建设工程合同管理实务操作指南

建设工程合同管理实务操作指南一、合同订立前期：风险防控的前置性工作建设工程投资规模大、周期长，合同订立前的审慎调研与主体审查，是规避法律风险、保障项目顺利推进的基础。（一）项目背景合规性调研1.政策与审批文件核查：确认项目已取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证（施工类合同）等法定文件，避免因手续缺失导致合同无效。例如，未取得施工许可证即开工，可能面临行政处罚，且工期、价款约定的效力会受影响。2.项目资金来源核验：核查发包人资金是否落实（如银行贷款批复、财政资金预算文件），警惕“垫资陷阱”。若需垫资，应在合同中明确垫资比例、计息方式及返还节点，参考《保障中小企业款项支付条例》约定逾期付款责任。（二）合作主体资格审查1.承包人资质与信用审查：资质等级需与工程规模匹配（如施工总承包一级资质对应40层以上建筑），可通过“四库一平台”查询企业资质有效期、人员配置。信用审查：登录“信用中国”“国家企业信用信息公示系统”，核查是否存在失信被执行人、行政处罚记录；通过裁判文书网检索涉诉情况，重点关注工程款纠纷、质量违约案例。2.发包人履约能力评估：审查企业注册资本、资产负债表（若可获取），或要求提供履约保函、第三方担保；调研发包人过往项目的履约记录（如是否拖欠工程款、频繁变更设计），可通过行业协会、合作方口碑了解。二、合同订立阶段：条款设计的核心要点建设工程合同条款需兼顾合法性与实操性，重点围绕工程范围、工期、质量、价款、责任分配等维度精细化设计。（一）工程范围与工作内容界定采用“清单+图纸+技术规范”三重约定：工程量清单需逐项列清分部分项工程（如“地下一层至地上三十层主体结构施工”），避免“甩项”“暂定项”引发争议；图纸应注明版本号、出具时间，技术规范明确执行的国家标准（如GB____《建筑工程施工质量验收统一标准》），防止因标准模糊导致质量纠纷。（二）工期条款的实操设计1.开工与竣工节点：开工日期避免约定“固定日期”，建议以“监理人发出的开工令为准”，并明确发包人逾期提供施工条件（如场地交付、图纸会审延误）的工期顺延责任；竣工日期需区分“日历天”与“有效工作日”，若含雨季、冬季施工，应约定工期调整规则（如每遇连续降雨3天顺延工期1天）。2.工期顺延的触发与举证：列举顺延情形（不可抗力、设计变更、发包人供材延误、政府管制），并约定“承包人应在事件发生后14天内提交工期顺延申请，附监理签认的证明文件，否则视为放弃”。（三）质量标准与验收程序1.质量要求分层约定：工程整体质量：符合“合格”或“优良”标准（如争创鲁班奖需单独约定奖励条款）；材料与工序质量：明确品牌（如“钢筋采用HRB400E级，品牌为XX”）、进场检验程序（承包人自检+监理平行检验），隐蔽工程验收需约定“发包人/监理人收到验收申请后24小时内未答复，视为验收合格”。2.验收流程与责任：分阶段验收（基础、主体、竣工验收），约定每阶段验收的时间节点（如主体结构完工后7天内组织验收）；若发包人无正当理由拖延验收，承包人可催告，催告后14天仍未验收的，视为工程合格，工期自动顺延。（四）价款支付与结算机制1.计价方式选择：固定总价合同：适用于设计成熟、范围明确的项目，需约定“总价包含的风险范围（如材料价格波动±5%以内不调整）”；可调价合同：明确调价因子（如人工、主材价格指数）、调价周期（每季度/半年），参考住建部《建设工程工程量清单计价规范》执行。2.支付节点与条件：预付款：比例不超过合同价的30%，约定“发包人在合同签订后15天内支付，承包人同时提交等额预付款保函”；进度款：按形象进度支付（如“完成基础工程支付至合同价的20%”），需附监理确认的工程量报表；结算款：约定“承包人提交结算文件后，发包人应在60天内完成审核，逾期未答复视为认可结算金额”（可援引《建设工程价款结算暂行办法》）。（五）违约责任与争议解决1.违约情形与责任：工期违约：承包人延误按“每日万分之三”支付违约金，发包人原因延误则赔偿承包人窝工损失（人工、机械停滞费）；质量违约：承包人需无偿返修，返修后仍不合格的，发包人可扣除5%-10%的工程款作为赔偿。2.争议解决路径：优先约定“协商+调解”（如行业协会调解），协商不成的，选择仲裁或诉讼：仲裁：明确仲裁机构（如“提交XX仲裁委员会仲裁”），仲裁裁决为终局；诉讼：约定“工程所在地人民法院管辖”（建设工程合同适用专属管辖）。三、合同履行阶段：动态管控与风险应对合同履行是“纸上条款”落地的关键环节，需建立全流程台账、签证索赔、质量进度协同的管理机制。（一）履约台账与证据管理1.建立合同履行台账：记录开工令、进度款支付凭证、设计变更通知、往来函件等，按时间顺序编号归档；关键节点（如隐蔽工程验收、工期顺延申请）需留存影像资料（带时间水印的照片、视频）。2.签证与索赔的时效把控：设计变更签证：发包人发出变更指令后，承包人应在7天内提交变更工程量及价款报告，监理/发包人需在14天内签认，逾期视为认可；索赔管理：因发包人原因（如未按期付款、供材延误）导致损失，承包人应在事件发生后28天内提交索赔意向书，附损失计算依据（如人工考勤表、机械租赁协议）。（二）质量与进度的协同管控1.质量过程管控：材料进场：要求供应商提供合格证、检测报告，承包人自检后报监理验收，留存验收记录；工序验收：每道工序完工后，承包人自检合格方可报监理验收，避免“带病施工”。2.进度偏差的预警与调整：对比计划进度与实际进度，若偏差超过10%，承包人应向发包人提交《进度调整方案》，建议增加人员、机械或调整工序；发包人应在收到方案后7天内答复，逾期未答复的，承包人可按方案执行并计取额外费用。（三）价款支付的风险防范1.进度款催收与证据固定：发包人逾期支付进度款，承包人应发《催款函》（注明金额、逾期天数），并保留邮寄凭证或邮件记录；若发包人拖欠超过2个月，承包人可依合同约定暂停施工，同时催告付款，暂停期间的损失由发包人承担。2.结算争议的应对：发包人拖延结算的，承包人可发《催告函》，并援引合同“逾期视为认可结算”的条款主张权利；对结算金额有争议的，可委托第三方造价咨询机构鉴定，鉴定费由过错方承担。四、争议解决与合同后评价争议解决的效率与合同后评价的深度，直接影响企业后续项目的管理水平。（一）争议解决的实操策略1.协商与调解优先：争议发生后，先通过项目现场会议、函件沟通缩小分歧，必要时邀请行业专家或律师参与调解；保留协商记录（如会议纪要、录音），作为后续仲裁/诉讼的证据。2.仲裁与诉讼的证据组织：核心证据：合同及附件、签证单、付款凭证、往来函件、验收记录、损失计算依据；证据清单需按“争议焦点”分类（如工期纠纷需提供开工令、工期顺延申请、监理记录），并注明证据来源、证明目的。（二）合同后评价与优化项目竣工结算后，组织合同履约复盘会：1.分析合同条款的漏洞（如工期顺延条款是否明确、索赔程序是否合理）；2.总结履约中的沟通问题（如发包人指令不明确、监理验收拖延），优化后续合同模板；3.建立“合作方黑名