物业管理师考试《物业实务案例题》真题及答案

物业管理师考试《物业实务案例题》练习题及答案一、物业承接查验实务案例【案例背景】2023年4月，某市住建局组织A物业服务企业对“云玺湾”商品房项目实施承接查验。该项目总建筑面积18.6万㎡，含高层住宅12万㎡、商业2.3万㎡、地下车库4.3万㎡，共有住户1024户、车位1260个。开发建设单位为B地产公司，设计单位为C设计院，监理单位为D监理公司。A企业于4月6日进驻现场，计划用15天完成查验。4月8日，A企业工程师在查验2号楼屋面时发现：1.屋面防水卷材出现2处鼓包，最大鼓包直径约35cm；2.雨水口周边250mm范围内卷材起翘，长度约0.8m；3.屋面保温层厚度设计为120mm，实测平均厚度仅98mm；4.天沟局部积水，最深处约42mm。A企业当场填写《物业承接查验问题记录表》（编号：2023YCW02），由B公司现场代表、D公司监理工程师共同签字确认。4月12日，B公司提交《整改方案》，承诺采用“割除鼓包→基层处理→热熔法补贴同材质卷材”方式整改，并于4月20日前完成。4月21日，A企业复验发现：鼓包已割除并补贴，但新补贴区域未做24h蓄水试验；保温层厚度仍不足；天沟积水问题未处理。A企业拒绝接收该屋面，并书面报告市质监站。【问题】1.根据《物业承接查验管理办法》（建房〔2010〕165号），指出A企业在屋面防水项目查验中应至少完成哪三项现场试验或测量，并给出对应的技术参数限值。2.针对保温层厚度不足的质量缺陷，A企业应如何正确行使“拒绝接收”权？请写出完整程序及对应时限。3.若B公司坚持认为“保温层厚度仅差22mm，属于一般缺陷，不影响使用功能”，列出A企业可援引的三条强制性条文予以反驳，并说明条文出处。4.假设屋面整改最终延期至5月10日完成，导致A企业无法按《前期物业服务合同》约定日期向业主交房，由此产生的违约赔偿金为每日0.5‰总物业费（年费合计640万元）。请计算B公司应承担的赔偿金额，并说明A企业索赔的法律路径。5.市质监站收到报告后，拟对监理单位D公司实施行政处罚，请写出处罚依据及自由裁量基准。【答案】1.应完成：（1）蓄水试验——蓄水高度≥20mm，蓄水时间≥24h，无渗漏、无积水为合格；（2）卷材搭接缝密封检查——搭接宽度≥100mm，热熔法封边宽度≥10mm，冷粘法封边宽度≥8mm；（3）保温层厚度抽样——每100㎡抽检1处，每处测3点，允许负偏差≤5%且最大≤10mm。2.程序：（1）4月21日复验当日，A企业填写《拒绝接收通知书》，列明缺陷清单，附影像资料；（2）24h内报送B公司、D公司、市质监站；（3）B公司收到通知后7日内完成整改并申请复验；（4）A企业于收到申请后3日内再次复验，合格后方可签署《单项工程合格确认书》。3.可援引：（1）《GB503452012》第4.3.3条：保温层厚度不得小于设计值95%；（2）《建筑工程施工质量验收统一标准》GB503002013附录B表B.0.1：保温层厚度属主控项目，偏差超出即判定不合格；（3）《物业承接查验管理办法》第十六条：对涉及建筑能效与使用安全的主控项目，物业服务企业有权拒绝接收。4.计算：违约天数=4月21日至5月10日共19天；日赔偿额=640万元×0.5‰=3200元；总额=3200×19=60800元。索赔路径：A企业依据《物业承接查验协议》第8.2条“因整改延期导致交房迟延，开发建设单位承担全部违约责任”，向B公司发《索赔函》；若30日内未获支付，可向项目所在地法院提起民事诉讼，案由为“合同纠纷—追偿违约金”。5.处罚依据：《建设工程质量管理条例》第六十二条：监理单位将不合格工程按合格签字，处50万元以上100万元以下罚款；自由裁量基准：D公司一年内第二次被认定同类违法，按上限90%执行，即罚款90万元，并记入信用档案。二、前期物业管理招投标案例【案例背景】2024年1月，E置业公司就其开发的“悦江府”项目（总建筑面积22万㎡，住宅16万㎡、公寓3万㎡、商业3万㎡）进行前期物业管理公开招标。招标文件要求：1.投标人须具备一级资质；2.本市在管住宅项目不少于3个且总建筑面积≥50万㎡；3.拟任项目经理须具有物业管理师证书及5年以上高层住宅管理经验；4.投标保证金80万元；5.技术标满分60分，其中“服务方案”占25分；6.商务标满分40分，以“住宅物业费单价”作为评审基准，最低报价得满分，每高0.01元/㎡·月扣0.2分。F物业公司（一级资质）决定参与投标，其技术标“服务方案”中提出：（1）引入“智慧物业”平台，实现报修30分钟响应率≥90%；（2）每栋配置“楼宇管家”1名，与住户比例≤1:300；（3）电梯维保采用原厂维保，故障困人≤0.5次/台·年；（4）公共区域清洁采用“四色毛巾”分类，垃圾房异味投诉≤1次/月。评标委员会由7人组成：招标人代表2人，从市物业专家库随机抽取专家5人。开标现场，F公司报价：住宅2.18元/㎡·月、公寓3.50元/㎡·月、商业5.00元/㎡·月。经评审，F公司技术标得分52.8分，商务标得分35.2分，总分88分，排名第一。第二名为G公司，总分86.4分。中标候选人公示期间，H公司提出质疑：F公司提供的“在管项目面积”将一处已退管项目（2023年12月31日退管）计入，存在弄虚作假。【问题】1.根据《前期物业管理招标投标管理办法》（建房〔2003〕249号），写出招标人E公司收到H公司质疑后的法定处理时限及答复形式。2.若经核实F公司确实虚报在管面积，请列出招标人可采取的三种处理措施，并说明法律依据。3.评标过程中，专家发现F公司“服务方案”中“30分钟响应率”未给出具体监测机制，拟在技术标扣3分。F公司现场澄清是否被允许？说明理由。4.假设F公司最终被取消中标资格，G公司递补中标。请计算G公司应缴纳的住宅物业费单价，并说明该价格对业主表决调整物业费的影响。5.若F公司不服处理结果，向市住建局投诉，市住建局经调查认为招标程序合法，作出《投诉处理决定书》驳回。F公司仍不服，其法律救济途径及时限如何？【答案】1.招标人应在收到书面质疑后3日内作出书面答复，并送达所有投标人；如需延长，须报监管机构批准，最长不超过7日。2.措施：（1）取消F公司中标候选人资格，依据《招标投标法实施条例》第五十六条：弄虚作假骗取中标的，中标无效；（2）没收F公司投标保证金80万元，依据招标文件第3.7条及《招标投标法》第三十五条；（3）将F公司列入不良行为记录，1年内禁止其参加本市前期物业管理投标，依据《物业服务企业资质管理办法》第二十三条。3.不允许。依据《前期物业管理招标投标管理办法》第三十条：技术标评分细则已载明“服务方案”评分点，评标阶段不得接受投标人主动澄清，否则属于对招标文件做实质性修改。4.G公司商务标报价：住宅2.20元/㎡·月，比F公司高0.02元，扣0.4分，商务标得分=400.4=39.6分；技术标得分52.8分，总分92.4分（原86.4分有误，按规则重新计算）。该价格成为前期物业服务合同价，业主大会如需调整，须“双过半”表决通过，并在新合同生效前仍按2.20元执行。5.F公司可在收到《投诉处理决定书》之日起60日内向省住建厅提起行政复议，或在6个月内向项目所在地中级人民法院提起行政诉讼；若选择复议，对复议决定仍不服，可在15日内再提起行政诉讼。三、住宅专项维修资金使用案例【案例背景】“翠湖天地”小区建于2010年，共有住户1580户，已交存维修资金总额3160万元。2023年9月，经电梯维保单位检测，16号楼24台电梯曳引轮磨损超标，需更换，预算96万元。业委会委托第三方造价咨询机构审核，确认预算合理。9月15日，业委会发布《维修资金使用方案公告》，主要内容包括：1.施工内容：更换24台电梯曳引轮、钢丝绳及润滑系统；2.费用分摊：按建筑面积分摊，住宅1.2元/㎡，商业2.0元/㎡；3.施工单位：通过公开比价确定K电梯公司；4.资金拨付：分二期，首期50%在合同签订后拨付，第二期45%在验收合格后拨付，剩余5%质保金两年后无质量问题拨付；5.表决方式：书面征求意见，需“双三分之二”参与且参与中“双过半”同意。10月20日，表决结果出炉：参与投票业主1200户，其中同意840户，反对360户；参与面积12.1万㎡，同意面积8.2万㎡。业委会遂向市维修资金管理中心申请备案。10月25日，中心以“未提供电梯监管部门出具的监督检验意见”为由退回材料。业委会补报后，中心于11月3日出具《备案回执》。K公司进场施工，12月5日完工。12月10日，经市特检所检验合格。12月15日，业委会拨付第二期款43.2万元。2024年1月，业主林某发现：（1）K公司报价中曳引轮单价4200元/台，高于市场价3800元/台；（2）业委会未将比价过程资料公示；（3）中心备案时未核对报价合理性。林某遂向中心提出书面投诉，要求追回超额支付部分并追究业委会责任。【问题】1.根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号），写出维修资金使用“双三分之二”与“双过半”的计算公式，并判断本次表决是否达标。2.市维修资金管理中心退回材料的理由是否成立？说明依据。3.若经审计确认多付4.8万元，中心应如何追回？写出具体流程及时限。4.业委会未公示比价资料，违反了哪一条规定？林某可请求哪一级主管部门责令改正？5.假设K公司与业委会主任存在关联关系，未回避，应如何处罚？给出法律条文及罚则。【答案】1.计算公式：参与率（户）=参与投票户数/总户数≥2/3；参与率（面积）=参与投票面积/总面积≥2/3；同意率（户）=同意户数/参与投票户数＞1/2；同意率（面积）=同意面积/参与投票面积＞1/2。计算：参与率（户）=1200/1580=75.9%＞66.7%；参与率（面积）=12.1/15.2=79.6%＞66.7%；同意率（户）=840/1200=70%＞50%；同意率（面积）=8.2/12.1=67.8%＞50%；结论：达标。2.成立。依据《办法》第二十三条：涉及电梯重大维修的，应当提交电梯检验机构出具的监督检验意见，属法定前置材料，缺件可退件。3.流程：（1）中心自收到审计报告5日内向K公司发出《退款通知书》，限期15日内退还4.8万元至维修资金专户；（2）逾期不退的，中心可书面通知银行冻结K公司同额资金；（3）仍不履行