安居工程小区物业管理招标资料(选聘物业服务企业)

项目物业管理招标文件

一、目的：

本次物业管理招标的目的是通过公开招标方式选聘一家物业服务

企业，为市区安居建设有限公司开发的“鑫园”项目提供物业管理服

务。

二、招标人情况

名称：市区安居建设有限公司

地址：市区路号

联系人：

联系电话：

三、招标项目基本情况

见附件一。

四、物业管理服务收费形式、标准及服务内容

（一）物业管理服务收费形式

包干制

（二）物业管理服务标准及收费标准

投标人根据招标人提出的服务内容、服务标准提供服务。物业管

理服务费用按照招标人明确的服务内容、服务标准根据实际管理服务

成本测算。

注：投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养

护费分别测算。物业管理服务费的计价单位为：元/月.平方米。

（三）物业管理服务内容及标准（注：以下为标准底线，投标方

可酌情调整并加以说明）

L公共性基本服务内容

（1）综合管理服务内容

①服务中心：小区设置服务接待中心，配置办公家具及电话、计

算机等办公设施。

②管理服务人员：小区经理持有项目经理上岗证，管理人员持有

物业管理员上岗证；管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、

文明服务；水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书

上岗，严格遵守操作规程及保养规范。

③服务时间：每天24小时有管理人员接待业主和物业使用人，

处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨

询和投诉，答复率100%、有效投诉处理率100机

④日常管理与服务：

1）日常服务应符合国家和我市《物业管理条例》的有关规定以及

物业服务合同的约定；

2）建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩

序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度；

3）物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理

服务费标准；

4）实行24小时报修值班制度。急修半小时内到达现场，预约维

修按双方约定时间到达现场，回访率90%以上;

5）对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现

场进行巡视；

6）对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止

侵害、恢复原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理；

7）运用计算机对业主资料、收费管理、FI常办公等进行管理，建

立完善的档案管理制度；

8）每年进行一次业主满意度测评，覆盖率达到70%以上，对管理

服务中的薄弱环节适时整改；

9）按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项

维修资金使用情况；

10）每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况

的报告提交业主委员会，并在小区内公告；

11）公示场地占用费的收取和使用情况；

12）节假日进行专题布置，每年组织一次以上社区活动。

（2）清洁卫生服务内容

楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫1次，干净整洁；

绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持其干净整

洁无杂物；对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；

室外标识、宣传栏、信报箱等每月擦拭2次；路灯每季度清洁1次；

垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁1次，夏季

每天进行消毒。

（3）公共秩序维护服务内容

1）人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当

值时立岗不倚不靠，身体挺直，语言文明规范；配备对讲装置；正确

使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理

区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害

事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工

作。

2）门岗：各出入口24小时值勤，其中主出入口7：0079：00立

岗，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。

3）巡逻岗：按照规定路线和时间每3小时巡查一次，夜间每2小

时巡查一次，做好巡查记录。

4）车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，

停放有序；非机动车停放整齐。

（4）绿化养护服务内容

1）草坪及地被植物适时修剪，高度不应超过15公分；绿地整洁,

无杂挂物。

2）树冠基本完整，无枯枝死杈。

3）绿篱枝叶正常，整齐一致。

4）根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。

5）适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。

6）适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。

（5）共用部位、共用设施设备维修养护服务内容

1）维修养护制度：在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执

行良好，有检查记录、维修记录、保养记录。

2）小区平面分布图、楼门标识等：保持完好齐全、规范美观，有

缺损及时更换修补。

3）房屋外檐：每半月进行一次检查，发现损坏按规定维修。

4）雨水井、化粪井：每季度检查一次,定期清理疏通，保持畅通,

无堵塞外溢。

5）场地、道路：每季度检查一次，场地、道路平整通畅。

6）安全标识等：每周巡查一次，危及人身安全隐患处有明显标识,

发现损坏及时修补。

7）围墙：每半月巡查一次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。

2.各业态专享服务内容及标准

（1）住宅部分专享服务内容

①清洁卫生服务内容

楼内公共区域：地面每天清扫1次；墙面无乱悬挂等现象；楼梯

扶手、栏杆、窗台每天擦拭1次；门窗玻璃每月擦拭1次；消防栓、

标识牌等设施每月擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭1次；操作板面每月

消毒1次；每季度对电梯门、壁保养1次；楼道灯每季度清洁1次。

②专属部位、专属设施设备维修养护服务内容

1）电梯：保证有电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保

持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行

安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯

保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障，专业维

修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物

业管理人员须在十分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时

内到现场救助。

2）楼梯扶手、门窗：每半月巡查一次，保持楼内公共部位门窗玻

璃、配件完好，开闭灵活。

3）楼内墙地面、顶面：每半月巡查一次，遇有损坏适时修补。

4）楼道灯：接到业主或使用人报修后3小时内修复，完好率95%

以上。

③商业及经营性公建服务内容

商业及经营性公建只需提供外围服务，内部不需要提供物业管理

服务。

五、对投标人及投标文件的要求

（一）对投标人的要求

1.必须是具备独立法人资格的物业服务企业；

2.拟派驻项目经理需通过本市物业管理行业专业培训或者持有

《中华人民共和国物业管理师资格证书》；

3.拟派驻项目经理必须具备争宝_类型物业管理经验。

4.在资格预审合格的投标申请人超过10家时，招标人根据管业

面积优先原则筛选，于现场勘察前从中选择不少于5家资格预审合格

的投标申请人参与竞标。（确定管业面积的方法：本市物业企业以行政

监管网上管理面积为准，外埠进津物业企业以管理项目所在地，区县

级以上行政主管部门出具的证明累计面积为准。）

（二）对投标文件的要求

1.投标文件封页制作必须按照市物业管理招投标服务中心网站的

“投标文件封面制作”要求完成。

2.投标文件以A”白色纸打印完成，采用宋体字打印；投标文件中

字体、图表一律使用黑色打印。

3.投标文件装订要求：应当统一使用黑色塑胶圈左侧装订。

4.投标人应提交一份投标函及六份包括技术部分、商务部分内容

的投标文件和一份只包含资信部分内容的投标文件。

5.投标文件编制后要分别包装整齐，用封条密封，并加盖投标人

的公章和法人代表印鉴。按照规定时限递交到市物业管理招投标服务

中心。

6.投标文件应包括以下内容：

投标函，包括物业管理服务费、管理目标及其他履约承诺等；

技术部分，包宅服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运

行程序及检查方法、物业服务企业的内部管理制度；

商务部分，包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服

务费等收费标准报价，物业管理服务费收费形式以及相应的项目财务

收支测算；

资信部分，包括营业执照副本复印件、纳税人资格证明材料复印

件、管理业绩、拟派驻项目经理通过本市物业管理行业专业培训的证

明材料或者《中华人民共和国物业管理师资格证书》、专业技术人员资

格证书等情况。

（1）投标人基本情况及管理业绩需按照附件二规定的表格形式提

供；

（2）拟派驻项目经理情况需按照附件三规定的表格形式提供；

（3）主要专业技术人员情况需按照附件四规定的表格形式提供；

（4）物业企业属于小规模纳税人的，在资信标企业简介中说明小

规模纳税人资格情况；物业企业属于一般纳税人，在资信标中提供以

下证明材料之一：1.税务事项通知书（注明：一般纳税人）的复印件;

2.增值税一般纳税人资格登记表的复印件；3.盖有“一般纳税人”条

形章的税务登记证或者统一社会信用代码营业执照的复印件。（所涉及

到的复印件均须加盖企业公章）。

（三）如有下列情况之一，投标文件无效，即废标。

L未按上述第五、（二）“对投标文件的要求”1至5项制作的。

2.投标文件未按照规定装订、密封处未加盖公章及法人印鉴的。

3.投标文件技术标、商务标中透露投标人信息的，这些信息包括:

企业名称、工作人员姓名、地址、电话、网址、邮箱、目前在管项目

名称、与本次招标项目名称不一致的其他项目名称、企业英文名称及

缩写、企业名称拼音及缩写。

4.投标文件技术标、商务标中有照片展示的。

5.资信标中投标人名称与投标报名或资格预审资料不一致的。

六、投标程序

（一）投标报名时间和地点

报名时间：年12月或日至年至月日，&时至12。

报名地点：物业经理人晋级培训课堂。

投标人报名时领取招标文件等有关资料。

（二）投标人如对该物业项目有疑问，请于年12月21日时派

代表到物业经理人晋级培训课堂集合进行该项目现场勘察。每个投标人

到现场勘察人员不得超过3人，勘察时听从物业管理招投标服务中心工

作人员和招标人领损人指挥，按照指定路线考察，注意安全。

（三）招标人对投标申请人提出的疑问应当予以澄清，并以书面形

式发送给所有的招标文件收受人。

（四）投标文件递交截止时间为年12月23日9时，投标人应当在

此时间之前将投标文件递送物业经理人晋级培训课堂。

（五）评标时间

时间：待定

地点：物业经理人晋级培训课堂

七、评标方法和评标标准

（一）评标方法

评标方法采用综合评估法。

（二）评标标准

评标标准按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法评审。

评标总分由两部分构成：

1.投标文件评定分数占投标总分的90%。

综合评分表由坳业经理人晋级培训课堂依据招标文件和项目实际

情况制定。

2.现场答辩分数占投标总分的10%o

召开现场答辩会时，投标人拟定的项目经理应当参加答辩。

3.加分条件：

按照《市物业服务企业信用信息管理办法》(国土房物口号)要求,

物业服务企业信用等级评定结果将作为物业服务企业招标投标工作的

重要参考，在参加新建物业管理项目投标时，予以加分。具体加分方

法如下：

(1)评定为AAA级物业服务企业，参加新建物业管理项目投标时,

在资信标部分得分基础上加5分。

(2)评定为AA级物业服务企业，参加新建物业管理项目投标时,

在资信标部分得分基础上加2分。

4.参加开标和评标会议的投标人，其法定代表人或指定代理人超

过预定开标、评标时间三十分钟以上到会的，扣除现场答辩分数。

5.其他有效资信或评委老师认可的加分项。

八、定标办法

招标人参考评标委员会推荐的中标候选人确定中标人。

注：招标人可以组织人员对投标人在管项目进行考察，并作为确

定中标人的参考依据之一。

九、行贿犯罪档案查询结果提交方式

按照《关于在招标投标活动中全面开展行贿犯罪档案查询的通知》

(高检会口号)要求，招标人应当要求投标人在投标活动中出具人民

检察院出具的《行贿犯罪档案查询结果》，提交方式如下：

投标人在递交标书时提交《行贿犯罪档案查询结果》。

十、物业服务合同的签订

按照招标文件和中标人的投标文件订立物业服务合同。

十一、澄清与修改

（一）招标人对该招标文件进行必要的澄清或者修改的，在现场

勘察后5日内，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者

修改的内容为招标文件的组成部分。

（二）投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以

补充、修改已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内

容为投标文件的组成部分。在招标文件要求提交投标文件的截止时间

后送达的补充或者修改的内容无效。

十二、其他事项的说明

（一）保密

投标人无论中标与否，均有义务对招标人的情况进行保密。同时,

招标人对投标人的投标文件保密。

（二）公平竞争

1.本招标文件发出后，除非特殊原因，投标人的任何电话、来访

均不予接待。同时，我们抵制投标人采取非正常手段获得有关本次招

标活动的一切信息资料，一经发现立即取消投标资格。

2.投标人中标后不得以任何形式、理由转让管理权，如经发现，

招标人有权取消中标单位资格或解除委托合同，由此引起的一切法律、

经济责任全部由中标单位承担。

3.参加开标和决标会议的投标人，其法定代表人或指定代理人迟

到十五分钟以上到会的，不得对查验标书过程提出异议。

4.决标会上无理取闹，扰乱会场秩序的，取消投标资格。

十三、附件为招标文件组成内容，具有同样法律效力。

附件一：招标项目基本情况

附件二：投标人基本情况及管理业绩

附件三：拟派驻项目经理情况

附件四：主要专业技术人员情况

附件一：招标项目基本情况

“鑫园”项目是由市区安居建设有限公司承建，此小区的位置在

市区路号。四至范围为东至南口路，南至鑫峰道，西至路，北至古北

道。本项目的物业类型为经济适用房，地下为设备用房和车库，房屋

建筑结构为剪力墙结构。本项目总建筑面积为96581.75平方米，规

划占地面积为32472.7平方米，地上建筑面积（即招标面积）81181.75

平方米，其中住宅76367.75平方米（其中中高层住宅16982.16平方

米、高层住宅59385.59平方米）、商业1200平方米、配套公建3614

平方米（其中经营性公建900平方米、非经营性配套公建2714平方

米）。地下总建筑面积15400平方米（其中地下车库12585.85平方米、

设备用房2814.15平方米）。绿地面积11365.2平方米，绿化率为35%,

道路面积6714.3平方米。本项目内共含建筑物13栋（其中4栋8层

的中高层住宅、4栋11T8层的高层住宅、3栋18层的高层住宅附带

1栋1层的配套公建、1栋2层的配套公建）。项目总户数为944户。

项目配套设施设备情况明细

消防设备

消防水泵2台每台功率30kw一用一备

喷淋水泵2台每台功率37kw一用一备

增压（稳压）泵2台每台功率3kw一用一备

电梯设备

中高层住宅：8层电

梯12台，每台功率

5.4KW；

高层住宅：11层电

电梯数量（台）26每台功率梯4台，每台功率

5.4KW；18层电梯

10台，其中5台功

率8.6KW、5台功率

10.7KW；

13

给排水设备

自来水泵6台总功率28.5kw两用一备

中水水泵6台总功率15.6kw两用一备

137.8kw一用一备,

其中L5kw38台、

潜水泵64台总功率

4kwl8台、1.Ikw8

台

公共照明设施

楼内照明1100个总功率33kw

楼外照明180总功率18kw

智能化设施

消控主机总功率20kw