物业公共设施维护管理办法

物业公共设施维护管理办法为规范小区公共设施维护管理工作，保障设施安全高效运行、延长使用寿命，提升物业服务品质，结合《物业管理条例》及小区实际运营需求，特制定本管理办法。一、适用范围本办法适用于小区内公共设施的维护管理，涵盖但不限于：建筑结构（墙体、屋面、楼梯等）、给排水系统（管网、水泵、化粪池等）、供电系统（配电室、配电箱、公共照明等）、电梯、消防设施（消火栓、喷淋、烟感等）、绿化景观（苗木、景观小品等）、智能化设备（监控、门禁、道闸等）。二、管理原则1.预防为主：以日常巡查、定期维护为核心，提前识别隐患，降低故障发生率。2.专业规范：维护操作遵循行业技术标准，特种设备（如电梯、消防）委托具备资质的专业机构处理。3.分级负责：明确物业企业、部门、岗位及业主的责任边界，协同落实维护任务。4.业主参与：鼓励业主监督设施运行，反馈问题并遵守使用规范，形成共管合力。三、职责分工（一）物业服务企业统筹设施维护管理工作，制定年度维护计划、预算并组织实施。协调电梯维保公司、消防检测机构等专业单位开展专项维护，监督服务质量。建立设施管理档案，记录维护、维修、改造全过程信息（含检测报告、照片、合同等）。（二）工程维修部门执行日常巡查、定期维护任务，及时响应业主报修并跟踪处理结果。监测设施运行数据（如水电能耗、电梯运行时长），分析隐患并提出优化建议。配合专业单位开展维保工作，监督施工安全与质量，验收后归档相关资料。（三）岗位协同责任秩序维护员：每日巡查公共区域设施，发现损坏、违规使用等情况立即上报。客服人员：受理业主报修、投诉，跟踪维修进度，向业主反馈处理结果。保洁人员：清洁设施时同步检查外观、功能，发现异常（如地砖松动、灯具损坏）及时通报。（四）业主及使用人规范使用公共设施，不得违规改装、占用或损坏（如私接水管、破坏绿化）。发现设施异常（如管道漏水、电梯异响）及时通过电话、APP等渠道向物业反馈。配合维护工作（如临时停水停电、道路维修时的通行调整），避免干扰施工。四、维护管理流程（一）日常巡查频次要求：公共区域设施每日巡查1次，电梯、消防等重点设施每班（早/中/晚）检查1次。巡查内容：设施外观完整性、运行状态（如电梯平层精度、水泵噪音）、安全标识（如消防通道指示牌）等。问题处理：发现小故障（如灯泡损坏、水龙头漏水）立即修复；隐患或复杂故障（如电梯异响、管道渗漏）填写《设施隐患报告单》，2小时内启动维修流程。（二）定期维护计划制定：每年12月前，工程部门联合专业单位制定下年度维护计划，明确项目（如“电梯钢丝绳润滑”“消防泵保养”）、时间、责任主体。实施要求：水电系统每季度检查1次，重点排查漏电、漏水隐患；电梯每月维保1次，每年度由特种设备检测机构年检；消防设施每年委托第三方检测，绿化景观每季度修剪、施肥1次。记录归档：维护完成后填写《设施维护记录表》，附检测报告、现场照片等，由工程主管签字确认后存档。（三）维修处理报修渠道：业主可通过电话、物业APP、前台登记等方式报修；物业巡查发现的问题由工程部门直接登记。派单与响应：客服或工程部门根据故障类型派单，明确维修人员、时限（小修24小时内完成，中修7日内完成，大修需制定专项方案）。维修实施：小修（如更换零件、疏通管道）由工程人员现场处理；中修/大修（如电梯更换曳引机、管道改造）需制定方案，报业主委员会（或居委会）备案后实施，必要时公示施工计划。验收确认：维修完成后，由报修人或工程主管验收，填写《维修验收单》；未达标项需返工，直至符合要求。（四）更新改造评估启动：设施使用年限超期、性能下降或业主需求变化时，工程部门联合专业机构开展评估（如电梯安全评估、管网老化评估）。方案制定：结合评估结果，制定改造方案（含预算、工期、影响范围），必要时邀请业主代表参与研讨。公示与沟通：方案向业主公示7日，征求意见；涉及重大支出（如动用维修资金）的，依法召开业主大会表决。实施与监督：改造过程中，工程部门监督施工质量、安全，每周向业主通报进展；完工后组织验收，公示改造效果及费用明细。五、应急处理机制（一）应急预案针对停电、电梯困人、水管爆裂、火灾报警等突发情况，制定专项应急预案，明确响应流程、责任人员、物资储备（如应急发电机、防汛沙袋、消防器材）。（二）应急响应接报后，值班人员15分钟内到达现场，启动预案（如电梯困人时，立即联系维保单位，安抚被困人员并通报进展）。重大事件（如大面积停电、管网爆裂）需同步上报属地住建部门、居委会，必要时协助业主转移。（三）事后复盘事件处理后24小时内，组织相关人员分析原因（如设施老化、操作失误），提出改进措施（如升级设备、优化巡查流程），形成《应急处理报告》存档。六、监督与考核（一）内部考核物业服务企业每月抽查设施维护台账、现场质量，考核工程部门及岗位人员（权重占绩效30%）。每季度召开维护总结会，分析问题（如维修超时、隐患重复出现），优化流程并落实整改。（二）业主监督每半年开展业主满意度调查，设置“设施维护”专项评分（权重不低于20%）。设立意见箱、线上反馈渠道，24小时内响