2025年商业综合体提升改造项目可行性研究报告

2025年商业综合体提升改造项目可行性研究报告TOC\o"1-3"\h\u一、项目背景 4(一)、行业发展现状与趋势 4(二)、项目提出的必要性与紧迫性 4(三)、项目建设的意义与目标 5二、项目概述 5(一)、项目背景 5(二)、项目内容 6(三)、项目实施 6三、市场分析 7(一)、目标市场分析 7(二)、竞争对手分析 7(三)、市场发展趋势与机遇 8四、项目建设方案 9(一)、建设原则与目标 9(二)、建设内容与规模 9(三)、建设进度安排 10五、投资估算与资金筹措 11(一)、投资估算 11(二)、资金筹措方案 12(三)、资金使用计划 12六、项目效益分析 13(一)、经济效益分析 13(二)、社会效益分析 14(三)、环境效益分析 14七、项目组织与管理 15(一)、组织架构与管理模式 15(二)、项目团队组建与职责分工 16(三)、项目实施保障措施 16八、项目风险分析与应对措施 17(一)、项目风险识别 17(二)、风险分析与评估 17(三)、风险应对措施 18九、结论与建议 19(一)、项目可行性结论 19(二)、项目实施建议 19(三)、项目预期成效 20

前言本报告旨在论证“2025年商业综合体提升改造项目”的可行性。当前，随着城市化进程的加速和消费升级趋势的显现，传统商业综合体面临着同质化竞争加剧、运营效率低下、消费体验单一等突出问题。同时，新兴的线上零售、体验式消费和智能化服务模式对实体商业提出了更高要求。为适应市场变化，提升商业综合体的核心竞争力，满足消费者多元化需求，实施系统性的提升改造显得尤为必要。项目计划于2025年启动，总投资额为XX亿元，建设周期预计为18个月，核心改造内容包括空间功能优化、智能化系统升级、品牌业态调整和绿色生态改造等方面。通过引入数字化管理平台、打造沉浸式消费场景、引入创新性品牌和优化能源管理系统，项目将显著提升商业综合体的运营效率和服务水平，增强客流吸引力，并创造新的营收增长点。项目预期在改造完成后，客流量年均增长XX%，租金收入提升XX%，并带动周边就业岗位增加XX个。此外，智能化和绿色生态改造将降低能耗和运营成本，实现可持续发展目标。综合财务分析显示，项目投资回收期约为5年，内部收益率超过XX%，经济可行性高。社会效益方面，项目将改善城市商业环境，提升区域形象，并促进相关产业链协同发展。结论表明，该项目符合国家关于城市更新和商业创新的政策导向，市场需求旺盛，技术方案成熟，经济效益与社会效益显著，风险可控。建议相关部门尽快批准立项，并提供政策与资金支持，以推动项目顺利实施，为商业综合体的转型升级提供示范。一、项目背景(一)、行业发展现状与趋势当前，我国商业综合体行业正经历深度转型升级期。随着消费模式的多元化，传统商业综合体面临着功能单一、同质化竞争严重、运营效率低下等问题。一方面，线上零售的快速发展对实体商业构成挑战，消费者对购物体验、服务质量和个性化需求日益增长；另一方面，城市更新和消费升级政策推动商业综合体向体验式、智能化、绿色化方向发展。为适应市场变化，行业亟需通过提升改造增强竞争力，满足消费者需求。2025年，商业综合体提升改造将成为行业发展的重要方向，通过技术创新和模式创新，实现可持续发展。(二)、项目提出的必要性与紧迫性本项目提出的背景源于当前商业综合体的经营困境和市场机遇。一方面，部分商业综合体因建设年代较早、功能布局不合理、业态单一等问题，客流量和租金收入持续下滑，面临经营危机。另一方面，新兴消费群体更注重个性化、沉浸式体验，传统商业模式已难以满足需求。此外，国家政策鼓励城市商业更新和消费升级，为商业综合体提升改造提供了政策支持。在此背景下，实施提升改造项目不仅是商业综合体自身发展的迫切需求，也是响应市场变化和政策导向的必然选择。通过改造，可优化空间布局，引入创新业态，提升服务品质，增强市场竞争力，实现经济效益和社会效益的双提升。(三)、项目建设的意义与目标本项目的建设意义重大，既是对现有商业资源的优化利用，也是推动城市商业转型升级的重要举措。首先，通过提升改造，可改善商业综合体的硬件设施和服务水平，吸引更多消费者，带动周边消费增长，促进区域经济活力。其次，智能化和绿色化改造将提升商业综合体的运营效率，降低能耗和成本，实现可持续发展目标。此外，项目还将创造就业机会，提升城市形象，推动相关产业链协同发展。项目目标包括：通过空间功能优化，提升客流转化率；通过业态调整，增加租金收入和消费频次；通过智能化升级，提升用户体验和运营效率；通过绿色生态改造，实现节能减排目标。最终，打造具有区域竞争力的现代化商业综合体，为城市商业发展提供示范。二、项目概述(一)、项目背景当前，我国商业综合体行业正处于转型升级的关键时期。随着城市化进程的加快和消费结构的不断变化，传统商业综合体面临着功能单一、业态陈旧、运营效率低下等问题。消费者对购物体验、服务质量和个性化需求日益增长，而线上零售的快速发展也对实体商业提出了更高要求。在此背景下，商业综合体的提升改造成为行业发展的必然趋势。2025年，随着国家对城市更新和消费升级政策的进一步推动，商业综合体的升级改造将迎来新的发展机遇。本项目正是基于这一背景提出，旨在通过系统性的改造，提升商业综合体的核心竞争力，满足市场需求，实现可持续发展。(二)、项目内容本项目的主要内容包括空间功能优化、业态调整、智能化升级和绿色生态改造等方面。首先，对商业综合体的空间布局进行重新规划，优化动静分区、流线设计，提升空间利用率和消费者体验。其次，引入创新性业态，如体验式消费、健康服务、文化娱乐等，丰富商业综合体的功能，满足多元化消费需求。同时，通过引入数字化管理平台、智能支付系统、无人零售等技术，提升商业综合体的智能化水平，优化运营效率。此外，项目还将进行绿色生态改造，包括节能设施安装、垃圾分类系统建设、绿色建材应用等，实现节能减排目标。通过这些改造措施，商业综合体的服务质量和运营效率将得到显著提升，市场竞争力将大幅增强。(三)、项目实施本项目的实施周期预计为18个月，分为规划设计、改造施工和运营调试三个阶段。首先，在规划设计阶段，将组建专业团队进行市场调研和方案设计，确定改造的具体内容和实施步骤。其次，在改造施工阶段，将严格按照设计方案进行施工，确保工程质量和安全。同时，加强施工管理，控制施工进度和成本。最后，在运营调试阶段，将进行系统测试和运营培训，确保商业综合体顺利投入运营。项目实施过程中，将注重与相关部门的沟通协调，确保项目顺利进行。此外，还将建立完善的运营管理体系，对商业综合体的运营进行持续优化，确保项目长期稳定发展。通过科学合理的实施计划，本项目将按时按质完成，实现预期目标。三、市场分析(一)、目标市场分析本项目旨在提升商业综合体的市场竞争力，其目标市场主要包括周边居民、上班族、游客以及追求高品质消费体验的群体。周边居民是商业综合体的核心客群，他们对便利性、价格和品质有较高要求，是日常消费的主要力量。上班族则更注重购物效率和服务体验，对智能化、便捷性功能有较高需求。游客作为流动客群，对体验式消费、文化特色和品牌吸引力有较高期待。此外，随着消费升级趋势的显现，高端消费群体对个性化、定制化服务的需求日益增长。本项目通过业态调整和体验升级，将有效满足不同客群的需求，扩大市场覆盖面，提升客流量和消费频次。市场分析表明，商业综合体的改造将显著提升其吸引力，吸引更多高端品牌和优质业态入驻，进一步巩固其在区域市场的领先地位。同时，通过线上线下融合，拓展线上销售渠道，将吸引更广泛的消费者群体，实现市场突破。(二)、竞争对手分析当前，周边区域存在多家商业综合体，竞争激烈程度较高。竞争对手主要包括大型购物中心、社区商业中心和品牌专卖店等。这些竞争对手在业态布局、品牌资源、服务水平和营销策略等方面各有优势，但同时也存在功能单一、运营效率低下、缺乏特色等问题。本项目通过差异化竞争策略，将进一步提升商业综合体的核心竞争力。首先，通过引入创新性业态和体验式消费场景，打造独特的消费体验，形成差异化竞争优势。其次，通过智能化升级和绿色生态改造，提升运营效率和品牌形象，增强消费者信任度。此外，通过与周边商业形成互补，打造区域商业生态圈，实现共赢发展。通过这些措施，本项目将有效应对市场竞争，巩固并扩大市场份额。竞争分析表明，本项目通过精准的市场定位和差异化竞争策略，将能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为区域商业的标杆。(三)、市场发展趋势与机遇随着消费升级和城市更新政策的推进，商业综合体行业正迎来新的发展机遇。未来，商业综合体的竞争将更加注重体验式消费、智能化服务和绿色生态发展。体验式消费成为主流趋势，消费者更注重购物过程中的情感体验和互动交流，商业综合体需要通过打造沉浸式场景、引入文化活动等方式，提升消费体验。智能化服务将成为标配，数字化管理平台、智能支付系统、无人零售等技术将广泛应用，提升运营效率和消费者便利性。绿色生态发展成为重要方向，节能减排、垃圾分类、绿色建材等将成为商业综合体的标配，实现可持续发展目标。本项目紧跟市场发展趋势，通过引入创新业态、提升智能化水平和推进绿色生态改造，将有效把握市场机遇，实现高质量发展。未来，随着消费需求的不断变化，商业综合体的提升改造将持续进行，本项目将成为区域商业转型升级的典范，为行业发展提供参考。四、项目建设方案(一)、建设原则与目标本项目建设遵循科学规划、创新驱动、绿色生态、以人为本的原则，旨在打造一个功能复合、体验独特、运营高效、可持续发展的现代化商业综合体。首先，科学规划原则要求项目在改造过程中，充分考虑市场需求和区域特点，合理布局空间功能，优化业态组合，确保项目与周边环境和谐共生。创新驱动原则强调通过引入新技术、新业态、新模式，提升商业综合体的核心竞争力，满足消费者不断变化的需求。绿色生态原则要求在建设过程中采用环保材料、节能技术和可持续设计，降低能耗和环境污染，实现绿色发展目标。以人为本原则则强调以消费者需求为导向，提升购物体验、服务质量和舒适度，打造人性化的商业空间。项目建设目标包括：通过改造提升商业综合体的品牌形象和市场竞争力，实现客流量和租金收入的显著增长；通过业态创新和服务升级，满足消费者多元化需求，打造区域商业标杆；通过智能化和绿色化改造，提升运营效率，降低运营成本，实现可持续发展；通过优化空间布局，提升空间利用率和环境品质，创造更加舒适便捷的购物环境。通过这些目标的实现，本项目将为企业带来显著的经济效益，为城市商业发展注入新的活力。(二)、建设内容与规模本项目建设内容主要包括空间功能优化、业态调整、智能化升级和绿色生态改造等方面。空间功能优化方面，将对商业综合体的整体布局进行重新规划，优化动静分区、流线设计，提升空间利用率和消费者体验。具体措施包括增加体验式消费区域、优化餐饮和娱乐功能分区、提升公共空间舒适度等。业态调整方面，将引入创新性业态，如体验式消费、健康服务、文化娱乐等，丰富商业综合体的功能，满足多元化消费需求。具体措施包括引入品牌旗舰店、特色餐饮、电影院、健身房等，形成差异化竞争优势。智能化升级方面，将引入数字化管理平台、智能支付系统、无人零售等技术，提升商业综合体的智能化水平，优化运营效率。具体措施包括建设智能停车系统、引入智能导购设备、建立数据分析平台等。绿色生态改造方面，将进行节能设施安装、垃圾分类系统建设、绿色建材应用等，实现节能减排目标。具体措施包括安装太阳能光伏板、建设雨水收集系统、使用环保材料等。项目建设规模预计总建筑面积为XX万平方米，改造后的商业综合体将包含XX个业态，预计年客流量将达到XX万人次，租金收入将达到XX亿元。通过这些建设内容，本项目将打造一个功能复合、体验独特、运营高效的现代化商业综合体，满足市场需求，实现可持续发展。(三)、建设进度安排本项目建设周期预计为18个月，分为规划设计、改造施工和运营调试三个阶段。规划设计阶段预计为3个月，主要工作包括市场调研、方案设计、可行性研究等。改造施工阶段预计为12个月，主要工作包括拆除旧设施、新建改造、设备安装等。运营调试阶段预计为3个月，主要工作包括系统测试、人员培训、开业准备等。在规划设计阶段，将组建专业团队进行市场调研和方案设计，确定改造的具体内容和实施步骤。同时，与相关部门进行沟通协调，确保设计方案符合政策要求。在改造施工阶段，将严格按照设计方案进行施工，确保工程质量和安全。同时，加强施工管理，控制施工进度和成本。在运营调试阶段，将进行系统测试和运营培训，确保商业综合体顺利投入运营。此外，还将建立完善的运营管理体系，对商业综合体的运营进行持续优化，确保项目长期稳定发展。通过科学合理的进度安排，本项目将按时按质完成，实现预期目标。五、投资估算与资金筹措(一)、投资估算本项目的投资估算基于项目建设内容、规模和进度安排，结合市场价格和行业标准进行。总投资额预计为XX亿元，其中建设投资约为XX亿元，流动资金约为XX亿元。建设投资主要包括空间功能优化、业态调整、智能化升级和绿色生态改造等方面的费用。具体包括：空间功能优化投资约为XX亿元，主要用于拆除重建、布局调整和装饰装修等；业态调整投资约为XX亿元，主要用于引进新品牌、改造现有店铺和增加设备设施等；智能化升级投资约为XX亿元，主要用于数字化管理平台、智能支付系统、无人零售设备等的购置和安装；绿色生态改造投资约为XX亿元，主要用于节能设施、垃圾分类系统、绿色建材等的应用。此外，还包括设计费、监理费、管理费等其他费用。流动资金主要用于项目运营初期的备货、宣传和市场推广等。投资估算的依据主要包括市场调研数据、行业平均造价水平、设计方案和设备报价等。同时，考虑了通货膨胀和风险因素，确保投资估算的准确性和可靠性。通过科学的投资估算，可以为项目的决策和实施提供依据，确保项目在预算范围内顺利推进。(二)、资金筹措方案本项目的资金筹措方案主要包括自有资金、银行贷款和政府补贴等方式。自有资金约为XX亿元，由企业自筹或通过股东投资等方式筹集。银行贷款约为XX亿元，通过与银行合作，获得项目贷款或抵押贷款等。政府补贴约为XX亿元，通过申请政府相关扶持政策，获得政策性补贴或专项资金支持。自有资金是项目的主要资金来源，企业将通过内部融资或股东增资等方式筹集。银行贷款是重要的资金补充，企业将与银行协商，获得长期低息贷款，降低融资成本。政府补贴是项目的有力支持，企业将积极申请政府相关扶持政策，争取政策性补贴或专项资金支持，减轻资金压力。此外，企业还可以通过引入战略投资者或发行债券等方式筹集资金，拓宽融资渠道。资金筹措方案的制定将综合考虑企业的财务状况、市场环境和政策导向等因素，确保资金来源的稳定性和可靠性。通过多元化的资金筹措方案，可以为项目的顺利实施提供充足的资金保障。(三)、资金使用计划本项目的资金使用计划将严格按照投资估算和项目进度安排进行，确保资金使用的合理性和高效性。资金使用计划主要包括建设投资和流动资金两部分。建设投资将按照项目进度分阶段投入，确保项目按时按质完成。流动资金将主要用于项目运营初期的备货、宣传和市场推广等，确保项目顺利开业和运营。资金使用计划的具体安排如下：在规划设计阶段，将投入XX亿元用于市场调研、方案设计和前期准备工作；在改造施工阶段，将分批投入XX亿元，主要用于拆除重建、设备安装和设施改造等；在运营调试阶段，将投入XX亿元用于系统测试、人员培训和开业准备等。流动资金将根据运营需求，分阶段投入，确保项目运营的顺利进行。资金使用计划的制定将严格按照项目进度和资金需求进行，确保资金使用的合理性和高效性。同时，将建立完善的资金管理制度，加强资金监管，防止资金浪费和挪用，确保资金使用的安全性和透明度。通过科学的资金使用计划，可以为项目的顺利实施提供资金保障，实现预期目标。六、项目效益分析(一)、经济效益分析本项目的经济效益主要体现在提升商业综合体的租金收入、增加客流量、降低运营成本等方面。首先，通过空间功能优化和业态调整，商业综合体的整体形象和市场竞争力将得到显著提升，吸引更多高端品牌和优质业态入驻，从而提高租金收入。预计改造后，商业综合体的租金收入将增长XX%，年增加租金收入XX亿元。其次，通过提升消费体验和品牌吸引力，客流量将大幅增加，带动周边消费增长，进一步增加商业综合体的营收。预计改造后，年客流量将增长XX%，年增加销售额XX亿元。此外，通过智能化升级和绿色生态改造，商业综合体的运营效率将得到提升，能耗和人力成本将降低，从而降低运营成本。预计改造后，运营成本将降低XX%，年节约成本XX亿元。综合来看，本项目的经济效益显著，投资回报率高，能够为企业带来可观的经济收益。经济效益分析表明，本项目具有良好的市场前景和投资价值，能够有效提升商业综合体的盈利能力，为企业带来长期稳定的收益。通过科学的投资估算和资金使用计划，本项目将确保资金的高效利用，实现经济效益的最大化。(二)、社会效益分析本项目的社会效益主要体现在提升城市商业环境、促进就业、带动区域经济发展等方面。首先，通过提升改造，商业综合体的整体形象和服务水平将得到显著提升，为消费者提供更加舒适便捷的购物环境，从而提升城市商业环境。同时，通过引入创新性业态和体验式消费场景，商业综合体将吸引更多消费者，带动周边消费增长，促进区域经济发展。其次，项目的实施将创造大量就业岗位，包括建筑工人、设计师、运营管理人员等，为当地居民提供就业机会，增加居民收入，促进社会稳定。此外，项目的改造还将提升城市形象，增强区域竞争力，吸引更多投资和人才，推动城市可持续发展。社会效益分析表明，本项目具有良好的社会影响力和示范效应，能够有效提升城市商业环境，促进就业和区域经济发展，为社会创造多重效益。通过项目的实施，将为企业带来良好的社会声誉，提升品牌形象，实现经济效益和社会效益的双赢。(三)、环境效益分析本项目的环境效益主要体现在节能减排、绿色生态发展等方面。通过绿色生态改造，商业综合体将采用节能设施、垃圾分类系统、绿色建材等，降低能耗和环境污染，实现节能减排目标。具体措施包括安装太阳能光伏板、建设雨水收集系统、使用环保材料等，预计每年可减少碳排放XX吨，节约能源XX%。此外，通过优化空间布局和提升环境品质，商业综合体的环境舒适度将得到提升，为消费者提供更加健康舒适的购物环境。同时，项目的改造还将推动绿色消费理念的普及，促进绿色生活方式的形成，为城市的可持续发展做出贡献。环境效益分析表明，本项目具有良好的环境效益和社会意义，能够有效提升商业综合体的绿色生态水平，推动城市可持续发展。通过项目的实施，将为企业带来良好的社会声誉，提升品牌形象，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。七、项目组织与管理(一)、组织架构与管理模式本项目将采用现代化的项目管理模式，建立高效的组织架构，确保项目的顺利实施和运营。组织架构主要包括项目决策层、管理层、执行层和监督层四个层级。项目决策层由企业高层领导组成，负责项目的整体决策和战略规划；管理层由项目经理和各部门负责人组成，负责项目的日常管理和协调；执行层由各专业团队组成，负责项目的具体实施和操作；监督层由内部审计和外部监理组成，负责项目的监督和评估。管理模式将采用项目制管理，通过建立项目管理委员会，负责项目的整体决策和协调；通过设立项目办公室，负责项目的日常管理和执行；通过建立项目团队，负责项目的具体实施和操作。此外，还将引入信息化管理平台，实现项目信息的实时共享和协同管理，提高管理效率和决策水平。通过科学合理的组织架构和管理模式，本项目将确保项目的顺利实施和运营，实现预期目标。(二)、项目团队组建与职责分工本项目的项目团队将由内部员工和外部专家组成，确保项目团队的专业性和高效性。项目团队的主要成员包括项目经理、设计师、工程师、财务人员、市场人员等。项目经理负责项目的整体管理和协调，确保项目按时按质完成；设计师负责项目的方案设计和施工图设计，确保项目的设计质量；工程师负责项目的施工管理和技术支持，确保项目的施工质量；财务人员负责项目的资金管理和成本控制，确保项目的资金使用效率；市场人员负责项目的市场推广和客户服务，确保项目的市场竞争力。职责分工将严格按照项目进度和任务要求进行，确保每个成员都能明确自己的职责和任务，避免责任不清和任务重叠。同时，将建立完善的沟通机制，确保项目团队成员之间的信息共享和协同合作，提高团队的凝聚力和战斗力。通过科学的团队组建和职责分工，本项目将确保项目团队的效率和执行力，实现项目的顺利实施和运营。(三)、项目实施保障措施本项目的实施将采取一系列保障措施，确保项目的顺利推进和高质量完成。首先，将建立完善的项目管理制度，包括项目进度管理制度、项目质量管理制度、项目成本管理制度等，确保项目的规范管理和高效执行。其次，将建立严格的项目监督机制，通过内部审计和外部监理，对项目的各个环节进行监督和评估，确保项目的质量和进度。此外，还将建立风险管理体系，对项目可能出现的风险进行识别、评估和应对，确保项目的稳健推进。保障措施还将包括加强团队建设，提高团队成员的专业技能和执行力；加强沟通协调，确保项目团队成员之间的信息共享和协同合作；加强资金管理，确保项目的资金使用效率和安全性。通过这些保障措施，本项目将确保项目的顺利实施和高质量完成，实现预期目标。八、项目风险分析与应对措施(一)、项目风险识别本项目在实施过程中可能面临多种风险，主要包括市场风险、技术风险、管理风险和财务风险等。市场风险主要指市场需求变化、竞争对手策略调整等因素对项目的影响。例如，改造后的商业综合体可能无法吸引足够客流，或租金收入未达到预期，导致投资回报率下降。技术风险主要指改造过程中可能遇到的技术难题，如智能化系统integration失败、绿色建材应用不理想等，影响项目质量和进度。管理风险主要指项目团队协作不畅、决策失误、沟通不力等因素导致项目无法顺利推进。财务风险主要指资金筹措困难、成本超支、投资回报周期延长等，影响项目的经济效益。此外，政策风险、安全风险和自然灾害等也需考虑。通过全面的风险识别，可以提前预见潜在问题，制定相应的应对措施，降低风险发生的可能性和影响程度。(二)、风险分析与评估对识别出的风险进行逐一分析，评估其发生的可能性和影响程度。市场风险方面，需分析目标市场变化趋势、竞争对手动态，评估改造后商业综合体的竞争力。技术风险方面，需评估技术应用成熟度、供应商实力，确保技术方案的可行性。管理风险方面，需分析项目团队的经验和能力，优化管理流程，提高协作效率。财务风险方面，需评估资金筹措方案的可靠性、成本控制措施的有效性，确保资金链稳定。政策风险方面，需关注相关政策法规变化，及时调整项目方案。安全风险方面，需制定严格的安全管理制度，确保施工和运营安全。自然灾害风险方面，需制定应急预案，降低损失。通过定量和定性分析，对风险进行优先级排序，重点关注高可能性和高影响的风险。风险评估结果将为制定应对措施提供依据，确保项目在风险可控范围内顺利推进。(三)、风险应对措施针对识别出的风险，制定相应的应对措施，降低风险发生的可能性和影响程度。市场风险方面，可通过市场调研、精准营销、差异化竞争等方式降低风险。技术风险方面，需选择成熟可靠的技术方案，加强技术团队建设，确保技术实施质量。管理风险方面，需优化组织架构，加强团队培训，建立有效的沟通机制，提高管理效率。财务风险方面，需多渠道筹措资金，严格控制成本，制定应急预案，确保资金链安全。政策风险方面，需密切关注政策变化，及时调整项目方案。安全风险方面，需制定严格的安全管理制度，加强安全检查，确保施工和运营安全。自然灾害风险方面，需制定应急预案，购买保险，降低损失。此外，还需建立风险监控机制，定期评估风险变化，及时调整应对措施。通过系统化的风险应对措施，确保项目在风险可控范围内顺利推进，实现预期目标。九、结论与建议(一)、项目可行性结论综上所述，2025年商业综合体提升改造项目具有良好的市场前景、经济效益和社会效益。市场分析表明，随着消费升级和城市更新政策的推进，商业综合体