物业管理师考试《物业经营管理》真题及答案

物业管理师考试《物业经营管理》练习题及答案一、单项选择题（每题1分，共40分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某写字楼项目可出租面积为20000m²，年度目标有效租金为180元/m²·年，出租率目标为90%，年度空置损失预算为5%，则该项目的年度租金收入预算最接近（）。A.3060万元B.3240万元C.3420万元D.3600万元【答案】A【解析】有效租金收入=20000×180×90%=3240万元；空置损失=3240×5%=162万元；预算收入=3240162=3078万元，最接近A。2.在收益性物业估值中，若资本化率由5.0%下降至4.5%，其他条件不变，则物业价值将（）。A.下降9.1%B.下降10.0%C.上升9.1%D.上升11.1%【答案】D【解析】价值与资本化率成反比，新价值=原NOI/4.5%，变化率=(1/4.5%1/5%)/(1/5%)=11.1%。3.某购物中心租户销售额提成租金为“月销售额超过30万元部分按8%提成”，某月租户销售额为46万元，则该月提成租金为（）。A.1.28万元B.1.68万元C.2.08万元D.3.68万元【答案】A【解析】提成基数=4630=16万元；提成租金=16×8%=1.28万元。4.物业经营管理中，用于衡量租户销售波动对业主收益影响的指标是（）。A.租金增长率B.租户销售敏感度C.租金回收率D.租约结构指数【答案】B5.在写字楼租赁合同中，若约定“租金每两年按CPI+1%调整”，则该条款属于（）。A.固定租金条款B.指数化调整条款C.百分比租金条款D.市场租金回顾条款【答案】B6.某物业公司采用“成本加成法”测算停车场外包服务费，年运营成本为120万元，期望加成率12%，则外包合同价应为（）。A.134.4万元B.135.6万元C.144.0万元D.150.0万元【答案】A【解析】合同价=120×(1+12%)=134.4万元。7.物业经营预算中，下列费用应计入“不可控费用”的是（）。A.保洁外包费B.电梯维保外包费C.财产保险费D.公区电费【答案】C8.在零售物业租户组合策略中，用于描述“主力店与小型租户面积比例关系”的指标是（）。A.租户多样性指数B.面积弹性系数C.主次面积比D.租金渗透率【答案】C9.某REITs公告其2023年可分派收入为5亿元，单位分派0.5元，年末单位净值4.2元，则该REITs分派收益率为（）。A.10.0%B.11.9%C.12.5%D.13.2%【答案】B【解析】分派收益率=0.5/4.2=11.9%。10.物业经营中，采用“租金坪效”指标主要为了评价（）。A.租户盈利能力B.业主成本控制能力C.物业管理效率D.物业投资回报率【答案】A11.在写字楼租赁谈判中，业主给予租户3个月装修免租期，该期间业主损失的租金属于（）。A.资本性支出B.营业外支出C.机会成本D.沉没成本【答案】C12.某商业物业年度NOI为2000万元，贷款利率5%，贷款成数60%，年债务还本付息1200万元，则该物业的债务覆盖率（DCR）为（）。A.1.20B.1.33C.1.50D.1.67【答案】D【解析】DCR=NOI/年债务还本付息=2000/1200=1.67。13.物业经营分析中，将“租金收入变化对NOI影响程度”进行敏感性分析，通常选取的变动幅度为（）。A.±1%B.±3%C.±5%D.±10%【答案】C14.在购物中心运营中，设置“同业态保护半径”的主要目的是（）。A.降低租户违约风险B.提高客流共享效应C.避免同质化竞争D.增加租金议价空间【答案】C15.某物业公司拟发行资产支持票据（ABN），其基础资产为商业物业未来5年租金现金流，评级机构最关注的指标是（）。A.租金增长率B.租户行业集中度C.物业空置率D.租金回收率【答案】B16.在收益法估值中，若预测未来租金年增长率为2%，资本化率为5%，则估值所用折现率应为（）。A.3%B.5%C.7%D.无法确定【答案】C【解析】折现率=资本化率+增长率=5%+2%=7%。17.物业经营预算编制“零基预算”法的核心是（）。A.以上年预算为基数调整B.以零为起点重新论证每项支出C.以行业平均成本为基准D.以收入目标反推成本【答案】B18.某写字楼项目采用“阶梯租金”结构：第1—3年100元/m²·月，第4—6年110元/m²·月，第7—9年120元/m²·月，若租户提前退租需按“剩余租期租金总额的30%”支付违约金，租户在第5年末退租，剩余面积500m²，剩余4年，则违约金为（）。A.79.2万元B.86.4万元C.95.0万元D.105.6万元【答案】B【解析】剩余租金=(110×12×500×2)+(120×12×500×2)=1320万元+1440万元=2760万元；违约金=2760×30%=828万元；但题目剩余4年，按阶梯计算：第6年110元，第7—9年120元，总租金=110×12×500+120×12×500×3=66+216=282万元；违约金=282×30%=84.6万元，最接近B。19.物业经营中，采用“租售比”指标主要应用于（）。A.写字楼B.购物中心C.工业厂房D.长租公寓【答案】B20.某物业公司对老旧小区实施“物业+养老”增值服务，其定价方法首选（）。A.成本加成B.市场比较C.价值定价D.边际成本【答案】C21.在REITs估值中，若单位FFO为0.4元，资本化率5%，则单位估值最接近（）。A.6元B.7元C.8元D.9元【答案】C【解析】估值=FFO/资本化率=0.4/5%=8元。22.物业经营中，将“能耗单价×能耗指标”作为成本控制手段的方法称为（）。A.标准成本法B.作业成本法C.目标成本法D.责任成本法【答案】A23.某商业物业采用“双重租金”模式：保底租金每月50万元，提成租金为销售额超过500万元部分的5%，某月销售额650万元，则总租金为（）。A.50万元B.55万元C.57.5万元D.60万元【答案】C【解析】提成租金=(650500)×5%=7.5万元；总租金=50+7.5=57.5万元。24.在物业经营分析中，将“租金收入÷可出租面积”定义为（）。A.租金坪效B.租金单价C.租金渗透率D.租金回收率【答案】B25.某物业公司拟通过“股权合作”方式获取商业项目，其财务尽调首要核实（）。A.租金台账B.或有负债C.物业管理合同D.设备维保记录【答案】B26.物业经营中，采用“SMART”原则设置KPI，其中“A”代表（）。A.可实现的B.可衡量的C.具体的D.有时限的【答案】A27.在写字楼租赁中，若业主要求租户提供“租金保证金”相当于6个月租金，其主要目的是（）。A.降低租户信用风险B.提高租户违约成本C.增加业主现金流D.满足银行贷款要求【答案】A28.某REITs拟收购一宗物流仓储资产，其尽调发现“土地剩余使用年限为35年”，则估值时应采用（）。A.收益期无限模型B.收益期有限模型C.市场比较法D.成本法【答案】B29.物业经营中，将“NOI÷总资产”定义为（）。A.资产收益率B.股权收益率C.投资回报率D.净租金回报率【答案】A30.在购物中心运营中，设置“客流计数器”最主要的数据应用是（）。A.计算提袋率B.优化租户组合C.调整营业时间D.预测销售额【答案】B31.某物业公司对住宅项目采用“酬金制”收费模式，法定税费应由（）承担。A.业主B.物业公司C.开发商D.政府补贴【答案】A32.物业经营中，将“租户销售数据÷客流”定义为（）。A.提袋率B.转化率C.客单价D.坪效【答案】C33.在收益法估值中，若预测第6年起租金增长率由2%升至3%，则估值模型应采用（）。A.单阶段模型B.两阶段模型C.三阶段模型D.蒙特卡洛模拟【答案】B34.某写字楼项目年度维修基金提取标准为“年度租金收入的3%”，年租金收入1亿元，则维修基金为（）。A.300万元B.330万元C.350万元D.400万元【答案】A35.物业经营中，将“已收租金÷应收租金”定义为（）。A.租金回收率B.租金收缴率C.租金渗透率D.租金坪效【答案】B36.在REITs信息披露中，若单位可分配收入与单位分派出现差异，最主要原因是（）。A.预留资本开支B.汇率波动C.利息支出D.折旧政策【答案】A37.某物业公司采用“平衡计分卡”进行绩效管理，其“学习与成长”维度首选指标是（）。A.员工培训小时数B.客户满意度C.收费率D.利润率【答案】A38.在购物中心租户谈判中，业主给予“装修补贴”3000元/m²，面积200m²，分5年摊销，则每年减少业主利润（）。A.6万元B.10万元C.12万元D.15万元【答案】C【解析】总补贴=3000×200=60万元；年摊销=60/5=12万元。39.物业经营中，将“资本性支出÷折旧”定义为（）。A.资本覆盖率B.资本充足率C.资本置换率D.资本回报率【答案】C40.某物业公司拟发行绿色ABS，其基础资产必须满足（）。A.租金现金流稳定B.物业获得绿色认证C.空置率低于5%D.租户行业分散【答案】B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）41.下列属于物业经营管理中“收入管理”手段的有（）。A.动态定价B.租约结构优化C.能耗分摊D.租户组合调整E.成本加成收费【答案】A、B、D42.影响购物中心租金坪效的因素包括（）。A.客流B.租户品牌级次C.租约面积D.营业时间E.物业年龄【答案】A、B、D、E43.在写字楼租赁合同中，属于“业主义务”的有（）。A.提供中央空调B.保证电力供应C.办理租户营业执照D.公共区域保洁E.提供车位【答案】A、B、D44.下列属于REITs估值指标的有（）。A.NAVB.FFOC.EBITDAD.CAPRateE.P/E【答案】A、B、D45.物业经营中，属于“资本性支出”的有（）。A.电梯大修B.外立面翻新C.公区照明电费D.消防系统升级E.停车场地面改造【答案】A、B、D、E46.在物业经营预算中，属于“弹性成本”的有（）。A.保洁外包B.绿化养护C.财产保险D.设备维保E.员工奖金【答案】A、B、D、E47.下列属于“租户信用评价”定量指标的有（）。A.销售额B.租金占销比C.品牌知名度D.欠租次数E.行业排名【答案】A、B、D48.物业经营中，采用“作业成本法”需要的信息包括（）。A.作业动因B.资源动因C.成本对象D.标准单价E.分摊系数【答案】A、B、C49.在收益法估值中，导致资本化率上升的情形有（）。A.市场利率上升B.物业风险溢价上升C.租金增长预期下降D.土地剩余年限缩短E.区域空置率下降【答案】A、B、C、D50.物业经营中，属于“增值服务”的有（）。A.社区养老B.长租公寓保洁C.二手房经纪D.智能家居安装E.能耗代收【答案】A、C、D三、案例分析题（共40分）【案例一】某购物中心可出租面积30000m²，2023年实际租金收入1.8亿元，NOI1.08亿元，年末估值18亿元。2024年计划对项目升级，资本性支出6000万元，预计升级后租金增长8%，NOImargin提升至62%，资本化率保持6%。51.计算2024年预测NOI。（5分）【答案】2024年预测租金收入=1.8×(1+8%)=1.944亿元；预测NOI=1.944×62%=1.205亿元。52.计算升级后项目估值。（5分）【答案】估值=NOI/资本化率=1.205/6%≈20.08亿元。53.若升级资金60%为银行贷款，利率5%，期限5年，等额还本付息，年还款额多少？（5分）【答案】贷款额=6000×60%=3600万元；年金现值系数(P/A,5%,5)=4.329；年还款=3600/4.329≈831.6万元。54.升级后估值增加