2025年综合类-资产评估-房地产评估历年真题摘选带答案(5套合计50道单选)

2025年综合类资产评估房地产评估历年真题摘选带答案(5套合计50道单选)真题一1.房地产评估中，以下不属于收益法中运营费用的是（）A.物业管理费B.折旧费C.保险费D.维修费答案：B分析：折旧费是基于会计核算对资产价值的分摊，并非实际发生的运营费用，而物业管理费、保险费、维修费是维持房地产正常运营需支出的费用。2.某宗房地产交易，买卖合同约定成交价格为200万元，付款方式为：首付100万元，余款100万元于1年后付清。假设年利率为5%，则该宗房地产在成交日期一次性付清的价格为（）万元。A.195.24B.200C.205D.190.48答案：A分析：将1年后支付的100万元折现到成交日期，100÷(1+5%)≈95.24万元，加上首付100万元，即100+95.24=195.24万元。3.下列影响房地产价格的因素中，属于区域因素的是（）A.土地形状B.城市规划调整C.环境状况D.土地使用年限答案：C分析：区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的房地产价格水平产生影响，环境状况属于区域因素。土地形状、土地使用年限属于个别因素，城市规划调整属于宏观因素。4.市场法评估房地产价值时，选取的可比实例数量一般为（）个。A.13B.310C.1015D.1520答案：B分析：为保证评估结果的准确性和客观性，选取的可比实例数量一般为310个。5.用成本法评估房地产价值时，土地取得成本一般是通过（）等方式取得。A.购买、征收B.租赁、抵押C.拍卖、典当D.赠与、继承答案：A分析：土地取得成本一般是通过购买、征收等方式获取土地使用权所支付的费用。租赁是获取土地使用权的一种方式，但不是取得成本的获取方式；抵押、典当是融资手段；赠与、继承虽能获得土地，但不是常见的用于评估成本法下土地取得成本的方式。真题二6.某建筑物建成于2010年，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。该建筑物的成新率为（）A.80%B.82%C.84%D.86%答案：A分析：成新率=（经济寿命有效经过年数）÷经济寿命×100%=（5010）÷50×100%=80%。7.房地产评估中，长期趋势法主要用于（）A.预测房地产未来价格B.确定房地产当前价格C.评估房地产过去价格D.比较不同房地产价格答案：A分析：长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。8.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为2000平方米，土地单价为1200元/平方米，建筑物单价为800元/平方米，则该宗房地产的总价为（）万元。A.120B.160C.280D.320答案：C分析：土地总价=土地面积×土地单价=1000×1200=1200000元，建筑物总价=建筑面积×建筑物单价=2000×800=1600000元，房地产总价=土地总价+建筑物总价=1200000+1600000=2800000元=280万元。9.下列房地产中，最适合用收益法评估的是（）A.政府办公楼B.学校教学楼C.出租的写字楼D.公园答案：C分析：收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估，出租的写字楼有租金收益，适合用收益法评估。政府办公楼、学校教学楼、公园主要是公益性质，无明显收益。10.房地产评估中，对建筑物进行物质折旧的因素不包括（）A.自然老化B.正常使用磨损C.功能落后D.意外破坏损毁答案：C分析：功能落后属于功能折旧，自然老化、正常使用磨损、意外破坏损毁属于物质折旧的因素。真题三11.某宗房地产预计未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为无限年，资本化率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.375B.500C.600D.750答案：B分析：根据公式\(V=A/(Yg)\)（其中\(V\)为房地产价格，\(A\)为第一年净收益，\(Y\)为资本化率，\(g\)为净收益逐年递增的比率），可得\(V=30/(8%2%)=500\)万元。12.市场法评估房地产时，对可比实例成交价格进行交易情况修正，是为了消除（）对价格的影响。A.交易行为中的特殊因素B.交易日期的差异C.区域因素的差异D.个别因素的差异答案：A分析：交易情况修正主要是消除交易行为中的特殊因素，如急卖急买、关联交易等对成交价格的影响。13.房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其（）之间的关系。A.价格B.需求量C.开发成本D.开发周期答案：A分析：供给曲线反映的是房地产供给量和价格之间的对应关系。14.用假设开发法评估房地产价值时，对于开发完成后的房地产价值，一般是采用（）来求取。A.成本法B.市场法C.收益法D.长期趋势法答案：B分析：开发完成后的房地产价值一般采用市场法求取，因为市场法能反映市场的实际情况和供求关系。15.某建筑物的建筑面积为150平方米，重置价格为800元/平方米，有效经过年数为10年，经济寿命为50年，残值率为5%，则该建筑物的现值为（）元。A.91200B.96000C.102000D.108000答案：A分析：年折旧额=建筑物重置价格×(1残值率)÷经济寿命=150×800×(15%)÷50=2280元，折旧总额=年折旧额×有效经过年数=2280×10=22800元，建筑物现值=建筑物重置价格折旧总额=150×80022800=91200元。真题四16.房地产评估中，区位状况调整的内容不包括（）A.位置B.交通条件C.朝向D.建筑结构答案：D分析：建筑结构属于个别因素中的实物因素，区位状况调整内容包括位置、交通条件、朝向等。17.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。A.2175B.2200C.2250D.2300答案：C分析：设正常成交价格为\(x\)元/平方米，则\(x+x×7%=2325\)，解得\(x=2325÷(1+7%)=2250\)元/平方米。18.收益法评估房地产价值时，确定资本化率的方法不包括（）A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法C.累加法D.成本法答案：D分析：确定资本化率的方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、累加法等，成本法是评估房地产价值的另一种方法，不是确定资本化率的方法。19.某房地产的土地面积为2000平方米，土地单价为1500元/平方米，建筑面积为5000平方米，建筑物重置价格为1200元/平方米，已使用年限为10年，经济寿命为50年，残值率为0，则该房地产的价值为（）万元。A.510B.600C.690D.750答案：C分析：土地总价=土地面积×土地单价=2000×1500=3000000元，建筑物重置总价=建筑面积×建筑物重置价格=5000×1200=6000000元，建筑物折旧额=建筑物重置总价×已使用年限÷经济寿命=6000000×10÷50=1200000元，建筑物现值=建筑物重置总价建筑物折旧额=60000001200000=4800000元，房地产价值=土地总价+建筑物现值=3000000+4800000=6900000元=690万元。20.下列关于房地产评估原则的说法中，错误的是（）A.合法原则要求房地产评估应以估价对象的合法权益为前提进行B.最高最佳使用原则要求房地产评估应在合法的前提下，寻求房地产的最高最佳使用方式C.替代原则要求房地产评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格D.估价时点原则要求房地产评估结果应与实际成交价格一致答案：D分析：估价时点原则是指评估价值所对应的时间，应是估价对象状况和房地产市场状况同时的时间，并非要求评估结果与实际成交价格一致。真题五21.房地产评估中，对土地进行个别因素修正时，不考虑的因素是（）A.土地形状B.土地面积C.土地使用管制D.土地市场供求状况答案：D分析：土地市场供求状况属于宏观因素，土地形状、土地面积、土地使用管制属于个别因素。22.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、23万元，报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.190.53B.193.69C.200.25D.203.54答案：B分析：先计算前三年净收益的现值之和，\(20÷(1+10%)+22÷(1+10%)²+23÷(1+10%)³≈53.69\)万元，再计算后27年净收益在第3年末的现值，假设后27年净收益为\(A\)，根据等比数列求和公式，先求\(A\)，\(A=(20+22+23)÷3=21.67\)万元，后27年净收益在第3年末的现值\(P_3=A×[11/(1+10%)²⁷]÷10%≈140\)万元，再将\(P_3\)折现到现在，\(P_3÷(1+10%)³≈140÷1.331≈105.2\)万元，房地产收益价格=53.69+105.2=193.69万元。23.市场法评估房地产价值时，进行交易日期修正，通常是采用（）的价格指数。A.定基B.环比C.同比D.以上均可答案：D分析：在市场法评估中进行交易日期修正时，定基、环比、同比价格指数均可使用。24.用成本法评估房地产价值时，建筑物的重新购建价格是指（）A.估价时点的全新状况下的重置价格B.估价时点的全新状况下的重建价格C.估价时点的全新状况下的重置价格或重建价格D.过去某一时点的全新状况下的重置价格或重建价格答案：C分析：建筑物的重新购建价格是指估价时点的全新状况下的重置价格或重建价格。25.某房地产的建筑面积为2500平方米，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为40万元