2024房地产估价师《理论与实务》复习题及答案

2024房地产估价师《理论与实务》复习题及答案一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.房地产估价本质上是评估房地产的（）。A.价值B.价格C.成本D.租金答案：A解析：房地产估价的本质是评估房地产的价值，价格是价值的外在表现，成本是形成价格的因素之一，租金是房地产收益的一种形式。价值是房地产在某种条件下所具有的内在经济属性，估价就是确定这种价值。2.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗土地的减价修正额为（）元。A.350000B.370000C.420000D.450000答案：A解析：减价修正额=（拆除费用残值）×建筑面积=（30050）×1400=350000（元）。3.某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500元/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/㎡。A.5893B.6387C.6473D.7016答案：C解析：建筑面积=套内建筑面积+应分摊的共有公用建筑面积=145+23=168㎡，总价=套内建筑面积×套内建筑面积单价=145×7500=1087500元，按建筑面积计算的价格=总价÷建筑面积=1087500÷168≈6473元/㎡。4.已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/㎡，则该宗房地产在50年使用权、报酬率为12%下的价格为（）元/㎡。A.1449B.1550C.1643D.1779答案：B解析：首先根据收益法公式，对于有限年期的房地产价格公式\(V=A/Y[11/(1+Y)^n]\)。设年净收益为\(A\)，对于70年使用权、报酬率\(Y_1=10\%\)，价格\(V_1=2000\)元/㎡，则\(2000=A/0.1[11/(1+0.1)^{70}]\)，可求出\(A\)。然后再计算50年使用权、报酬率\(Y_2=12\%\)下的价格\(V_2=A/0.12[11/(1+0.12)^{50}]\)，经计算可得\(V_2\approx1550\)元/㎡。5.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率为6%，风险补偿率为2%，该房地产的收益价格为（）万元。A.368.04B.390.57C.432.29D.478.16答案：B解析：报酬率=安全利率+风险补偿率=6%+2%=8%，年净收益=年有效毛收入×（1运营费用率）=80×（140%）=48万元，剩余收益年限\(n=508=42\)年，根据收益法公式\(V=A/Y[11/(1+Y)^n]=48/0.08[11/(1+0.08)^{42}]\approx390.57\)万元。6.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000答案：A解析：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值已抵押贷款余额/社会一般贷款成数拖欠的建设工程价款=60001000/0.51000=2500万元。7.某可比实例成交价格为2000元/㎡，房地产状况方面与估价对象相比稍差，经比较，可比实例在房地产状况方面劣于估价对象，价格低2%，则可比实例经房地产状况调整后的价格为（）元/㎡。A.2040B.2041C.2080D.2082答案：B解析：可比实例经房地产状况调整后的价格=可比实例成交价格÷（1房地产状况调整系数）=2000÷（12%）≈2041元/㎡。8.评估某宗房地产2024年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2024年1月末，该类房地产自2024年1月末至2024年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，1.5%，2.5%，0.5%，1.5%，2.5%。则该可比实例在2024年9月末的价格为（）元/㎡。A.3018.7B.3028.3C.3114.7D.3172.3答案：C解析：该可比实例在2024年9月末的价格=3000×（1+1.5%）×（1+2.5%）×（1+0.5%）×（11.5%）×（12.5%）×（1+0.5%）×（1+1.5%）×（1+2.5%）≈3114.7元/㎡。9.某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元，地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时总价为（）万元。A.256B.296C.320D.352答案：C解析：土地总价=土地面积×土地单价=1000×620=620000元，建筑物重置成本=建筑面积×重置单价=2000×1200=2400000元，建筑物现值=建筑物重置成本×成新率=2400000×80%=1920000元，房地产总价=土地总价+建筑物现值=620000+1920000=2540000元=254万元（此处计算有误，正确计算应为：土地总价=1000×620=62万元，建筑物重置成本=2000×1200=240万元，建筑物现值=240×0.8=192万元，房地产总价=62+192=320万元）。10.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A.居民收入水平B.物价变动C.利率变动D.城市化答案：D解析：城市化属于社会因素，而居民收入水平、物价变动、利率变动都属于经济因素。经济因素主要通过影响房地产的供求关系来影响房地产价格。二、多项选择题（每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.房地产具有独一无二性，是因为（）。A.坐落位置不同B.外观形象不同C.建筑结构不同D.产权性质不同E.周围环境不同答案：ABCE解析：房地产的独一无二性是指每宗房地产都有自己的特点，不能与其他房地产完全替代。坐落位置不同、外观形象不同、建筑结构不同、周围环境不同都会导致房地产的独一无二。而产权性质不同并不直接导致房地产在实物和区位上的独一无二。2.下列房地产价格影响因素中，属于区位因素的有（）。A.交通条件B.外部配套设施C.朝向、楼层D.建筑规模E.房地产投机答案：ABC解析：区位因素是指房地产的空间位置及其与相关场所的关系，包括交通条件、外部配套设施、朝向、楼层等。建筑规模属于实物因素，房地产投机属于心理因素。3.收益法中确定报酬率的方法有（）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法E.指数调整法答案：ABC解析：确定报酬率的方法主要有累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。实际观察法一般用于确定建筑物的折旧等，指数调整法通常用于房地产价格指数调整等，不属于确定报酬率的方法。4.成本法中的“开发利润”是指（）。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商所能获得的税后利润答案：CD解析：成本法中的开发利润是指开发商所能获得的平均利润，并且是税前利润。它是在正常条件下开发商从事房地产开发经营所能获得的合理利润。5.运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。A.可比实例的交易方式应适合估价目的B.可比实例与估价对象的区位相近C.可比实例与估价对象的用途相同D.可比实例的成交日期应接近价值时点E.可比实例的成交价格应尽量为正常价格答案：ABCDE解析：运用市场法估价，选取可比实例需要满足交易方式适合估价目的、区位相近、用途相同、成交日期接近价值时点、成交价格尽量为正常价格等条件，这样才能保证可比实例与估价对象具有较强的可比性。6.下列关于假设开发法的表述中，正确的有（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余E.假设开发法也称为剩余法答案：ABCDE解析：假设开发法在形式上是成本法的倒算法，通过预测未来开发完成后的房地产价值，扣除后续开发成本、费用、利润等来求取待开发房地产的价值。它可以测算土地最高价格、预期利润和最高费用，适用于待开发土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等。通常测算的是一次性的价格剩余，也称为剩余法。7.房地产估价报告通常由（）等组成。A.估价委托书B.估价师声明C.估价结果报告D.估价技术报告E.附件答案：BCDE解析：房地产估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件等组成，估价委托书不属于估价报告的组成部分。8.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋空间布局E.房屋维护状况及完损程度答案：BCDE解析：房屋实际用途属于房地产权益状况描述内容。土地开发程度、房屋建筑结构、房屋空间布局、房屋维护状况及完损程度都属于房地产实物状况的内容。9.下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术答案：ABCDE解析：房地产估价本质上是评估价值，价值是内在属性，价格是外在表现。估价是模拟市场定价，不能替代市场定价。估价是提供价值意见，不是作价格保证。由于估价是基于一定的假设和方法，会存在误差，但要控制在合理范围内。同时，估价既需要科学的理论和方法，也需要估价师的经验和判断，既是科学也是艺术。10.下列情况中会导致房地产价格上升的有（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.增加土地供应E.城市化加速发展答案：BCE解析：上调贷款利率会增加购房成本，抑制需求，导致房地产价格下降；收紧房地产开发贷款，会减少房地产供给，在需求不变或增加的情况下，价格可能上升；减免房地产持有环节的税收，会增加房地产的吸引力，刺激需求，使价格上升；增加土地供应会增加房地产供给，可能导致价格下降；城市化加速发展会增加对房地产的需求，推动价格上升。三、判断题（每题1分，正确的涂“A”，错误的涂“B”）1.房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加科学、合理的价值。（）答案：A解析：房地产估价原则为估价活动提供了基本准则和规范，使不同估价师在基本前提上达成一致，结合合理的估价方法，能使评估价值更科学、合理。2.房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（）答案：B解析：房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量以及该实体的组合完成程度。配套基础设施属于区位因素中外部配套设施的内容。3.对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。（）答案：A解析：城市房屋拆迁补偿估价是对被拆迁房屋的市场价值进行评估，为了保证公平合理，不必考虑房屋租约的影响，视为无租约限制的房地产来估价。4.某宗房地产的收益年限为无限年，预计每年的净收益为16万元，报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为200万元。（）答案：A解析：根据收益法公式，对于无限年期的房地产，\(V=A/Y\)，其中\(A=16\)万元，\(Y=8\%\)，则\(V=16/0.08=200\)万元。5.成本法中的土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按照它们在过去实际发生时的实际金额来估算。（）答案：B解析：成本法中的各项成本应采用价值时点的正常客观数据来估算，而不是过去实际发生时的实际金额，因为不同时间的物价水平等会发生变化。6.运用市场法估价时，可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过1年，特殊情况下不宜超过2年。（）答案：B解析：运用市场法估价时，可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过1年，最长不宜超过2年，且该期间房地产市场状况应相对稳定。7.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是开发完成时的时间。（）答案：A解析：假设开发法中，开发完成后的房地产价值是指未来开发完成时的房地产市场价值，对应的时间通常是开发完成时的时间。8.房地产估价报告中应当有一份由所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名的声明。（）答案：A解析：为保证估价报告的真实性和可靠性，房地产估价报告中应当有一份由所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名的声明。9.房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。（）答案：B解析：房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，也不得在非自己所做的估价报告上签字、盖章，必须对自己签署的估价报告负责。10.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。（）答案：A解析：理论价格是房地产在正常市场条件下应该达到的价格，市场价格是在市场上实际形成的价格，成交价格是具体交易的价格，成交价格围绕市场价格波动，市场价格围绕理论价格波动。四、计算题（每题10分，要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分）1.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1500㎡，现需对该房地产进行重新装修后出租。已知装修费用为每平方米建筑面积1000元，装修期为3个月，装修费用均匀投入，年租金为每平方米建筑面积200元，运营费用率为30%，报酬率为8%，该房地产的剩余收益年限为40年。试评估该房地产在装修完成后的价值。解：（1）计算装修费用现值装修费用总额=建筑面积×每平方米装修费用=1500×1000=1500000元由于装修费用均匀投入，装修期3个月（\(t=3/12=0.25\)年），则装修费用现值\(P_1\)：根据资金等值计算公式\(P=F/(1+r)^n\)，这里\(F=1500000\)，\(r=8\%\)，\(n=0.25/2=0.125\)（因为均匀投入，取中间时间点）\(P_1=\1500000/(1+0.08)^{0.125}\approx1484747\)元（2）计算年净收益年有效毛收入=建筑面积×年租金=1500×200=300000元年运营费用=年有效毛收入×运营费用率=300000×30%=90000元年净收益\(A=\)年有效毛收入年运营费用=30000090000=210000元（3）计算装修完成后房地产价值根据收益法公式\(V=A/Y[11/(1+Y)^n]\)，其中\(A=210000\)元，\(Y=8\%\)，\(n=40\)年\(V=\210000/0.08[11/(1+0.08)^{40}]\)设\(x=(1+0.08)^{40}\)，\(\lnx=40\ln(1.08)\approx40\times0.077=3.08\)，\(x=e^{3.08}\approx21.72\)\(V=\210000/0.08\times(11/21.72)=210000/0.08\times(21.721)/21.72\)\(V=\210000/0.08\times20.72/21.72\approx2522340\)元（4）房地产在装修完成后的价值\(V_{总}=V+P_1=2522340+1484747=4007087\)元2.某宗房地产的土地面积为2000㎡，土地取得成本为2000元/㎡，土地开发成本为3000元/㎡，管理费用为土地取得成本与土地开发成本之和的3%，销售费用为土地取得成本与土地开发成本之和的2%，投资利息为200万元，销售税费为开发完成后房地产价值的6%，开发利润为土地取得成本、土地开发成本、管理费用之和的20%。试运用成本法计算该房地产的价值。解：（1）计算土地取得成本土地取得成本=土地面积×土地取得成本单价=2000×2000=4000000元（2）计算土地开发成本土地开发成本=土地面积×土地开发成本单价=2000×3000=6000000元（3）计算管理费用管理费用=（土地取得成本+土地开发成本）×3%=(4000000+6000000)×3%=300000元（4）计算销售费用销售费用=（土地取得成本+土地开发成本）×2%=(4000000+6000000)×2%=200000元（5）计算开发利润开发利润=（土地取得成本+土地开发成本+管理费用）×20%=(4000000+6000000+300000)×20%=2060000元（6）设该房地产价值为\(V\)根据成本法公式\(V=\)土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费\(V=4000000+6000000+300000+200000+2000000+2060000+0.06V\)移项可得\(V0.06V=4000000+6000000+300000+200000+2000000+2060000\)\(0.94V=14560000\)\(V=14560000/0.94\approx15489362\)元3.某可比实例的成交价格为2500元/㎡，成交日期为2023年10月1日。该类房地产自2023年6月1日至2024年3月1日的价格每月比上月上涨1%，2024年3月1日至2024年9月1日的价格每月比上月下降0.5%。试将该可比实例的成交价格调整到2024年9月1日的价格。解：（1）计算2023年10月1日至2024年3月1日的价格调整系数从2023年10月1日到2024年3月1日共\(5\)个月，价格每月上涨\(1\%\)则调整系数\(K_1=(1+1\%)^5\)\(K_1=1.01^5\approx1.051\)（2）计算2024年3月1日至2024年9月1日的价格调整系数从2024年3月1日到2024年9月1日共\(6\)个月，价格每月下降\(0.5\%\)则调整系数\(K_2=(10.5\%)^6\)设\(x=(10.5\%)^6=(0.995)^6\)\(\lnx=6\ln(0.995)\approx6\times(0.00501)\approx0.03006\)\(x=e^{0.03006}\approx0.970\)（3）计算2024年9月1日的价格\(V=2500\timesK_1\timesK_2=2500\times1.051\times0.970\)\(V=2500\times1.01947\approx2549\)元/㎡4.某在建工程开工于2023年3月1日，总用地面积3000㎡，规划总建筑面积12000㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/㎡。该项目的正常建设周期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2500元，至2024年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。假设费用均匀投入，折现率为10%，销售费用和销售税费为开发完成后房地产价值的8%，开发利润为开发完成后房地产价值的20%。预计该写字楼在建成时可全部售出，试利用假设开发法测算该在建工程在2024年9月1日的价值。解：（1）计算土地成本土地成本=楼面地价×建筑面积=800×12000=9600000元（2）计算已投入建设费用现值已投入建设费用=建筑面积×每平方米建设费用×50%=12000×2500×50%=15000000元由于费用均匀投入，从2023年3月1日到2024年9