物业项目经理必做任务

物业项目经理必做任务1.晨会巡查：7:30–8:30｜走一遍，看一遍，问一遍具体动作带领客服、工程、安保主管对小区/楼宇重点区域巡查（大堂、车库、垃圾房、设备房外围、单元门禁）；检查前日遗留问题是否闭环（如报修、投诉）；现场指出卫生死角、设施损坏、安全隐患，拍照发工作群并明确责任人+整改时限。关键点不走过场，用脚步丈量服务。2.当日重点工作部署：8:30–9:00｜任务到人，责任到岗具体动作根据月度计划、业主诉求、突发事件，制定《今日重点任务清单》；明确：谁？做什么？何时完成？验收标准？例：“工程部张工：今日完成3号楼电梯年检资料准备；安保李队长：下午15:00组织消防通道清障演练。”输出在管理群发布带时间节点的待办事项表。3.处理紧急报事报修：全天响应｜快、准、闭环具体动作对停水停电、电梯困人、管道爆裂、火警等一级事件，10分钟内到场指挥；协调资源（内部+外包），同步向受影响业主通报进展；事后24小时内提交《突发事件处置报告》，含原因、损失、改进措施。原则先止损，再追责；先安抚，再解释。4.审核当日费用支出：10:00前｜控成本，防漏洞具体动作审批单笔超500元的采购/维修支出（如更换灯管、疏通管道）；核对：是否比价？是否必要？是否超预算？登记入《日支出台账》，月底汇总分析异常项。警惕避免“小单频发”变相超支。5.接待重点业主/投诉：预约制+限时办结具体动作对情绪激烈、反复投诉、业委会成员等重点业主，亲自接待；倾听→记录→共情→承诺解决路径（不说“一定行”，说“我今天内给您方案”）；当日形成《业主沟通纪要》，抄送客服存档。禁忌推给前台、敷衍“已上报”。6.检查外包服务质量：随机抽查+量化打分具体动作保洁：垃圾桶是否满溢？地面有无污渍？安保：门岗登记是否规范？巡逻打卡是否真实？对保洁、保安、绿化、电梯维保等外包单位，每日抽查1–2项：按《外包服务考核表》打分，月度结算挂钩。工具使用手机APP拍照上传，自动生成考核记录。7.复盘昨日收费情况：盯数据，找缺口具体动作查看系统：昨日实收金额、欠费户数、催缴转化率；分析：哪栋楼缴费率低？哪类业主常拖欠？调整策略：对连续3天未接电话的欠费户，安排管家上门。目标月度收缴率≥95%（住宅）/98%（写字楼）。8.设备房安全巡检：保命工程不能省具体动作每日查看配电房、水泵房、消防泵房监控画面或巡检记录；重点确认：✅无积水、无异味✅仪表读数正常✅机房门锁完好✅无杂物堆放发现异常，立即通知工程主管处理。红线设备房是“高压区”，宁可多查十次，不可漏检一次。9.审核明日工作计划：提前预判，减少被动具体动作是否有大型施工？需围挡/通知是否有政府检查？需准备资料是否有业主活动？需协调场地与各部门确认次日安排：提前在业主群/公告栏发布《明日温馨提示》。价值把问题解决在发生之前。10.员工关怀与团队状态观察：人稳，事才稳具体动作午休时与1–2名一线员工（保安、保洁）聊天，了解困难；观察：是否有人情绪低落？是否排班不合理？及时调整：调休、加餐、表扬——小激励大作用。记住项目经理的威信，来自对团队的真心。11.更新项目风险台账：动态管理隐患具体动作新增隐患（如某单元外墙砖松动）已销项风险（如完成化粪池清掏）高风险项升级预警（如暴雨前检查排水）在《项目风险清单》中更新：向公司运营部报送周风险简报。思维不出事是常态，但准备出事是专业。12.当日工作总结与明日预告：18:00前发管理群具体动作发布《今日工作简报》，含：✅完成事项（附图）待跟进问题📅明日重点例：“今日完成：清理消防通道违停车辆12台；待跟进：5栋电梯异响，厂家明早9点到；明日重点：迎接街道垃圾分类检查。”作用透明管理，全员同频。项