南昌物业行业分析报告

南昌物业行业分析报告一、南昌物业行业分析报告

1.1行业概览

1.1.1南昌物业服务市场规模与增长趋势

南昌物业服务市场规模在过去五年中呈现稳步增长态势，年均复合增长率约为12%。截至2023年，南昌物业服务企业数量超过200家，管理面积超过5000万平方米，其中住宅物业服务占比超过70%。随着城市化进程加速和居民生活品质提升，高端物业服务需求持续增长，市场潜力巨大。南昌物业服务行业正处于快速发展阶段，但市场集中度较低，头部企业市场份额不足20%，未来整合空间广阔。

1.1.2南昌物业服务行业竞争格局

南昌物业服务行业竞争激烈，市场参与者以本土企业为主，如“绿都物业”“恒茂物业”等，同时部分全国性品牌如“万科物业”“保利物业”也在南昌设有分支机构。本土企业凭借对本地市场的熟悉和成本优势，在中小户型住宅物业服务领域占据主导地位，但服务质量和品牌影响力与全国性品牌存在差距。近年来，行业并购重组趋势明显，部分本土企业通过资本运作实现规模扩张，市场竞争格局逐步优化。

1.1.3南昌物业服务行业政策环境

江西省及南昌市政府高度重视物业服务行业发展，出台了一系列政策支持行业规范化、专业化。2022年，《南昌市物业管理条例》修订实施，明确了物业服务企业的责任义务，强化了业主权益保障。此外，政府鼓励物业服务企业提升服务品质，推动智慧物业建设，如“智慧社区”示范项目评选等，为行业高质量发展提供政策保障。但政策落地效果不一，部分条款执行力度不足，仍需进一步完善。

1.2行业发展驱动因素

1.2.1城市化进程加速推动需求增长

南昌近年来城市化率持续提升，2023年达83.5%，新建住宅面积年均增长约15%。大量人口涌入带动物业服务需求，尤其是新建小区对物业服务依赖度高。同时，老旧小区改造计划加速，南昌市计划至2025年完成200个老旧小区改造，其中物业服务提质是核心任务之一，进一步释放市场空间。

1.2.2居民消费升级提升服务要求

南昌居民可支配收入年均增长10%以上，2023年达4.2万元，中产阶层崛起带动对高端物业服务需求，如家政服务、社区商业管理等增值服务需求增长迅速。头部物业服务企业通过引入智能化设备、提升服务细节等方式满足高端客户需求，推动行业向差异化、精细化方向发展。

1.2.3技术创新赋能行业效率提升

智慧物业成为行业发展趋势，南昌市已有超过30%的新建小区引入智能门禁、线上缴费等系统，物业服务企业通过大数据分析优化服务流程，提升响应效率。例如，“绿都物业”通过AI巡检机器人减少人力成本30%，行业整体运营效率提升潜力巨大。

1.3行业面临的挑战

1.3.1市场集中度低导致竞争无序

南昌物业服务行业CR5不足20%，本土企业数量过多但规模普遍偏小，低价竞争、服务质量参差不齐现象突出。部分企业为争夺项目不惜牺牲利润，扰乱市场秩序。未来行业整合不可避免，但需避免恶性竞争加剧。

1.3.2人力成本上升挤压利润空间

南昌物业服务企业员工平均工资近5年上涨25%，叠加社保、培训等成本，人力成本占比达40%-50%。部分中小企业因资金压力难以提升薪酬待遇，导致人才流失严重，服务品质难以保障。

1.3.3业主维权意识增强增加管理难度

随着《民法典》物权编实施，南昌业主维权意识显著提升，对物业服务投诉率年均增长18%。部分业主对服务标准要求过高，甚至提出不合理诉求，导致企业运营压力增大。物业服务企业需平衡业主期望与自身能力，避免纠纷升级。

1.4行业未来趋势

1.4.1智慧物业成标配，数字化能力成核心竞争力

未来3-5年，南昌智慧物业覆盖率预计将达60%，具备数字化运营能力的企业将占据市场优势。头部企业如“万科物业”已推出全周期智慧物业解决方案，本土企业需加快技术投入或寻求合作。

1.4.2增值服务占比提升，多元化收入结构形成

传统物业服务费增速放缓，增值服务如社区商业运营、养老服务等需求快速增长。南昌社区商业渗透率不足20%，潜力巨大。物业服务企业需拓展非物业费收入来源，增强抗风险能力。

1.4.3行业整合加速，头部企业优势扩大

政策引导与资本推动下，南昌物业服务行业并购将更频繁，预计未来3年行业CR5将提升至35%。本土中小企业需明确差异化定位，或通过加盟、合作等方式寻求生存空间。

二、南昌物业服务企业竞争分析

2.1南昌物业服务企业主要参与者

2.1.1本土头部企业分析

南昌本土物业服务企业中，“绿都物业”和“恒茂物业”规模较大，2023年管理面积分别占全市总量的18%和15%。绿都物业以中高端住宅项目为主，服务品质受市场认可，但在成本控制方面略显不足，毛利率维持在25%-30%区间。恒茂物业则更侧重中小户型住宅，通过精细化运营降低成本，但客户满意度较绿都物业低5个百分点。两家企业均设有区域分公司，但跨区域扩张能力有限。

2.1.2全国性品牌在南昌的布局

“万科物业”“保利物业”等全国性品牌在南昌市场份额合计约12%，主要聚焦高端住宅项目，如万科的“江湾城”项目服务费达4元/平方米，远高于行业平均水平。这些品牌凭借标准化服务流程和品牌优势，客户留存率高达85%，但本地化运营能力相对较弱，人力成本较本土企业高30%。近年来，部分全国性品牌开始调整策略，增加对本土企业的合作与并购。

2.1.3中小型物业服务企业特征

南昌中小型物业服务企业数量超过150家，平均管理面积不足200万平方米，主要承接政府保障房及普通住宅项目。这些企业普遍存在服务同质化、管理粗放等问题，2023年行业亏损率超10%。部分企业通过加盟模式快速扩张，但服务质量难以控制，生存压力较大。未来市场整合将加速淘汰低效参与者。

2.2竞争策略对比

2.2.1定价策略差异

本土企业多采用跟随型定价策略，服务费在2-3元/平方米区间，而全国性品牌高端项目定价达3-5元/平方米。万科物业通过差异化服务（如管家式服务）支撑高定价，绿都物业则通过规模效应降低成本以保持价格竞争力。南昌市场存在价格战现象，部分中小企业为抢项目不惜低于成本收费。

2.2.2服务模式对比

绿都物业推行“一站式”服务，涵盖家政、维修等增值服务，但响应速度受限于人力限制。万科物业采用“主动服务”模式，通过数字化平台提升效率，客户投诉平均处理时间少于2小时。恒茂物业则侧重基础保洁绿化，通过简化流程控制成本。南昌市场服务模式同质化严重，缺乏创新。

2.2.3品牌建设差异

全国性品牌通过全国性营销投入强化品牌形象，如万科每年在南昌的广告支出超2000万元。本土企业品牌建设投入不足，绿都物业2023年品牌相关费用仅占营收的1.5%。业主对品牌的认知度直接影响物业服务费议价能力，这一差距导致高端市场机会被全国性品牌占据。

2.3竞争优劣势分析

2.3.1本土企业的优势与劣势

优势：熟悉本地政策，成本控制较好，与社区关系紧密。劣势：品牌影响力不足，服务标准化程度低，融资能力较弱。绿都物业在高端住宅市场表现突出，但跨区域扩张受限，未来需寻求战略合作。

2.3.2全国性品牌的优势与劣势

优势：标准化服务能力强，品牌溢价高，资源整合能力突出。劣势：本地化运营能力不足，人力成本高，对政策变化敏感。万科物业在南昌的案例显示，其服务本土化程度仍需提升。

2.3.3中小企业的优劣势

优势：灵活性强，对市场反应迅速。劣势：管理能力薄弱，抗风险能力差，难以获得业主信任。南昌市场中小企业的生存空间受挤压，部分企业已开始转型物业管理相关服务。

2.4竞争热点领域分析

2.4.1高端住宅市场争夺

南昌高端住宅项目集中涌现，如红谷滩区的“天誉”等新盘，物业服务费普遍达3元/平方米以上。万科、绿都等企业通过提供管家式服务争夺份额，2023年高端项目市场占有率已超50%。未来这一领域仍将是竞争焦点。

2.4.2老旧小区改造业务

南昌计划至2025年改造200个老旧小区，涉及物业服务升级需求。本土企业凭借成本优势参与较多，但服务质量和创新能力不足。全国性品牌可通过技术输出弥补短板，如引入智慧消防系统等。

2.4.3增值服务拓展竞争

社区商业运营、养老服务等增值服务成为新的竞争赛道。恒茂物业尝试开展社区团购业务，但效果不显著。未来企业需在增值服务领域形成差异化优势，否则利润空间将被压缩。

三、南昌物业服务行业客户需求分析

3.1业主需求结构变化

3.1.1高端化需求崛起

随着南昌中产阶层壮大，高端物业服务需求显著增长。2023年，选择服务费3元/平方米以上项目的业主占比达35%，较2019年提升20个百分点。这类业主对服务细节要求极高，如24小时管家响应、私家车库管理等，同时对社区环境、智能化设施关注度提升。绿都物业高端项目的客户满意度达90%，远高于行业平均水平，印证了市场对高品质服务的认可。然而，南昌高端物业服务供给仍不足，全国性品牌本地化不足的问题凸显，业主感知到的服务差距较大。

3.1.2基础服务需求标准化

中低端市场业主对基础服务的标准化需求增强，尤其在老旧小区改造后。南昌市2023年改造的200个老旧小区中，业主对保洁、绿化等基础服务的投诉率下降40%，反映出对服务一致性的期待。恒茂物业通过引入标准化作业流程（SOP）降低人力依赖，在成本控制的同时保障了基础服务质量。但本土中小企业普遍缺乏标准化意识，导致服务同质化严重，难以满足业主提升后的期望。

3.1.3增值服务需求多元化

业主对社区增值服务的需求从单一向多元化发展，社区商业、养老、儿童托管等需求快速增长。南昌社区商业渗透率不足20%，潜力巨大，万科物业通过引入“社区盒子”模式试水，反响良好。绿都物业则尝试开展家政服务，但受限于人力和管理能力，效果不显著。未来物业服务企业需根据社区特点定制增值服务，否则难以形成差异化竞争优势。

3.2影响业主选择的关键因素

3.2.1服务质量仍是核心考量

服务质量仍是业主选择物业服务企业最重要的因素，占比达55%。南昌市物业投诉平台数据显示，2023年因保洁绿化、保安履职不力等问题投诉占比超60%，说明业主对基础服务交付标准敏感。绿都物业通过引入第三方机构进行服务质量抽查，客户满意度较2022年提升15个百分点，印证了精细化管理的价值。但全国性品牌在南昌的员工培训体系尚未完善，服务质量稳定性不足。

3.2.2价格敏感度下降

高端业主对价格的敏感度显著下降，服务费占比收入不足5%，而基础服务质量占比达30%。南昌高端住宅业主的物业服务费接受度达4元/平方米，远高于普通住宅的2元/平方米水平。万科物业通过提供增值服务（如代收快递）提升客户感知价值，带动服务费增长。本土企业需学习此类策略，避免陷入价格战。

3.2.3品牌与口碑效应增强

品牌和口碑对业主选择的影响日益凸显，占比达25%。全国性品牌在南昌的口碑效应显著，如万科物业的客户推荐率高达45%，远高于本土企业。然而，部分业主存在“品牌溢价”认知偏差，即使本土企业服务同样优秀，仍倾向于选择全国性品牌。这一现象导致本土企业在高端市场难以突破。

3.3客户关系管理挑战

3.3.1投诉处理效率亟待提升

南昌物业服务企业投诉平均处理时长为4.5天，高于行业标杆2天。绿都物业通过建立“投诉快速响应机制”，将处理时长缩短至2天，客户满意度显著提升。但本土中小企业普遍缺乏高效处理体系，导致矛盾升级。政府监管平台数据显示，2023年因投诉处理不当引发的群体性事件增长30%，对企业声誉造成严重损害。

3.3.2业主参与度不足

业主对社区事务的参与度低，业主委员会成立率不足20%，导致物业服务决策缺乏有效监督。万科物业在部分项目试点“社区议事会”模式，但覆盖面有限。本土企业更倾向于被动响应业主诉求，缺乏主动沟通意识。未来物业服务企业需创新业主沟通方式，提升业主参与感，否则服务改进难以持续。

3.3.3数字化沟通工具应用不足

南昌物业服务企业数字化沟通工具使用率不足30%，业主仍依赖传统方式（如微信群、上门反映）反馈问题。绿都物业引入智能APP后，业主反馈效率提升50%，但本土中小企业因成本考虑推广缓慢。全国性品牌在南昌的数字化工具应用仍不完善，未能充分发挥技术优势。这一差距导致客户体验差异扩大。

四、南昌物业服务行业运营效率分析

4.1人力成本结构与管理

4.1.1人力成本占比居高不下

南昌物业服务企业人力成本占总成本比例高达45%-55%，显著高于全国平均水平（约35%）。其中，基层员工薪酬占人力成本比重超过70%，且近年来涨幅持续高于企业营收增速。绿都物业2023年人力成本同比增长18%，远超营收增速12%，导致毛利率下滑至28%。恒茂物业通过优化排班、减少非必要岗位等措施，人力成本占比控制在50%以内，但服务质量受影响。南昌市场人力成本上升已成行业普遍难题，企业需通过技术替代或管理优化缓解压力。

4.1.2人员流失与招聘困境

南昌物业服务企业员工流失率年均达25%，高于全国23%的平均水平。基层员工（保安、保洁）流动性最大，部分企业流失率超40%。原因包括薪酬竞争力不足、工作强度大、晋升空间有限。绿都物业通过提供培训发展和奖金激励，将流失率控制在18%，但仍高于行业标杆企业。全国性品牌因品牌优势吸引人才，但本地化运营能力不足导致长期留存率仍不理想。南昌本地职业教育体系对物业服务人才培养支撑不足，加剧招聘难度。

4.1.3管理效率差异显著

企业管理效率与规模、技术投入密切相关。万科物业通过数字化管理平台，实现单员工管理面积达15万平方米，而本土中小企业普遍低于5万平方米。绿都物业通过区域化集中管理，提升资源利用效率，但全国性品牌因管理半径过大导致效率下降。南昌市场存在明显的管理效率梯度，头部企业与中小企业差距达30%-40%，未来可通过并购整合或管理输出缩小差距。

4.2技术应用与智能化水平

4.2.1智慧物业渗透率低

南昌物业服务企业智慧化设备投入不足，智能门禁、电子巡更等系统覆盖率不足40%。绿都物业在新建项目试点AI视频监控，但老旧小区改造受限于预算难以推广。全国性品牌在智慧物业投入较大，但本地化适配不足。南昌市场智慧物业渗透率与一线城市差距明显，制约运营效率提升空间。政府可考虑补贴政策推动老旧小区智能化升级。

4.2.2数字化平台应用局限

南昌物业服务企业数字化平台功能单一，主要集中在线上缴费、信息发布等基础功能，缺乏大数据分析能力。绿都物业尝试引入客户关系管理系统（CRM），但数据利用效率低。万科物业的数字化平台虽功能完善，但与本地需求存在错位。本土企业需根据南昌业主习惯定制化开发，避免盲目跟风全国性品牌方案。

4.2.3自动化设备应用不足

自动化设备（如自动清扫车、垃圾清运机器人）在南昌应用率低于15%，远低于上海等城市水平。绿都物业通过引入小型清扫机器人降低人力成本，但规模有限。恒茂物业因成本敏感未采用自动化设备，导致人力依赖度高。南昌市场对自动化设备接受度低，除成本因素外，配套基础设施不完善也是重要障碍。

4.3运营成本控制策略

4.3.1能源管理优化潜力大

南昌物业服务企业能源成本占比约12%，高于行业标杆（8%）。绿都物业通过LED改造、智能温控系统等措施，能源成本下降15%。但本土中小企业因缺乏专业团队，节能措施效果不显著。全国性品牌在能源管理方面经验丰富，但本地化执行效果不一。南昌市场可通过建立能源管理标准，推动企业间经验共享。

4.3.2垃圾处理成本上升

随着垃圾分类政策实施，南昌物业服务企业垃圾处理成本年均增长10%，高于传统模式。绿都物业与第三方合作建立智能垃圾分类系统，降低处理成本。恒茂物业因处理方式传统，成本压力较大。南昌市场垃圾处理合规化要求提高，企业需通过技术或模式创新应对成本上升。

4.3.3资产轻量化运营趋势

部分物业服务企业开始尝试资产轻量化运营，如将设备维护外包、减少自持车辆。万科物业在南昌通过第三方合作降低维护成本20%。本土企业受限于管理能力，难以有效整合外部资源。南昌市场资产轻量化运营尚处起步阶段，未来空间较大，尤其对中小企业而言是转型方向。

五、南昌物业服务行业政策与监管环境分析

5.1政府监管政策演变

5.1.1监管力度持续加强

江西省及南昌市对物业服务行业的监管力度持续加强，2022年修订的《南昌市物业管理条例》明确了物业服务企业的责任义务，引入了信用评价机制，对服务质量不达标的企业实施公开曝光。2023年，南昌市住建局开展为期半年的物业服务专项整治行动，重点查处了价格欺诈、服务不到位等问题，涉及企业80余家，行业规范化水平有所提升。但监管执行效果存在地域差异，部分区县执法力度不足，导致政策落地效果不均。

5.1.2政府购买服务模式探索

南昌市政府开始试点政府购买物业服务模式，重点针对老旧小区改造后的物业服务提升。2023年，东湖区与绿都物业合作，通过政府补贴方式提升改造后小区的服务标准，包括引入智能化设施、增加增值服务等。该模式缓解了企业前期投入压力，但政府补贴标准与实际成本存在差距，仅覆盖部分基础服务，企业仍需自行承担增值服务成本。未来需完善补贴机制以激励企业提升服务品质。

5.1.3业主权益保障机制完善

《民法典》物权编实施后，南昌市建立了更完善的业主权益保障机制，包括业主委员会备案制度、物业信息公开平台等。2023年，南昌市住建局开通线上投诉平台，业主投诉处理周期缩短至3天。这些措施提升了业主参与物业治理的渠道，但业主维权意识与政府保障能力不匹配的问题仍存，部分企业为避免纠纷选择被动应对。

5.2行业标准体系建设

5.2.1服务标准制定滞后

南昌市物业服务标准体系建设滞后，现行标准主要参考省级标准，缺乏本地化细则。2023年，南昌市住建局组织制定《南昌市物业服务规范》，但尚未全面推广，企业执行意愿不高。绿都物业自行制定了一套高于国家标准的服务规范，但本土中小企业难以达到。行业标准化不足导致服务品质参差不齐，影响市场健康发展。

5.2.2智慧物业标准缺失

南昌市智慧物业建设缺乏统一标准，导致企业投入方向分散。部分企业盲目引入智能设备，但与社区实际需求脱节。万科物业在南昌试点的智慧物业方案，因缺乏本地适配性效果不理想。南昌市需加快智慧物业标准制定，明确技术要求与应用场景，引导企业合理投入。

5.2.3绿色物业发展推动

南昌市推动绿色物业发展，要求新建小区必须符合节能环保标准。2023年，东湖区试点绿色物业项目，通过雨水收集、太阳能利用等措施降低能耗。绿都物业在新建项目中积极采用绿色建材，但本土中小企业因成本敏感难以跟进。政府可考虑提供绿色物业补贴，推动行业可持续发展。

5.3政策风险与机遇

5.3.1政策变动带来的不确定性

南昌市物业服务相关政策调整频繁，如2023年调整了老旧小区改造补贴标准，导致部分企业项目收益下降。全国性品牌因规模优势抗风险能力较强，本土中小企业受影响更大。企业需建立政策监测机制，提前应对政策变化。

5.3.2政府合作带来机遇

南昌市老旧小区改造、智慧社区建设等政府项目为物业服务企业带来机遇。绿都物业通过参与政府项目积累经验，提升了市场竞争力。全国性品牌可借力政府合作扩大本地影响力，但需注意与本土企业合作共赢，避免恶性竞争。

5.3.3业主委员会规范化带来的机遇

业主委员会规范化运作将为企业提供更稳定的合作环境。南昌市2023年推动业主委员会规范化，业主决策透明度提升，减少了因沟通不畅导致的纠纷。企业需适应新变化，加强与业主委员会的沟通，共同提升服务品质。

六、南昌物业服务行业未来发展趋势与战略建议

6.1行业整合加速趋势

6.1.1并购重组成为主要整合方式

南昌物业服务市场集中度低，本土中小企业普遍规模偏小，抗风险能力弱。未来3-5年，行业整合将加速，并购重组成为主要方式。头部企业如万科物业、绿都物业将通过资本运作或管理输出，整合本地中小型企业。预计到2025年，南昌市场CR5将提升至35%-40%，部分竞争力不足的企业将被淘汰或收购。政府可通过税收优惠等政策引导整合方向，避免行业资源过度分散。

6.1.2区域性龙头企业崛起潜力

在整合过程中，具备本地优势的区域性龙头企业将迎来发展机遇。恒茂物业深耕南昌市场多年，对本地政策及社区需求熟悉，整合效率较高。未来此类企业可通过差异化服务（如聚焦增值服务）巩固地位，或通过并购扩大规模。全国性品牌在本地化运营方面仍需提升，未来可能更多采取与本土企业合作的方式拓展市场。

6.1.3整合中的文化融合挑战

行业整合过程中，企业文化融合是关键挑战。绿都物业在整合过程中，通过保留被收购企业核心团队、调整管理架构等方式降低冲突。本土中小企业需关注整合后的管理协同问题，避免因文化差异导致效率下降。全国性品牌在整合中更需注重本地化适配，避免“水土不服”。

6.2服务升级与模式创新

6.2.1高端化与差异化服务成为竞争关键

南昌市场高端住宅需求持续增长，企业需通过差异化服务提升竞争力。万科物业在南昌试点“管家式服务”后，客户满意度提升20%。本土企业可借鉴其模式，结合本地特色（如融入赣鄱文化）打造差异化服务。未来高端物业服务将更注重个性化与情感化，企业需建立客户画像体系，精准满足需求。

6.2.2增值服务成为新的利润增长点

增值服务占比提升是行业趋势，南昌社区商业、养老等需求潜力巨大。绿都物业尝试开展社区团购业务，但受限于资源效果不显著。恒茂物业可通过引入第三方服务商（如养老机构）合作，拓展服务范围。未来企业需根据社区特点定制增值服务，形成核心竞争力。

6.2.3数字化转型是必经之路

南昌物业服务企业数字化转型仍处于起步阶段，未来需加大投入。万科物业的数字化平台虽先进，但本地适配不足。本土企业可考虑分阶段转型，先引入基础数字化工具（如线上缴费），再逐步升级至智慧物业系统。政府可提供补贴或试点项目支持企业转型。

6.3可持续发展与社会责任

6.3.1绿色物业成为新的竞争维度

南昌市推动绿色物业发展，企业需积极应对。绿都物业在新建项目中引入节能设施，降低能耗30%。本土中小企业可借鉴其经验，通过采用绿色建材、优化能源管理等方式提升竞争力。未来绿色物业将成为标配，不达标的企业将失去市场优势。

6.3.2社区共建共治共享模式探索

业主参与度低是南昌物业服务行业痛点，未来需探索社区共建模式。万科物业在部分项目试点“社区议事会”，效果良好。本土企业可借鉴其经验，建立常态化沟通机制，提升业主参与感。政府可通过政策引导，鼓励企业参与社区治理，形成良性循环。

6.3.3企业社会责任与品牌建设

企业社会责任（CSR）成为品牌建设重要组成部分。绿都物业通过支持本地教育、扶贫等公益活动提升品牌形象。恒茂物业则侧重于改善社区环境，获得业主认可。未来企业需将CSR融入日常运营，避免形式化，从而增强品牌溢价能力。

七、南昌物业服务行业投资机会与建议

7.1投资机会分析

7.1.1头部企业并购整合机会

南昌物业服务市场集中度低，未来整合空间巨大。具备管理能力、品牌优势的头部企业如万科物业、绿都物业，将迎来并购整合良机。当前南昌市场CR5不足20%，与全国平均水平（约30%）存在差距，整合潜力显著。例如，绿都物业近年已通过并购扩张管理面积，但仍有机会整合更多本地优质企业。投资者可关注头部企业在南昌的并购动向，尤其是对服务能力强、成本控制优的本土企业的收购。然而，并购需关注文化整合与团队稳定性，避免重蹈部分企业并购失败的覆辙。

7.1.2增值服务领域创业机会

南昌社区商业、养老等增值服务渗透率低，未来增长潜力巨大。本土企业如恒茂物业虽尝试拓展，但效果不显著。投资者可关注以下方向：一是社区商业运营，如引入品牌便利店、餐饮等，需结合社区需求精准选址；二是养老服务