房地产项目监理实施细则范本

房地产项目监理实施细则范本一、总则（一）编制目的为规范房地产项目施工阶段监理工作，确保工程质量、进度、投资及安全目标实现，依据相关法律法规、工程建设标准及合同文件，制定本监理实施细则。（二）编制依据1.国家及地方现行工程建设法律法规、规范标准（如《建设工程监理规范》GB/T____、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB____等）；2.建设工程监理合同、施工合同及相关补充协议；3.经批准的工程勘察报告、设计文件、施工组织设计（方案）；4.项目监理规划及建设单位管理要求。（三）工程概况本项目为[项目名称]房地产开发项目，总建筑面积约[X]万平方米，包含住宅、商业及配套设施，结构形式为[框架/剪力墙/框剪]结构，地下[X]层，地上[X]层，基础形式为[桩基/筏板/条形基础]。（四）监理工作范围施工阶段全过程监理，涵盖工程质量、进度、投资、安全文明施工及合同、信息管理，包括但不限于：施工准备阶段监理；基础、主体、装饰装修及安装工程施工监理；工程竣工验收及保修阶段监理（保修阶段监理按合同约定执行）。（五）监理工作目标1.质量目标：工程质量符合设计及规范要求，验收合格（或达到[优良/绿色建筑]标准）；2.进度目标：工程进度符合施工合同工期要求，确保项目按期交付；3.投资目标：工程费用控制在批准的概算（或合同价）范围内，偏差率≤[X]%；4.安全目标：杜绝重大安全事故，轻伤事故频率≤[X]‰，确保施工现场安全达标（如“省级安全文明工地”）。二、监理工作流程（一）施工准备阶段监理流程1.审查施工单位资质、安全生产许可证及人员资格（项目经理、安全员、特种作业人员等）；2.审核施工组织设计（含专项施工方案，如深基坑、高支模、起重吊装等），提出修改意见并监督落实；3.检查施工现场“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）及临时设施搭建情况；4.参与图纸会审及设计交底，整理会审记录并监督设计变更落实；5.核查施工测量放线成果（轴线、标高、控制点等），签署测量报验单。（二）工程施工阶段监理流程1.材料/构配件/设备进场验收：施工单位填报《工程材料/构配件/设备报审表》，附质量证明文件（合格证、检测报告等）；监理人员现场核查外观质量，按规定见证取样送检（如钢筋、混凝土试块、防水材料等）；检测合格后方可使用，不合格材料要求退场并记录。2.工序施工监理：施工单位完成工序施工后，自检合格填报《检验批/分项工程报验表》；监理人员现场检查（巡视、平行检验），重点核查工序质量（如钢筋绑扎间距、混凝土浇筑振捣等）；隐蔽工程（如桩基钢筋笼、防水工程、管线预埋等）需提前24小时通知监理验收，验收合格签署《隐蔽工程验收记录》。3.分部/分项工程验收：分项工程完工后，监理组织施工单位进行验收，形成《分项工程验收记录》；分部工程完工（如基础、主体结构），监理核查质量控制资料，组织参建单位进行分部工程验收，签署《分部工程验收报告》。（三）竣工验收阶段监理流程1.施工单位自检合格后，填报《工程竣工报验单》，附竣工资料（施工记录、检测报告、验收记录等）；2.监理组织预验收，核查工程质量及资料完整性，提出整改意见；3.施工单位整改完成后，监理复查合格，协助建设单位组织竣工验收（勘察、设计、施工、监理等单位参与）；4.竣工验收合格后，签署《工程竣工验收报告》，进入保修阶段。三、分项工程监理细则（一）基础工程监理1.土方工程开挖监理：核查开挖范围、深度（按设计及方案），检查边坡坡度（或支护体系），防止塌方；雨后复工前检查地基受水浸泡情况。回填监理：控制回填土料（符合设计要求），分层夯实（压实度≥设计值，见证取样检测），严禁回填建筑垃圾或冻土。2.桩基工程（以灌注桩为例）成孔监理：检查桩位偏差（≤50mm）、孔径、孔深（≥设计桩长），泥浆比重（1.1~1.3）；钢筋笼监理：核查钢筋规格、间距、焊接质量（焊缝长度、饱满度），保护层垫块设置；混凝土浇筑：检查导管埋深（2~6m），混凝土坍落度（180~220mm），见证混凝土试块制作，旁站浇筑全过程（防止断桩、缩颈）。3.地基处理（如CFG桩、强夯）核查处理范围、参数（如夯击能量、桩长、桩径），见证检测（承载力、复合地基检测），确保满足设计要求。（二）主体结构工程监理1.模板工程检查支撑体系（立杆间距、扫地杆、剪刀撑），模板尺寸偏差（轴线≤5mm，标高≤±5mm，平整度≤3mm）；拆除前核查混凝土强度报告（梁、板底模需达到设计强度75%以上，悬挑构件100%）。2.钢筋工程原材料：检查合格证、检测报告，按规定见证取样（HRB400钢筋每60t为一批）；加工安装：核查钢筋规格、间距、锚固长度（≥设计值），焊接/机械连接质量（接头外观、力学性能检测），保护层厚度（采用垫块或定位筋控制）。3.混凝土工程配合比：核查实验室配合比（强度等级、坍落度），现场计量器具（磅秤、流量计）校准情况；浇筑振捣：旁站检查振捣密实度（无漏振、过振），混凝土试块制作（标养、同条件）；养护：督促覆盖保湿（常温下浇水养护≥7天，抗渗混凝土≥14天），检查养护记录。4.砌体工程检查砖（或砌块）强度等级（合格证、检测报告），砂浆配合比（现场计量）；控制灰缝厚度（8~12mm）、饱满度（≥80%），组砌方式（马牙槎、拉结筋设置符合规范）。（三）装饰装修工程监理1.墙面/地面工程基层处理：检查墙面空鼓（用小锤轻敲，空鼓面积≤单块砖15%，且每自然间≤5处），地面平整度（≤4mm/2m靠尺）；饰面施工：核查瓷砖排版、勾缝质量，木地板铺装缝隙（≤0.8mm），石材干挂挂件强度（见证检测）。2.门窗工程检查门窗型材规格（壁厚、强度），安装牢固度（固定片间距≤600mm），密封胶打胶质量（连续、饱满）；调试门窗开关（顺滑、无卡滞），雨后检查渗漏情况（淋水试验）。3.涂饰工程核查涂料品牌、型号（与设计一致），基层平整度（≤3mm/2m），涂刷遍数（底漆1遍、面漆2遍），色泽均匀度。（四）安装工程监理1.给排水工程管道安装：检查管径、坡度（给水管≥0.002，排水管≥0.003），接口密封（热熔、丝扣连接质量）；设备安装：核查水泵、水箱安装垂直度（≤1/1000），减震装置设置（符合设计）；试验检测：见证管道压力试验（给水管道≥1.5倍工作压力，稳压1h），排水管道通球试验（球径≥管径2/3）。2.电气工程管线敷设：检查导管规格、弯曲半径（≥6倍管径），接线盒/配电箱安装牢固度；电缆/电线：核查线径、绝缘电阻（≥0.5MΩ），桥架安装平整度（≤5mm/2m）；设备调试：旁站配电箱通电试验，灯具试亮（无闪烁、熄灭），接地电阻检测（≤4Ω）。3.暖通工程风管安装：检查风管厚度（符合规范），法兰连接严密性（垫料厚度3~5mm），支吊架间距（≤3m）；设备安装：核查空调机组、风机盘管水平度（≤1/1000），减震器安装（无偏移）；系统调试：见证风管漏风试验（漏风量≤设计值），空调系统试运行（风速、温度达标）。4.智能化工程检查弱电管线（如综合布线、安防系统）敷设（屏蔽层接地），设备安装（摄像头水平度、垂直度≤1°）；调试系统功能（网络传输速率、监控画面清晰度、门禁识别准确率）。四、监理资料管理（一）资料分类1.监理管理资料：监理规划、细则、月报、例会纪要、监理通知（含回复）、工作联系单；2.质量控制资料：材料报审表、检验批/分项/分部验收记录、隐蔽工程验收记录、旁站记录、平行检验报告；3.进度控制资料：进度计划报审表、进度跟踪记录、延期申请及批复；4.投资控制资料：工程款支付报审表、工程变更签证、索赔文件及处理记录；5.安全管理资料：安全专项方案报审、危险源辨识表、安全检查记录、事故处理报告；6.竣工资料：工程竣工报验单、竣工验收报告、监理工作总结。（二）资料要求1.资料填写真实、准确、完整，签字盖章齐全；2.资料整理及时，按分部工程、时间顺序归档（纸质版+电子版）；3.监理月报每月5日前提交建设单位，内容包括工程进展、质量安全问题及处理、下月计划；4.竣工资料在竣工验收前整理完毕，移交建设单位及城建档案馆。五、监理人员职责（一）总监理工程师职责1.主持编制监理规划，审批监理实施细则；2.签发监理通知、工程暂停令、复工令，审核工程款支付证书；3.组织分部工程验收、工程预验收，参与竣工验收；4.协调参建单位关系，处理工程质量、安全事故及合同争议。（二）专业监理工程师职责1.编制本专业监理实施细则，审查施工方案（专项方案）；2.验收进场材料，检查工序质量，签署报验单；3.旁站关键工序（如混凝土浇筑、防水施工），填写旁站记录；4.整理本专业监理资料，提出质量、进度、投资控制建议。（三）监理员职责1.检查施工单位人员、设备到位情况，跟踪工序施工；2.见证取样送检，记录现场施工数据（如混凝土坍落度、钢筋间距）；3.发现质量安全隐患，及时报告专业监理工程师；4.整理旁站、巡视记录，协助资料归档。六、安全监理细则（一）安全管理制度审查1.核查施工单位安全生产许可证、安全管理体系（责任制、应急预案）；2.审核安全专项施工方案（深基坑、高支模、起重机械安装拆除等），组织专家论证（如需）。（二）危险源控制1.辨识施工现场危险源（如高空坠落、物体打击、触电、坍塌），制定防控措施；2.检查“三宝四口”防护（安全帽、安全带、安全网，楼梯口、电梯井口、预留洞口、通道口），临边防护（高度≥1.2m，设挡脚板）。（三）施工机械安全1.核查起重机械（塔吊、施工电梯）备案证、检测报告，检查限位装置（力矩限制器、高度限位器）；2.监督机械操作人员持证上岗，定期检查设备维护记录。（四）施工用电安全1.检查临时用电方案（TN-S系统、三级配电、两级保护），配电箱“一机一闸一漏”设置；2.巡视现场用电（电缆架空、严禁私拉乱接），雨后检查漏电保护器有效性。七、质量、进度、投资控制措施（一）质量控制措施1.事前控制：审查施工方案，验收进场材料，核查人员资格；2.事中控制：采用巡视（日常检查）、旁站（关键工序）、平行检验（抽查实体质量，如混凝土强度回弹）；3.事后控制：验收不合格工序要求整改，复查合格后方可进入下道工序，定期质量分析（周/月例会通报问题）。（二）进度控制措施1.审查总进度计划（横道图/网络图），分解为月、周计划；2.跟踪实际进度，对比计划进度（偏差分析：如延误≥7天，要求施工单位调整计划）；3.协调交叉作业（如主体施工与安装预埋同步），保障资源供应（人员、材料、设备）。（三）投资控制措施1.工程计量：按合同约定计量规则（如完成工程量的80%支付进度款），监理现场核实工程量；2.工程款支付：审核支付申请（附已完工程量清单、质量验收记录），签署《工程款支付证书》；3.变更签证：严格审查工程变更（必要性、经济性），签证前核算费用，避免超付。八、合同与信息管理（一）合同管理1.跟踪合同执行情况（施工单位履约能力、材料供应、工期进度）；2.处理工程变更（设计变更、洽商），评估对造价、工期的影响，报建设单位决策；3.调解合同争议（如工程款纠纷、工期索赔），依据合同条款提出处理意见。