国内外综合体经典案例解读pd国内外综合体经典案例解读

国内外综合体经典案例解读

-10-2213:19:47绿维创景字号：T|T

目录

综合体是一种汇集发展模式，是一种泛产业汇集区，也是一种经济系统，对于带动整

个区域经济社会及新型城镇化等方面，都具有突出U勺重要作用。无论是对于我国还是世界上

其他国家，综合体都成为了推动经济发展的重要形式之-o都市综合体、度假综合体、酒店

综合体、主题公园综合体、温泉综合体、博彩综合体等多种综合体已经在世界各地遍地开花,

形成了某些有借鉴意义的开发经验及模式.我们在本期杂志中对比较经典日勺3个国内综合体

案例、5个国外综合体案例进行了分析，期望可认为我国旅游综合体的未来发展之路提供某

些借鉴。

案例1：生态主题公园旅游综合体研究一一东部华侨城案例2：温泉旅游综合体案

例研究一一海泉湾案例3：国内都市综合体研究一一华南mall案例4：酒店综合体

的典范一一棕桐岛亚特兰蒂斯度假酒店案例5：世界第八奇迹一一迪拜棕柳岛案例

6：世界级综合度假胜地一一新加坡圣淘沙度假胜地案例7：从赌场到博彩综合体的转变

一一澳门博彩综合体研究案例8：拉斯维加斯综合体

生态主题公园旅游综合体研究-东部华侨城

一、项目概况

东部华侨城坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里.，由华侨城集团斥资35亿元精心

打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体日勺

大型综合性国家生态旅游示范区。

总平面图

（一）区位交通条件

东部华侨城距深圳市中心12公里，仅20分钟车程，香港、澳门及珠三角各都市2小时车

程范围内。

（二）生态资源条件

位于中国最美八大海岸之一的深圳大鹏湾畔，前拥深圳大梅沙黄金海岸，背依连绵梧

桐山脉，坐拥大峡谷及原生态自然资源，生态自然环境十分优越。

（三）功能布局

1、大峡谷：生态游乐板块

大峡谷生态乐园俯瞰深圳东部黄金海岸线，集山地郊野公园和都市主题公园于一体，

体现生态动感旅游文化，实现了自然景观、生态理念与娱乐体验、科普教育的创新结合，重

要包括水公园、海菲德小镇、峡湾森林、探险峡谷、云海高地等五大主题区。

2、茶溪谷：休闲度假板块

茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、花、竹”等重要元

素，包括茵特拉根、湿地花园、茶翁古馍和三洲茶园四个游览区，融合了西方山地小镇的风

情、湿地花海U勺浪漫、茶禅文化的融合和岭南茶田II勺幽雅，占地约2平方公里。

3、云海谷：户外运动板块

以休闲健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐、奥运军体运动为主线，体现户外运动

旅游文化。重要产品有高尔夫锦标赛场和练习场、户外奥林匹克运动训练基地及野外拓展训

练基地，占地2.5平方公里。

二、产品体系

东部华侨城是华侨城从都市娱乐旅游向山地生态旅游的I一次重要探索，是观光旅游向

度假旅游转变H勺重大突破，在前期开发建设中，受云雾气候、水源保护线、生态控制线等问

题依J束缚，曾被形容为“戴着脚链跳舞”。设计师与建设者们在夹缝中寻求创新与突破。走

出了一条“生态与人文、东方与西方、现代与老式”相结合的发展道路，发明了一系列中国

之最。

在产品打造上，以优越的自然资源为依托，以两大主题公园为关键引擎，以特色小镇、

酒店、体育运动、主题演艺、文化园区等一流日勺配套服务为保障，以高端地产为关键，打造

了一套生态旅游产品综合体系。

(XW>

《天10

《天

世界级的旅游目的地

产品体系

三、关键吸引力

从游客角度来说，“全新日勺旅游体验”是东部华侨城的关键吸引力，体验的转变重要

体目前如下四个方面：

a】XIEIUIFWN”

★tx&rxrB«OA

工"FBA"，匕a*>AQ)0mH*-aw

・nt；

■枇

tOMMtFAMlBMe

SHR.Mg父电MM・

MI7W1

“secei•火m・・

twe

四、开发模式

（一）开发实施周期

（二）开发运行模式

以生态旅游为引擎打造品牌，汇集人气，提高土地汾值，运用高端地产迅速回笼资金,

增进旅游的深度开发。旅游与地产滚动推出，滚动发展，形成良好的）可持续发展模式，获得

丰厚的投资回报。

五、案例总结

（一）成功原因

东部华侨城的成功开发，重要归功于如下四大原因：1、开发经验丰富：华侨城集团主

题园区、酒店、艺术、地产等方面的操作经验丰富，旅游+地产运作模式娴熟；2、市场趋势

明显：生态旅游与休闲度假旅游发展趋势明显，人们“逃离都市，回归自然”的欲望强烈；

3、资源优势明显：区位优势明显，距离香港及珠三角都方均在2小时车程内：自然资源优良，

依山傍海；4、政策支持力度大：包括税收优惠政策的支持，基础建设的大力推进，周围地

段大梅沙片区日勺价值和形象提高。

（二）综合效益

“旅游+地产”H勺综合盈利模式，为旅游业务带来稳定的现金流，同步，实现旅游地产

开发的丰厚收益。对外试管业，接待游客超过80万人次，实现门票收入1亿元。，门票收入

毛利率为52.36%,旅游业务对总体利润奉献为1.71亿元,配套地产开发是东部华侨城日勺重

要来源，度假地产销售支撑区域日勺持续收益。

酒店收入高尔夫收入

（三）对生态旅游综合体开发的启示

1、超前规划，成片开发

运用旅游获得低廉口勺地产开发用地；同步，规划先行，运用高原则、高规定打造主题

体验完整的旅游园区。

2、环境引导，形象树立

通过环境的营造、产品的创新体验，文化日勺演绎树立品牌形象，培育区域价值，打造

多产业组合及I商业模式，不仅发明多获利点，而且获取了更高的盈利。

3、主题突出，文化鲜明

主题体验突出文化内涵鲜明是项目具有持续吸引力的重要原因。

4、追求卓越，缔造中国之最

从场地自身环境资源出发，结合高新技术，开创独特口勺旅游产品，例如东部华侨城“打

造9个中国之最”，从而引导旅游市场时尚；

5、滚动开发，盈利持续

运用旅游与地产相结合H勺模式，带动周围地价抬升，然后开发高端地产，最终实现企

业利润迅速增长，并实现持续性土地开发模式。

温泉旅游综合体案例研究-海泉湾

一、项目概况

海泉湾是港中旅集团建设温泉旅游综合开发项目打造的品牌•，现已开发的度假区有珠

海海泉湾度假区、青岛海泉湾度假区及咸阳海泉湾度假区。

（一）珠海海泉湾度假区

项目位于珠海西部滨海，是国家旅游局授予的全国首家“国家旅游休闲度假示范区”，

是香港中旅集团继开发深圳华侨城、世界之窗、锦绣中华之后又一力作。总占地5.1平方公

里，首期开发建设面积约1平方公里，投资25亿元人民币。重要产品有海洋温泉、海泉湾维

景大酒店、神秘岛主题乐园、梦幻剧场、渔人码头、运动俱乐部（含高尔夫球场）、健康体

检中心、拓展训练营8大主题产品。

（二）青岛海泉湾度假区

项目位「青岛即墨鳌山湾滨海大道东侧，距青岛市中心40公里，距即墨市中心15公里，距青

岛流亭国际机场30公里，交通便利，四通八达。总占地面积约2800亩，总建筑面积约100万

平方米，总投资额约50亿元人民币，已于11月30日对外试运行。项目延续了港中旅集团海泉

湾品牌固有的I旅游资源整合模式，度假区内云集了豪华五星级会议度假酒店、海洋温泉、奥

特莱斯商业街、天创大剧院、海鲜大世界、高端地产等旅游产品。

（三）咸阳海泉湾度假区

咸阳温泉度假城项目总投资8.55亿元，包括温泉世界、五星级酒店、房地产和都市广

场，是集温泉开发、五星级酒店与高档时尚住宅等为一体H勺商居中心，力争打造中国中西部

最高档次和品位的温泉休闲度假中心，使之成为西安、咸阳周围地标性建筑和区域。项目规

划一期建设温泉世界5.3万平方米和都市广场1.7万平方米：二期建设五星级咸阳海泉湾国际

大酒店2.7万平方米；三期建设12.6万平方米高档住宅。

二、综合分析

（一）海泉湾开发综合条件

区位交通现状资源

宏观区位优势显著，位于珠三角主体客现状资源主要是海岸线资;

珠海海泉湾源市场的；但偏居珠海西部，距离主城海水水质较差，周边环境?

较远；与广州、深圳、香港等主要消费土地改造成本较高.

市场的旅行距离较长。

距青岛市中心40公里，距即墨市中心15现状资源主要为海岸线资;

青岛海泉湾公里，距青岛流景国际机场30公里，交边环境一般

通便利，四通人达。

威阳逊泉湾位于咸阳市世纪大道，距离西安市中心现状资源条件一般，主要;

仅20公里，交通便利河

（-）海泉湾既有业态综合对比

用地规模温泉酒店商业街或购牛

场

珠海海泉湾总占地5.1平方公里，一占地4万平方米占地22万平方米，—

期约1平方公里约1000个客房

总占地约1.9平方公里建筑面积3.4万平建筑面积约11万占地5.4万平:

青岛海泉湾方米的室内温泉平方米，约600个

客房

咸阳海泉湾总占地约0.22平方公里占地5.3万平方米占地2.7万平方米占地1.7万平:

（三）海泉湾既有产品体系

重点产品延伸产品

珠海海泉湾海洋温泉海泉湾维景大酒店、神秘5

剧场、渔人码头、运动俱另

场）、健康体检中心、拓原

青岛海泉湾海洋温泉度假酒店、奥特莱斯商业i

海鲜大世界等

咸阳海泉湾温泉世界五星级酒店、城市广场等

（四）现实状况综合评价

开发模式：均以温泉旅游开发及辅助产品开发为先导，以高端地产为后期开发主导口勺

开发模式。

地产占比：青岛海泉湾及咸阳海泉湾地产占比50%以上，珠海海泉湾二期地产资料不详。

产品构成：以温泉产业为重点，以酒店、商业街、剧场、运动俱乐部等产品为补充，以高端

休闲度假为关键打造的温泉旅游综合体。

开发时序：珠海海泉湾一期以温泉、酒店、剧场、运动俱乐部等项目为主，商业与地

产均未开发；青岛海泉湾一期重要以温泉、酒店、商业街、大剧院、高端餐饮等产品为主,

同步开发部分高端地产；咸阳海泉湾一期建设温泉和都市广场，二期建设五星级国际大酒店;

三期建设高档住宅。

三、案例总结

通过对海泉湾模式的初步分析，珠海海泉湾是海泉湾模式H勺代表之作，我们将进一步

对其旅游综合体发展模式进行分析，从而得出对温泉旅游综合体的几点思索。

（一）珠海海泉湾现实状况及展望

1、珠海海泉湾现实状况

一期经营状况不佳，展现出产品之间缺乏联络和互动，综合配套效益未能体现、文化

内涵局限性、客源区域化明显，缺乏多样性、客源还未走向高端,停留在观光休闲体验日勺初

级档次、项目还限于休闲范围，综合度假理念未能体现等局限性之处。首期投资21个亿，营

业收入仅3.6亿元，未能形成可持续的I发展模式。分析其原因，重要有如下三点：（1）主题

不明确，温泉产品特色局限性，环境营造局限性，致引爆动力局限性；（2）开发步骤割裂旅

游与度假，导致整体经济效益不景气；（3）会议客源开拓局限性，导致大量设施闲置，不能

得到很好的维护，从而进一步影响了项目的整体水准.

2、珠海海泉湾展望

据有关资料显示，二期项目将围绕珠海市总体发展规划规定卧J“打造以海泉湾为中心、

面积达30平方公里日勺温泉新城”口勺目标，开发建设综合性的体育公园、白金五星级酒店、商

务会议中心、高端私'密温泉SPA项目、湿地公园、游艇俱乐部等项目，同步配以中高档小区、

商业配套等设施。

珠海海泉湾的二期开发，在休验产品上，丰富了一期项目的局限性，在商业上弥补了

一期的J空白，在中高端度假市场上，有望通过二期项目汇集人气，提高土地价值，从而实现

温泉综合度假项目口勺强大引力，打造珠海温泉新城。

（二）对温泉旅游综合体发展的几点思索

从对海泉湾温泉旅游综合开发模式上来看，温泉旅游综合体开发重要重视如下几点：

1、区位交通

交通勺否便捷，区位与否依托大都市圈,享有都市招的巨大日勺客源市场是项目成功日勺

关键原因。

2、项目定位

项R定位精确，从战略定位、功能定位、R标定位、市场定位对项日都应该有一种精

确的把控，防止概而全，缺乏针对性与独特性的定位，这样只会让项目埋没在竞争日益剧烈

的市场里。

3、环境营造

运用环境营造提高项Fill勺吸引力，汇集人气，塑造品牌重视主题环境的营造，同步,

在大的主题框架下，强调细节设计与灰空间的I运用，形成体验完整的空间环境，提高项目品

质。

4、产品体系

针对项目的定位，应总体形成以温泉产品为引擎，以酒店、商务会议、运动休闲、商

业配套、休闲娱乐、特色体验等产品为辅助，以中高端地产为重点的I泛旅游产品体系，运用

旅游综合开发H勺汇集效应实现旅游开发的综合价值。

5、主题体验

围绕项目的主题定位，打造主题体验产品，与区域同质产品形成差异化发展：重视整

体环境的营造，形成主题体验突出日勺区域品牌.

6、文化内涵

文化内涵的延伸与运用是差异化打造和个性化打造的重要手段，珠海海泉湾文化内涵

局限性亦是其致命的弱点，温泉旅游综合体的打造应充分挖掘场地文化与区域文化，衍生新

我人文，重视文化的体验产品的打造，提高项日品牌

7、开发模式

运用“原始土地-环境土地-人气土地-增值土地”的土地增值模式，强调旅游与度假口勺

同步滚动开发；运用环境吸引人，提高土地价值，运用地产回笼资金，反哺旅游产品的深化,

从而到达盈利IJ勺可持续性，

8、政策支持

政府政策的支持足旅游综合项目得以良性健康发展的重要原因，可以从争取税收优惠

政策、基础设施建设以及周围关联产业的引进形成集聚三个方面着手，为项目的可持续发展

奠定基础。

国内都市综合体研究-华南mall

一、华南mall一—中国首个超大型主题式购物公园

（一）简介

华南mall是集购物、娱乐、餐饮、旅游、商务、办公、休闲、运动、家居九大主题功

能于一体的都市综合体，位于广东东莞市万江区，地处珠三角中心腹地，广深、港经济干线

中段，地位得天独厚，商驾覆盖整个珠三角。

华南mall总占地面积43万平方米，建筑面积119万平方米，其中商业面积40万平方米,

总投资额超过25亿元人民币。

自营业以来，欢笑天地、万达国际电影城、英国BEC天线宝宝小朋友乐园、冰河世纪

电玩城、魔方KTV、麦德龙、SPAR超市、尼罗河酒店、东莞都市候机楼、东莞羽毛球馆等一

大批商家陆续入驻，形成了东莞具有旅游特色的华南MALL商圈。华南MALL投入巨款进行升

级改造，其中包括建造一座88米高口勺摩天轮，“立足万江，辐射东莞”，打造东莞特色商业

的风向标。

（二）功能布局

在华南mall原规划方案中，地块由穿越其中的两条都市道路划分为三个板块:

A、中心区西路以东，内环南路以北部分，重要有产品包括大型百货主力店、小商业店

铺、大型超市、大型家俱、小朋友游乐城等，同步，在中心区域有一种大型演出观演台及水

上游乐场;

B、中心区西路以西、内环南路以北部分，其中包括酒店、娱乐、餐饮美食、办公楼等

功能；

C、中心区西路以东，内环南路以南，为住宅区，局部底层商业。

（三）内部交通

华南mall内部交通直要有三种：无轨小火车、电瓶车、岗朵拉船。

二、综合分析与经验借鉴

（一）现实状况

由于众多原因的影响，华南mall并没有实现它的宏伟目标，人气指数日益下降。，华

南mall由于经营状况不佳，进行资产重组，北大方正集团入驻华南mall。

9月19日,“华南ma」”正式更名为“新华南mall?生活城”,华南mall虽然没能走

向成功，但已经成为中国商业地产一种响当当的名字。

（二）原因

对于华南mall的陨落众说纷纭,通过对其定位于发展模式的综合分析重要有如下几点:

一一

mall的■.没钥隰网■4^不十分■«•距

而，广—.

身条件及加藤木造行唐N

——

复合业春功能不明确.2LQ1

公功能城忽猊,居住功能未成

气接,而夏占比太大.招淘不

定.号取人益下踪,是最

,E一、未充分您绯乐产业的充

7点,而是将康系功髭31・

的引入其中,未能实配媒

条产品—的人气效S

（三）后期经营调整

1、主题调整

华南mall的J更名意味着理念日勺升华与经营的升级，由“中国首个超大型主题购物公

园”升级为“国际化新都市主义生活城”，完成了从以“购物”为中心到以“生活”为中心

的I转变。

2、业态调整

增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及歌剧院等特色业态吸引人气，，减少购

物中心与百货业态的比例，

3、功能调整

购物将是“国际生活街区”里的一种功能，而不是关键功能，加大了购物与其他业态

功能的更合，同步，加大了写字楼口勺比例，以消化商业面积过大的风险，同步与商业形成良

好互动。

4、消费调整

在满足所有人的消费需求方面，“新华南mall•生活城”采用的是消费分区模式。东

边规划成大众消费区；西边则是高级消费群体区域，中间地带是一种过渡区，面向中端消费

群体。

（四）案例总结

通过对华南mall的综合分析重要有如下几点：

1、规模适中

规模并非越大越好，应根据自身发展条件、区位交通条件及市场需求，精确把握都市

乃至区域宏观发展趋势，预测消费潜力，确定发展规模。

2、合理定位

对于都市综合体的定位，应找到精确的市场空白点与诉求点，突出自身优势与特色，

形成关键吸引力，提高土地价值，获得可持续收益。

3、功能协调

对于大型的都市综合体，购物功能只是业态的一种部分，应平衡商务办公、生态度假、

休闲娱乐、特色餐饮、运动之间口勺关系。

4、文化提高

都市综合体筹划的模式尚不完善，各国家之间因文化、经济水平、消费心理与行为的

差异相差甚远，国内都市综合体应重视本土文化特性H勺打造。

酒店综合体的典范-棕梅岛亚特兰蒂斯酒店

有关亚特兰蒂斯最早日勺描述，出目前古希腊哲学家柏拉图日勺著作中。传说亚特兰蒂斯

是一种拥有高度发达文明的史前帝国，由「万年前日勺自然灾害而沉入海底，人们因为他的神

秘而世代传颂。科兹纳集团以酒店的形式，将这一古老、现代、未来交错成的海洋神话帝国

呈目前世人面前。

亚特兰蒂斯酒店似乎注定与大海联络在一起，无论在巴哈马U勺天堂岛，还是在迪拜11勺

棕桐岛，亚特兰蒂斯必然选择与海近来的岛I-.,仿佛那才是最合适他的地方。亚特兰蒂斯酒

店是奢华浪漫日勺代名词，酒店以神话与海洋为主题，参照亚特兰蒂斯帝国的地理环境和人文

传说设计而成，为酒店增添了浓厚的神秘色彩。古波斯和占巴比伦的建筑风格的亚特兰蒂斯

建筑群被蓝色H勺海洋围绕，如同跃出海面依J波塞顿神庙.

棕檀I岛？亚特兰蒂斯度假酒店

天堂岛？亚特兰蒂斯度假酒店

一、空间布局

亚特兰蒂斯度假酒店坐落于迪拜人工岛一一朱美拉棕桐岛新月路日勺中心位置，地理位

置得天独厚，占地46公顷，是一种具有酒店住宿、娱乐休闲、餐饮美食、宴会会议、疗养购

物等综合物业形态口勺庞大酒店建筑群体。旖旎海岸、奢华酒店、水上乐园、世界美食、养生

水疗、精品店铺、商务会所、滨海栖所，共同构筑起这个柏拉图笔下的浪漫而又神秘的世界。

地理位置

平面图

二、项目设置

(2)WreTMA,MKCMK

(l)BHil^kWi.EMB

(2)，dmW«NRMU«mA*.母*MMA«M»

⑴ana£乂-mmwoxauvc/i

(2)IW|MP2KK*.*Wfr**W<HWf.”'<40bMMI

(2)7d»MWMk>i«W«LMMU*.MkJUMRAM咏3

特

丝

亚

•(i).pnn««ft5h!».mwwKWKnwCAMUXH

斯

蒂

度(2)*>”SXA.AW.IKA*

酒AtXHIKjaM*KMV.Ift.iHiK^monWTN*'^

假

店

(1)U-5UWCT*命〃.<F£Aft9JMMU>imS

(2)AAVMXIMARMlNMi**«aMM.MQMWOOMM.Ft，.

Ftoto.wA,n»11tfMimi.A»nn«*H4uv.RWMUOM^.at.

56.x«.f^KMk.ftTWLW.tAlPMPft

(1).M//WWr•

/,，.MMULMMli■加

三、经营管理

1、极尽奢华之事

棕桐岛亚特兰蒂斯酒店耗资15亿美元建造，据称每晚口勺入住费最高可到达4万美元。酒

店甚至还将南太平洋的海豚“请”过来当动物形象大使“由「将豪华与奢侈进行究竟，这座

酒店已然成为海湾地区一大热门话题。

2、对金融危机视而不见

亚特兰蒂斯是科兹纳集团口勺旗舰品牌，在宣传推广上更是不余遗力。棕桐岛亚特兰蒂

斯酒店开业于，尽管遭遇金融危机，不过其开业典礼还是极尽奢华，酒店邀请了世界各地多

位名流，设计了燃放规模比北京奥运会“大七倍”的烟火演出，提供4000只大龙虾的盛宴，

共花费万美元，被各大媒沐称为忽视危机、十年来最隆重H勺派对。实际上，在，单是亚特兰

蒂斯酒店便让迪拜的酒店接待能力提高了3%,目前亚特兰蒂斯酒店已经成为棕稠岛最.重要

I向地标。

四、启示

古帝国的神话故事、丰富多样的水主题娱乐设施、淡水与深海景观、露天海洋生物世

界，是全球各地游客选择棕稠岛亚特兰蒂斯度假酒店的重要原因。对于旅游度假区域来说，

假如与主题文化相结合，形成主题性酒店综合体，就可以引入主题游乐、主题娱乐、主题餐

饮、主题购物街等，从而放大主题功能，提高酒店吸引力，最终有效延伸游乐滞留时间，扩

大游客消费。

巴哈马亚特兰蒂斯度假酒店在的入住率平均为62%,加之柯兹纳集团乂花费15亿美元建

造棕檎岛特兰蒂斯度假酒店，到了年底，巨额的负债已严重制约了集团mI发展。为了挣脱债

务轻身前行，巴哈马天堂岛亚特兰蒂斯度假村，以及位于巴哈马和墨西哥口勺两家Onc&Only

酒店依J产权被转让给贷款者加拿大Brookfield资产管理企业。绿维创景认为，亚特兰蒂斯

度假酒店已经拥有了完美的酒店管理经验及酒店休闲设施，那么下一步必须延伸出可迅速回

收的销售物业，例如产权客房、酒店公寓、商务别堂等，以到达迅速回收资本，才是良策。

世界第八奇迹-迪拜棕桐岛

拥有世界上第•家七星级酒店、世界最高的摩天大楼、全球最大的购物中心、世界最

大的室内滑雪场……从上世纪60年代的一种默默无名H勺阿拉伯渔村，到目前享誉世界的国际

化、现代化大都市，迪拜模式有太多需要我国商业地产和旅游地产学习和借鉴的地方。其中，

被誉为“世界第八大奇迹”的迪拜棕檎岛，更是世界最具标志性的住宅及旅游地产项目。

一、项目概况

得益于政府从石油业转向服务业的经营决策，迪拜经历了前所未有的发展。然而20世

纪90年代，迪拜面临沙滩开发无后继旅游产品，出现旅游疲软依J发展瓶颈。为此，迪拜大胆

采用建造人工岛日勺计划一一棕檎岛由此诞生，这是一种极富挑战、魄力不凡、规模空前口勺伟

大创举，一经提出立即吸引了全世界日勺目光，听说别箜开盘三天便已预售一空。

二、空间布局

棕桐岛工程由朱美拉棕桐岛、阿里山棕桐岛、代拉棕桐岛和世界岛等4个岛屿群构成，

计划建造1.2万栋私人住宅和1万多所公寓，还包括100多种豪华酒店以及港口、水主题公园、

餐馆、购物中心和潜水场所等设施。此外，一种水下酒店、一栋世界上最高口勺摩天大楼，一

处室内滑雪场、一种与迪拜都市大小相称的主题公园，也在计划之内。

不过，由于年末的世界经济危机和迪拜债务危机,这项伟大H勺工程并没有彻底执行,

仅有朱美拉棕桐岛于建造完成，岛屿绵延12平方公里,伸入阿拉伯湾5.5公里，是世界上规

模最大日勺陆地改造项目。

世界岛阿里山棕桐⑶

代忖粽稠岛朱美拉京相岛

棕相岛工程布局图

三、项目设置

远远看去，棕桐岛像是一棵巨大的棕桐树，由一种主体的“树干”，17个成辐射状伸

展的“树枝”及外围的“新月”围堤构成，岛上容纳大量的住宅、酒店和休闲娱乐设施。

朱美拉棕檎岛鸟瞰实景图

朱美拉棕檎岛鸟瞰实景图

主旻别壁区坐落于椁I曲ft?五弗校干上：更供了兼］马上目H力止咆一己开业才最］

具顶级奢华.休烟和检弘的广陶规界.

这一板块由图高齿版K通1

可以看到整个海岸线及广阉的海

*.WT1楼的门口豁有码央.停|

拍了78»再整,同时这里由E备

了娱乐休闲设聒.

—4

|该区域包花署2别立及海景公寓

।此.请国际知名的建筑⑶队.52

।独一无二的演水区,建造匚最大拈|

|局的投水洋房.

I该长有62层,2T0*».功能齐至,既是银

:闲旅港又是商旅的好选择.

项目规划（来自：克而瑞咨询）

公寓群分布在棕桐岛"勺主体“树干"上：Shoreline公寓位于主干道东面；GoldenMile

公寓小区位于主干道西面；Oceana度假村式小区位于主干道南面。装修高档，物业管理严

格，小朋友游乐场、健身房、泳池、餐厅等多种配套设施完善。

主体“树干”上是鳞次栉比、建造豪华的高级公寓

（二）别墅

一万多幢造型各异、别具一格的私人别里，八套户型别曳，统一配置全温控泳池、车

位和私人花园，全智能化操控和严格的物业管理，享有180度的广阔海景视野和完全私密的

生活空间，为人们提供•种新的居住环境。

别堂和酒店排得密密麻麻，如同一座巨大的海上别壁建筑展

（三）酒店

坐落在岛上的亚特兰蒂斯度假酒店号称是世界上最豪华的酒店，拥有客房1539间，以

柏拉图著作中描绘的理想国“亚特兰帝斯”命名，是一种集旅游休闲、商务宴会、娱乐游玩、

餐饮健身、名品购物、养生水疗于一体的综合型度假酒店。占地113亩，耗资15亿美元兴建,

于11月20日开业，H前已经成为棕桐岛的地标建筑物之一。亚特兰蒂斯致力于打导致为一种

以海洋为主题的家庭娱乐胜地，设有中东最大型的水上乐园和巨型水族馆，据悉世界一流的

水世界冒险乐园Aquaventure水上乐园也已向游客开放。（详细状况详见《泗店综合体

的典范一一棕桐岛亚特兰蒂斯度假酒店》）

古波斯和古巴比伦风格日勺建筑，使亚特兰蒂斯看上去巍峨雄伟

四、经营管理

（一）勇做第一的经营理念

主题是对市场需求、消费群体、竞争对手、地区人文环境、产品功能特色以及未来营

销推广等一系列要素的统领，迪拜深谙此道。迪拜塔、DubaiMall购物中心、帆船酒吉、

棕柳岛……迪拜-项项发明世界奇迹日勺同步，也使其自身成为“最大、最高、最奢华、最奇

特”的代言人，吸引了全世界的目光，为迪拜带来了巨大财富。正如阿联酋迪拜酋长国日勺酋

长谢赫穆罕默德所说“没人记得住第二，迪拜只能做第一棕檎岛这一极富挑战、魄力不

凡、规模空前口勺伟大创举，又一次诠释了这一市场营销理念。

（二）推广体验式消费

老式的购物型消费在互联网购物依J冲击下日渐萎缩，加之大众对于消费环境口勺诉求性、

主体性、体验性和情趣化的追求，使老式型消费向体验型消费转化。以体验式消费为主，购

物消费为辅日勺商业模式，是商业地产和旅游地产发展日勺新趋势。

棕桐岛拥有独特B勺旅游资源，各类设施完备的度假酒店借助现代科技，融入时代创意

元素，凸显商业行为的休闲化、娱乐化，使休闲娱乐广泛地渗透到诸如购物、餐饮、养生、

交通、娱乐、休闲等消费活动中，成为产品与服务竞争H勺关键，例如配置独特的水下餐厅、

休闲购物中心、主题水乐园、水疗中心等等。最终，消费者在追求老式购物日勺同步，也在追

逐其中的休闲娱乐成分；而休闲娱乐也从一种无意的I设置，转变为有计划的建设.

（三）提供新生活方式，塑造旅游度假胜地的品牌意识

依托迪拜强大的交通、旅游、购物及贸易地位，朱美拉棕桐岛H勺商业地位不容小觑。

便捷畅行的交通条件.得天独厚日勺海洋环境.功能完善H勺基础设施、最佳日勺海景住宅设

计……，棕桐岛为业主提供了梦幻般的岛屿生活与私家领地。强大日勺休闲资产使这座岛屿富

有积极性和活力，成为世界各地人们心目中旅游度假胜地。

高架轻轨列车建设在棕桐岛的主体“树干”区域，载运游客在巨岛上穿梭

五、开发启示

迪拜H勺成功来自其强势推进旅游国际化战略和以打造旅游综合体为关键的大项目带动

战略。绿维创景认为，任何一种成功的旅游综合体，在功能构架上无不是由“关键吸引中心、

休闲汇集中心和延伸发展中心”三大部分构成，迪拜棕桐岛亦是如此。

(~)建造豪华酒店，打造关键吸引中心，吸引全球游客

旅游业是服务业的重要构成部分，而酒店业是旅游业的重要支柱之一。开放优惠口勺政

策，使众多国际酒店集团争相抢滩迪拜市场。八星级酋长皇宫酒店、七星级帆船酒店、五星

级泰姬陵酒店、哈塔城堡酒店……不一样种类、百余家五星级以上的酒店云集于此，使迪拜

成为世界豪华酒店的展示中心。据悉，迪拜的豪华酒店吸引着来自150个国家的游客，整年

酒店入住率均在85%以上,

而在棕桐岛，也乘承这样的开发模式。棕桐岛上第一种开业“勺旗舰度假酒店一一亚特

兰蒂斯酒店，目前已经成为棕桐岛最亮眼的吸引核。此外还有35家五星级酒店正在“树枝”

兴建，以及一系列面向沙滩、提供度假住宿的高质素公寓等物业，相信要不了多久，棕桐

岛上将成为豪华酒店新的展示中心。

(-)最大化运用棕桐岛土地资源，构造休闲汇集中心，实现商业和旅游地产价值的J

最大化

迪拜只有70公里的海岸线，不过通过棕稠岛工程，可以形成1000多公里的海岸线，这

无疑是一笔巨大日勺财富。为了合理有效地运用土地资源，棕桐岛建设开发之初，就秉承迪拜

都市功能的集中和多样化原则，加紧旅游接待服务能力建设，不停完善“食、住、行、游、

购、娱“要素配套，世界顶级奢华酒店.大型购物中心、美食餐厅、游乐场、运动设施、水

疗中心、会所、海洋公园等配套设施一应俱全，将商业、商务、餐饮、娱乐、旅游休闲等多

种功能云集。最终在规划上实现集中运用，使商业设施综合化，土地资源得到最大化运用，

推进旅游产品从单纯的观光型向休闲度假、文化体验等综合型升级发展。

(三)延伸发展地产业，发明延伸发展中心，获取土地开发巨大回报

风景旖旎、功能齐全的朱美拉棕檎岛既有静谧隐蔽的私人住宅区，也有供游客观光口勺

酒店和度假村，是度假、居住、商业投资的天堂。岛上容纳了大量的海岸公寓和私人别墅，

每种房型有现代式、欧洲式、阿拉伯式和地中海式等多重风格供置业者选择，同步棕桐岛竭

力追求奢华品质，将产品品质提高到极致，既提高了产品口勺内在价值，又提高了项目对客户

日勺吸引力。

世界级综合度假胜地-圣淘沙名胜世界

圣淘沙名胜世界坐落于新加坡圣淘沙岛，是云顶新加坡耗资65.9亿新元兴建的、占地

49公顷，集酒店、娱乐、环球影城、购物、美食于一体的一站式综合娱乐城。除了拥有东南

亚首个且唯••种环球影城主题乐园、全球最大规模日勺海洋生物园、新加坡首个海事博物馆

外，还建有娱乐场、豪华水疗中心、6家风格迥异的度假酒店、名胜世界会议中心和多家名

厨餐厅及零售精品店等.此外，圣淘沙名胜世界也提供多元化的娱乐节目，包括常驻摇滚杂

技巨献《生之旅》、《仙鹤芭蕾》和《梦之湖》等免费公众景点。丰富的人文景观，完备『、J住

宿餐饮、娱乐休闲设施和快捷以便口勺交通网络弥补了自然资源难见特色口勺缺失，为游客提供

滨海住宅的生活方式、提供世界级地旅游景点、让游客靠近大自然，形成了世界级的1综合度

假胜地。

一、产品体系

产品布局图

（一）关键吸引力体系一一吸引人流

圣淘沙度假胜地的关键吸引体系重要有水族世界和环球影城主题乐园构成，一种是全

球最大，一种是东南亚独一无二。这些标签足以对游客产生强大的吸引，再加上宏大的景观、

惊险的刺激、快乐R勺体验，这两大关键产品成为了游客前来的重要原因。

1、全球最大的水族世界——欣赏+体验+教育

于11月22日全新开幕的海洋生物园，是全球最大的水族世界，拥有世界最大海洋馆

S.E.A.海洋馆及东南亚唯一融入海洋生物元素的水上探险乐园。木产品将海洋生物欣赏、水

上探险娱乐、海洋保育和教育三者结合，在为游客带来全新体验的同步，也实现保护海洋生

态环境的H的。在短短的80天内便接待超过50万名访客，立下一种新的里程碑。

2、东南亚独一无二的环球影城主题乐园

作为东南亚首个、也是唯•-一种环球影城主题公园，新加坡环球影城拥有好莱坞、纽

约、科幻都市、古埃及、失落的世界、遥远王国、马达加斯加七个主题区。开业以来，不停

引进世界最新娱乐项目，为游客提供最具冲击力、最惊险刺激的视听新体验，让游客身历其

境，体验电影。此外，这一主题公园晚上闭门后，室内和户外设施还可突破一贯的场地局限,

用来举行私人或企业活动,

（二）休闲度假体系——发明休闲汇集

1、度假酒店

圣淘沙名胜世界拥有6家世界级酒店，共提供超过1800间客房。每一种酒店均有一种独

一无二的设计主题，为游客提供独特的体验：

康乐福豪华酒店：极尽奢华尊贵，只招待受邀来宾，设有国际级娱乐场。

迈克尔酒店：由美国建筑界权威迈克尔？格拉夫斯操刀，全球独有的精品艺术酒店，融

入迈克尔强烈口勺个人风格和品味。

新加坡HardRock酒店：充斥着摇滚神话口勺酒店。

节庆酒店：家庭客的首选。

逸濠酒店：主打纯自然生态，森林咫尺之遥H勺住宿选择。

海滨别墅酒店：本区域首个全面提供spa服务及疗程艮I海滨别墅。

2、水疗体验

藏匿在热带雨林中的豪华水疗中心ESPA亚洲旗舰店于11月22日开张营业，占地超过1

万平方米，是ESPA在亚洲最大的水疗中心，为旅游者合带来高级休闲享有。配有专业日勺自

然疗法医师、营养师、瑜伽师、私人健身教练理疗师和名厨等等，全方位为游客量身定制最

长可达一周的身体护理。独立护理凉亭、浴池、水疗池、私人海滨别费、花园套房、健身中

心、生态餐厅等，在这里游客可以享有到顶级的、全程一体化的水疗体验。

水疗中心

3、娱乐演出

在圣淘沙度假胜地，还为游客准备了世界级日勺娱乐节目。在圣淘沙名胜世界节庆剧场

上演的《魔幻奇游》，是斥资数百万新元、由世界顶尖魔术师JoeLabero倾力参与的原创魔

法舞台巨作。大型原创摇滚杂技巨作《生之旅》，是耗时长达3年潜心打造H勺原创剧作，通过

讲述一种年轻人勇敢追梦的故事，为观众开启了一段探索人生真谛的奇妙之旅。《仙鹤芭蕾》

是世界上迄今最大规模的户外电动机械演出，也为圣淘沙名胜世界的海滨坊树起了夜间娱乐

日勺新地标。

（三）产业延伸体系

1、休闲商业——节庆大道

商业是一种旅游区不可或缺的业态，既可汇集人气，又能迅速实现盈利。节庆大道是

圣淘沙岛上唯U勺霸级零售商店区，百档时装品牌、前卫先锋U勺概念店、令人惊叹的奇胡利

艺廊，还有独一无二的迈克尔?格雷夫斯精品店，都在这里汇聚。

2、会议会展

圣淘沙名胜世界是逐渐被受肯定首屈一指的M.I.C.E中心，从各类功能厅到本区域最

大规模的无柱式宴会厅一一罗盘宴会厅到逸豪酒店宴会厅、海洋生物园、S.E.A.海洋馆、新

加坡环球影城，均可提供适合大小型会议或展览，有室内或户外场地多种选择。活动场所可

同步容纳35,000名来宾，空间宽阔，设施完善，设有宽频上网设施和内置视听设备，拥有最

先进的设施、组织设备以及世界一流H勺服务。

二、借鉴之处

圣淘沙名胜世界一期项目开业后，游客量到达了1500万/年，底全部开发后，相信其游

客景将会有较大日勺提高.总结其成功经验，重要有如下几点:

（一）构建了丰富的旅游产品体系和完善的产业体系，提供综合化服务

圣淘沙名胜世界以“亚洲顶级家庭度假目的地”为目标，从观光、游乐到住宿、餐饮、

购物、会议、演艺、水疗等，提供了一系列高品质的综合化服务。在产业体系的构建上，以

旅游业为关键产业，与健康养生、文化、会议会展、休闲商业、地产业等产业构成了产业集

群。综合化服务可以延伸游客停留时间、拓宽收入来源。

（-）重视产品品质及游客体验

圣淘沙名胜世界致力丁为游客提供高品质的产品及服务，因此无论是东南亚唯的环

球影城主题乐园还是世界最大11勺水族世界，无论是海底客房还是树冠豪阁，无论是节庆大道

还是水疗中心，都可认为游客提供独特的、在其他地方享有不到的体验。

（三）可持续的发展模式

首先，圣淘沙名胜世界贯彻执行圣淘沙岛“可持续开发”模式，使多种建筑及设施与

自然环境有机的融为一体，在不破坏岛屿整体环境的条件下进行开发。另首先，通过持续的

营销推广、景点新增更新、服务创新提高来实现主营旅游休闲业务的收益提高；适时借助旅

游汇集效应，启动有关产业开发，实现整体收益与竞争力的大幅攀升。

赌场到博彩综合体的转变-澳门博彩综合体

澳门素有“东方蒙地卡罗”之称，是世界著名的三大赌城之一，博彩业是澳门旅游的

招牌。但因受市场、政策等某些原因的影响，单纯的博彩业不可能无限地发展下去。因此,

澳门特区政府、各市场主体也都在寻找其他市场，寻求多元化、多行业发展，并重视创新。

近来十明年，澳门旅游业的发展展现出了如下两大趋势：首先博彩业，突破单产业限制，发

展艺术、文化、会展、度假、休闲、娱乐、演出等非博彩项目，形成综合娱乐度假项目，并

且综合度假村（模式）其实已占据了很大口勺市场份额，这也成为了未来的发展趋势；另首先,

政府从开始就合适调控博彩业发展规模，将经济重心转向经济多元化发展，致力打造世界旅

游休闲中心和区域性商贸服务平台，并实施了一系列有关政策，推进文化产业、会展产业、

娱乐休闲产业的协调发展，进一步挖掘文化内涵，逐渐改善人们对澳门旅游以博彩业为主的

印象。

综合体日勺发展，不仅加紧了澳门旅游基础设施和公共设施小J建设速度与规模，变化了

澳门的都市面貌，也增进会展、珠宝、手信、航运及物流等有关行业的繁华，为澳门多元旅

游模式提供了新H勺发展方向。综合体已经成为引领澳门旅游挣脱困境、创新发展H勺重要引擎。

从到今年，陆续有银河娱乐中心、金沙城中心等投资额巨大、设施高档、综合性强的几家大

型度假区开幕。首先与旧有的度假区形成竞争关系，另首先，业界也不但愿演变成价格竞争,

而是新场带旺客流，为游客发明不一样的旅游体验，做大整个市场蛋糕。如下我们将对澳门

市场上重要的几家综合度假村进行分析，找出其成功的原因。

一、项目概况

度假村名称所属集团开业时间投资占地面积

澳门银河综合度馄河娱乐集团2011年5月15日155亿港元55万面（第一期）亚洲风情

假城国美食、

澳门威尼斯人2007年8月160亿元人116.7万而威尼斯水

拉斯维加斯金民币

金沙城中心沙集团2012年4月（一期）80亿美元133.3万向

2012年9月（二期）

年月

澳门新谈天地澳门新濠博亚2009621亿美元10.6万日立体动感

娱乐有限公司Rock酒店

二、产品体系

（一）澳门银河综合度假城

澳门银河综合度假城是银河娱乐集团开发的首个以亚洲为关键主题的度假胜地，一期

占地550000m，，是亚洲一种最大规模日勺综合休闲项目。度假城5月开业，以“傲视世界，情

系亚洲”为理念，提供澳门悦榕庄、澳门大仓酒店及银河酒店三家于亚洲响负盛名的酒店品

牌；精选50多家亚洲食肆；一系列具亚洲元素的多元化娱乐，包括“红伶”酒廊及演艺厅,

以及全球最大口勺空中冲浪池。此外，为了进一步提高客人口勺娱乐享有，还设有UA银河影院

等。

澳门银河综合度假城挣脱以赌场为驱动力日勺惯常做法，从地产开发的角度切入，配置

了酒店、餐饮、购物、影院、空中花园、私人会所等休闲度假产品，打造了一种东南亚风情

日勺大型度假村，除老式的博彩客源外，还吸引了内地、香港甚至亚洲的中产休闲客源，能满

足游客对自然风光、阳光海滩、享有美食、康疗养生等的新体验。用创新口勺方式去做博彩娱

乐业，自然更轻易在周围的众多大型博彩度假村中脱颖而出。

有悦裕庄酒店度假村、日本大仓酒店及自有品牌银河酒店3家酒店，共约2200间客

房。其中，悦裕庄酒店设有250间套房及10间水上别墅，三本大仓酒店设有500恒

酒店客房及套房，五星级银河酒店设有1,500间客房及套房。

三家酒店共有超过12个面积由8LL330平方米不等的会议室及宴会厅，为商务会议、

公司活动以及私人庆典活动提供场地。

博彩占地3.9万

餐饮50多家簪厅、酒吧及酒廊，提供罢菜、日餐、鞋餐等各种亚洲风味菜品

零售商店汇聚世界各地以至全亚洲的精致品牌20多家，包括珠宝及黄金、个人护理、眼镜产

大道东及购物大道西。

天浪淘园：占地5Z000平方米，拥有全球最大的空中冲浪池、三百五十吨白沙铺成白

私人池畔小屋，让每位宾客都能够安然享受热带风情的旅游本验.

特色设施UA银河当院：有9间独立影院，共提供近千个座位，满足顾客对高质素视觉效果的

派对、舞台表演、会议及商务简报会等。

东翼广场：占地2,100平方米，能举办各式各样的展览及影展.

红伶：一个以30年代夜上海设计为蓝本的私人会所，有多项文化艺术项目的演出，j

童乐岛：专为儿童设置的游戏天地

据记录，银河综合度假城正式营业后，其酒店入住率长期维持在90%以上，并且迅速

获得9个高端酒店奖项。，噢门银河综合度假城的营业收入占了银河娱乐集团总收入超过六

成。因此，银