的支持工作，加强对电子商务在房子产交易中的调控，加强对电子商务发展战略的规划，将于电子商务交易有关的银行、保险、工商管理、税务以及法律等部门相联系起来，使之逐渐与房地产行业的客户，协调运作，增强政府支持工作的广泛性与透明度，实现管理组工作的统一与组织的相协调，优化管理部门，从而为电子商务在房地产行业的发展创立有利的外部的环境。5.2提升信息质量5.2.1提升信息透明度研究表明，房产在线交易平台的信息质量是消费者对在线交易平台的满意度和信任度的重要影响因素。房地产电子商务平台应该解决信息不对称的问题，提升信息质量，使信息更加透明化。从信息的广度方面来说，目前的信息已经涵盖了房源信息，房屋市场交易指导，房产市场资讯以及新政，业主论坛等公共交流平台，行业数据等等信息，较为全面地覆盖了整个房地产市场交易的相关流程，能够较好地覆盖用户需求。所以信息质量的改进应该主要从信息的深度方面来进行。而目前在房地产电子商务综合平台提供的众多信息中，有购房需求的用户最关注的就是房源信息，也就是其中关于在售楼盘的介绍。5.2.2提升信息的准确性以及时效性准确性包含两重含义，一是信息不能出现错误或者失真，不能出现误导消费者的情况；二是信息能够满足不同消费者的需求，即满足消费者个性化的需求。因此房地产电子商务平台在发布房地产信息之前，应该对房源信息的提供方，即房地产开发企业的相关资格证明进行深入详细的了解，尽量充分地了解待售房源信息，另外对于房地产企业提供的关于房源信息进行严格的真实性审核。对于信息的时效性，这要求房地产电子商务网站具有敏捷的市场响应能力，一方面及时更新市场上在售楼盘的信息，另一方面关注国家政策导向，据此调整内容，对购房用户作出指导。5.3转变观念，提高应用电子商务的积极性电子商务的发展打破了时空界限，促进了房地产资源的全国共享。因此在这种情况下，政府一级行业组织要积极引导房地产行业经营商逐渐转变理念，积极利用电子商务发展的大趋势，利用国家促进电子商务发展的各种政策，加快房地产行业的信息化进程。房地产企业主要真正的转变理念，充分地认识到电子商务不仅仅是一种不同的交流工具，更是房地产行业走向现代化，房地产企业内部经营理念改革的重要契机，只有不断以各种手段促进电子商务在交易中的融通，才能融通更多的客户，更好的加快房地产行业发展模式的创新以及经济的进一步发展。5.4加强网络管理，维护网络安全电子商务的支付安全问题不仅关系铣刀电子商务能不能在房地产行业中实现新的突破，更关系到电子商务行业自身的发展。网络安全问题关系到每一个人的利益，对房地产企业的资金安全，购房客户的房产安全都有着重要的影响，这也是电子商务为何要尽快解决安全性以及可靠性问题，确保交易过程中的身份特征问题安全保密的关键。因此只有建立起一支具有高水平、高职业道德素质的网络技术研究队伍，集中精力对电子商务的安全交易问题加以研究，只有这样才能改变广大客户的消费观念，将更多的精力投入到网络交易中，也只有这样，才能促进我国电子商务在房地产行业中的进一步发展。5.5完善电子商务的法律法规为了进一步促进电子商务在我国房地产行业中的发展，政府必须加强对外部环境的建设，对有关电子商务交易的网络管理、信息安全以及产权保护的有关法律加以完善，不断设立相应的监管部门对电子商务在房地产的各种应用加以规范。通过不断建立减去相关的法律法规，不断出台相关保障消费者以及房地产企业合法权益的法律法规，并根据实际情况的发展，使制定的法律法规具有一定的前瞻性与灵活性，能够根据在实际情况中的新情况、新问题不断加以完善，从而更好地促进房地产行业信息化、网络化的发展，促进网络交易这一交易模式的迅速发展。6结论自2011年我国首个真正意义上的房地产电子商务平台上线以来，我国房地产电子商务在过去几年已经取得了一定的发展，未来还有很大的发展空间。学者们对房地产电子商务发展的必要性的研究也证明了我国发展房地产电子商务的意义。但是，因为商品房具有交易金额大，交易周期长等明显不同于其它行业产品的特点，也没有较类似的模式可以借鉴，虽然有其它行业电子商务平台构建技术的支撑，我国的房地产电子商务平台还在起步阶段，正摸索着前进。网络消费者也普遍认为当前的房地产电子商务平台不够成熟，对其缺乏信任，因此如何有效地构建房地产电子商务平台，是一个值得研究的问题。当前房地产电子商务平台存在房地产电商电子商务框架尚未建立，信息内容与质量不高，应用意识有待提高，网络安全问题亟待解决，相关法律法规尚未健全等问题。针对以上不足，文章提出完善房地产电商的对策建议，主要包括建立国际电子商务框架，创造良好的宏观环境；加强信息基础设施建设；转变观念，提高应用电子商务的积极性；加强网络管理，维护网络安全；完电子商务的法律法规等。通过提出以上具体的构建策略，希望对房地产电