2025年物业管理师职业能力测试卷物业管理法律法规与政策解析试题附答案

2025年物业管理师职业能力测试卷物业管理法律法规与政策解析试题附答案一、单项选择题（每题1.5分，共30分）1.根据《物业管理条例》及相关司法解释，关于业主大会成立条件的表述，正确的是（）。A.已交付的专有部分面积占比超过50%即可召开首次业主大会B.应当由建设单位或10%以上业主联名向街道办事处提出申请C.首次业主大会筹备组中业主代表人数不得少于总人数的1/2D.业主大会作出筹集维修资金的决定，需经参与表决业主中专有部分面积过半数且人数过半数同意答案：C解析：根据《物业管理条例》第十条及《业主大会和业主委员会指导规则》第九条，首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会代表组成，其中业主代表人数不得少于筹备组总人数的1/2（C正确）。A错误，需同时满足“已交付专有部分面积占比超过50%”和“已交付业主人数占比超过50%”；B错误，应向街道办事处提出申请的主体是“建设单位或20%以上业主联名”；D错误，筹集维修资金需经参与表决业主中“双四分之三”同意（专有部分面积和人数均过四分之三）。2.某小区物业服务合同约定“物业服务企业有权对欠缴物业费业主采取断水断电措施”，该条款的法律效力为（）。A.有效，属于双方意思自治B.部分有效，仅限合理期限内C.无效，违反法律强制性规定D.效力待定，需业主大会追认答案：C解析：《民法典》第九百四十四条第三款明确规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”，该条款因违反法律强制性规定无效（C正确）。3.关于利用小区公共区域设置广告的收益归属，正确的是（）。A.归物业服务企业所有，因由其管理维护B.归建设单位所有，因公共区域初始产权属于建设单位C.扣除合理成本后归全体业主共有D.由物业服务企业与业主委员会协商分配答案：C解析：《民法典》第二百八十二条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”（C正确）。4.业主将住宅改变为经营性用房，需履行的法定程序是（）。A.只需告知物业服务企业B.经有利害关系的业主一致同意C.向社区居委会备案D.取得相邻业主中2/3以上同意答案：B解析：《民法典》第二百七十九条规定“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”（B正确）。5.某小区因开发商未按规划建设健身设施，业主拒绝缴纳物业费，法院应（）。A.支持业主，因开发商违约导致物业服务质量下降B.驳回业主请求，物业费与开发商违约无直接关联C.部分支持，按比例减免物业费D.调解要求开发商补偿业主答案：B解析：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“业主仅以建设单位未履行物业共有部分的维修、养护义务为由拒交物业费的，人民法院不予支持”（B正确）。6.物业服务合同终止后，原物业服务企业拒不退出小区，应承担的法律责任是（）。A.只需移交资料，无需赔偿B.按原合同标准支付占用期间的违约金C.赔偿业主因此遭受的损失D.由街道办事处强制清退答案：C解析：《物业管理条例》第三十八条规定“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会；拒不退出的，业主委员会可以向人民法院起诉，要求其退出并赔偿损失”（C正确）。7.某小区电梯发生故障，需动用维修资金维修，正确的程序是（）。A.由物业服务企业直接申请使用B.经业主委员会同意后使用C.由业主大会表决通过后，向主管部门申请D.经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主同意即可答案：C解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定“使用维修资金需经业主大会表决通过（或业主共同决定），由物业服务企业或相关业主向维修资金管理部门提出申请”（C正确）。8.关于业主委员会委员资格终止的情形，错误的是（）。A.因犯罪被判处刑罚B.丧失民事行为能力C.拖欠物业费累计3个月D.以书面形式向业主大会提出辞职答案：C解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条规定“业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）丧失民事行为能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形”。拖欠物业费不属于法定终止情形（C错误）。9.某物业服务企业将保洁服务外包给第三方公司，外包期间发生保洁员受伤事故，责任主体是（）。A.物业服务企业B.第三方公司C.受伤保洁员自身D.业主委员会答案：B解析：《民法典》第一千一百九十三条规定“承揽人在完成工作过程中造成第三人损害或者自己损害的，定作人不承担侵权责任”。保洁服务外包属于承揽合同关系，第三方公司作为承揽人承担责任（B正确）。10.业主对物业服务企业公开的财务报告有异议，要求查阅原始凭证，物业服务企业拒绝，业主可采取的救济措施是（）。A.向街道办事处投诉B.向法院提起诉讼C.联合其他业主拒交物业费D.要求业主委员会更换物业答案：B解析：《民法典》第九百四十三条规定“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。业主有权查阅、复制相关资料”。拒绝提供的，业主可起诉主张权利（B正确）。二、多项选择题（每题2分，共20分，每题至少2个正确选项，错选、漏选均不得分）1.根据《物业管理条例》，业主共同决定的事项包括（）。A.制定和修改管理规约B.选举业主委员会C.选聘和解聘物业服务企业D.决定物业费调整方案答案：ABCD解析：《物业管理条例》第十一条规定业主共同决定事项包括：制定和修改管理规约；选举业主委员会；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项（物业费调整属于“其他重大事项”）。2.前期物业服务合同终止的法定情形有（）。A.业主委员会与新物业服务企业签订合同生效B.建设单位与原物业协商一致解除C.小区入住率达到80%D.原物业服务企业被吊销资质答案：ABD解析：《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”（A正确）。B属于协商解除；D因主体资格丧失导致合同终止（C错误，入住率非法定终止条件）。3.物业使用中禁止的行为包括（）。A.在公共通道堆放杂物B.饲养导盲犬C.擅自改变房屋承重结构D.利用房屋从事赌博活动答案：ACD解析：《物业管理条例》第五十条规定“业主、物业使用人不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；不得损害公共利益和他人合法权益；禁止在物业管理区域内从事违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为”（A、C、D属于禁止行为，B为合法行为）。4.关于维修资金的使用，正确的是（）。A.可用于电梯日常维护B.紧急情况下可不经业主表决直接使用C.需专款专用，不得挪用D.业主转让房屋时，维修资金余额随房屋一并过户答案：BCD解析：维修资金用于“住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造”（电梯日常维护属日常运行费用，由物业费承担，A错误）。《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条规定紧急情况下可由业主委员会或相关业主提出申请，经主管部门审核后直接使用（B正确）。C、D符合《办法》第十二条、第二十八条规定。5.业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与物业服务企业签订合同C.监督管理规约的实施D.决定解聘物业服务企业答案：ABC解析：《物业管理条例》第十五条规定业主委员会职责：召集业主大会；代表业主与物业签订合同；监督管理规约实施；及时了解业主意见并反馈；监督物业履行合同。解聘物业需业主大会决定（D错误）。三、案例分析题（共50分）案例一（15分）：2024年3月，某小区业主王某以“物业服务不达标”为由，连续6个月未缴纳物业费（每月300元）。物业服务企业多次催缴未果后，于2024年10月将王某诉至法院，要求支付物业费1800元及违约金（合同约定日千分之一）。王某辩称：小区卫生清洁不及时、公共区域路灯损坏未维修，物业服务存在重大瑕疵，应减免物业费。经法院查明，小区确实存在部分区域垃圾清运延迟、3盏路灯损坏超过1个月未修复的情况。问题：1.王某拒交物业费的抗辩是否成立？说明理由。（5分）2.法院是否应支持物业服务企业的违约金请求？若支持，如何确定违约金标准？（5分）3.若王某主张“物业服务企业未公开公共收益收支情况”，能否作为拒交物业费的理由？（5分）答案：1.不成立。根据《民法典》第九百四十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费的，法院不予支持。本案中，卫生清洁不及时、路灯损坏属于一般服务瑕疵，未达到“根本违约”程度，王某应全额缴纳物业费（5分）。2.应支持违约金请求，但需调整标准。合同约定的日千分之一（年息36.5%）远超LPR四倍（约15.4%），法院可根据《民法典》第五百八十五条“违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，将违约金调整为以欠缴物业费为基数，按同期LPR1.5倍计算（5分）。3.不能。根据《民法典》第九百四十三条，业主对公共收益收支情况享有知情权，但知情权受侵害与物业费缴纳属不同法律关系，业主可通过要求公开、向主管部门投诉或起诉主张权利，不能以此为由拒交物业费（5分）。案例二（20分）：某小区2020年交付，建设单位与甲物业签订《前期物业服务合同》，约定服务期限至业主委员会成立。2023年8月，小区成立业主委员会，同年10月与乙物业签订《物业服务合同》，约定2024年1月1日生效。甲物业以“前期合同未到期”“业主大会表决程序不合法”为由，拒绝退出小区，且未移交物业资料及公共收益账目（累计32万元）。业主委员会多次协商无果，遂向法院起诉。问题：1.甲物业拒绝退出的理由是否成立？说明法律依据。（5分）2.甲物业未移交公共收益账目的行为是否违法？应承担何种责任？（5分）3.若甲物业在拒绝退出期间继续收取物业费，业主是否有权拒交？（5分）4.业主委员会可通过哪些途径维护小区公共收益权益？（5分）答案：1.不成立。《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。本案中，业主委员会与乙物业的合同2024年1月1日生效，前期合同自动终止，甲物业应退出（5分）。2.违法。《物业管理条例》第三十八条规定“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会；对预收的物业费，应退还业主；对业主共有部分的收益，应移交业主委员会”。甲物业未移交公共收益账目，构成侵权，需返还32万元及利息，并赔偿业主因此产生的损失（5分）。3.有权拒交。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同终止后，物业服务企业不得以事实服务为由请求业主支付物业费”，甲物业无合法依据继续提供服务，业主有权拒交（5分）。4.业主委员会可采取以下措施：①向法院起诉，要求甲物业返还公共收益及利息；②向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉，由主管部门责令限期移交；③通过业主大会决议，将甲物业的违法行为记入信用档案（5分）。案例三（15分）：2024年5月，某小区18楼业主李某在阳台放置的花盆因风大坠落，砸中楼下行人张某，造成张某头部受伤，医疗费及误工费共计8万元。张某要求李某、物业服务企业赔偿。李某辩称“花盆坠落是不可抗力（大风）导致，不应担责”；物业辩称“已在小区公告栏提示‘禁止高空抛物’，且定期巡查，无过错”。问题：1.李某的抗辩是否成立？说明法律依据。（5分）2.物业服务企业是否应承担赔偿责任？（5分）3.若无法查明花盆所有人，张某的损失应如何处理？（5分）答案：1.不成立。《民法典》第一千二百五十三条规定“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬