2024房地产估价师《理论与实务》模拟练习及答案

2024房地产估价师《理论与实务》模拟练习及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将其代码填在题干后的括号内。）1.某套住宅的套内建筑面积为145m²，使用面积为132m²，应分摊的共有公用建筑面积为23m²，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m²，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m²。A.5893B.6387C.6473D.7016答案：C解析：建筑面积=套内建筑面积+应分摊的共有公用建筑面积=145+23=168m²，套内建筑面积下的价格×套内建筑面积=建筑面积下的价格×建筑面积，所以建筑面积下的价格=7500×145÷168≈6473元/m²。2.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（）为前提来进行工作。A.公正B.公平C.公开D.估价对象的合法权益答案：D解析：合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值或价格。3.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2011年1月的评估值接近（）万元。A.400B.392C.390D.250答案：B解析：已使用年限=20111990=21年，成新率=[1(12%)×21÷50]×100%=60.84%，评估值=500×60.84%=392.2万元，接近392万元。4.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（）。A.1.05B.0.97C.0.98D.1.03答案：D解析：间接比较调整系数=100/(1002)×(100+1)/100=1.03。5.某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1400m²，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m²和50元/m²，则该宗土地的减价修正额为（）元/m²。A.50B.250C.300D.350答案：B解析：减价修正额=(30050)×1400÷1000=350000÷1000=250元/m²。6.某类房地产20012005年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2006年的价格为（）元/m²。|年份|2001|2002|2003|2004|2005|||||||||价格（元/m²）|8200|8400|8700|9000|9400|A.9700B.9750C.9800D.9900答案：C解析：各年增长量分别为：2002年比2001年增长84008200=200元/m²；2003年比2002年增长87008400=300元/m²；2004年比2003年增长90008700=300元/m²；2005年比2004年增长94009000=400元/m²。平均增减量=200×0.1+300×0.2+300×0.2+400×0.5=340元/m²，2006年价格=9400+340=9800元/m²。7.已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%答案：C解析：实际年利率=(1+14%÷4)⁴1=14.75%。8.某在建工程土地使用年限50年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为17000m²，所净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2年，市场上同类房地产的报酬率为8%，折现率为10%，则该项目续建完成后的总价值为（）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85答案：D解析：总价值=350÷8%×[11÷(1+8%)⁴⁶]÷(1+10%)²=4769.85万元。9.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.4858B.5200C.2700D.6264答案：B解析：V=216÷(1+8%)+216÷(1+8%)²+5616÷(1+8%)²=5200万元。10.长期趋势法适用的对象是（）。A.价格无明显季节波动的房地产B.价格有明显季节波动的房地产C.价格无明显变动的房地产D.价格有明显变动的房地产答案：D解析：长期趋势法适用的对象是价格有明显变动的房地产。11.某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为（）万元。A.54000B.32000C.60000D.62000答案：C解析：房地产价格=6000÷10%=60000万元。12.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元/m²，后街路线价为1000元/m²，若按重叠价值估价法估价，则前街影响深度为（）m。A.9B.13.5C.15D.18答案：D解析：前街影响深度=总深度×前街路线价÷(前街路线价+后街路线价)=27×2000÷(2000+1000)=18m。13.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m²，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m²。A.2427B.2500C.2575D.2632答案：D解析：设正常成交价格为x元/m²，x5%x=2500，解得x=2500÷(15%)≈2632元/m²。14.某可比实例的成交价格为2400元/m²，建筑面积100m²，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m²。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B解析：实际价格=[12+8÷(1+10%)⁰.⁵+4÷(1+10%)]÷100×10000=2326.41元/m²。15.某估价事务所在2006年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（）。A.2006年5月30日B.2006年6月20日C.2006年7月20日D.重新估价的作业日期内的任意一天答案：A解析：估价时点应是原估价时点，即2006年5月30日。16.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.180B.196C.200D.300答案：B解析：净收益=3010=20万元，收益价格=20÷10%×[11÷(1+10%)⁴⁰]=196万元。17.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70答案：B解析：先计算前4年净收益的平均值=(15.1+16.3+15.5+17.2)÷4=16万元，价格=16÷9%×[11÷(1+9%)³⁵]=168.75万元。18.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（）万元。A.100B.42C.63D.77答案：A解析：根据收益法公式，V=(127)÷(8%2%+1%)=100万元。19.某建筑物的建筑面积为200m²，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m²，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C解析：年折旧额=800×200×(12%)÷40=3920元，折旧总额=3920×12=47040元，现值=800×20047040=112960元=11.3万元。20.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。A.87B.124C.130D.134答案：B解析：实际价格=50+80÷(1+1%)⁸=124万元。21.某块土地总面积为100m²，其上建筑物的基底总面积为65m²，则建筑密度是（）。A.50%B.65%C.60%D.154%答案：B解析：建筑密度=建筑物基底总面积÷土地总面积×100%=65÷100×100%=65%。22.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m²，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m²。A.2139B.2146C.2651D.2659答案：D解析：设正常成交价格为x元/m²，x6.8%x=2385，解得x=2562.5元/m²，调整后价格=2562.5×(1+3.9%)=2659元/m²。23.某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（）万元。A.100B.70C.60D.40答案：B解析：投保价值=房地产总价值土地价值=10030=70万元。24.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右。如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.195B.210C.213D.217答案：B解析：前3年净收益现值=17÷(1+9%)+18÷(1+9%)²+19÷(1+9%)³=44.65万元，第4年起净收益现值=20÷9%×[11÷(1+9%)³⁷]÷(1+9%)³=165.35万元，收益价格=44.65+165.35=210万元。25.直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（）。A.价格B.常数C.价格变动率D.时间答案：D解析：在直线趋势法公式y=a+bx中，x表示时间。26.某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1400m²，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m²和50元/m²，则该宗土地的减价修正额为（）元/m²。A.50B.250C.300D.350答案：B解析：减价修正额=(30050)×1400÷1000=350000÷1000=250元/m²。27.某宗房地产2006年3月的价格为3000元/m²。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2006年4月至7月的价格指数分别为103.0，105.0，108.0，105.0（均以上个月为100），则将该价格调整到2006年7月的价格为（）元/m²。A.3570B.3573C.3576D.3585答案：C解析：2006年7月价格=3000×103.0÷100×105.0÷100×108.0÷100×105.0÷100=3576元/m²。28.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86答案：D解析：前5年净收益现值=20÷(1+10%)+22÷(1+10%)²+25÷(1+10%)³+28÷(1+10%)⁴+30÷(1+10%)⁵=86.18万元，第6年起净收益现值=35÷10%×[11÷(1+10%)³³]÷(1+10%)⁵=214.68万元，收益价格=86.18+214.68=300.86万元。29.某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1400m²，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m²和50元/m²，则该宗土地的减价修正额为（）元/m²。A.50B.250C.300D.350答案：B解析：减价修正额=(30050)×1400÷1000=250元/m²。30.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右。如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.195B.210C.213D.217答案：B解析：前3年净收益现值=17÷(1+9%)+18÷(1+9%)²+19÷(1+9%)³=44.65万元，第4年起净收益现值=20÷9%×[11÷(1+9%)³⁷]÷(1+9%)³=165.35万元，收益价格=44.65+165.35=210万元。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请将其代码填在题干后的括号内。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1.房地产价格构成中的开发成本包括（）。A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费答案：BCD解析：开发成本包括土地开发成本和建筑物建设成本，基础设施建设费、公共配套设施建设费、勘察设计和前期工程费属于开发成本。取得土地使用权时的出让金或转让金属于土地取得成本，管理费属于管理费用。2.房地产估价师应遵守的职业道德包括（）。A.为委托人争取最大的合法权益B.诚实守信，公平正直C.努力提高估价业务水平D.不得允许他人以自己的名义从事估价业务E.保守在执业中知悉的委托人的商业秘密答案：BCDE解析：房地产估价师应遵守的职业道德包括诚实守信，公平正直；努力提高估价业务水平；不得允许他人以自己的名义从事估价业务；保守在执业中知悉的委托人的商业秘密等。估价师应客观公正地进行估价，而不是为委托人争取最大的合法权益。3.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例答案：BD解析：收紧房地产开发贷款会使房地产开发减少，供给减少，价格上升；减免房地产持有环节的税收会使持有成本降低，需求增加，价格上升。上调贷款利率、提高最低购房首付款比例会抑制需求，使价格下降；开征房地产持有环节的税收会增加持有成本，减少需求，使价格下降。4.市场法中实物状况比较和调整的内容包括（）。A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.内部基础设施完备程度E.装饰装修答案：BDE解析：实物状况比较和调整的内容包括土地实物状况和建筑物实物状况，地形地势属于土地实物状况，内部基础设施完备程度、装饰装修属于建筑物实物状况。环境、外部配套设施属于区位状况。5.影响房地产价格的区位因素有（）等。A.建筑规模B.临路状况C.楼层D.建筑朝向E.繁华程度答案：BCDE解析：区位因素包括位置（包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等）、交通、外部配套设施、周围环境（包括自然环境、人文环境、景观等）、繁华程度等。建筑规模属于实物因素。6.收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法答案：ABD解析：确定报酬率的基本方法有市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法。指数调整法一般用于价格指数调整，收益乘数法用于求取房地产价值。7.假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.开发成本和管理费用C.销售税费D.投资者购买待开发房地产应负担的税费E.开发利润答案：ABD解析：按传统方法计算利息的项目包括待开发房地产的价值、开发成本和管理费用、投资者购买待开发房地产应负担的税费。销售税费一般不计息，开发利润是在计算出房地产价值后扣除各项成本费用得到的，不存在计息问题。8.长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）等。A.收益法中预测未来的租金B.市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力E.成本法中确定房地产的重新购建价格答案：ABCD解析：长期趋势法可用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于收益法中预测未来的租金、市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整、填补某些房地产历史价格资料的缺乏、比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力等。成本法中确定房地产的重新购建价格一般不使用长期趋势法。9.房地产估价的基本原则有（）。A.合法原则B.替代原则C.公平原则D.最高最佳利用原则E.供求原则答案：ABCD解析：房地产估价的基本原则有合法原则、替代原则、公平原则、最高最佳利用原则、价值时点原则、谨慎原则等。供求原则是影响房地产价格的因素，不是估价原则。10.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格答案：ABCD解析：重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出及应获得的正常利润，是在价值时点的价格，是客观的价格。建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格。土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格，不一定是法定最高出让年限状况下的价格。三、判断题（每题1分，共10分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1.房地产价格实质是房地产权益的价格。（）答案：√解析：房地产由于不可移动，在交易中其可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益，所以房地产价格实质是房地产权益的价格。2.在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。（）答案：×解析：在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者的不同而不同，因为不同投资者对房地产的预期、偏好、自身情况等不同，所以投资价值有差异。3.某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）答案：√解析：临街12m占三个等份中的前两个等份，平均深度价格修正率=(50%+30%)×18÷12=120%。4.房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的估价结果具有近似性。（）答案：√解析：房地产估价原则可以规范估价行为，使不同的估价人员对房地产估价的基本前提有一致认识，从而保证对同一估价对象在相同条件下的估价结果具有近似性。5.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为5200万元。（）答案：√解析：V=216÷(1+8%)+216÷(1+8%)²+5616÷(1+8%)²=5200万元。6.成本法中的土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按照它们在过去实际发生时的实际水平来估算。（）答案：×解析：成本法中的各项成本应按照价值时点的正常水平来估算，而不是过去实际发生时的实际水平。7.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为168.75万元。（）答案：√解析：先计算前4年净收益的平均值=(15.1+16.3+15.5+17.2)÷4=16万元，价格=16÷9%×[11÷(1+9%)³⁵]=168.75万元。8.假设开发法中，开发经营期可分为建设期和经营期。（）答案：√解析：开发经营期可分为建设期和经营期，建设期是从取得土地到开发完成的时间，经营期是从开发完成后开始经营的时间。9.长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产。（）答案：√解析：长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，推测、判断未来价格的方法，适用于价格无明显季节波动的房地产。10.某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1400m²，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m²和50元/m²，则该宗土地的减价修正额为250元/m²。（）答案：√解析：减价修正额=(30050)×1400÷1000=250元/m²。四、计算题（共40分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）1.（10分）某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1500m²。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得成本为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m²；建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m²，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/m²，估计该建筑物有八成新。试根据所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。解：（1）计算土地重新取得成本土地面积为1000m²，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m²，土地重新取得成本=620×1000=620000元。（2）计算建筑物重新购建价格建筑物建筑面积为1500m²，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/m²，建筑物重新购建价格=1200×1500=1800000元。（3）计算建筑物折旧后的价值建筑物有八成新，即成新率为80%，建筑物折旧后的价值=1800000×80%=1440000元。（4）计算该宗房地产的现时总价房地产总价=土地重新取得成本+建筑物折旧后的价值=620000+1440000=2060000元。（5）计算该宗房地产的现时单价房地产单价=2060000÷1500≈1373.33元/m²。答：该宗房地产的现时总价为2060000元，单价为1373.33元/m²。2.（15分）某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000m²，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期5年，月租金为180元/m²；二层现空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m²、120元/m²，出租费用为租金的20%。折现率为10%。试估算该商场2001年5月31日带租约出售时的正常价格。解：（1）计算每层可出租面积每层建筑面积为2000m²，可出租面积占建筑面积的60%，每层可出租面积=2000×60%=1200m²。（2）计算一层在租约期内的净收益现值租约期从1996年5月31日至2001年5月31日已过5年，从2001年5月31日起租约剩余0年。（3）计算一层租约期外的净收益现值一层正常月租金为200元/m²，出租费用为租金的20%，一层月净收益=200×1200×(120%)=192000元，剩余土地使用年限=40(20011994)=33年，一层租约期外净收益现值=192000×12÷10%×[11÷(1+10%)³³]=22080000×[11÷(1+10%)³³]≈21471797.74元。（4）计算二层净收益现值二层正常月租金为120元/m²，出租费用为租金的20%，二层月净收益=120×1200×(120%)=115200元，二层净收益现值=115200×12÷10%×[11÷(1+10%)³³]=13824000×[11÷(1+10%)³³]≈13003078.64元。（5）计算该商场2001年5月31日带租约出售时的正常价格商场正常价格=一层租约期外净收益现值+二层净收益现值=21471797.74+13003078.64=34474876.38元。答：该商场2001年5月31日带租约出售时的正常价格约为34474876.38元。3.（15分）某在