【《城市共建的践行模式及与文旅地产的相互作用分析报告》8400字】

城市共建的践行模式及与文旅地产的相互作用分析报告目录TOC\o"1-3"\h\u28652城市共建的践行模式及与文旅地产的相互作用分析报告 1323591.1城市共建的提出背景 1281931.2城市共建的实践模式 293201.1.1TOD导向下的城市社区设计 3113631.1.2存量空间再激活的城市更新 588161.1.3城市级文旅地标的打造 8110071.3文旅地产与城市共建的相互作用 10212741.3.1城市化刺激地产需求和经济增长 11203841.3.2地产带动多产业发展，反哺城市经济 1133261.3.3文旅增强城市文化软实力 11183741.3.4文旅赋能城市经济消费 12234771.3.5城市发展为文旅提供消费基础 13房地产经济发展到今天，已经成为国民经济的支柱型产业，在加快城市化进程的侧面也反映着城市居民生活质量的提升，这与国家推动新型城镇化进程、健全区域经济协调发展、共建美好城市的战略也是相契合的。大众旅游时代形成了多层次、多元化的文旅消费需求，文旅成为人们追求美好生活的刚需。文旅、地产的发展也带动着建筑、建材、交通等多个产业的共同发展，成为推动我国经济、社会、城市发展的重要助推力量。1.1城市共建的提出背景城市共建是以开发、运营、改造等各种形式助力城市建设与进步的发展方式，实现自身发展与城市发展的紧密关联，城中村旧改类的城市更新、产城融合都是城市共建的践行模式。对于地产开发商来说，城市共建是以企业资源结合城市发展规划，满足城市居民需求和城市建设需求，使得开发出的项目成为城市发展建设的有机组成部分，从房地产开发商转变为城市运营商。近几年的城市建设中，国家、企业都提出了许多赋能城市建设发展的理念。1.1.1新型城镇化的发展需要新时代我国提出了要形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，城镇化发展耶随之迈向了一个高质量的全新发展阶段。党的十九届五中全会提出：“优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化。要构建国土空间开发保护新格局，推动区域协调发展，推进以人为核心的新型城镇化。”住宅作为城市化进程的刚需，为满足人民对住宅生活的需求，契合新型城镇化的发展特点，需要房地产跟随城镇化进程，与城市建设共发展。“推进以人为核心的新型城镇化发展需要政府、市场和民间等多方力量的参与，需要确立‘政府引导、市场运作、民间参与’的定位发展策略。”许亚萍.推进以人为核心的新型城镇化建设[N].玉溪日报,2021-02-07(003).1.1.2国家级城市建设的发展理念习近平总书记认为，要实现国家治理体系和治理能力现代化，就必须先做好城市治理体系和治理能力的现代化；总书记在2019年考察上海杨浦时也提出了“人民城市人民建，人民城市为人民”的城市发展理念，深刻回答了城市建设发展依靠谁、为了谁的根本问题，解答了建设什么样的城市、怎样建设城市的重大命题。地产作为城市建设中的重要产业，践行国家、政府建设城市的治理理念，能帮助地产企业更好地拿地和融资，是促进企业可持续发展的需求。1.1.3文旅、地产行业发展的趋势要求文旅产业作为文化产业的一部分，是传播城市文化、增强城市文化软实力的重要载体，实践证明，只有充分挖掘城市文化、尊重城市文脉的文化旅游目的地才能取得长期发展。地产行业发展已经触及天花板，一系列调控政策的出台更是减缓了房企拿地、融资的进程，房企不得不将自身的发展与城市建设相结合，以与城市共发展的名义维持企业自身的周转。在这样的趋势下，房企纷纷借助文旅，以直接有效拉动城市文旅消费、促进经济增长的方式实现自身的可持续发展。1.2城市共建的实践模式新时代背景下，我国的社会基本矛盾由人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾转变为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾；国家的发展阶段从高速增长阶段转化为高质量发展阶段，质量比速度更加重要。新型城镇化快速发展、建设人民城市理念的提出，迫使各行业发展与城市建设的紧密关联，将企业的品牌战略或者产业的升级与城市的发展规划相契合。对于地产行业来说，由于国民对美好生活文化需求的升级、地产行业“房子是用来住的”定位强化，驱使着众多房企从城市服务商的角色转变为城市运营商、建设商，在充分发挥主观能动性的基础下，实现与城市的协同建设。房企名称原品牌定位现品牌定位品牌定位升级时间融创中国中国家庭美好活整合服务商美好城市共建者2020年万科集团城市配套服务商城乡建设与生活服务商2018年华润置地综合性发展商城市综合投资开发运营商2018年表1部分房企品牌定位升级情况1.1.1TOD导向下的城市社区设计受时代变化和行业发展趋势的驱使，万科集团在2017年将自己的品牌战略定位从城市配套服务商升级为城乡建设与生活服务商，希望用健康、可持续的发展道路在城乡建设处更加美好的生活场景，满足城乡居民的美好生活需求。笔者主要以上海万科进行分析，得出其与上海这座城市实现共建的模式。TOD即以公共交通为导向的城市开发，来源于新城市主义理论下的城市开发模式。我国TOD发展的基础设施建设是迅速的，但存在站点同质化严重、业态分布单一的问题。万科集团在缝合城市、TOD开发理念的影响下，开发出了“地铁车辆段上盖开发”的综合开发模式，包括地铁站+停车库+试车线+维修车间+车场上盖（结构标高）距地面约9米，如上海天空之城项目。上海天空之城位于青浦区徐泾镇徐盈路西侧，是上海万科在地铁17号线徐泾车辆段上盖综合开发的，融合了住宅、商业、办公、会所、幼儿园等公共配套多重业态的综合地产项目，包括35万方住宅、幼儿园、社区中心，14万方商业，近10万方办公场所和近5万方绿地。图8上海万科天空之城区位示意图在城市设计上，采用盖上盖下一体化的设计模式，实现盖上规划设计方案与盖下功能布局的充分交圈。地下层建停车库，地面层建轨道交通，9-18米建住宅车库，9米之上建商业和办公，18米之上建住宅。还运用三轴方案，规划“水、光、绿”三轴，串联起被割裂的地块，实现人、地铁、商业的聚集，通过绿轴、光轴连通周边地块，提供直达轨交的便利通路。图9上海万科天空之城多元公共空间示意图产业上依托与虹桥商务区的产业动能，规划出的9万方办公空间，包含了大型标准办公楼、企业总部办公和磨面机较为灵活的中小独栋办公，可以满足不同企业的办公需求。办公园区与商业设施的紧密结合，可实现办公大堂与轨交站厅的直达，免去车道的干扰。图10上海万科天空之城鸟瞰示意图天空之城用垂直业态布局的TOD模式，以七大规划原则来实现轨交与城市的融合。提供多元互补的场景功能，保持居住和非居住功能的混合平衡；约每150-200米步行距离设计节点，高频串联各功能场景；混合多种类型、密度的居住、工作和商业；在公共交通站点附近修建商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑；通过多条路线实现各业态场景的共享；社区中所有街道和街区都按照人性化的尺度设计，实现步行可达；商业内容实现全时覆盖，部分可实现一周7天均24小时的营业。天空之城在TOD模式下的垂直布局，在合理规划城市土地资源的基础下，又将商业、办公、生活等功能集于一体，为居民造出了一个步行可达生活圈。图11上海万科天空之城剖面图TOD的开发模式将城市轨道交通系统与城市的空间规划有机整合，借助于轨道交通大容量客运与网络连接的优势，对垂直空间充分利用，以此实现建设用地的零增长，还响应了城市集约用地的要求，有利于城市空间布局的优化。万科天空之城对TOD模式的实践，扩大了周边的工作人口、居住人口，在提高轨道交通运营收入的同时，也能带动周边地块的经济发展，在丰富该区域配套功能的同时也能改善城市空间优化问题，实现城市的可持续发展。1.1.2存量空间再激活的城市更新城市更新，是一个全球城市探讨了很久的共同话题，“十四五”规划首次提出“实施城市更新行动”，为创新城市建设运营模式、推进新型城镇化建设指明了前进方向。城市更新不仅是对城市功能的重新定位，也是孕育城市发展新动能的重要抓手，“实施城市更新行动，对全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进社会经济持续健康发展有重要意义。”王蒙徽.实施城市更新行动[J].城市勘测,2021(01):5-7.王蒙徽.实施城市更新行动[J].城市勘测,2021(01):5-7.时间文件/会议政策主要内容2019.7中共中央政治局会议实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程2019.9《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》首次将老旧小区改造纳入支持范围2019.122019年中央经济工作会议加强城市更新和存量住房改造提升2020.10《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五远景目标的建议》实施城市更新行动，推进城市生态修复，强化历史文化保护2020.12中央经济工作会议要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造2021.3《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035远景目标纲要》要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升表22019-2021年中央部分城市更新政策城市更新满足城市功能升级需求的发展过程中，已成为城市发展的新方向；城市土地红利的逐渐消失，加速了房企涉水城市更新的进程。作为头部房企的融创在2020年12月召开了一场城市更新的研讨会，发表了其之于上海的城市更新战略：“以人为新”为理念指引，重点聚焦承担城市功能的开放式街区、里弄更新以及历史风貌保护与新生三大领域。融创在上海的城市更新举措主要集中在市中心文化历史悠久的黄浦区，这里可以看见上海最传统的居住生活形态，也是老旧住房密布、空间狭窄、商居混杂的主要区域，城市活力衰退，这种老城厢地块的更新速度慢、难度很大。包括正在更新中的董家渡项目、北京东路项目，以及更新完成的上海广场。主要模式类别政府主导型政府收储、政府统租、综合整治市场主导型农村集体自行改造、村企合作改造、原土地使用权人自改、企业收购改造、连片改造中多个权利主体将房地产权益转移至单一主体改造政府和市场合作型以毛地出让方式引入社会力量实施改造、土地整理表3我国城市更新的主要开发模式上海广场所在的淮海中路，迄今有120年的历史，积淀了丰富的历史文化精神。更新前的上海广场是上海淮海中路东面标志性建筑之一，传统单一、设计陈旧，是专注于零售和餐饮的商业项目；提供的片面化的商品及服务只能满足周边居民和普通办公人群的浅层次需求。从2018年融创等四方资本的收购到2020年的更新亮相，上海广场成为融合淮海路百年历史风貌，集合共享办公、时尚餐饮、零售、艺术商业等多业态的微型城市公共空间。一、二层为商业零售，三、四、五层引入创新活力办公空间的Wework模式,形成“商办同圈”的生态自循环模式。建筑空间的更新中，不改变原建筑弧形的外立面，以渐变的丝网印刷釉点图案的全玻璃幕墙配作为装饰，最大限度地兼具了办公采光和商业物业的动感；内部中庭用无边界大楼梯实现商业与办公的过渡，飞天楼梯的建造更是为室内的垂直空间带来交错的多层次视觉体验。图12上海广场建筑立面改造前后对比图社交空间的打造上，在建筑内部以强化上下层通高方向互动的更新设计手法，用环状的平面布局，将社交空间、开放市集分布余椭圆边缘，以此打破人与人的界限，增加社群的交互可能。图13上海广场室内实景图商业模式的更新上则引入“无边界的艺术消费空间”的商业理念，通过举办国内外当代艺术展活动、设计具有文化艺术性的零售空间、引入知名文化I的形式P，用艺术、文化对有限的建筑进行填充和丰富，引发国内外的当代艺术文化与生活美学空间在上海广场这座建筑内实现情境体验的共振，满足白领社群的社交需求，反哺商圈消费量级的提升。融创对上海广场的更新将一个单纯的商业项目升级为上海的公共艺术平台，用文化艺术来实现人与建筑、城市的互动，商业、办公、文化艺术的高度融合，既保留了淮海中路原有的历史韵味，又打造出了全新的文化艺术空间，实现存量空间的再激活，成为了城市新的艺术地标。1.1.3城市级文旅地标的打造文旅产业是诗与远方相融合的幸福产业，是国家提振消费的重要引擎。文旅产业在城市发展中的加持，在挖掘城市文化、增强城市文化软实力的同时，还可以优化城市的产业布局，带动其他产业的发展，实现以产带城、产城联动，助力城市的经济增长。作为2019年中国文旅地产综合实力TOP1的融创文旅集团，利用长三角区域丰富的经济、文化、交通资源优势，布局了多座文旅地产项目，极大地促进了长三角区域文旅产业的升级和文旅消费的增长。2014年开始规划、2019年开园的无锡融创文旅城在开业当天便收获了近30万人次的客流，开业半年达853万人次客流；无锡市旅游局数据显示，无锡融创文旅城开业后的2019年，全年旅游收入达到2061.90亿元，比上年增长5.7%数据来源：融创文旅集团、无锡市旅游局。数据来源：融创文旅集团、无锡市旅游局图14无锡融创文旅城示意地图无锡融创文旅城位于无锡市滨湖区、太湖北侧，占地面积240万㎡，距离市中心约15公里，距离高铁站、机场约20公里，地铁1号线可直达。建有融创乐园、融创茂、雪世界、海世界、水世界、高端酒店群、太湖秀剧场、滨湖酒吧街等八大业态，是集度假、旅游、文化、商业等多项内容于一体的一站式综合旅游度假目的地，也是无锡全域旅游空间结构“一岛双环两翼四区”一岛：马山度假岛，双环：环城古运河、环蠡湖，两翼：江阴、宜兴，四区：山水城、阳山、翠屏山、吴文化一岛：马山度假岛，双环：环城古运河、环蠡湖，两翼：江阴、宜兴，四区：山水城、阳山、翠屏山、吴文化因地制宜定制出具有城市文化特色的特有IP。无锡有着丰富的吴越文化和江南文化，无锡融创文旅城根据当地的文化资源，融入文旅设计并打造出特有的城市文化IP。整个文旅城的建筑以当地文化特色为造型灵感，如江南竹林风格的太湖秀剧场、杜鹃花形状的商业茂；融创乐园与吴文化相融，如以吴王宝剑为型设计的跳楼机、以吴王之剑为型设计的大摆锤；乐园和水世界的建筑也融入了江南水乡文化元素，如古运河风格的商街，可供游览的江南乌篷船。图15无锡融创文旅城太湖秀剧场、商街实景图科技加持，打造沉浸式的文旅体验。融创乐园内的飞越江苏项目运用全数码5D技术，一镜式展现江苏的历史风土、人文风貌；剧场内的舞台设计和表演均使用沉浸式手法，给观众一场身临其境的文化盛宴。图16融创乐园沉浸式产品图此外无锡融创文旅城还开发出了文创市集、花车巡游、烟花晚会等夜游项目，将文化演绎、体验活动与夜游融合，打造出集文化体验、主题住宿、特色购物等多功能的夜游体系，成为新的夜游打卡地标。整合资源自办或协办各类体育运动或赛事，促进“文旅+地产+体育”产业的多元化跨界融合。无锡融创文旅城全时、全景、全季的文旅模式，使得其成为无锡全域旅游的新名片、长三角文化旅游的新地标，对带动长三角的旅游业发展具有重要的经济意义和文化意义。无锡融创文旅城也通过“食住行游娱购”的全新一站式服务体验，增加了无锡的文旅消费和本土就业岗位，夜经济的活跃更是激发了城市活力、促进了消费升级，也实现了融创文旅城与无锡城市的共建。1.3文旅地产与城市共建的相互作用作为拉动区域经济、推动城市化进程助推力量的地产行业，其与城市的建设发展在一定程度上是相辅相成、相互引导促进的关系，这也是这两年许多房企转型、将自身定位与城市和人民生活相结合的原因之一。文旅产业不仅可以满足人民日益增长的美好生活需要和精神文化，还可以对我国经济社会的发展、对外开放起着重要的作用。放到小范围来说，一个城市、区域的文旅产业发展也会以增加就业、加速新型城镇化等形式，极大促进城市经济、社会的多方面发展，提升城市发展的文化软实力。1.3.1城市化刺激地产需求和经济增长房企的转型实践催生了地产+多元化的业态模式，虽然房地产的调控政策紧缩，但房地产经济总体上仍保持了不断增长的良好态势。城市化作为城市发展进程中的重要一环，在提高人民生活水平的同时，也让人民对住宅的需求变得多样化；越来越多的人从乡村进入到城市，住房的需求量不断增加，地产行业的需求量也随之增加，刺激了地产经济的进一步增长。1.3.2地产带动多产业发展，反哺城市经济房地产的开发并不是单一地产产业的发展，还涉及到建筑、建材、化工、服务等多产业的协同发展，从而反哺到城市经济的增长；此外，房地产的开发也需要大量的人力，可以为城市的发展提供更多的就业机会，减轻就业压力，促进城市社会的和谐发展。“房地产业的发展能够对区域经济范围内其他产业发展起到联动作用”，孙姣.房地产发展对区域经济的影响及优化发展策略[J].中国市场,2019(12):36+40.孙姣.房地产发展对区域经济的影响及优化发展策略[J].中国市场,2019(12):36+40.近两年，部分头部房企为与城市建设协同发展，将自己的品牌定位与城市建设进行了结合，例如定位于城乡建设与生活服务商的万科集团、定位于城市综合投资开发运营商的华润置地，融创中国在2020年将定位从美好生活供应商升级为美好城市共建者，由此可见地产和城市发展的联系愈加紧密。房地产是城市经济发展不可或缺的支柱产业，房地产行业的兴衰侧面在意的高程度上也反映着城市的繁荣水平。房地产开发商可以说是中国城市化的开拓者，他们因为城市配套建设的需求而首先进驻城市，一起改变着城市的面貌。一方面，城市的良好发展可以为地产产业的发展创造良好的平台和机会，刺激地产的开发需求；另一方面，地产产业的发展规模、投资方向也会影响城市其他产业的发展和城市经济的增长。1.3.3文旅增强城市文化软实力各城市之间的竞争因为城市化进程的区域分化而不断加剧，城市的文化软实力成为了城市之间进行竞争的主要方面。城市文化软实力是一个城市的文化、制度文化和精神文化中所体现出来的包容力、传承力、创造力、转换力以及对外交往中产生的辐射力。文旅产业作为文化产业的一部分，也属于城市文化软实力，因此，发展城市的文旅产业对增强城市的文化软实力有重要意义。在文旅融合的大时代背景下，城市的文化不断被挖掘、得到再次创意化传承，文旅融合的赋能有助于城市文化的激活和升级。将文旅的融合发展作为上升为推进城市文化建设的维度，一方面能促使文旅与城市的总体发展战略、规划的契合，另一方面能促进不同城市不同文化的交流、交融，丰富城市文化内容，增强城市文化的包容性、多样性。城市是吸纳各种文化的容器，“文化是城市的灵魂，也形成城市的品牌，只靠高楼大厦撑不起一个城市的内涵。”魏小安.文旅赋能提升城市吸引力[N].北京日报,2019-08-19(014).魏小安.文旅赋能提升城市吸引力[N].北京日报,2019-08-19(014).在快速城镇化的进程中，许多城市逐渐失去了城市的文化“底色”，特色城市文化空间逐渐被高楼大厦取代。而文旅融合能够较好地激活城市空间，在城市更新的命题下，文旅元素的注入是驱动城市整体活力提升的重要手段，也是撬动旧城区休闲游憩价值的重要杠杆。一个优质的城市更新项目会带动区域的文化聚拢和产业升级，成为区域文化、经济发展的新地标，在传承传统文化的同时赋予城市文化新的意义，增强城市文化软实力。1.3.4文旅赋能城市经济消费新科学技术的发展应用为文旅产业的发展带来了新的机遇，也促成了文旅+等多种新业态的广泛发展，新业态也是推进供给侧改革的主要力量，大力发展文旅产业可以在文旅+多产业跨界发展的行业背景下，整合城市的各类文化、旅游资源，通过多方协作将资源优势转化为行业、市场优势。文旅产业的发展会带动城市其他产业如建筑、建筑等的发展，产生大量的就业机会，引进相应的专业人才，促进城市的就业和人才引进。文旅对城市产业的带动作用具体表现为优化城市文旅产业结构、促进建筑业、服务业等多产业的