房屋腾退服务合同范本及操作指南

房屋腾退服务合同范本及操作指南一、引言：房屋腾退服务的法律边界与合同价值房屋腾退涉及不动产占有状态的变更，常见于征收补偿、协议搬迁、商业清退等场景。腾退服务的专业性（如住户沟通、物品处置、现场管理）与法律合规性（如物权保护、程序正当）要求，决定了书面合同是明确双方权利义务、防范纠纷的核心工具。一份完备的腾退服务合同，需平衡服务效率与法律风险，既保障腾退任务完成，又避免因程序瑕疵引发行政或民事责任。二、房屋腾退服务合同核心条款解析（附范本要点）（一）合同当事人与基本信息条款示例：甲方（委托方）：__________（名称/姓名、地址、联系方式）；乙方（服务方）：__________（名称、统一社会信用代码、资质证书编号、地址、联系方式）。法律要点：需明确主体资格（乙方若为企业，需具备物业管理、拆除工程等相关资质；个人需具备完全民事行为能力）。委托方若为单位，需加盖公章；个人需签字捺印。实操建议：在合同后附乙方资质文件复印件（如营业执照、服务资质证书），避免“皮包公司”履约风险。（二）服务内容与标准条款示例：乙方应按甲方要求，完成[房屋地址]范围内的腾退服务，包括但不限于：1.与住户沟通协商，促成自愿腾退；2.协助办理物品清点、搬运、临时仓储（如需）；3.现场秩序维护，配合行政机关依法执行（如征收决定生效后的强制腾退）；4.腾退后房屋验收及移交。服务标准：住户纠纷响应时间≤24小时，腾退完成后房屋完好率≥95%（自然损耗除外）。法律要点：服务内容需与腾退依据（如征收决定、民事协议）的合法性匹配，禁止约定“暴力清退”“非法限制人身自由”等违法手段。服务标准需量化（如响应时间、完好率），避免模糊表述。实操建议：若涉及强制腾退，需明确“仅配合行政机关依法实施的强制行为”，并约定乙方无单独强制权，防止乙方越权侵权。（三）服务期限与地点条款示例：服务期限自____年____月____日至____年____月____日，其中阶段性节点：____年____月____日前完成住户沟通率≥80%，____年____月____日前完成全部腾退。服务地点：[房屋具体地址及范围，附平面图]。法律要点：期限需与腾退项目整体进度（如征收补偿签约期限、项目工期）衔接，避免因服务延误影响整体计划。地点需精确（含楼层、房间号、公共区域），防止范围争议。实操建议：设置“期限顺延条款”，如因甲方原因（如补偿款未到位、政策调整）导致腾退延迟，乙方服务期限相应顺延，避免乙方因非自身原因承担逾期责任。（四）服务费用及支付条款示例：服务费总额为____元（大写：__________），支付方式：1.合同签订后____日内支付预付款____%；2.完成阶段性节点（如沟通率达标）支付____%；3.全部腾退完成并验收合格后____日内支付尾款____%。费用包含：人工费、材料费、仓储费（若有）、税费等，甲方无需另行支付其他费用。法律要点：费用构成需明确，避免“包干价”外另行收费的争议。支付节点与服务成果挂钩，防止甲方提前付款后乙方消极履约。实操建议：约定“费用调整机制”，如因政策变化（如补偿标准提高导致住户诉求增加）、不可抗力（如疫情管控延长服务时间），双方可协商调整服务费，避免单方违约。（五）双方权利义务1.甲方权利义务权利：监督服务质量，对违规行为提出整改要求；验收腾退成果。义务：提供腾退依据文件（如征收决定、授权委托书）；支付服务费；协助乙方获取住户信息（如联系方式、房屋权属证明）。2.乙方权利义务权利：要求甲方提供必要协助；按约收取服务费。义务：遵守法律法规及行业规范；保护住户合法权益（如禁止损毁私人物品）；妥善保管腾退物品（如需）；及时向甲方汇报进展。法律要点：甲方义务需明确“协助边界”，如住户信息需合法获取（避免侵犯隐私权）；乙方义务需强调“合规性”，如腾退过程中不得侵犯住户人身、财产权。实操建议：乙方需制定《腾退服务操作手册》（含沟通话术、应急流程），并经甲方确认后作为合同附件，明确操作标准。（六）违约责任条款示例：1.若甲方逾期付款，每逾期一日按未付金额的____%支付违约金；2.若乙方服务未达标准（如房屋完好率不足95%），应修复或赔偿损失，同时按服务费总额的____%支付违约金；3.若乙方实施违法腾退行为，甲方有权解除合同，乙方退还已收费用并赔偿甲方全部损失（含住户索赔、行政罚款等）。法律要点：违约金比例需合理（一般不超过LPR的4倍或损失的30%），避免过高或过低。需明确“违法腾退”的违约责任，防止乙方铤而走险。实操建议：约定“损失范围”，如住户因乙方违法腾退提起诉讼，甲方因此支付的律师费、赔偿金等均由乙方承担，增强违约责任的可操作性。（七）争议解决与其他条款条款示例：争议解决方式：协商不成的，提交[仲裁委员会名称]仲裁（或向[有管辖权的法院]提起诉讼）。保密条款：双方对腾退过程中知悉的住户隐私、甲方商业秘密等承担保密责任，期限为合同终止后____年。不可抗力：因自然灾害、政策调整等不可预见、不可避免的事件导致合同无法履行，双方互不承担责任，但应及时通知并提供证明。法律要点：仲裁条款需明确仲裁机构名称（如“北京仲裁委员会”），法院管辖需符合《民事诉讼法》（如合同履行地、被告住所地）。保密条款需覆盖“住户信息”“腾退策略”等敏感内容。实操建议：不可抗力条款需细化“政策调整”的范围（如征收决定被撤销、环保政策禁止施工），并约定双方的减损义务（如及时通知、采取补救措施）。三、房屋腾退服务操作指南（全流程风险防控）（一）前期准备阶段：合规性与可行性评估1.法律合规审查核查腾退依据：若为征收腾退，需确认征收决定已依法公告、补偿方案合法；若为民事协议腾退（如商业租赁合同解除），需确认协议效力及解除条件成就。评估法律风险：分析腾退对象的法律关系（如是否存在共有权人、承租人），预判住户可能的抗辩理由（如补偿过低、权属争议）。2.尽职调查房屋状况：实地勘察房屋数量、结构、装修情况，记录瑕疵（如漏水、违建），避免腾退后因房屋损坏引发纠纷。住户信息：收集住户身份、联系方式、居住时长、诉求倾向（如倾向货币补偿或产权调换），建立“一户一档”。权属情况：核查房屋产权证书、租赁合同、共有协议等，明确腾退对象的权利主体。3.方案制定腾退流程：分阶段制定计划（如宣传告知、沟通协商、协助搬迁、验收移交），明确每个阶段的目标、责任人、时间节点。应急方案：针对住户阻挠、物品损毁、舆情风险等，制定应对措施（如联系社区调解、报警备案、舆情监测）。（二）合同签订阶段：条款谈判与风险隔离1.主体资格审查乙方资质：要求提供营业执照、服务资质证书（如物业管理资质、拆除工程资质）、业绩证明（近3年同类项目案例），评估履约能力。甲方授权：若甲方为单位，需确认签约人有授权委托书；若为个人，需核实身份证及房屋权属证明。2.条款谈判要点服务内容：明确“禁止行为清单”（如禁止断水断电、暴力威胁），将《腾退服务操作手册》作为合同附件，避免乙方操作失范。费用调整：约定“情势变更”条款，如因补偿政策调整导致服务费增加，双方按成本变动比例协商调整，防止纠纷。违约责任：细化“违法腾退”的认定标准（如住户报警记录、行政处罚决定书），明确损失赔偿的举证责任（由乙方承担证明损失与自身行为无因果关系的责任）。3.文本审查条款完备性：检查是否遗漏服务标准、验收流程、保密义务等核心条款。语言精确性：避免“尽快”“合理”等模糊表述，将服务期限、费用金额、违约金比例等量化。（三）履行阶段：证据留存与动态管控1.服务实施沟通记录：每次与住户沟通后，以书面形式（如《沟通记录表》）记录时间、内容、住户诉求，由双方签字确认，作为服务成果的证明。物品处置：若需搬运住户物品，需制作《物品清点清单》（含名称、数量、现状），由住户、乙方、甲方三方签字，全程录像留存。现场管理：腾退过程中设置警示标识，配备安全员，避免无关人员进入；若涉及拆除，需确保施工安全（如断电、断气）。2.风险管控住户阻挠应对：禁止乙方采取暴力手段，优先通过社区调解、司法途径解决；及时向甲方汇报，由甲方协调行政机关介入（如征收腾退中申请法院强制执行）。合规性监督：甲方定期检查乙方操作记录（如沟通记录、物品清单），发现违规行为立即要求整改，留存整改通知书及回复。3.验收与移交验收标准：按合同约定的“房屋完好率”“腾退完成率”等指标验收，制作《验收报告》，由双方签字盖章。移交手续：腾退房屋及物品（如需）移交时，办理书面交接手续，注明移交时间、数量、状况，防止后续权属争议。（四）争议解决阶段：策略选择与损失止损1.常见纠纷类型费用争议：甲方认为服务未达标拒付尾款，或乙方主张费用调整未获支持。服务质量纠纷：住户因腾退过程中物品损毁、人身伤害向甲方索赔，甲方要求乙方赔偿。单方违约：一方因政策变化、资金不足等原因单方解除合同，引发违约金争议。2.应对策略协商与调解：优先通过协商解决，或委托第三方调解机构（如住建部门、行业协会）介入，降低维权成本。仲裁或诉讼：若协商无果，根据合同约定的争议解决方式启动程序。仲裁需提交仲裁协议，诉讼需准备合同、沟通记录、验收报告等证据。损失止损：发现对方违约迹象时，及时发函催告（留存快递凭证），并采取减损措施（如更换服务方、暂停付款），避免损失扩大。四、结语：合规腾退的“合同+操作”双轮驱动房