房地产租赁合同范本及法律说明

房地产租赁合同范本及法律说明在房地产租赁活动中，一份规范的租赁合同是明确出租方与承租方权利义务、防范法律风险的核心载体。本文结合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）等法律法规，提供实用的租赁合同范本，并对其中的法律要点进行深度解析，助力当事人妥善处理租赁事务。一、房地产租赁合同范本（通用版）（一）合同主体与租赁标的1.出租方（甲方）：姓名/名称：_________，身份证号/统一社会信用代码：_________，联系地址：_________，联系方式：_________。2.承租方（乙方）：姓名/名称：_________，身份证号/统一社会信用代码：_________，联系地址：_________，联系方式：_________。3.租赁标的：甲方将位于_________（详细地址）、建筑面积约_________平方米、房屋结构为_________的房屋（含附属设施：_________）出租给乙方使用。*法律提示*：租赁标的需具备合法权属（如房产证、产权证明或合法转租权），否则合同可能因“标的物违法”被认定无效。若为转租，甲方需提供原出租人同意转租的书面证明。（二）租赁期限与用途1.租赁期限：自____年____月____日起至____年____月____日止，共计____年。租赁期满，乙方如需续租，应在租期届满前____日书面提出，双方协商一致可续订合同，但续订期限不得超过20年（法律上限）。2.租赁用途：乙方承诺将房屋用于_________（如居住、办公、商业经营等），未经甲方书面同意，不得擅自改变用途。*法律提示*：根据《民法典》第七百零五条，租赁期限超过20年的，超过部分无效。若乙方擅自改变用途（如住宅改商业），甲方有权解除合同（《民法典》第七百一十一条）。（三）租金及支付方式1.租金标准：每月租金为_________（大写：_________），租金按____（月/季/年）支付，首期租金于____年____月____日前支付，后续租金支付时间为每期届满前____日。2.支付方式：乙方应通过_________（银行转账/现金/其他）支付至甲方指定账户：户名_________，开户行_________，账号_________。3.押金：乙方应于合同签订时支付押金_________，租赁期满且乙方无违约、无欠费、房屋及设施完好（正常损耗除外）的，甲方应无息退还押金。*法律提示*：租金支付周期和押金数额需明确，避免争议。若乙方拖欠租金累计达____日（可约定合理期限，如15日），甲方有权解除合同并要求赔偿（《民法典》第七百二十二条）。（四）双方权利义务1.甲方权利义务权利：按约收取租金、押金；监督房屋使用情况；租赁期满收回房屋。义务：保证房屋及附属设施符合安全使用标准；不得无故干扰乙方正常使用；若房屋需维修（非乙方过错导致），应在乙方通知后____日内维修，逾期乙方可自行维修，费用由甲方承担（《民法典》第七百一十二条、七百一十三条）。2.乙方权利义务权利：按约使用房屋及设施；在租赁期内享有房屋的占有、使用权（受法律保护）；优先购买权（《民法典》第七百二十六条，需满足“同等条件”）。义务：合理使用房屋，不得损坏；承担租赁期内的水、电、燃气、物业等费用；未经甲方书面同意，不得转租、转借或分租房屋（《民法典》第七百一十六条，擅自转租的，甲方可解除合同）。（五）违约责任1.若甲方未按约交付房屋或履行维修义务，应按日向乙方支付租金____%的违约金；逾期超过____日，乙方有权解除合同，甲方应退还已收租金及押金，并赔偿损失。2.若乙方拖欠租金、擅自改变用途或损坏房屋，应按日向甲方支付租金____%的违约金；甲方有权扣除押金，不足部分可追偿；乙方行为构成根本违约的，甲方可解除合同并要求乙方腾退房屋。（六）争议解决与其他条款1.争议解决：因本合同产生的争议，双方应协商解决；协商不成的，可向房屋所在地人民法院起诉（或约定仲裁机构，如“提交XX仲裁委员会仲裁”）。2.合同生效：本合同自双方签字（或盖章）之日起生效，一式____份，甲乙双方各执____份，具有同等法律效力。3.补充条款：_________（可约定家具清单、装修约定、提前解约条件等）。二、租赁合同核心法律说明（一）合同效力的关键要件1.主体合法：出租方需为房屋所有权人或合法转租权人；承租方需具备完全民事行为能力（自然人）或合法经营资格（法人/组织）。2.标的合法：租赁房屋需取得合法产权证明，或经有权机关批准出租（如公租房、廉租房需符合政策）；若为违法建筑（如无规划审批的“小产权房”），租赁合同无效（《民法典》第一百五十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条）。3.意思表示真实：合同内容需是双方自愿协商的结果，不存在欺诈、胁迫等情形。（二）租赁物的使用与维修责任维修义务：原则上，租赁物的维修由甲方承担（《民法典》第七百一十二条），但双方可约定由乙方承担（需明确范围，如“乙方承担日常损耗维修”）。若因乙方过错导致损坏，维修责任由乙方承担（《民法典》第七百一十条）。安全保障：甲方需保证房屋符合安全居住/使用标准（如消防、建筑安全），否则乙方可要求解除合同并索赔（《民法典》第七百二十四条）。（三）转租与优先购买权的法律边界1.转租规则：乙方转租需经甲方书面同意（《民法典》第七百一十六条）。若甲方同意转租，次承租人（实际使用人）对房屋造成损失的，乙方与次承租人承担连带责任；若甲方未同意，甲方可解除与乙方的合同，或要求次承租人腾退房屋。2.优先购买权：租赁期内，甲方转让房屋的，应在合理期限内（一般为15日）通知乙方，乙方在“同等条件”下享有优先购买权（《民法典》第七百二十六条）。但以下情形除外：房屋共有人行使优先购买权；出租人将房屋出卖给近亲属（配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）；出租人履行通知义务后，乙方在15日内未明确表示购买；第三人善意购买房屋并已办理登记手续。（四）合同解除的法定与约定情形1.法定解除：甲方未按约交付房屋或维修导致无法使用（《民法典》第七百二十四条）；乙方擅自转租、改变用途、拖欠租金达合理期限（《民法典》第七百一十六条、七百二十二条）；租赁房屋被依法征收、拆除（《民法典》第七百二十四条）。2.约定解除：双方可在合同中约定解除条件（如“乙方连续3个月拖欠物业费，甲方有权解除合同”），但约定需符合法律规定（不得排除法定权利）。三、实务风险防范建议（一）签约前的尽职调查核实房屋权属：要求甲方提供房产证、身份证（或营业执照），核对房屋地址、产权人信息是否一致。核查房屋状态：确认房屋无抵押、查封，或已取得抵押权人/查封机关同意出租的证明（否则租赁权可能受影响）。（二）合同履行中的证据留存租金支付：通过银行转账并备注“XX房屋XX期租金”，保留转账记录；若用现金，需甲方出具收条并注明金额、日期、用途。维修记录：乙方通知甲方维修时，通过短信、微信或书面函件留痕；自行维修的，保留维修合同、发票、付款凭证。（三）纠纷应对策略租金拖欠：甲方可发《催款函》（注明金额、期限、后果），留存邮寄凭证；若解约，需书面通知乙方并说明依据