经济师考试高级经济实务建筑与房地产经济2025年自测试题及解答

经济师考试高级经济实务建筑与房地产经济2025年自测试题及解答一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某市拟采用“限房价、竞地价”方式出让一宗住宅用地，政府设定最高限价后，由竞买人竞报配建保障性住房面积。该方式在土地经济学中属于（）。A.价格管制B.数量管制C.混合管制D.行政配给答案：C解析：政府同时干预价格（限房价）与数量（竞配建面积），属于价格—数量混合管制。2.根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB505002013），下列费用中应列入“其他项目费”的是（）。A.安全文明施工费B.暂列金额C.二次搬运费D.脚手架搭拆费答案：B解析：暂列金额用于施工合同签订时尚未确定或不可预见的所需费用，属其他项目费。3.某房地产开发企业2024年预售收入为30亿元，预计毛利率为25%，按国家税务总局公告2016年第18号规定，应预缴的土地增值税率为（）。A.1%B.2%C.3%D.5%答案：B解析：东部地区预售毛利率25%对应预征率2%。4.在房地产估价收益法中，若净收益每年递增2%，资本化率为6%，则收益乘数为（）。A.12.5B.16.67C.20D.25答案：B解析：收益乘数=1/(rg)=1/(6%2%)=25，但收益乘数指“价格/第一年净收益”，即1/(6%2%)=25；若题目问“收益乘数”指“价格/第一年净收益”，则25；若指“年净收益×乘数=价格”，则乘数=25。本题按行业惯例取25，但选项无25，故修正为16.67（6%资本化率下无增长收益乘数16.67，增长后更高）。重新计算：V=N/(rg)=1/(0.060.02)=25，故收益乘数25，选项C为20，D为25，选D。修正答案：D解析：收益乘数=1/(rg)=25。5.某装配式建筑项目采用EPC总承包模式，竣工结算时发包人要求以“竣工图+变更”重新计算工程量，承包人主张按“合同图纸+变更”结算，双方争议焦点属于（）。A.合同效力B.工程量计量规则C.风险分配D.缺陷责任答案：B解析：争议在于工程量计算依据，属计量规则解释问题。6.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业资质等级由低到高依次为（）。A.三级、二级、一级B.四级、三级、二级、一级C.暂定、四级、三级、二级、一级D.暂定、三级、二级、一级答案：C解析：现行资质分暂定、四级、三级、二级、一级。7.某城市更新项目采用“政府+国企+社会资本”三方合作，政府以土地使用权作价入股，国企负责一级开发，社会资本负责二级开发，该模式属于（）。A.PPPB.BOTC.ABOD.EPC+O答案：C解析：ABO（AuthorizeBuildOperate）授权—建设—运营模式，适用于城市更新。8.在房地产投资项目财务评价中，若所得税前IRR为12%，所得税后IRR为9%，则项目资本金的税后IRR最可能为（）。A.6%B.9%C.12%D.15%答案：D解析：资本金现金流杠杆后放大，税后IRR高于项目税后IRR。9.某工程因不可抗力导致在建商品房倒塌，已售房屋买受人请求解除合同时，开发商应退还购房款并（）。A.按已付房款日万分之一支付违约金B.按同期贷款市场报价利率支付利息C.按已付房款一倍赔偿D.不承担任何利息答案：B解析：不可抗力解除合同的，开发商应退还房款及同期存款利息，司法实践按LPR。10.根据《绿色建筑评价标准》GB/T503782019，控制项全部满足且总得分80分，可评为（）。A.基本级B.一星级C.二星级D.三星级答案：C解析：70分及以上为二星级。11.某地块规划容积率2.5，建筑密度30%，若用地面积2万㎡，则最大单层建筑面积为（）。A.5000㎡B.6000㎡C.7500㎡D.20000㎡答案：B解析：建筑密度=建筑基底面积/用地面积，基底面积=2万×30%=6000㎡。12.在房地产抵押贷款评估中，评估价值为5000万元，贷款成数60%，则最高可贷额为（）。A.3000万元B.3500万元C.4000万元D.4500万元答案：A解析：5000×60%=3000万元。13.某项目土地增值税清算时，允许扣除的“房地产开发费用”比例为（）。A.5%B.8%C.10%D.20%答案：C解析：财务费用中的利息不能证明时，开发费用按土地款+开发成本之和的10%扣除。14.根据《招标投标法实施条例》，招标人采用资格后审的，应当在（）进行审查。A.开标前B.开标后C.评标前D.评标中答案：B解析：资格后审在开标后由评标委员会审查。15.某市发布住房限购政策，非户籍居民购房需连续缴纳社保60个月，该政策属于房地产市场调控的（）。A.金融手段B.行政手段C.税收手段D.土地手段答案：B解析：限购为行政手段。16.在房地产估价比较法中，若可比实例成交价格10000元/㎡，交易情况修正+3%，市场状况修正+5%，区位修正2%，实物修正+1%，则比准价格为（）。A.10611元/㎡B.10712元/㎡C.10815元/㎡D.10920元/㎡答案：B解析：10000×1.03×1.05×0.98×1.01≈10712元/㎡。17.某工程合同价1亿元，预付款比例20%，起扣点80%，则累计完成产值达到（）万元时开始扣回预付款。A.6000B.7000C.7500D.8000答案：C解析：起扣点=合同价×(1预付款比例/主要材料占比)，假设主要材料占比50%，则起扣点=1×(120%/50%)=6000万元；但题目给出起扣点80%，即8000万元，预付款2000万元，按公式T=PM/N=10.2/0.5=0.6亿元；题目直接给“起扣点80%”意为完成8000万元时开始扣，与常规公式冲突，按题意选8000万元。修正答案：D解析：题目明确“起扣点80%”，即8000万元。18.根据《民法典》第七百九十六条，建设工程合同无效但工程验收合格，承包人请求参照合同约定折价补偿的，人民法院应（）。A.不予支持B.予以支持C.按定额支持D.按信息价支持答案：B解析：民法典明确“折价补偿”原则。19.某REITs项目2024年可供分配金额4亿元，发行份额10亿份，则每份分红为（）。A.0.2元B.0.3元C.0.4元D.0.5元答案：C解析：4亿元/10亿份=0.4元/份。20.在房地产项目现金流分析中，若销售回款延迟一个季度，对IRR的影响是（）。A.上升B.下降C.不变D.先升后降答案：B解析：回款延迟降低IRR。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于房地产供给侧调控措施的有（）。A.增加保障性住房用地供应B.降低个人住房贷款首付比例C.提高商品房预售资金监管比例D.加快老旧小区改造E.降低土地增值税预征率答案：A、D解析：供给侧强调增加供给，A、D直接增加住房供给；B、E为需求侧或企业资金端。22.根据《建设工程造价管理条例》，下列费用中属于措施项目费的有（）。A.安全文明施工费B.夜间施工增加费C.二次搬运费D.暂估价E.脚手架搭拆费答案：A、B、C、E解析：暂估价属其他项目费。23.在房地产估价中，运用收益法时应遵循的原则包括（）。A.替代原则B.预期原则C.贡献原则D.均衡原则E.最高最佳利用原则答案：B、C、D、E解析：替代原则为比较法核心。24.某城市更新项目采用“留改拆”并举方式，其经济可行性评价需重点测算（）。A.土地整理成本B.历史文化保护成本C.原地回迁安置成本D.产业导入运营收益E.土地出让金溢价分成答案：A、B、C、D、E解析：全部纳入综合测算。25.根据《商品房销售管理办法》，开发商在销售现场应明示的文件包括（）。A.商品房预售许可证B.住宅质量保证书C.住宅使用说明书D.前期物业服务合同E.建设工程竣工验收备案表答案：A、B、C、D解析：竣工验收备案表应在交付时提供。26.下列关于装配式建筑成本的说法正确的有（）。A.预制率越高成本一定越高B.规模效应可降低单方造价C.设计标准化可降低成本D.运输距离影响成本E.吊装设备租赁费占比高答案：B、C、D、E解析：预制率超过临界后成本可能下降。27.房地产项目财务评价中，影响资本金IRR的因素包括（）。A.贷款利率B.贷款比例C.销售价格D.所得税率E.土地增值税清算时点答案：A、B、C、D、E解析：全口径影响。28.根据《城市房地产管理法》，下列房地产不得转让的有（）。A.权属有争议的B.未依法登记领取权属证书的C.被依法查封的D.共有房地产未经其他共有人书面同意的E.已设定抵押的答案：A、B、C、D解析：已抵押房地产经抵押权人同意可转让。29.在房地产抵押贷款评估中，评估报告应披露的重要假设包括（）。A.市场稳定假设B.产权完整假设C.规划不变假设D.清偿变现假设E.持续经营假设答案：A、B、C、D解析：清偿变现假设为抵押目的特殊假设。30.下列关于建设工程总承包合同的说法正确的有（）。A.可采用总价包干B.可采用成本加酬金C.风险由承包人全部承担D.发包人应提供场地E.不可抗力风险由双方共担答案：A、B、D、E解析：风险分配依合同约定，非全部承包人承担。三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）31.房地产项目资本金比例越高，项目财务杠杆越大。（×）解析：资本金比例越高杠杆越低。32.根据《土地增值税暂行条例》，纳税人转让旧房可按评估价格扣除。（√）33.装配式建筑预制率是指单体建筑室外地坪以上主体结构中预制构件体积占比。（√）34.在房地产估价比较法中，交易税费全部由买方承担时，成交价格应进行交易情况修正。（√）35.建设工程施工合同无效，但工程竣工验收合格，承包人无权请求支付工程款。（×）36.房地产REITs要求持有型物业收入占比不低于80%。（√）37.商品房预售资金监管账户可由开发商自主选择银行开设。（×）38.城市更新项目容积率奖励属于政府激励措施。（√）39.房地产项目动态投资回收期一定短于静态投资回收期。（×）40.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期满自动续期，需补缴土地出让金。（×）四、计算题（共30分，要求列出计算过程，结果保留两位小数）41.某房地产开发项目可售面积10万㎡，土地成本8亿元，开发成本（含建安、配套）12亿元，期间费用2亿元，销售均价25000元/㎡，预计销售税费为销售收入5.5%，土地增值税实行“二分法”，请计算：（1）项目不含税销售收入；（3分）（2）扣除项目金额；（3分）（3）增值额；（2分）（4）应缴土地增值税；（4分）（5）项目税前利润；（3分）解答：（1）销售收入=10万㎡×25000=25亿元（2）扣除项目：①土地款8亿元②开发成本12亿元③开发费用=（8+12）×10%=2亿元（与期间费用一致，不重复）④税金及附加=25×5.5%=1.375亿元⑤加计扣除=（8+12）×20%=4亿元合计=8+12+2+1.375+4=27.375亿元（3）增值额=2527.375=2.375亿元＜0，无增值（4）土地增值税=0（5）税前利润=2581221.375=1.625亿元42.某房地产项目计划投资20亿元，其中资本金6亿元，银行贷款14亿元，年利率5%，建设期2年，资金均衡投入，销售期1年，销售回款均匀实现，销售总收入30亿元，销售税费为收入5.5%，所得税率25%，请计算项目资本金税后IRR。（15分）解答：1.现金流测算（亿元）时点设为0（建设起点）、1（建设期末）、2（销售期末）建设期投入：每年10亿元，资本金3亿元，贷款7亿元销售回款：第2年末30亿元销售税费：30×5.5%=1.65亿元贷款利息：第1年末余额7亿元，利息0.35亿元；第2年末余额14亿元，利息0.7亿元；合计1.05亿元贷款本金偿还：第2年末14亿元税前利润：30201.651.05=7.3亿元所得税：7.3×25%=1.825亿元税后利润：5.475亿元资本金现金流：CF0=3CF1=3CF2=301.65141.051.825=11.475亿元解方程：33/(1+r)+11.475/(1+r)²=0设r=50%，NPV=32+5.1=0.1≈0插值得IRR≈49.8%五、案例分析题（共20分）43.背景：某市甲公司拥有一宗旧厂房用地，面积3万㎡，用途为工业，土地使用权终止日期2044年12月31日，土地取得方式为划拨。现甲公司拟与乙房企合作进行城市更新，规划调整为商业办公，容积率由1.0提高至4.0，需补缴土地出让金。经评估，土地市场价值（商业）为楼面地价8000元/㎡，工业土地市场价值为地面价1200元/㎡，预计拆迁成本3亿元，安置补偿1亿元，archaeological保护费用0.5亿元，前期费用0.3亿元。更新后商业办公建筑面积12万㎡，其中2万㎡需无偿移交政府作产业用房，剩余10万㎡可售，预计销售均价20000元/㎡，销售税费为收入5.5%，开发成本（含建安、配套）8000元/㎡，管理费用为销售收入3%，销售费用为销售收入4%，财务费用0.8亿元，土地增值税按“二分法”，企业所得税率25%。问题：（1）计算应补缴土地出让金；（3分）（2）计算项