房地产中介合同范本及使用指南

房地产中介合同范本及使用指南在房产交易的复杂流程中，中介服务是连接买卖（租赁）双方的关键纽带。一份合法合规、条款清晰的中介合同，不仅能明确中介机构与委托方的权利义务，更能在纠纷发生时成为维权的“法律盾牌”。本文结合《民法典》合同编及房地产交易规范，梳理实用的中介合同范本框架，并从签约前、签约中、履约后三个维度提供操作指南，助力交易主体规避风险、保障权益。一、房地产中介服务合同范本（通用版）（一）当事人信息条款条款示例：“委托人（甲方）：姓名/企业名称、证件类型及号码、联系地址、电话；中介服务方（乙方）：企业名称、统一社会信用代码、备案编号、营业地址、法定代表人、联系电话。”核心作用：明确合同主体身份，避免“冒名签约”“黑中介”风险。实操建议：甲方若为多人（如夫妻共签）需全部列名；乙方需核验“备案编号”（可登录当地住建部门官网查询），无备案的中介服务可能不受行业监管。（二）房屋基本情况条款条款示例：“标的房屋坐落：XX市XX区XX路XX号XX幢XX单元XX室；产权性质：□商品房□存量房□保障性住房（注明类型）；产权证号：XXX；建筑面积：XX㎡；抵押/查封状态：□无□有（注明详情）。”核心作用：锁定交易标的，防止“一房多卖”“产权瑕疵”纠纷。实操建议：需与房产证、不动产登记信息完全一致；抵押/查封状态需由中介协助查询（可通过“不动产登记一网通办”平台核实），若存在抵押，需明确“解押时间、责任方”。（三）服务内容条款条款示例：“乙方为甲方提供以下服务：1.提供房屋供需信息匹配；2.协助办理产权调查、交易方案设计；3.促成甲乙双方（或甲与第三方）签订《房屋买卖合同》/《租赁合同》；4.协助办理网签、贷款、过户/租赁备案等手续（注明是否收费）。”核心作用：界定中介服务边界，避免“超范围收费”或“服务缩水”。实操建议：若涉及“代办贷款”“代办过户”，需单独约定服务标准（如时效、失误赔偿）；口头承诺的服务（如“包拿房产证”）需书面纳入条款。（四）佣金及费用条款条款示例：“1.佣金金额：按房屋成交总价的X%（或月租金的X倍）计，总额为人民币XX元；2.支付时间：□合同签订时支付□过户/租赁备案完成时支付□买方/承租方全款到账时支付；3.其他费用：如产权调查费、网签费等，按实际发生由□甲方□乙方□双方各半承担（注明票据要求）。”核心作用：明确费用标准与支付节点，杜绝“坐地起价”“隐性收费”。实操建议：佣金比例需符合当地指导价（如部分城市规定二手房中介费不超过2%）；“实际发生费用”需附正规发票，避免中介虚报。（五）权利义务条款甲方义务：“如实提供房屋信息（含瑕疵）、配合看房/签约、按约支付费用”；乙方义务：“对甲方信息保密、如实披露房屋瑕疵（如漏水、违建）、不得故意隐瞒交易机会”。核心作用：平衡双方权责，减少“信息不对称”纠纷。实操建议：甲方需书面告知房屋瑕疵（如“屋顶曾漏水，已修复”），否则可能承担缔约过失责任；乙方若隐瞒瑕疵（如房屋曾发生命案），需退还佣金并赔偿损失（参考《民法典》第962条）。（六）违约责任条款示例：“1.甲方违约：若无正当理由拒绝签约或支付费用，需按佣金总额的X%支付违约金；2.乙方违约：若未完成服务（如故意阻挠签约），需退还已收佣金并支付等额违约金；3.第三方违约：若因买方/承租方违约导致交易失败，乙方已收佣金□退还X%□不予退还（需明确约定）。”核心作用：设定“违约成本”，约束双方履约。实操建议：违约金比例不宜过高（一般不超过损失的30%），否则可能被法院调整；“第三方违约”条款需与《房屋买卖合同》的违约条款衔接。（七）争议解决条款示例：“本合同履行中发生争议，双方协商解决；协商不成的，提交□甲方住所地法院□房屋所在地法院□仲裁委员会（需明确名称）解决。”核心作用：明确纠纷解决途径，避免“管辖异议”拖延时间。实操建议：仲裁需双方自愿且约定明确（如“XX仲裁委员会”），否则只能诉讼；房屋所在地法院管辖更便于调查取证。（八）其他约定条款示例：“1.本合同未尽事宜，可签订补充协议，与本合同具有同等效力；2.本合同一式X份，甲乙双方各执X份，自双方签字（盖章）之日起生效。”核心作用：预留灵活空间，保障合同完整性。实操建议：补充协议需双方签字盖章，且不得与主合同冲突；合同份数需满足备案、贷款等环节需求（如网签需提交住建部门）。二、房地产中介合同使用指南：从签约到履约的全流程风控（一）签约前：做好“三道防线”1.中介资质审核：查“证”验“照”要求中介出示《营业执照》（经营范围含“房地产中介服务”）、《房地产经纪机构备案证明》（部分城市要求）；查看经纪人证件：房地产经纪人需持《职业资格证书》或《备案证明》，可通过“中国房地产经纪信用档案”查询其从业记录。2.需求与市场调研：明确“要什么”“值多少”书面罗列需求：如“学区房、满五唯一、无抵押”，要求中介在合同中备注“需满足甲方全部需求”；自主核实房价：通过“国家统计局”“贝壳研究院”等平台查询小区均价，避免中介“虚报房价”误导签约。3.合同范本预研：心中有“尺”（二）签约时：把握“五个关键”1.条款逐项确认：拒绝“格式条款陷阱”对“模糊表述”说不：如“佣金按行业惯例收取”需改为“按成交总价的X%收取”；“服务完成后支付”需明确“服务完成”的标准（如“过户完毕且房款到账”）；补充口头承诺：若中介承诺“垫资解押”“免费代办贷款”，需写入“其他约定条款”，注明“乙方承诺于X年X月X日前完成垫资，否则承担甲方损失”。2.佣金细节透明化：算清“明白账”拆分费用构成：如“中介费2%”需明确“1%为信息服务费，1%为代办服务费”，避免后期“重复收费”；约定退费情形：如“若因乙方过错导致交易失败（如隐瞒房屋抵押），乙方全额退还佣金”。3.违约责任具体化：设定“止损点”量化违约损失：如“甲方延迟支付佣金，每逾期1日按未付金额的0.1%支付违约金”；“乙方隐瞒房屋瑕疵，需赔偿甲方装修损失XX元（可按房屋总价的5%预估）”；明确解约条件：如“若乙方在30日内未提供符合需求的房源，甲方有权解除合同，乙方退还已收费用”。4.房屋瑕疵书面化：不留“隐患”甲方披露：主动提供房屋瑕疵证明（如“漏水维修记录”），并在合同中注明“甲方已如实告知房屋瑕疵，乙方已现场查验无异议”；乙方核查：要求中介出具《房屋产权调查报告》（含抵押、查封、违建等信息），作为合同附件。5.签字盖章规范化：留存“证据链”自然人签字需与身份证一致，企业盖章需为“公章”或“合同专用章”，并注明签约日期；合同每页签字（或骑缝章），防止中介“偷换条款”。（三）签约后：做好“三项管理”1.备案与留存：筑牢“安全锁”网签合同需在住建部门平台备案（可登录“不动产登记平台”查询备案号）；留存合同原件、付款凭证（注明“中介费”）、中介承诺的书面材料，电子档备份至云端。2.履行监督：盯紧“时间线”制作“履约进度表”：如“X月X日：完成网签；X月X日：办理贷款；X月X日：过户”，定期向中介询问进度；对中介“推诿”说不：如中介拖延办过户，可发《催告函》（注明“若3日内未推进，甲方将追究违约责任”）。3.纠纷处理：善用“法律工具”协商优先：先与中介沟通，要求其按合同履约（如退还佣金、赔偿损失）；行政投诉：向当地住建部门（房地产中介协会）投诉（如中介无备案、乱收费）；司法途径：向法院起诉或申请仲裁，提交合同、付款凭证、沟通记录等证据。三、常见问题Q&A：破解中介合同“疑难杂症”Q1：中介隐瞒房屋曾发生命案，能要求退佣金吗？答：能。根据《民法典》第962条，中介应如实披露房屋重要信息（包括“凶宅”等可能影响交易的瑕疵）。若中介故意隐瞒，委托人可主张解除合同、退还佣金，并要求赔偿损失（如房价贬值部分）。操作建议：收集中介隐瞒的证据（如邻居证言、派出所记录），先协商，协商不成可起诉。Q2：签了中介合同后，绕开中介与房东成交，需要支付佣金吗？答：若中介已提供“看房服务”且促成双方“实质性接触”（如带看后3个月内成交），委托人可能构成“跳单”，需支付佣金（参考《民法典》第965条）。规避技巧：若对中介服务不满意，可书面解除合同（注明“因乙方服务未达标”），再与房东交易；或要求中介降低佣金后继续合作。Q3：中介承诺“包贷款审批”，但贷款没批下来，能要求退佣金吗？答：需看合同约定。若合同明确“贷款审批通过后支付佣金”，则贷款未批时无需支付；若合同约定“无论贷款是否通过，甲方均需支付佣金”，则需按约履行（除非中介存在过错，如提供虚假材料导致贷款失败）。