物业电梯维保操作流程

物业电梯维保操作流程一、电梯维保的重要性与基本要求电梯作为高层建筑核心垂直运输设备，其安全稳定运行直接关系业主出行安全与物业服品质。规范维保不仅能排查隐患、降低故障发生率，还可延长设备寿命，确保物业单位符合《特种设备安全法》等法规要求，规避安全责任风险。二、维保作业前期准备（一）人员与资质要求参与维保的技术人员需持特种设备作业人员证（电梯作业类别），定期参加技能培训与安全考核。作业前明确分工，指定现场负责人统筹协调，确保流程合规有序。（二）工具与材料准备1.工具清单：携带经校验的万用表、兆欧表、限速器测试仪、盘车手轮、松闸扳手、游标卡尺、扭矩扳手等专业工具；配备“维保作业，禁止使用”警示牌、绝缘手套、安全帽等防护用具。2.材料准备：备好适配的电梯专用润滑油（如导轨油、钢丝绳润滑脂）、密封胶、易损件（如接触器触点、门锁滚轮）等，确保型号与电梯品牌、规格匹配。（三）维保方案审核结合电梯使用年限、运行工况、历史故障记录，制定针对性维保方案，明确重点维保部位（如制动器、钢丝绳、安全钳）、作业流程、风险防控措施，经物业设备管理负责人审核确认。三、日常维保作业流程（以半月维保为例）（一）设备停机与现场防护1.按下电梯急停按钮或切断主电源（保留照明回路），在基站、轿厢张贴“维保作业，暂停使用”警示牌，在轿厢顶、底坑入口设警示隔离带。2.进入轿厢顶或底坑前，再次确认电源切断，使用检验合格的防坠落装置（如安全绳、安全带），并安排专人监护。（二）部件清洁与润滑1.轿厢与厅门系统：清理轿厢内壁、厅门地坎杂物，用专用清洁剂擦拭光幕、传感器；检查厅门滑块磨损，对门导轨、门机传动链润滑（选用低尘润滑脂）。2.导轨与导靴：清洁导轨油污、灰尘，检查导靴衬垫磨损（超过1/3厚度需更换），对导轨油杯补油，确保油路畅通。3.钢丝绳与曳引轮：用煤油清洁钢丝绳表面油污（避免过度润滑打滑），检查钢丝绳断丝数、磨损量（参照GB7588标准），对曳引轮绳槽磨损拍照记录。（三）功能性检查1.安全保护装置：测试限速器动作速度（每年专业校验，日常检查外观无卡阻）、安全钳提拉装置灵活性、缓冲器油位与压缩量。2.电气系统：检查控制柜接线端子是否松动、接触器触点烧蚀，用兆欧表测试绝缘电阻（动力回路≥0.5MΩ，控制回路≥0.25MΩ）。3.运行功能：短接安全回路（作业后立即恢复），点动电梯检查平层精度（偏差≤±15mm）、门机开关门速度与噪音（≤65dB）。四、专项维保作业要点（季度/年度维保）（一）制动器维保1.断电后手动松闸，检查制动闸瓦磨损（剩余厚度＜1mm需更换）、制动弹簧弹力（测力计测试，偏差≤设计值5%）。2.清洁制动轮油污，调整制动间隙（单侧≤0.7mm），测试制动器响应时间（通电抱闸松开≤0.5s，断电抱闸动作≤0.8s）。（二）钢丝绳与曳引系统1.用游标卡尺测钢丝绳直径（磨损超公称直径7%需报废），检查绳头组合锥套无松动、巴氏合金无开裂。2.调整曳引轮绳槽间距，确保各绳张力差≤5%（张力仪测试），对曳引机轴承补充润滑脂（根据型号选锂基脂或合成脂）。（三）安全回路与控制系统1.模拟安全回路故障（如断开安全钳、限速器开关），确认电梯立即停止且故障代码正确显示。2.检查电梯控制系统程序，测试应急发电装置（如配备）切换时间（≤15s）与续航能力。五、调试与试运行（一）空载试运行恢复供电，点动运行轿厢从底层到顶层，观察运行是否有异响、抖动，平层时轿厢与厅门地坎落差≤3mm。（二）负载测试1.按电梯额定载荷的100%、125%分两次加载，运行3个来回，检查曳引机温升（≤60℃）、钢丝绳打滑情况。2.测试超载保护：加载至额定载荷110%，电梯应无法关门启动，超载指示灯亮起。（三）功能复验再次测试应急照明、对讲系统、平层精度，确认安全装置（光幕、门锁保护）功能正常，故障代码已清除。六、维保收尾与交接（一）现场清理与恢复1.移除警示标识与防护装置，清理轿厢顶、底坑杂物，恢复电梯主电源。2.检查工具、材料无遗落，确认厅门、轿厢门关闭正常，电梯处于自动运行状态。（二）维保记录填写1.记录作业时间、内容、更换部件型号/数量、测试数据（如绝缘电阻、平层偏差、钢丝绳张力），作业人员与物业设备负责人双签字确认。2.更新电梯台账，维保记录电子版、纸质版分别存档（纸质版长期保存，电子版云端备份）。（三）问题反馈与整改发现重大隐患（如钢丝绳断丝超标、制动器失效），立即出具《隐患整改通知书》，明确整改措施、期限，跟踪整改闭环。七、应急处理与风险防控（一）故障报修流程电梯突发故障时，物业值班人员通过电梯应急呼叫系统联系维保单位，告知故障现象、电梯编号、位置。维保单位市区30分钟内、郊区1小时内响应，2小时内到场处置。（二）困人救援操作1.安抚乘客：通过轿厢对讲机告知“请勿扒门，维保人员正在救援”，稳定情绪。2.定位轿厢：通过机房曳引机标记或层显判断位置，若停在两层之间，两人配合（一人松闸、一人盘车）移轿厢至最近平层（速度≤0.5m/s）。3.开门放人：轿厢平层后，用专用钥匙打开厅门、轿厢门，引导乘客离开，全程记录救援时间与过程。（三）风险防控要点1.作业前开展安全交底，明确触电、坠落、机械伤害等风险防控措施。2.恶劣天气（暴雨、台风）后，增加电梯巡检频次，重点检查底