德国租房固定合同范本

德国租房固定合同范本1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称为“柏林和谐房产发展有限公司”，注册地址位于德国柏林米特区勃兰登堡大道88号，是一家依据德国《公司法》注册成立的企业法人，法定代表人为约翰·施耐德博士，其联系方式为德国境内注册邮箱schneider@及德国境内固定电甲方作为出租方，合法拥有位于德国柏林夏洛滕堡区威廉皇帝大街15号的商业房产，该房产建筑面积约500平方米，包含办公区域、会议室、仓库及附属商业设施，房产证编号为BL2005-034567，已根据德国《物权法》完成产权登记。自2020年5月起，甲方该房产用于租赁经营，累计出租率达85%，具备成熟的市场运营经验。

甲方通过德国联邦immobilienservicebundese.V.（简称IMB）平台发布租赁广告，明确要求承租方需具备德国《租赁法》（Mietrecht）规定的完全租赁资格，包括但不限于持有德国居留许可或欧盟经济活动许可。在本次租赁合作中，甲方基于乙方提交的营业执照副本（注册号：HRB34567）、德国税号（Steueridentifikationsnummer：DE123456789）、以及由柏林行政法院出具的租赁资格认证文件，确认乙方符合德国法律对承租方的主体资格要求。甲方授权其商业律师团队对乙方提交的租赁申请材料进行尽职调查，包括财务状况审核及信用报告查询，最终通过评估。甲方同意将威廉皇帝大街15号房产整体出租给乙方，用于其跨境法律咨询与商务服务业务运营，租赁期限为5年，自2024年1月1日起至2028年12月31日止。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称为“环球法律咨询（德国）有限公司”，注册地址位于德国柏林波茨坦广场柏林塔大厦12层，是一家依据德国《公司法》注册成立的企业法人，法定代表人为玛丽亚·莫滕斯，其联系方式为德国境内注册邮箱mortens@及德国境内固定电乙方作为承租方，主营业务为提供跨境法律咨询与商务服务，客户群体覆盖欧洲及亚洲多国，年营业额约200万欧元。自2021年起，乙方持续寻找符合德国《租赁法》第541条规定的商业办公空间，以支持其业务扩张需求。

乙方通过德国知名房产中介公司“柏林优选地产顾问有限公司”获取甲方租赁信息，并经实地考察确认威廉皇帝大街15号房产符合其办公需求。在租赁谈判阶段，乙方提交了经德国审计师验证的2022年度财务报表，显示其资产负债率低于50%，现金流稳定。同时，乙方按照德国《租赁法》第543条要求，向甲方出具租赁保证金100万欧元（等值美元），并保存在柏林州立银行指定账户。经双方律师团队就租赁条款达成一致后，乙方正式与甲方签署本固定租赁合同。乙方承诺租赁期间将严格遵守德国《租赁法》及《柏林市商业运营条例》，保持办公区域符合消防安全标准，并按时缴纳租金及相关税费。双方确认本次租赁合作基于平等自愿原则，乙方租赁该房产旨在设立德国分公司，开展法律文书翻译、国际仲裁代理及企业合规咨询业务。

第一条合同目的与范围

本合同的主要目的是明确甲方将其合法拥有的位于德国柏林夏洛滕堡区威廉皇帝大街15号的商业房产（以下简称“租赁物”）出租给乙方使用，并约定双方在租赁期间的权利义务关系。租赁物具体包括500平方米的办公区域、3间会议室、1个100平方米的仓库以及前台、茶水间、卫生间等附属设施。乙方租赁该房产用于开展跨境法律咨询与商务服务业务，具体经营范围包括但不限于法律文书翻译、国际商事仲裁代理、企业合规咨询、跨境知识产权代理及相关的法律培训活动。合同范围涵盖租赁物的交付标准、租金支付方式、物业维护责任划分、租赁期限届满后的续租或返还事宜，以及双方在租赁期间需共同遵守的德国相关法律法规，特别是《租赁法》《柏林市商业运营条例》及《柏林市消防安全规定》。

第二条定义

1.租赁物：指甲方出租给乙方的位于德国柏林威廉皇帝大街15号的商业房产及其附属设施，包括但不限于室内装修、办公家具、空调系统及消防设备。

2.租赁期限：指本合同约定的乙方承租租赁物的起止时间，自2024年1月1日起至2028年12月31日止，共计5年。

3.租金：指乙方根据本合同约定向甲方支付的对价，按年计算，货币为欧元。

4.租赁保证金：指乙方在本合同签署时向甲方支付并保存在指定银行的款项，金额为100万欧元。

5.物业维护：指租赁物在租赁期间因自然损耗或乙方使用不当造成的维修责任划分。

6.消防安全标准：指德国《柏林市消防安全规定》对办公场所提出的具体要求，包括消防通道畅通、灭火器定期检测等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务

(1)甲方有权要求乙方按照本合同约定支付租金及各项费用，并有权对乙方违反合同的行为采取法律措施。

(2)甲方应于2024年1月1日前完成租赁物的交付，确保其符合德国《租赁法》第541条规定的交付状态，包括但不限于完成首次粉刷、更换易损灯具、提供符合标准的办公家具清单（详见附件一）。交付时甲方需提供完整的房产权属证明及近期物业税缴纳凭证。

(3)甲方应保证租赁物产权清晰，无第三方权利限制或抵押负担，并在合同签署后30日内向乙方提供由柏林行政法院出具的租赁资格认证文件复印件。

(4)租赁期间，甲方有权要求乙方遵守德国《柏林市商业运营条例》，不得在租赁物内开展非法活动，包括但不限于禁止储存易燃易爆物品或未经许可的商业展销活动。

(5)如因甲方原因导致租赁物无法按期交付（例如产权纠纷、强制拆迁等），甲方应退还双倍租赁保证金并承担乙方因此遭受的直接经济损失。

2.乙方的权力与义务

(1)乙方有权在租赁期限内按照合同约定使用租赁物，包括办公区域、会议室及仓库，但不得擅自改变房屋结构或用途（例如不得将办公区改为居住空间）。乙方使用租赁物开展业务产生的噪音不得违反柏林市声环境管理条例。

(2)乙方应按年支付租金，首期租金于2024年1月1日前支付，后续每期租金应在每年度对账单出具后15日内支付至甲方指定银行账户。逾期支付的，每逾期一日按未付金额的0.1%支付滞纳金。甲方有权在滞纳金达到租金总额的10%时解除合同并要求赔偿。

(3)乙方应妥善保管租赁物，除正常损耗外不得损坏设施设备。租赁物内空调系统、中央消防系统等专用设备的维护保养费用由乙方承担，但甲方需确保设备初始运行状态正常。如因乙方使用不当造成的故障，乙方应全额承担维修费用（以第三方报价为准）。

(4)租赁期间，乙方应自行办理营业执照及税务登记，并确保其经营活动符合德国《租赁法》第543条关于承租方资质的要求。乙方需在每年3月31日前向甲方提交经审计的财务报表，如出现破产或经营停顿情况应立即通知甲方并配合资产清算。

(5)乙方需遵守柏林市关于商业照明的规定，夜间办公产生的照明能耗超出标准部分的费用由乙方单独承担。租赁物内的垃圾处理按照柏林市垃圾分类条例执行，乙方应按时缴纳相关处理费用。

(6)租赁期满后，乙方应在合同终止日将租赁物恢复至交付时的状态（正常损耗除外），并配合甲方进行验收。如需续租，乙方应在租赁期满前18个月书面提出申请，双方另行协商续租条件。若乙方未提出续租申请，甲方有权收回租赁物，但需退还剩余租赁保证金。

第四条价格与支付条件

租金价格：租赁物年租金为200万欧元（大写：贰佰万元整），包含租赁物使用费、物业管理费（每月5欧元/平方米，包含清洁、安保服务）及供暖费（冬季按实际计量收取）。首期租金及2024年物业管理费于本合同签署后7日内支付，金额共计220万欧元；后续每期租金及对应年度物业管理费应在每年度开始前30日支付。支付方式为银行转账至甲方指定账户：德国柏林州立银行，账号：DE12123456789012345678，SWIFT代码：BNPADEFF。乙方逾期支付租金的，每逾期一日按未付金额的0.1%支付滞纳金，直至付清为止。甲方若因物业税政策调整需增加费用，应提前3个月书面通知乙方，并附税单明细，乙方应予配合。

租赁保证金：乙方支付的首期租金同时作为租赁保证金，若租赁期满乙方的租赁物状态符合约定且无欠款，甲方应在乙方交还钥匙后30日内全额无息退还。保证金不计息，若保证金不足以弥补乙方违约造成的损失，甲方有权向乙方追偿差额。

第五条履行期限

租赁期限自2024年1月1日起至2028年12月31日止，共计5年。首期租赁期限为1年，自2024年1月1日至2024年12月31日；后续每期租赁期限为3年，分别于每期届满前30日由双方签署续租协议确认。关键时间节点包括：

1.交付日：2024年1月1日，甲方需完成租赁物清洁及基本设施检查，乙方确认无误后签署交接清单。

2.租金支付日：每年度首月15日前，首期租金随租赁保证金一并支付。

3.续租申请日：每期租赁届满前18个月，乙方需书面通知甲方是否续租。

4.验收日：租赁期满或合同解除时，双方应在15日内完成租赁物状况验收及保证金退还流程。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

(1)若甲方未能按时交付租赁物（非乙方原因），每延迟一日向乙方支付日租金0.05%，但累计不超过年租金的30%。延迟超过30日，乙方有权解除合同，甲方需退还双倍租赁保证金并赔偿乙方已产生的搬迁费用（最高10万欧元）。

(2)租赁期间甲方擅自收回租赁物或设定抵押权的，构成根本违约，需向乙方支付年租金总额50%的违约金，乙方保留解除合同并索赔的权利。

2.乙方违约责任：

(1)租金逾期：逾期超过60日，甲方除收取滞纳金外，有权单方解除合同，并要求乙方支付至合同解除日的租金总额30%作为违约金。甲方解除合同的，乙方需在30日内腾空租赁物，并承担搬迁及租赁物修复费用。

(2)改变用途：乙方擅自将租赁物用于非法活动或转租的，甲方有权立即解除合同，已收租金不予退还，并追偿乙方非法获利及甲方因此遭受的第三方索赔损失。

(3)损坏租赁物：因乙方过错造成租赁物损坏（正常损耗除外），需以第三方评估价赔偿，甲方有权从保证金中直接扣除维修费用，不足部分乙方需在30日内补足。

3.特殊违约情形：

(1)乙方破产或丧失商业资质的，甲方有权立即终止合同，保证金不予退还，并要求乙方承担剩余租金及物业使用费。

(2)租赁期间发生战争、政府征收等不可抗力导致合同无法履行的，双方互不承担违约责任，但乙方需在不可抗力消除后30日内书面通知甲方，并配合完成租赁物返还或续租协商。

4.赔偿上限：本合同项下任何一方索赔总额不超过100万欧元，超过部分各自承担。甲方索赔需提供书面证据，乙方应在收到索赔通知后30日内提交反驳材料。双方均应遵守德国《合同法》关于违约金合理性的规定，如法院认定违约金过高，可调整至实际损失水平。

第七条不可抗力

1.不可抗力定义：本合同所称不可抗力，系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：

(1)战争、武装冲突、封锁、政府行为（如征收、禁令、政策变更）；

(2)大规模自然灾害（如地震、洪水、台风）；

(3)重大流行病（如政府宣布的公共卫生紧急状态）；

(4)供电、供水、通讯系统全国性中断；

(5)法律法规的强制性变更导致合同部分条款无法履行。

2.不可抗力通知义务：任何一方在不可抗力事件发生后7日内应书面通知对方，说明事件性质、影响范围及预期持续时间。通知应附相关证明文件（如政府公告、新闻报道、保险理赔文件）。

3.责任免除：若不可抗力导致合同部分或全部条款无法履行，受影响方不承担违约责任，但应在不可抗力消除后30日内尽力恢复履行。若不可抗力持续超过90日，双方可协商变更或解除合同，互不赔偿。

4.损失分担：不可抗力导致的直接损失（如搬迁费用）由受影响方自行承担；若双方均受影响，按受损比例分摊。任何一方不得利用不可抗力规避自身义务，如以不可抗力为由拒绝支付已产生的租金。

5.不可抗力举证：争议发生时，主张不可抗力的一方需在诉讼或仲裁程序中提交第三方认证的不可抗力证明文件，否则需承担不利后果。

第八条争议解决

1.争议管辖：本合同项下所有争议应通过柏林州法院专属管辖，双方同意将争议提交柏林州高等法院进行诉讼。诉讼语言为德语，适用德国法律（除特别约定外）。

2.优先协商：任何一方在提起诉讼前，应先与对方通过书面形式（挂号信或认证邮件）进行至少两次协商，尝试以和解方式解决争议。协商记录可作为后续诉讼或仲裁的证据。

3.仲裁选择：若双方在诉讼前未能达成和解，应将争议提交德国国际商会仲裁院（ICC），适用《国际商事仲裁示范法》规则。仲裁裁决具有终局性，对双方均有约束力，除非被德国法院裁定无效。仲裁地点为柏林，语言为英语。

4.证据规则：双方应按德国《民事诉讼法》规定提交证据，电子证据需符合德国《电子签名法》要求。仲裁程序中，仲裁庭可自行决定证据采纳标准，但需保证程序公平。

5.诉讼成本：诉讼费用（包括律师费）由败诉方承担，胜诉方有权申请法院判决对方承担实际支出。仲裁费用按ICC规则分配，未在裁决中明确承担的，按比例分担。双方均应自行承担差旅及翻译费用。

第九条其他条款

1.通知方式：本合同项下的所有通知、文件及公告均应以书面形式（包括但不限于挂号信、认证电子邮件、传真）发送至本合同首部列明的地址或联系方式。地址变更需提前30日书面通知对方。

2.合同变更：对本合同的任何修改或补充均需经双方授权代表书面签署补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。口头约定不产生约束力。

3.分割履行：若本合同任何条款被法院或仲裁机构认定无效，不影响其他条款的效力，双方应协商替换为最接近原意的有效条款。

4.法律适用优先：本合同未约定的事项，适用德国法律及柏林市地方性法规，但冲突时以国际惯例优先（如国际租赁惯例）。双方均不得援引对方格式条款进行抗辩。

5.分包限制：乙方不得将租赁物转租或分租，但可为员工或关联公司提供临时办公空间，前提为不改变租