房地产中介合同详解与范本

房地产中介合同详解与范本一、房地产中介合同的核心价值与作用在房地产交易（买卖、租赁）中，中介机构作为专业服务方，通过提供房源匹配、交易斡旋、手续代办等服务，大幅提升交易效率。而中介合同作为明确服务边界、权利义务及风险分配的法律文件，是保障交易安全、减少纠纷的核心依据。一份条款清晰、权责对等的中介合同，既能约束中介机构履职尽责，也能避免委托人因“口头约定”陷入权益受损的困境。二、中介合同核心要素详解（一）当事人信息：明确交易主体合同需清晰载明中介机构（乙方）与委托人（甲方，可为买方、卖方或承租方、出租方）的基本信息：中介机构：需注明全称、统一社会信用代码、经营地址、联系方式，确保其具备合法中介资质（可通过住建部门官网查询备案信息）。委托人：自然人需填写姓名、身份证号（或身份证复印件作为附件）、联系方式；法人/组织需填写名称、统一社会信用代码、法定代表人及联系方式。注意：主体信息模糊（如仅写“张先生”“某公司”）易导致责任主体不明，纠纷发生时难以追责。（二）房屋基本情况：交易标的清晰化需详细约定房屋的核心信息，避免因描述模糊引发争议：坐落地址：精确到门牌号（如“XX市XX区XX路XX号XX栋XX单元XX室”）。权属状况：明确房屋所有权人、产权证号、是否存在抵押/查封/租赁（若有，需附相关协议或说明）。物理状态：建筑面积、套内面积、户型、装修情况（如“简装，含空调、热水器等固定设施”）。示例：若合同仅写“XX小区3号楼房屋”，未明确单元、楼层、面积，后续可能因“同小区多套房屋”产生纠纷。（三）服务内容与费用：权责与报酬对等1.服务范围：需区分“居间服务”（促成买卖/租赁双方签约）与“代理服务”（代表一方签约、代办手续）。例如：居间服务：提供房源信息、带看房屋、协助协商价格、促成合同签订。代理服务：代为办理网签、贷款申请、产权过户、税费缴纳等（需明确是否额外收费）。2.费用约定：中介费计算：按房屋成交价/租金的比例（如“成交价的2%”“月租金的100%”），或固定金额。支付时间：常见节点为“合同签订时”“过户完成后”“房款/租金支付完毕时”，需明确条件（如“甲方与交易相对方签订《房屋买卖合同》且收到定金后，支付中介费的50%；过户完成后支付剩余50%”）。其他费用：如代办贷款的服务费、产权调查费等，需单独列明（避免中介后期“加价”）。风险点：若仅约定“中介费1万元”，未明确服务范围，中介可能以“仅提供房源”为由拒绝后续协助，或要求额外付费。（四）委托期限：避免无限期约束明确委托的起止时间（如“自2023年X月X日至2023年X月X日”），或约定“委托事项完成（如促成交易/代理手续办结）时终止”。若为“独家委托”（仅委托该中介服务），需额外约定：“委托期内，甲方不得委托其他中介机构提供同类服务，否则需承担违约责任”。提示：无期限的委托易导致中介消极履职，或委托人被长期约束，建议设置合理期限（如3个月），到期后可协商续约。（五）双方权利义务：权责边界清晰化1.中介机构的义务：如实报告义务：向委托人披露房屋真实情况（如产权瑕疵、交易风险、对方履约能力等）。保密义务：对委托人的个人信息、交易底价等保密。协助义务：协助办理网签、贷款、过户等手续（若包含在服务范围内）。2.委托人的义务：如实提供资料：向中介提供真实的身份、房屋权属等资料。配合义务：配合中介带看房屋、协商价格、签署文件等。不得“跳单”：委托期内，不得绕开中介与交易相对方私下交易（否则需支付中介费）。示例：若中介隐瞒房屋“已被法院查封”的事实，导致交易失败，委托人可要求中介退还费用并赔偿损失。（六）违约责任：违约成本可视化需明确违约情形及赔偿方式，避免“违约方承担一切损失”的模糊约定：中介违约：如隐瞒房屋瑕疵、未按约定提供服务、泄露委托人隐私等，需退还已收费用，并按“已收中介费的X%”支付违约金，或赔偿实际损失。委托人违约：如跳单、提供虚假资料、拒绝配合交易等，需支付全部中介费，并赔偿中介的合理支出（如广告费、人工成本）。法律依据：根据《民法典》第965条，委托人利用中介提供的机会或信息绕开中介签约的，仍需支付中介费。（七）争议解决：纠纷处理有路径约定争议的解决方式，二选一即可：诉讼：明确管辖法院（如“由房屋所在地人民法院管辖”）。仲裁：需选定明确的仲裁机构（如“提交XX仲裁委员会仲裁”），注意仲裁协议需具体、唯一。提示：仲裁裁决为终局性，无上诉机会；诉讼则可上诉，需根据自身需求选择。三、常见“陷阱条款”与风险防范（一）独家委托条款：权利义务需平衡部分中介会要求“独家委托”，约定“委托期内委托人不得通过其他渠道交易”。若签署此类条款，需同时约定：中介的“勤勉义务”：如“委托期内，中介需每周提供不少于3组有效带看，否则委托人有权解除独家委托”。违约金合理性：避免“违约需支付房价20%”的高额违约金（可参考《民法典》违约金“过分高于损失”的调整规则）。（二）看房确认书：警惕“跳单”陷阱看房后，中介可能要求签署《看房确认书》，其中常隐含“跳单条款”（如“委托人看房后，无论是否通过中介，均需支付中介费”）。签署前需注意：确认“看房确认书”是否与主合同重复约定“跳单责任”。若交易相对方为“老客户”（委托人此前已通过其他渠道了解），需在看房前书面说明，避免被认定为“跳单”。（三）格式条款审查：排除自身责任的条款无效中介提供的合同多为格式条款，需警惕“中介仅提供信息，不对交易风险负责”“委托人违约需承担全部损失”等免责条款。根据《民法典》，排除对方主要权利、加重对方责任的格式条款无效，可要求中介修改或划去此类条款。四、房地产中介合同范本（通用版）房地产中介服务合同合同编号：_________甲方（委托人）：________________________身份证号/统一社会信用代码：________________联系方式：________________________地址：________________________乙方（中介机构）：________________________统一社会信用代码：________________备案资质编号：________________联系方式：________________________地址：________________________第一条委托事项与房屋信息1.甲方委托乙方提供□房屋买卖□房屋租赁中介服务，交易标的为：房屋地址：_________市_________区_________路_________号_________栋_________单元_________室产权证号：_________，建筑面积：_________㎡，权属性质：_________（商品房/公房/其他）现状说明：_________（如“无抵押、无查封，简装含家具”）2.委托权限：□居间服务（促成甲方与交易相对方签约）□代理服务（代表甲方签约、代办手续）第二条服务内容与费用1.乙方服务内容：居间服务：提供房源/客源信息、带看房屋、协助协商价格、促成《房屋买卖合同》/《房屋租赁合同》签订。代理服务（若勾选）：代为办理网签、贷款申请、产权过户、税费缴纳（服务细节见附件）。2.中介费用：居间费：按房屋成交价的____%（或月租金的____%）计算，金额为人民币____元（大写：_________）。代理费：人民币____元（大写：_________）（若有）。3.支付时间：居间费：甲方与交易相对方签订《房屋买卖合同》/《房屋租赁合同》且收到定金后____日内，支付____%；交易手续办结后____日内，支付剩余____%。代理费：_________（如“网签完成后支付50%，过户完成后支付50%”）。第三条委托期限本合同自____年____月____日起至____年____月____日止。委托期内，甲方□不得委托其他中介提供同类服务（独家委托）□可委托其他中介（非独家委托）。第四条双方权利义务1.乙方义务：如实向甲方披露房屋权属、抵押、租赁、质量瑕疵等信息，提供真实有效的交易资料。对甲方的个人信息、交易底价等保密，未经甲方同意不得向第三方披露。协助甲方与交易相对方协商合同条款，办理网签、过户等手续（若包含在服务范围内）。2.甲方义务：向乙方提供真实、合法的身份、房屋权属等资料，配合乙方带看、签约、手续办理等工作。委托期内，不得绕开乙方与交易相对方私下交易（否则需支付全部中介费）。第五条违约责任1.乙方违约：若隐瞒房屋真实情况、未按约定提供服务，导致交易无法完成或甲方损失的，乙方应退还已收费用，并按已收费用的____%支付违约金；违约金不足以弥补损失的，赔偿实际损失。2.甲方违约：若提供虚假资料、拒绝配合交易或跳单的，应支付全部中介费，并赔偿乙方为促成交易产生的合理费用（如广告费、人工费）。第六条争议解决本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，□向房屋所在地人民法院提起诉讼□提交_________仲裁委员会仲裁。第七条其他约定1.本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字（或盖章）之日起生效。甲方（签字/盖章）：_________乙方（盖章）：_________日期：____年____月____日日期：____年____月____日五、签约前的关键注意事项1.核查中介资质：要求中介出示营业执照、住建部门备案证明，避免与“黑中介”签约（可通过“国家企业信用信息公示系统”查询企业状态）。2.明确自身需求：提前梳理交易目标（如“购房需满足学区、首付比例”“租房需押一付三”），并在合同中书面约定。3.逐字审核条款：重点关注“服务范围”“费用支付”“违约责任”“争议解决