2025年物业管理师案例分析题专项真题及答案

2025年物业管理师案例分析题专项练习题及答案一、1.某超高层写字楼项目交付后第三年，业主大会表决通过“引入外资品牌物业”议案，原开发商下属物业公司A收到撤离通知。A公司认为：①业主大会召开前未依法提前15日书面通知全体业主；②表决票送达采用微信链接，不符合“书面”形式；③外资品牌物业报价3.2元/月·㎡，高于政府指导价2.8元/月·㎡上限，应属无效。A公司遂拒绝退出，并继续收取物业费。业主委员会起诉A公司，要求返还撤离通知送达后收取的全部费用共计人民币426万元，并赔偿延期交接导致电梯维保空档期的损失58万元。问题：（1）逐项判定A公司三条抗辩理由是否成立，说明法律依据；（2）若法院认定A公司无权收费，应如何计算返还金额？是否需赔偿电梯维保空档损失？（3）假设外资品牌物业实际进场后，发现大厦消防主机存在隐蔽缺陷，谁应承担维修责任？答案：（1）①不成立。《民法典》第278条及《业主大会和业主委员会指导规则》第19条规定，召集程序瑕疵未在法定期限内由专有部分面积占比10%以上且人数占比10%以上业主提出书面异议的，视为治愈。本案庭审前无业主提出，故程序有效。②不成立。《电子签名法》第3条、第14条确认“能够有形表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文”视为书面形式；微信链接PDF表决票可下载打印，符合要求。③不成立。政府指导价仅适用于前期物业；该项目已成立业主大会，根据《价格法》第6条及发改价格规〔2022〕533号文，实行市场调节价，业主大会自主定价不受2.8元限制。（2）返还金额：撤离通知送达次日起至实际退出之日止收取的全部费用426万元，无需区分已提供服务部分，因A公司丧失合法收费权，构成不当得利。电梯维保空档损失58万元属于可预见损失，A公司明知应退出却继续占有，存在过错，应赔偿。（3）消防主机隐蔽缺陷属于物业共用设施设备，在保修期内由开发商承担；保修期届满后，若业主大会未与外资物业另行约定，由全体业主承担，外资物业仅负日常维护义务。若缺陷在承接查验时未被发现，外资物业可主张原开发商或A公司承担，但需举证证明缺陷在交接前已存在且A公司未尽告知义务。2.某住宅小区实行酬金制，2024年度预算收入1200万元，含物业费1000万元、公共收益200万元；预算支出1180万元，含人员成本600万元、设施设备维护200万元、清洁绿化150万元、行政办公80万元、税金及酬金150万元。年度决算时，实际收入1100万元，实际支出1150万元，亏损50万元。业主委员会认为物业公司应全额补足亏损，物业公司则认为酬金制下亏损由业主承担，双方僵持。问题：（1）酬金制与包干制在亏损承担上的根本区别是什么？（2）本案50万元亏损应如何分担？（3）若物业公司未经业主大会同意，将公共收益200万元中的80万元用于补贴物业费不足，是否合法？（4）业主委员会拟2025年度改为包干制，需履行哪些程序？答案：（1）酬金制下，物业公司按约定比例或固定金额提取酬金，结余或亏损均由业主享有或承担；包干制下，物业公司自负盈亏，与业主无关。（2）本案预算收入1200万元中，物业费1000万元属于业主共有资金，公共收益200万元亦归业主；支出1180万元经业主大会审议批准，故50万元亏损由业主追加缴纳或从下年度预算列支，物业公司无需补足。（3）不合法。《物业管理条例》第54条明确公共收益归业主共有，需经业主大会决定用途；未经同意挪用于补贴物业费，构成侵占，应限期返还并支付同期银行贷款利息。（4）改为包干制属于《民法典》第278条第（七）项“物业服务合同主要内容变更”，应经专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上业主参与表决，并经参与表决“双过半”同意，签订新的物业服务合同，向区住建部门备案。3.某商业综合体建筑面积12万㎡，地下三层、地上五层，内设电影院、超市、餐饮、儿童培训机构。2025年“五一”期间，一层餐饮租户“川味观”进行明火烤鱼促销，因排油烟管道长期未清洗，油垢遇明火引发火灾。自动喷淋系统启动，但消防水池被物业工程部值班人员误操作关闭进水阀，导致喷淋水压不足，火势蔓延至相邻玩具店，直接经济损失760万元。消防机构认定物业“管理责任”为主要原因。保险公司向玩具店赔付后，向物业公司代位追偿760万元。问题：（1）物业公司对租户“川味观”的消防管理义务边界如何界定？（2）工程部值班人员误操作是否构成职务侵权？（3）保险公司代位追偿能否全额支持？（4）物业公司能否向“川味观”追偿？答案：（1）物业公司负有公共区域消防设施维护义务；租户内部厨房排油烟管道清洗属于租户自用设备，但物业应在日常巡查中发现隐患并书面告知，未尽到提示义务需承担补充责任。（2）值班人员关闭进水阀系执行工作任务，依据《民法典》第1191条，用人单位应承担侵权责任。（3）保险公司代位追偿可全额支持760万元，因物业过错与损失存在直接因果关系。（4）可追偿。“川味观”作为火灾直接引发方，对损失负有主要过错，物业赔偿后可向其追偿70%即532万元，其余30%由物业自担，因其未尽公共消防设施管理义务。4.某老旧小区2023年实施政府专项改造，加装电梯8部，财政奖补60万元/部，剩余资金由所在单元业主自筹，按楼层系数分摊。2024年6月，3号楼2单元电梯投入使用，但低层102户业主以“从未使用电梯”为由拒缴2024年度电梯运行电费及维保费共计1.2万元。物业公司多次催缴未果，遂暂停该单元电梯IC卡充值服务，导致高层业主无法乘梯。高层业主起诉物业公司，要求恢复服务并赔偿交通损失0.8万元；低层业主反诉要求免除缴费义务。问题：（1）低层业主是否有权拒绝缴费？（2）物业公司暂停IC卡充值是否构成违约？（3）电梯产权归属如何界定？（4）若电梯需大修，费用如何分摊？答案：（1）无权。加装电梯属于《民法典》第271条“建筑物及其附属设施”，受益具有公共性，即使不使用，亦负分摊义务；且业主大会已表决通过分摊方案，对全体业主具有约束力。（2）构成违约。物业服务合同未约定“欠费可限制乘梯”，物业擅自停用IC卡属于《民法典》第509条“不履行或不完全履行合同义务”，应恢复服务并赔偿高层业主合理交通损失0.8万元。（3）电梯所有权归参与筹资的该单元全体业主共有，政府奖补部分不享有产权，但需按政府要求十年内不得拆除。（4）大修费用从该单元电梯专项维修资金列支；资金不足时，由产权业主按原分摊比例续筹；仍不足，可再次申请政府专项补贴，但需业主自筹50%以上。5.某别墅项目实行“酒店式物业”，合同约定24小时管家响应、公共区域保洁每日两次、绿化修剪每月一次。业主王某长期旅居国外，房屋空置。2024年9月，王某返家发现：①客厅落地窗被台风击碎，雨水浸泡地板，损失18万元；②院内名木紫檀被物业修剪过度，市场价值贬损5万元；③车库门被保洁员碰擦，维修费0.6万元。王某要求物业赔偿合计23.6万元，物业以“不可抗力”“树木病虫害”“车库系私人区域”为由拒赔。问题：（1）落地窗损失是否属于物业责任？（2）紫檀修剪过度如何认定？（3）车库碰擦责任如何划分？（4）王某主张的23.6万元能否全额支持？答案：（1）台风虽属不可抗力，但物业未按合同在台风预警时协助业主关闭门窗、张贴密封胶条，亦未在台风后及时巡查并通知业主，未尽到合理注意义务，应承担30%责任即5.4万元。（2）紫檀为业主私有苗木，但位于公共可视范围，修剪需经业主书面同意；物业擅自修剪且过度，构成侵权，应赔偿市场贬损5万元。（3）保洁员使用高压水枪冲洗车库外立面时操作不当，碰擦车库门，系执行职务行为，物业应赔偿维修费0.6万元。（4）王某可获赔5.4+5+0.6=11万元，其余损失自行承担或向保险公司理赔。6.某科技园区由A物业公司提供前期服务，合同约定写字楼区域物业费28元/月·㎡，研发楼区域18元/月·㎡，公寓区域6元/月·㎡。2024年7月，园区成立业主大会，通过招投标选聘B公司，新合同统一报价20元/月·㎡，并明确“原前期物业合同终止”。A公司认为公寓区域业主大会成立程序不合法，拒绝退出，并继续按6元标准收取公寓区物业费。B公司进场受阻，诉请A公司退出并返还多收费用。问题：（1）业主大会是否有权单方终止前期物业合同？（2）A公司拒绝退出是否构成强制交易？（3）公寓区业主能否单独决定更换物业？（4）若A公司主张“研发楼与公寓不可分割管理”，法院如何审查？答案：（1）有权。《民法典》第940条规定，业主大会依法作出解聘决定并书面通知前期物业，合同即终止，无需前期物业同意。（2）构成。《反不正当竞争法》第6条及《物业管理条例》第26条，前期物业拒不退场继续收费，属于“无合法理由继续提供强制服务”，市场监管部门可处10万元以上50万元以下罚款。（3）不能。园区为一个物业管理区域，由区住建部门在土地出让时划定，公寓区业主无权单独决定，应由全体业主共同表决。（4）法院审查重点：①规划许可证是否同一物业管理区域；②设施设备是否共用；③是否具备独立封闭条件。若不可分割，则公寓区表决无效，应重新由全体业主表决；若可分割且已独立备案，可支持公寓区单独更换。本案中园区共用消防水池、变电站，不可分割，故A公司抗辩成立，应驳回B公司针对公寓区的诉请，但写字楼、研发楼部分业主大会表决有效，A公司应退出并返还多收费用。7.某住宅项目采用“酬金制+公共收益分成”模式，合同约定物业公司每年按公共收益总额15%提取激励酬金。2024年度公共收益含：电梯广告90万元、场地租赁30万元、通信基站电费差价12万元、快递柜场地费8万元，合计140万元。物业公司提取21万元后，将剩余119万元全部转入住宅专项维修资金。业主委员会认为：①通信基站电费差价12万元属于“代收代付”，不应计入公共收益；②快递柜场地费8万元未经业主大会同意，合同无效，收益应返还快递公司；③激励酬金15%比例过高，应调低至8%。问题：（1）通信基站电费差价是否属于公共收益？（2）快递柜合同未经业主大会同意是否必然无效？（3）激励酬金比例能否单方调整？（4）剩余资金转入维修资金是否需业主大会批准？答案：（1）属于。电费差价系物业利用共用部位与运营商合作产生的收益，非单纯代收代付，应纳入公共收益。（2）不必然无效。《民法典》第503条规定，法定代表人或负责人超越代表权限订立的合同，相对人善意则有效；快递柜公司无从知晓需业主大会表决，且已实际履行，合同有效，收益归全体业主。（3）不能单方调整。15%比例系双方合意，未显失公平，且物业已履行合同，业主委员会欲调整需协商一致或待合同期满重新招标。（4）需批准。公共收益使用属于《民法典》第278条第（九）项“共有部分使用与收益”，应经业主大会“双过半”同意方可转入维修资金；未经表决，物业应限期返还119万元至业主共有账户。8.某城市更新项目涉及老旧小区拆除重建，政府指定国企为实施主体，原小区物业公司C公司主张：①其服务合同尚未到期，应获得补偿；②其管理期间垫付的2023年度屋顶防水工程款35万元，应由政府或实施主体偿还；③其投入的智慧门禁系统12万元，应单独评估补偿。实施主体认为：①合同因征收法定终止，无需补偿；②防水工程受益人为原业主，应向业主追偿；③智慧门禁可拆卸，C公司可自行拆走。问题：（1）因征收导致物业合同终止，物业公司能否获得补偿？（2）垫付工程款应向谁主张？（3）不可移动设施设备如何补偿？（4）若C公司拒绝退出，影响征收进度，如何处理？答案：（1）可获直接损失补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第35条及《民法典》第327条规定，因征收造成物业合同不能履行，实施主体应补偿物业公司合理直接损失，含员工遣散费、预期酬金损失，但不含可得利润；补偿金额参照剩余合同期限及平均酬金计算，本案可获3个月酬金约18万元。（2）向业主追偿。防水工程受益人为建筑物原业主，属于物业共用部位，C公司垫付形成无因管理之债，应在征收补偿款中优先受偿，由实施主体协助从业主补偿款中划扣35万元给C公司。（3）智慧门禁已与建筑物结合，拆除将降低使用功能，应按评估现值补偿；评估价9万元（已折旧25%），由实施主体支付，设备归实施主体所有。（4）C公司拒退出，区住建部门可依据《行政强制法》第50条代履行，强制清退并登记物品，费用由C公司承担；若造成征收延误损失，实施主体可另行索赔。9.某高端住宅项目实行“人脸识别+IC卡”双轨通行，业主李某认为人脸信息属于敏感个人信息，拒绝录入，要求物业提供纯IC卡通行，并删除已采集的面部特征。物业以“系统升级后IC卡权限仅保留基本门禁，车库、会所、泳池需人脸识别”为由拒绝。李某向监管部门投诉，并起诉物业侵犯个人信息权益，索赔精神损害1万元。问题：（1）物业是否有权强制采集人脸信息？（2）李某要求删除已采集信息是否需说明理由？（3）若物业举证“已获得李某书面同意”，但同意条款为格式条款，是否有效？（4）法院判决应如何平衡通行效率与个人信息保护？答案：（1）无权。《个人信息保护法》第13条、第29条规定，处理敏感个人信息需“充分必要+单独同意”，且应提供非人脸识别替代方式；物业不得以系统升级限制业主基本通行权。（2）无需说明理由。第49条赋予个人撤回同意权，李某可随时提出，物业应在15日内删除并书面告知。（3）无效。格式条款排除对方主要权利，未尽提示义务，依据《民法典》第497条无效。（4）法院应判令：①物业在7日内为李某开通全区域IC卡权限；②删除已采集人脸信息；③因未造成实际精神损害，驳回1万元索赔，但向监管部门发出司法建议，对物业处以50万元罚款。10.某混合用途项目含住宅、办公、商业，地下车位1800个，其中人防车位400个。2024年10月，物业公司D将人防车位整体打包出租给E公司，租期10年，年租金300万元，一次性支付。住宅业主认为：①人防车位属于国防资产，收益应归全体业主；②租金明显低于市场价（评估年租金500万元），构成恶意串通；③要求确认合同无效，并返还收益。问题：（1）人防车位产权归属如何确定？（2）平时使用收益权归谁？（3）未经业主大会同意整体出租是否有效？（4）若合同无效，E公司已支付300万元如何处理？答案：（1）产权归国家。《国防法》第37条及《人民防空法》第5条，人防工程竣工验收后，产权登记在国家名下，开发商仅有平时使用收益权。（2）收益权归属：若开发商未售，则归开发商；若已计入公摊面积，则归全体业主；本案中车位未计入公摊，且开发商与前期物业合同约定由物业代为出租，收益归开发商，故D公司出租行为收益归开发商所有，但需优先用于人防工程维护。（3）整体出租属于《民法典》第278条第（八）项“共有部分经营”，若车位已计入公摊，应经业主大会“双过半”同意；未计入公摊则无需业主大会，但需向人防办备案。本案车位未计入公摊，合同有效。（4）合同有效，无需返还；但租金低于市场价20%以上，业主可依据《民法典》第539条行使债权人撤销权，须另案起诉撤销，撤销后E公司可要求D公司返还300万元并赔偿信赖利益。11.某产业园区实行“单元式物业”，每栋厂房独立核算。2024年11月，5号楼货梯因钢丝绳断股停运，该楼业主F公司要求物业48小时内恢复，否则自行采购维修并拒付物业费。物业以“需动用维修资金，走程序至少15日”为由拖延。F公司自行委托第三方维修，花费4.5万元，随后从物业费中扣减。物业起诉F公司欠费，F公司反诉要求赔偿停产损失12万元。问题：（1）货梯是否属