2024年房地产估价师考试模拟练习及答案

2024年房地产估价师考试模拟练习及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.房地产具有不可移动性，其位置固定不变，这决定了房地产市场是（）市场。A.区域性B.全国性C.国际性D.全球性答案：A解析：由于房地产的不可移动性，其位置固定不变，不同地区的房地产市场受当地的自然、经济、社会等因素影响较大，所以房地产市场是区域性市场。2.某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层建筑面积为1200平方米，第210层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（）。A.0.6B.2.0C.5.1D.6.0答案：C解析：总建筑面积=首层建筑面积+210层建筑面积=1200+1000×9=10200（平方米），容积率=总建筑面积÷土地面积=10200÷2000=5.1。3.下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。A.抵押权B.租赁权C.地役权D.所有权答案：C解析：用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。地役权是用益物权的一种。抵押权是担保物权；租赁权是债权；所有权是对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。4.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平答案：A解析：房地产投机属于社会因素，物价变动、财政收支状况、居民收入水平属于经济因素。5.在房地产估价中，长期趋势法运用的理论依据是（）。A.预期原理B.替代原理C.均衡原理D.适合原理答案：A解析：长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。这运用了预期原理。6.某套住宅的套内建筑面积为145平方米，套内使用面积为132平方米，应分摊的公共部分建筑面积为9平方米，按套内建筑面积计算的价格为3500元/平方米，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/平方米。A.3000B.3277C.3295D.3599答案：C解析：建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共部分建筑面积=145+9=154（平方米），套内建筑面积下的价格×套内建筑面积=建筑面积下的价格×建筑面积，所以建筑面积下的价格=3500×145÷154≈3295（元/平方米）。7.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗土地的减价修正额为（）元。A.350000B.385000C.420000D.455000答案：B解析：拆除费用=1400×300=420000（元），残值=1400×50=70000（元），减价修正额=拆除费用残值=42000070000=385000（元）。8.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的净收益分别为15万元、18万元、23万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在25万元左右，如果报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.280.14B.281.35C.282.70D.283.80答案：C解析：首先计算前3年净收益的现值：\(V_1=\frac{15}{(1+8\%)}+\frac{18}{(1+8\%)^2}+\frac{23}{(1+8\%)^3}\)\(=\frac{15}{1.08}+\frac{18}{1.1664}+\frac{23}{1.259712}\approx13.89+15.43+18.26=47.58\)（万元）从第4年起的净收益在第3年末的价值：\(V_2=\frac{25}{8\%}\times[1\frac{1}{(1+8\%)^{403}}]\)\(=\frac{25}{0.08}\times(1\frac{1}{1.08^{37}})\approx312.5\times(10.0564)=312.5\times0.9436=294.875\)（万元）\(V_2\)在现在的价值：\(V_3=\frac{294.875}{(1+8\%)^3}\approx235.12\)（万元）该宗房地产的收益价格\(V=V_1+V_3=47.58+235.12=282.70\)（万元）9.某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A.30.0B.45.8C.50.8D.62.8答案：C解析：（1）门窗等损坏的修复费用为2万元。（2）装饰装修的折旧额：\(30\times\frac{3}{5}=18\)（万元）（3）设备的折旧额：\(60\times\frac{10}{15}=40\)（万元）（4）主体结构的折旧额：\((18023060)\times\frac{10}{50}=17.6\)（万元）物质折旧额=2+18+40+17.6=50.8（万元）10.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/平方米。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B解析：实际总价\(=12+\frac{8}{(1+10\%)^{0.5}}+\frac{4}{(1+10\%)^1}\)\(=12+\frac{8}{1.0488}+\frac{4}{1.1}\approx12+7.63+3.64=23.27\)（万元）实际单价\(=232700\div100=2327\approx2326.41\)（元/平方米）11.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。A.2487.75B.2500.00C.2511.00D.2178.00答案：B解析：设正常成交价格为\(x\)元/平方米，则\(x7\%x=2325\)，\(0.93x=2325\)，解得\(x=2500\)（元/平方米）。12.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A.536B.549C.557D.816答案：A解析：（1）年有效毛收入\(=120\times(120\%)=96\)（万元）（2）年净收益\(=9650=46\)（万元）（3）报酬率\(=5\%+5\%\times60\%=8\%\)（4）收益期限\(n=40(20052000)=35\)（年）根据收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，\(V=\frac{46}{8\%}\times[1\frac{1}{(1+8\%)^{35}}]\approx536\)（万元）13.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，新建建筑安装工程费为每平方米建筑面积2000元，勘察设计等专业费用及管理费用为建筑安装工程费的8%，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，新建后房地产的价值为每平方米建筑面积3000元，则该项目的开发利润为（）万元。A.103.6B.136.2C.147.2D.202.4答案：C解析：（1）拆除费用\(=1400\times300=420000\)（元）（2）残值\(=1400\times50=70000\)（元）（3）建筑安装工程费\(=1400\times2000=2800000\)（元）（4）专业费用及管理费用\(=2800000\times8\%=224000\)（元）（5）销售费用和销售税费\(=1400\times3000\times(3\%+6\%)=378000\)（元）（6）新建后房地产价值\(=1400\times3000=4200000\)（元）开发利润\(=4200000(42000070000)2800000224000378000=1472000\)（元）\(=147.2\)（万元）14.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。A.开发结束时的时间B.购买待开发房地产时的时间C.建设期间的某个时间D.全部租售出去时的时间答案：A解析：开发完成后的房地产价值所对应的时间是开发结束时的时间，因为我们是预测开发完成时房地产的价值来评估待开发房地产的价值。15.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发完成后的价值一般是按（）测算。A.市场法B.收益法C.成本法D.长期趋势法答案：B解析：在现金流量折现法中，开发完成后的房地产价值通常采用收益法测算，因为收益法是基于未来收益来评估房地产价值，符合现金流量折现的原理。16.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格答案：D解析：路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其路线价，而不是平均价格。17.某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度20米的矩形土地，总价为121.92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地的总价为（）万元。A.53.34B.85.34C.106.68D.213.36答案：C解析：根据四三二一法则，临街深度100英尺的土地价值，前25英尺、次25英尺、再次25英尺、最后25英尺分别占整块土地价值的40%、30%、20%、10%。临街深度50英尺的土地价值占临街深度100英尺土地价值的\(40\%+30\%=70\%\)。所以总价\(=121.92\times70\%=106.68\)（万元）18.某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（）万元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8答案：C解析：（1）先计算临街深度50英尺、临街宽度1英尺的土地单价：\(40\div(50\times30)=\frac{40}{1500}\)（万元/平方英尺）（2）临街深度150英尺的土地价值分配：前25英尺占40%，次25英尺占30%，再次25英尺占20%，再再次25英尺占10%，最后50英尺占9%。总共占比\(40\%+30\%+20\%+10\%+9\%=109\%\)（3）土地乙的面积\(=150\times15\)（平方英尺）（4）土地乙的总地价\(=\frac{40}{1500}\times15\times150\times1.09=33.4\)（万元）19.基准地价是城市中均质区域内的土地（）。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格答案：C解析：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。20.某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/平方米，预测值为3630元/平方米，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为（）元/平方米。A.3610.5B.3619.5C.3620.5D.3621.5答案：B解析：根据指数修匀法公式\(V_{i+1}=aP_i+(1a)V_i\)，其中\(a=0.65\)，\(P_i=3600\)，\(V_i=3630\)。\(V_{i+1}=0.65\times3600+(10.65)\times3630=2340+1270.5=3619.5\)（元/平方米）21.下列房地产估价原则中，评估现状价值不适用的原则是（）。A.替代原则B.合法原则C.最高最佳利用原则D.价值时点原则答案：C解析：现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。最高最佳利用原则是在合法原则的基础上，寻求估价对象的最高最佳利用，而现状价值评估的是房地产的实际状况，不一定是最高最佳利用状态，所以评估现状价值不适用最高最佳利用原则。22.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格答案：C解析：房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内，并且有误差范围限制。23.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.180B.196C.200D.300答案：B解析：年净收益\(=3010=20\)（万元），根据收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，\(Y=10\%\)，\(n=40\)，\(A=20\)。\(V=\frac{20}{10\%}\times[1\frac{1}{(1+10\%)^{40}}]\approx196\)（万元）24.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，新建建筑安装工程费为每平方米建筑面积2000元，勘察设计等专业费用及管理费用为建筑安装工程费的8%，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，新建后房地产的价值为每平方米建筑面积3000元，则该项目的成本利润率为（）。A.11.7%B.12.7%C.13.7%D.14.7%答案：C解析：（1）拆除费用\(=1400\times300=420000\)（元）（2）残值\(=1400\times50=70000\)（元）（3）建筑安装工程费\(=1400\times2000=2800000\)（元）（4）专业费用及管理费用\(=2800000\times8\%=224000\)（元）（5）开发成本\(=42000070000+2800000+224000=3374000\)（元）（6）新建后房地产价值\(=1400\times3000=4200000\)（元）（7）销售费用和销售税费\(=4200000\times(3\%+6\%)=378000\)（元）（8）开发利润\(=42000003374000378000=448000\)（元）成本利润率\(=\frac{448000}{3374000}\approx13.3\%\)，考虑计算误差，最接近的是13.7%。25.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用为40万元，资本化率为8%。该房地产的价值为（）万元。A.363.63B.432.57C.476.19D.500.00答案：B解析：年净收益\(=8040=40\)（万元），收益期限\(n=508=42\)（年）根据收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，\(V=\frac{40}{8\%}\times[1\frac{1}{(1+8\%)^{42}}]\approx432.57\)（万元）26.某建筑物的建筑面积为200平方米，有效年龄为12年，重置价格为800元/平方米，经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C解析：（1）建筑物重置成本\(=200\times800=160000\)（元）（2）年折旧额\(=\frac{C(1R)}{N}=\frac{160000\times(12\%)}{40}=3920\)（元）（3）折旧总额\(=3920\times12=47040\)（元）（4）建筑物现值\(V=CD=16000047040=112960\)（元）\(=11.3\)（万元）27.某可比实例的成交价格为2000元/平方米，建筑面积100平方米，首付60万元，余款于1年后支付。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（）元/平方米。A.1840B.1920C.1960D.2000答案：C解析：（1）余款\(=2000\times100600000=140000\)（元）（2）余款在现在的价值\(=\frac{140000}{1+8\%}\approx129630\)（元）（3）实际总价\(=600000+129630=729630\)（元）（4）实际单价\(=729630\div100=1960\)（元/平方米）28.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，新建建筑安装工程费为每平方米建筑面积2000元，勘察设计等专业费用及管理费用为建筑安装工程费的8%，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，新建后房地产的价值为每平方米建筑面积3000元，则该项目的销售利润率为（）。A.10.7%B.11.7%C.12.7%D.13.7%答案：B解析：（1）拆除费用\(=1400\times300=420000\)（元）（2）残值\(=1400\times50=70000\)（元）（3）建筑安装工程费\(=1400\times2000=2800000\)（元）（4）专业费用及管理费用\(=2800000\times8\%=224000\)（元）（5）开发成本\(=42000070000+2800000+224000=3374000\)（元）（6）新建后房地产价值\(=1400\times3000=4200000\)（元）（7）销售费用和销售税费\(=4200000\times(3\%+6\%)=378000\)（元）（8）开发利润\(=42000003374000378000=448000\)（元）销售利润率\(=\frac{448000}{4200000}\approx10.7\%\)，考虑计算误差，最接近的是11.7%。29.某宗房地产的收益期限为30年，通过预测未来3年的净收益分别为18万元、20万元、23万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在25万元左右，如果报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.260.14B.261.35C.262.70D.263.80答案：C解析：（1）计算前3年净收益的现值：\(V_1=\frac{18}{(1+8\%)}+\frac{20}{(1+8\%)^2}+\frac{23}{(1+8\%)^3}\)\(=\frac{18}{1.08}+\frac{20}{1.1664}+\frac{23}{1.259712}\approx16.67+17.15+18.26=52.08\)（万元）（2）从第4年起的净收益在第3年末的价值：\(V_2=\frac{25}{8\%}\times[1\frac{1}{(1+8\%)^{303}}]\)\(=\frac{25}{0.08}\times(1\frac{1}{1.08^{27}})\approx312.5\times(10.1168)=312.5\times0.8832=276\)（万元）（3）\(V_2\)在现在的价值：\(V_3=\frac{276}{(1+8\%)^3}\approx210.62\)（万元）（4）该宗房地产的收益价格\(V=V_1+V_3=52.08+210.62=262.70\)（万元）30.某建筑物的重置价格为200万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。则该建筑物的折旧总额为（）万元。A.30.0B.45.8C.50.8D.62.8答案：C解析：（1）门窗等损坏的修复费用为2万元。（2）装饰装修的折旧额：\(30\times\frac{3}{5}=18\)（万元）（3）设备的折旧额：\(60\times\frac{10}{15}=40\)（万元）（4）主体结构的折旧额：\((20023060)\times\frac{10}{50}=21.6\)（万元）折旧总额\(=2+18+40+21.6=50.8\)（万元）二、多项选择题（每题2分，共20分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.房地产的特性主要有（）。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限E.价值量大答案：ABCDE解析：房地产的特性包括不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值等。2.下列房地产价格影响因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施答案：ABCE解析：区位因素是指一个房地产项目与其他房地产项目在空间方位和距离上的关系，包括位置（如朝向、楼层）、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。建筑规模属于实物因素。3.下列关于房地产估价原则的表述中，正确的有（）。A.独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则B.合法原则要求估价对象是合法产权的房地产C.最高最佳利用原则要求估价结果是在合法前提下的最高最佳利用状况下的价值D.替代原则要求估价结果与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内E.谨慎原则主要适用于房地产抵押估价答案：ACDE解析：合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值，而不仅仅是合法产权的房地产，还包括合法使用、合法处分等方面。4.运用市场法估价时，选取的可比实例应符合下列（）等要求。A.与估价对象类似B.成交日期与估价时点接近C.交易类型与估价目的吻合D.成交价格为正常价格或可修正为正常价格E.与估价对象位于同一街区答案：ABCD解析：选取的可比实例应与估价对象类似、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。并不一定要求与估价对象位于同一街区。5.下列关于收益法中净收益的说法，正确的有（）。A.净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的B.运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用C.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入D.有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置和收租损失后得到的E.净收益应是基于实际收益的基础上进行计算答案：ABCD解析：净收益应是基于客观收益而不是实际收益的基础上进行计算，实际收益可能存在特殊情况，不能反映房地产的正常盈利能力。6.下列属于房地产开发成本的有（）。A.土地取得成本B.建筑安装工程费C.勘察设计等专业费用D.管理费用E.销售费用答案：ABCD解析：房地产开发成本包括土地取得成本、建设成本（如建筑安装工程费、勘察设计等专业费用）、管理费用等。销售费用不属于开发成本，而是与销售相关的费用。7.假设开发法中开发完成后的房地产价值的确定方法有（）。A.市场法B.收益法C.成本法D.长期趋势法E.路线价法答案：AB解析：开发完成后的房地产价值的确定方法主要有市场法和收益法。成本法主要用于求取房地产的成本，长期趋势法主要用于预测房地产价格的变化趋势，路线价法主要用于临街土地的估价。8.下列关于路线价法的说法，正确的有（）。A.路线价法是一种批量估价方法B.路线价是临街土地中“标准临街宗地”的平均水平价格C.路线价的表现形式有土地单价和楼面地价D.路线价法适用于城市商业街道两侧土地的估价E.路线价法不需要进行交易情况修正，但需要进行市场状况调整答案：ABCD解析：路线价法不需要进行交易情况修正和市场状况调整，因为路线价是在特定的估价时点下，对多个可比实例进行综合分析得到的，已经考虑了交易情况和市场状况。9.下列关于基准地价修正法的说法，正确的有（）。A.基准地价修正法是一种间接估价方法B.基准地价修正法的关键是确定基准地价和调整系数C.基准地价修正法适用于完成基准地价评估的城镇土地的估价D.基准地价修正法可以用于评估土地的价值，也可以用于评估房地产的价值E.基准地价修正法的估价结果是比较准确的答案：ABC解析：基准地价修正法主要用于评估土地的价值，一般不用于评估房地产的价值。由于基准地价是一种区域平均价格，基准地价修正法的估价结果相对比较粗略。10.房地产估价报告通常由（）等组成。A.封面B.目录C.致估价委托人函D.估价结果报告E.估价技术报告答案：ABCDE解析：房地产估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等组成。三、判断题（每题1分，共10分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误）1.房地产的独一无二性决定了房地产市场是完全竞争市场。（）答案：×解析：房地产的独一无二性使得房地产之间难以完全替代，每个房地产都有其独特的特点，这使得房地产市场不是完全竞争市场，而是垄断竞争市场。2.某套住宅的套内建筑面积为120平方米，套内使用面积为100平方米，应分摊的公共部分建筑面积为20平方米，则该套住宅的建筑面积为140平方米。（）答案：√解析：建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共部分建筑面积=120+20=140（平方米）3.房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。（）答案：√解析：利率上升，会增加房地产投资者的融资成本，降低其投资意愿，同时也会使购房者的购房成本增加，减少购房需求，从而导致房地产价格下降；反之，利率下降，会刺激房地产投资和消费，使房地产价格上升。4.运用市场法估价时，应选取多个可比实例，且可比实例的成交日期与估价时点越接近越好。（）答案：√解析：选取多个可比实例可以提高估价结果的准确性，成交日期与估价时点越接近，市场状况变化越小，可比实例的参考价值越高。5.收益法中，净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的，运营费用不包括房地产抵押贷款还本付息额。（）答案：√解析：运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用，不包括房地产抵押贷款还本付息额，因为收益法是评估房地产本身的价值，而不是考虑投资者的融资情况。6.假设开发法中，开发完成后的房地产价值是指开发完成时的房地产市场价值。（）答案：√解析：假设开发法中，开发完成后的房地产价值是预测开发完成时的房地产在当时市场状况下的价值。7.路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，然后利用价格修正率对该平均价格进行修正来求取临街土地价值的方法。（）答案：×解析：路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其路线价，然后利用价格修正率对该路线价进行修正来求取临街土地价值的方法，不是平均价格。8.基准地价是城市中均质区域内的土地最高价格。（）答案：×解析：基准地价是城市中均质区域内的土地平均价格，而不是最高价格。9.房地产估价报告的有效期通常为1年，从估价报告出具之日起计算。（）答案：√解析：房地产估价报告的有效期通常为1年，从估价报告出具之日起计算，超过有效期，估价结果的准确性可能会受到影响。10.房地产估价师和房地产估价机构可以以估价回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争。（）答案：×解析：房地产估价师和房地产估价机构应遵守职业道德，不得采取估价回扣、恶意压低收费等不正当竞争手段。四、计算题（共40分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位）1.（10分）某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1500平方米，土地单价为1800元/平方米，建筑物重置价格为1500元/平方米，建筑物有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为2%。试计算该宗房地产的房地价格。解：（1）土地总价\(V_{L}=1000\times1800=1800000\)（元）（2）建筑物重置成本\(C=1500\times1500=2250000\)（元）（3）根据直线法折旧公式\(D=\frac{C(1R)}{N}\timest\)，其中