临沂城市房地产业发展调研思考

临沂城市房地产业发展调研思考内容摘要住宅作为人类社会生存的基础资源要素，在实现可持续发展进程中具有不可替代的社会效用。在我国当前及今后一个时间房地产业既是基础产业，也是支柱产业。临沂作为素称沂蒙山区的革命老区，作为经济社会发展的欠发达地区，改革开放以来开始了以市场化、工业化、城市化为主要内容的现代化变迁过程。在临沂城市化加速推进的前提下，临沂房地产市场健康发展。但是，随着商业周期的发展调整和以美国次贷危机世界性的影响，临沂的房地产市场也受到一定冲击。尽管当前存在一些问题，但随着城市化进程的加快，临沂市住宅房地产业将进入一个前所未有的快速发展时期。关键词：临沂房地产业研究据世界银行对40多个国家住宅发展情况的研究成果显示，住宅的投资和建设随着人均GDP增长而出现逐步加快增长的趋势，尤以人均GDP1000美元前后时的增长快；世界各国的经验还表明：在人均住宅面积达到30至35平米之前，住宅房需求会保持旺盛的状态。从国民经济所处的发展阶段及近些年的实际情况看，临沂市住宅产业正在进入一个前所未有的快速发展时期。一、临沂城市房地产业发展的主要成就1、房地产业健康发展近几年来，我市房地产开发量逐年增大，开发投资连年增长。从()年到()年，共竣工798.78万平方米，()年全年施工面积818.2万平方米，当年竣工181.2万平方米，转入()年继续施工637万平(1)住宅房地产是房地产开发的主体。(2)全市房地产市场健康平稳。从()年全市完成房地产开发投资8.18亿元，占当年固定资产投资的7.42%,到()年完成开发投资49.5亿元，()年完成房地产开发投资67.1亿元，分别占当年固定资产投资的5.95%和9.63%(占规模固定资产投资697.1亿元);从房地产开发投资占国民生产总值的比值看，()年房地产开发投资占当年生产总值的2%,到()年，房地产开发投资占生产总值的3.53%,()年占4.04%这说明以改善(3)临沂房地产市场价格平稳。从房屋价格与家庭年收入比看房屋价格。()年，市区年人均工资18520元，(()年的基础增长17%),新建商品住宅平均价格2500元/平方米，按90平方米/套计算，房价与家庭收入比值为6.07,基本近5年来，大力实施了北城新区、经济开发区、滨河景区、涑河度、美誉度大幅提升。在市区需要改造的200个村居中，到()年底改造完成24个，有124个正在实施改造；新建安置房屋建筑面积1127万平方米，惠及居民5.01万户。经过近三十的改革开放，我市经济得到了较大的发展，城镇房屋建设取得了巨大成就。到()年末，全市实有房屋建筑面积11189万平方米，其中住宅10043万平方米，118.17万套房屋，居住户数103.41万户，351.3万人，办公、商业等类别房屋1146万平方米。筑面积8510万平方米，占全市实有量的76%,其中住宅8175万平方米，89.82万套房屋，居住户数84.88万户，280.9万人，占全市住宅实有量的81.4%,办公、商业等类别房屋335万平方米。全市户均拥有房屋1.14套，平均面积85万平方米；在市区，户均拥有房屋1.058套，平均面积91平方米。全市人均住宅面积28.58平方米，市区人均住宅面积29.1平方米(见表六)。房地产业还带动了城市基础设施水平的提高。()年，中心城区建成区已建成89条主次干道路，总长度约900km,道路面积1740万m2,人均道路面积16.57m2,道路完好率96%;有路灯5万盏，景观灯2.64万盏，城市道路照明装置率达到99%,亮灯率98%;建成区绿化覆盖面积4222公顷，绿地面积3806公顷，公共绿地面积1985公顷，绿化覆盖率、绿地率分别为36.29%、32.71%,人均公共绿地面有供水单位8家，供水管网长度728km,日供水56.3万m3,用水人口达98.7万人，城市供水普及率95.45%,水质综合合格率100%;有管道燃气企业4家，供气管网224km,供气人口20.8万人，液化石油气供气人口78.5万人，燃气普及率96%;城区供热面积1268万m2,集中供热普及率40%;有公共交通公司5家，城市公交线路44条，公交车辆872标台，万人拥有公交车8.43标台。城区有机械清扫车14辆，道路清扫保洁面积1607万m2,机械化作业面积296万m2,机械清扫率18.4%;市区现有公厕219座，垃圾收集站48处(其中23座在建),万人拥有公厕2.12座。()年底，临沂9个县城综合发展情况为：城镇人均生活日用水量115.3升，用水普及率76.77%,燃气普及率52.85%,人均城市道路面积10.85m2,人均公园绿地面积7.3m2,建成区绿化覆盖率27.5%,绿地率18.49%,城市污水处理率47.48%,其中污水集中处理率32.1%,每万人拥有公交车辆2.78标台。()年全市建制镇的总体状况是：镇域总面积11549km²,其中建成区233.59km²,建成区人口108.35万人，暂住人口12.36万人；镇区人口密度5133人/km²;用水普及率78.98%,燃气普及率6.68%,人均道路面积29.47m2,人均公园绿地面积3.18m2;排水管道密度3.76公里/km²,污水处理率11.56%,其中污水处理厂集中处理率10.67%;生活垃圾处理率79.56%,其中无害化处理率1.33%。撤地设市前，临沂城区面积只有50平方公里，人口46万人，是不起眼的小城市。()年以来，市委、市政府科学决策，积极实施城镇化主导战略，通过聘请国内外著名专家帮助规划，确立了“以河为轴、显优化。年至()年五年间，中心城市建设投资每年都在30亿元以上，能力和综合服务功能显著增强。到()年底，市区建成面积达139.8平方公里，人口137万。城镇化水平达到43.9%,增长水平和速度创中心城区包括兰山区、罗庄区、河东区和高新区、经济开发区的建成区部分。城区总人口145.77万人(包括各办事处人口),中心城区103.45万人(含公安统计的暂住人口8.95万人)。特别是北城新区建设，从规划至今不到5年时间，完成总投资100多亿元，建成了设施配套、功能齐全、面积23平方公里的现代化标志区。“五城建设”取得突破性进展，“中国书法名城”和“中国地热城”已被正式授牌。临沂城先后荣膺中国优秀旅游城、全国双拥模范城、国家环保模范城、省级园林城和省级文明城市，并被省推荐为全国创建文明城市工作先进城市。一个“天蓝、地绿、水清、路畅、人旺、商兴”的现代化城市展现在世人面前。二、临沂城市住宅房地产业存在的主要问题当前临沂房地产市场总体而言是健康发展的，但也存在一些不良倾向和不足之处，主要表现在以下几个方面：1、当前房地产市场形势低迷。从近期看，由于受全国房地产销售形势影响，市场低迷形势将持续一段时间，市场供应偏大趋势将一直存在。从反映供应与需求关系533.57/231.41=2.3;到目前，反映商品房与商品住宅的供应与需求的比值分别为：762.59/369.5=2.07;550.61/274.04=2.01;均大于正常供求比值1.6-1.9的范围。供求比值小于1.6,说明供不应求，市场供应量偏紧；大于1.9,说明供过于求，市场供应量偏大。供求比值为2.18,说明()年市区商品房供应量偏大。市区()年可供销售房屋389.6万平方米，月销售17.25万平方米，销售周期为刺激内需，()年全国保障性住房的投入再次加码，分三年投入9000亿元，平均每年新增130万套经济适用房。目前，全市有70余个小区相继开工和建成使用，累计开工建设390余万平方米，解决了45000余户家庭的住房困难。()年今年已开工建设了经济适用住房62.3万平方米，完成总投资9.18亿元；竣工57万平方米、9000套；()年，开工建设廉租住房3.3万平方米，竣工3.12万平方米、582套。全市廉租住房补贴累计已达1932户，廉租住房实物配租和租赁补贴已达11万平方米。住房及购物消费，间接地为经济社会做出重要贡献。以()年为例， ()年全市房地产开发企业完成投资86.8269亿元，拉动当年经济增长2.3个百分点，对经济增长贡献率为12.32%;实现税收5.92亿元，对地方财政收入的贡献率达到8.71%;土地出让收益29.7亿元，为旧但是由于临沂房地产投资规模相对于社会固定资产投资规模的比重还比较小，房地产业对国民经济的推动作用还有待提高。()年房地产开发完成投资85.2亿元，占当期规模以上固定资产(6927亿元)的12.3%,远远低于正常的波动区间[28%-33%],也远远小于全国房地产开发投资与社会固定投资比值20%的平均水平。当前，我市城镇人口424万人，到()年，预计城镇人口增加到703万人，增加人口280万人，特别在市区，由于中心城市带动战略的实施以及商贸强市的建设，中心城市人口大量增加，到()年增加绝对量100多万人。届时按人均建筑面积32平方米计，全市城镇需要增加近9000万平方米的房屋，分配到每年，需要增加近700-800分配到每年，需要增加近270万平方米左右的房屋，由此可见，我市(一)加强引导，积极促进房地产业健康发展面对当前市场低迷的形势，要采取积极的应对措施。一是抓住国家出台若干支持政策的机遇，推进房地产业健康有序发展。针对当前房地产市场低迷的严峻形势，国务院和各地政府相继出台政策，促进房地产市场健康稳定发展。为进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住宅开发与消费，结合临沂市实际，市政府出台《关于促进房地产业稳定健康发展的若干意见》,要进一步落实国家相关政策措施和《临沂市人民政府关于促进房地产业稳定健康发展的若干意见》,促进房地产业健康有序发二是促进房地产生产要素的合理流动，有效整合房地产生产资源。在当前开发企业承受销售与融资双重压力的情况下，丝毫不能放松对房地产开发项目配套设施建设的监督管理。为此，要严格控制房地产开发项目规模，用地规模原则上不少于3公顷，对于房地产开发项目来说，没有规模，就没有档次；将房地产开发项目配套设施建设与楼房建设纳入基本建设程序管理。配套设施施工图设计与楼房施工图设计同步进行，纳入施工图审查范围，配套设施施工质量报监与楼房质量报监同步进行，纳入建设工程质量监督范围，严格执行开发项目经营许可制度与竣工综合验收备案制度。通过以上工作促进房地产生产要素的合理流动，有效整合房地产生产资源，促使开发企业携起手来共同克服眼前困难，共同做强做大房地产事业。三是建立完善政府统一领导、部门分工负责的房地产管理工作体制，切实加强政府对城市建设综合开发管理工作的领导。充分发挥各级政府城市建设综合开发领导小组办公室综合协调职能，及时研究制定房地产开发规划，根据城市发展规划、土地利用规划与房地产开发规划研究制定房地产开发计划；结合旧城改造、新区开发及城市基础设施与公共服务设施建设规划、计划，建立完善房地产开发项目库；对房地产开发项目实施情况进行跟踪管理，对房地产市场运作情况进行监测分析，定期发布市场行情分析报告。四是全面客观地宣传报道房地产业的成就与贡献，形成全社会关心支持房地产业发展的社会氛围，采取灵活务实的政策措施，扶持大企业发展，支持大项目建设，推动全市房地产业上规模、上档次。房地产业已经发展成为我市国民经济的支柱产业，是一个不争的事实，房地产业的发展对于我市城市建设所起到的作用也是有目共睹的，我们应当客观公正地宣传报道全市房地产开发企业所做出的贡献与取得的成就，形成各级各部门及社会各界关心支持房地产业发展的社会舆论范围，开发、建设、土地、金融、税务等部门应区别不同的企业、项目实行不同的政策，对于社会诚信度高、经济实力强的企业、对政府确立的重点项目应该采取倾斜政策予以扶持。(二)多层次建设，进一步建立完善住宅保障体系住房是人类生活最基本的需要，是人们的栖息场所，任何人或任何家庭都必须居住在住宅中，同时，住宅是价值量大、价格昂贵的高档耐用消费品，在将住宅作为商品按市场规则来进行调节的基本体制下，低收人阶层和一些有特殊困难的家庭是不可能获得必须的住宅消了扩大投资、拉动内需、促进经济平稳较快增长的“十项措施”,其进行补贴，中央拿出50亿，要求各省配套50亿。为此，要继续将住到“十()五”末，基本解决人均住房建筑面积10平方米以下低收三是抓好项目落实。一方面落实好新开工项目。目前，由于商品房市场面临很大困难，开发企业对经济适用房建设表现出前所未有的热度。为此，应对新开工项目进行严格筛选，规范管理，逐项落实。另一方面，按照市政府《关于促进房地产业稳定健康发展的若干意见》 (临政办发[(]39号)要求，研究制定具体政策，鼓励符合经济适用房购买条件的城市居民购买空置商品房，但要选定区域，政府测价，确定补贴。同时，对棚户区改造纳入廉租住房的，要研究好政策，制定具体方案，争取上级支持。四是启动限价商品房建设，加强农民工住房保障，进一步完善我市住房保障体系。为更好地解决中等收入家庭的住房困难，启动“限房价、限地价”的普通房建设。针对农民工住房现状，加强政策引导和扶持，确保农民工进城务工提供居住保障。五是建立多层次住宅经济结构和“双调控”运行机制。政府应结合住宅发展目标模式，制定有利于商品市场发展和住宅经济的住宅产业政策，选择自然型、商品型、福利型相结合的混合住宅经济结构，建立高收入者购买市场价的商品房、中低收入者购买政府调控价的经济适用房、低收入者申请政府提供的廉租房等多层次住房供应体系，建立政府调控和市场调控相结合的住宅“双调控”运行机制。(三)延伸产业链，发挥住宅房地产对经济发展的带动作用城市住宅产业具有高收入弹性(需求层面)与超长的产业链条及高生产率上升率(供给层面)。它的生产、流通和消费，直接对几百大类、几万个品种的产品提出需求。住宅产业通过"后向联系"(拉动),瓷、纺织等产业的发展；它通过"前向联系"(推动),即通过住宅的通过"旁侧联系"(扩散)影响到家用电器、厨房用具、商贸，服务业的发展。根据国家统计局以投入产出模型所做的测算，在我国每100亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的286亿元产出，拉动(及推动)系数为1:2.86。其中诱发建筑业产出90.76亿元；诱发制造业产出123.6亿元(其中包括：金属矿物制品业产出31.45亿元，金属冶炼及压延工业产出18.81亿元，化学工业产出14.98亿元，金属制品业产出9.82亿元，机械工业产出8.79亿